Proceso de diseño
¿Qué es la edificabilidad de un terreno?
En el artículo de hoy vamos a tratar un concepto muy concreto asociado a la normativa urbanística de todo terreno y que influirá en nuestra capacidad de construcción sobre ella: la edificabilidad. Además de definirlo, nos remontaremos a la historia de este concepto y su función dentro de la lógica urbanística que estructura nuestro entorno. Vamos a tratar de aclarar de forma exhaustiva qué es la edificabilidad de un terreno.
El aprovechamiento urbanístico y la edificabilidad
La ordenación urbanística analiza la realidad compleja territorial de un momento para generar una serie de normativas y conceptos que marcarán el futuro de tal situación urbana. El término aprovechamiento urbanístico se remonta a la Ley del suelo española de 1975, la primera actualización después de la dictadura, donde se empieza a tener en cuenta la capacidad del suelo para generar beneficios económicos a través de la actuación urbanística.
Es también en este punto de la legislación urbanística donde se empieza a distinguir entre los diferentes tipos de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable, que explicamos en detalle en un artículo de este mismo blog.
Así pues, se acuña un concepto que sea capaz de medir la casuística de un terreno a nivel económico, el aprovechamiento urbanístico, basado en la regulación de la edificabilidad y los usos posibles de cada terreno. Partiendo del estudio exhaustivo de la situación del momento, se establece una normativa que concreta en un futuro el grado de aprovechamiento de un terreno, con el fin de poder controlar su valor en el mercado inmobiliario. Tal sistema se estructura a través de una división por zonas, que delimitará los distintos planes municipales, es decir normativas concretas de cada municipio.
En función de la zona decidiremos su porcentaje de edificabilidad y su futuro uso. Sin embargo, si el tipo de suelo resulta no urbanizable, es decir que no se puede construir en él, no se establecerá el grado de edificabilidad pero sí un uso concreto, ya sea vivienda, industrial, equipamiento privado… En función de esta edificabilidad y usos, se calcula la cantidad de suelo que dedicaremos a los llamados ‘sistemas’, es decir equipamientos públicos. A grandes rasgos, así es como se estructura la lógica urbanística en España.
¿Qué es la edificabilidad de un terreno?
Pero volvamos a la pregunta clave del artículo: ¿qué es la edificabilidad de un terreno?
La edificabilidad de un terreno se describe como la simple ecuación de X metros cuadrados de techo que se pueden construir en X metros cuadrados de suelo.
Es decir la cantidad total de metros cuadrados que es posible construir en un solar ya sea en una o varias plantas.
Dentro de esta definición, se distinguen dos tipos de edificabilidad: la edificabilidad bruta o zonal y la edificabilidad neta, ambas establecidas por las normativas municipales o regionales.
Edificabilidad bruta
La edificabilidad se denomina bruta o zonal si está referida a un ámbito objeto de ordenación urbanística, es decir si corresponde a una área de suelo que en un futuro sufrirá una transformación urbanística.
Este tipo de edificabilidad suele afectar al llamado suelo urbanizable, un régimen de suelo de carácter transitorio. Suele consistir en un suelo de características rústicas, que normalmente correspondería al régimen de suelo no urbanizable, que mediante el estudio urbanístico de evolución de los territorios se prevé susceptible de ser incorporado al área urbana de la ciudad mediante un proceso de urbanización.
Por este motivo, mantiene la vigencia de suelo urbanizable hasta el momento en el que se transforma en urbano mediante un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación, momento en que su régimen pasa a ser el de suelo urbano.
Existen dos subgrupos dentro de la categoría de suelo urbanizable: el suelo urbanizable sectorizado o no sectorizado. La diferencia depende de si está considerado un suelo que debe o puede ser objeto de urbanización. El primero se denomina suelo urbanizable sectorizado y el segundo, suelo urbanizable no sectorizado.
Edificabilidad neta
Por otro lado, la edificabilidad neta se refiera a solares edificables, con una ordenación detallada que establece sus condiciones de edificación.
Siguiendo las definiciones que hemos ido dando hasta el momento sobre los distintos tipos de suelo, la edificabilidad neta corresponde a los solares de régimen urbano, es decir de la ciudad existente.
El criterio básico para clasificar un suelo como urbano es que se encuentre en una área urbanizada, es decir que disponga de los servicios urbanísticos básicos propios de esta clase de suelo –acceso rodado, agua, saneamiento y energía eléctrica-.
Ejemplo comparativo de la edificabilidad de dos terrenos
Por este motivo, cuando vamos a comprar un terreno, independientemente del número de metros cuadrados de los que disponga, nos interesa realmente saber en qué medida podremos construir en él.
Veamos la diferencia mediante un ejemplo:
Supongamos que tenemos un solar de 1.000 metros cuadrados con una edificabilidad de 0,25m2 de techo/m2 de suelo y otro de 600 m2 con una edificabilidad de 0,40m2 de techo/m2 de suelo.
Realizamos los siguientes cálculos:
Solar 1: 1.000 m2 x 0,25 m2 de techo/m2 de suelo = 250 metros cuadrados edificables.
Solar 2: 600 m2 x 0,40 m2 de techo/m2 de suelo = 240 metros cuadrados de techo edificables.
Concluimos que en el caso del segundo solar podremos edificar casi la misma superficie que en el primero.
Más allá de que a nivel de diseño nos interese más disponer de un mayor espacio para zona exterior como jardín o piscina, la conclusión es que una mayor superficie inicial de un terreno no siempre es sinónimo de un mayor número de metros cuadrados edificables. Por ello, debemos tomar consciencia de cómo la legislación urbanística condicionará nuestras posibilidades edificatorias.
Factores que influyen en la edificabilidad de un terreno
Además de este ejemplo práctico que acabamos de ver, existen una serie de otros factores que también influyen en los cálculos. Vamos a enumerarlos en la siguiente lista:
1. Los usos admitidos por el planeamiento
2. La localización
3. Las condiciones de la edificación
3.1. Alineaciones de la calle y de la edificación
3.2. Altura reguladora
3.3. Profundidad edificable
3.4. Retranqueos
1. Los usos admitidos por el planeamiento
En el aprovechamiento urbanístico, la otra variable indispensable que se contempla además de la normativa de edificabilidad son los usos admitidos por el planeamiento, puesto que el valor de la edificación varía según los usos a que puede ser destinada.
Por ejemplo, suele ser diferente el valor del techo que se puede destinar a vivienda que a usos industriales. En principio, suele alcanzar más valor la edificabilidad que tiene un amplio abanico de usos posibles, como es el caso del de vivienda, frente a la que tiene alternativas de uso más restringidas, como el uso industrial o de equipamientos privados.
Así, en función del uso admitido y la tipología edificatoria las edificabilidades más habituales son las siguientes:
En áreas de vivienda unifamiliar la edificabilidad puede llegar hasta 0,75 m2 de techo/m2 de suelo en las zonas antiguas de parcela pequeña; mientras que en las demás, es decir parcelas de mayor tamaño, lo más normal es el intervalo 0,3 – 0,5 m2 de techo/m2 de suelo. Por otro lado, las áreas de vivienda plurifamiliar se asimilan con edificios de oficinas y admiten valores que van de 0,5 a 1,5 m2 de techo/m2 de suelo. Finalmente, las áreas de actividad económica, con tipologías de planta baja dominante, suelen ir del 0,8 al 1,2 m2 de techo/m2 de suelo.
Sin embargo, tales diferencias de valor no son estables, sino que varían según la localización de los solares en función de las coyunturas del mercado inmobiliario en cada territorio, como veremos en el siguiente punto.
2. La localización
La localización de un solar es otro de los factores que influyen en los valores de edificabilidad que lo regulan, ya que edificios similares y con posibilidades similares de uso pueden variar mucho su valor según se sitúen en un lugar u otro de una misma ciudad.
De nuevo, generalmente un entorno más urbano suele regularse con una mayor edificabilidad, pudiendo este valor situarse por encima del 1 m2/m2 de suelo, siempre en el caso de un tipo de suelo urbano. En el caso de las zonas de suelo urbanizable, las edificabilidades suelen variar de 0,2 a 1 m2 de techo/m2 de suelo, mientras que en las zonas rústicas suele ser todavía menor al disponer de mayor espacio para construir.
3. Las condiciones de la edificación
Las condiciones de la edificación en general suelen tener menos importancia que las variables anteriores y, a veces, se puede considerar que están implícitas en las mismas. Sin embargo, está claro que dos terrenos con una misma edificabilidad, unos mismos usos y una localización similar en la ciudad pueden tener un valor distinto. Esto depende de la diferencia de calidad que se puede obtener por las diversas condiciones de la edificación fijadas en cada caso, por ejemplo en una manzana cerrada o en edificios aislados con jardín.
En la ordenación urbanística existen tres sistemas básicos de ordenación de la edificación: por alineaciones de calle, por edificación aislada en parcela y por definición volumétrica. En este apartado vamos a tratar los parámetros urbanísticos derivados del sistema de alineaciones de calle, cuya volumetría se establece en función de altura reguladora y una profundidad máxima. La pauta habitual de estas edificaciones es que ocupen la anchura total del solar en el frente de la calle.
Se trata del típico bloque urbano entre medianeras que configura un frente continuo de calle, una arquitectura con importantes limitaciones compositivas pero especialmente presente en la caracterización del espacio urbano.
Este sistema de alineaciones es el más presente en los tejidos de cierta antigüedad de nuestras ciudades. Se trata de un sistema que tiene su origen en la Edad Media, en la forma más elemental de construirse la ciudad: por agregación de edificaciones. Posteriormente, el sistema se racionalizó mediante la definición de los trazados de las nuevas calles y la ordenación de los tejidos existentes formados de acuerdo con su lógica.
3.1. Alineaciones de la calle y de la edificación
Básicamente, se trata de definir la posición de la línea que define el plano de fachada de los edificios y que supone la divisoria entre espacio público y espacio privado. Las alineaciones están determinadas en los planos de la ordenación que suele configurar las manzanas, las cuales se suelen prever cerradas por una franja de edificación en todo su perímetro.
3.2. Altura reguladora
Así como nos preguntamos qué es la edificabilidad de un terreno, vamos a comprobar hasta qué punto la altura reguladora puede influir en ese concepto y en la conformación de cualquier construcción.
Definimos la altura reguladora como la altura máxima en metros que puede tener un edificio, que se suele establecer en función de la anchura de la calle y se corresponde con un número determinado de plantas permitidas.
Su relación con la edificabilidad de un terreno parte del hecho que, en función de la altura permitida, distribuiremos de una manera u otra los metros cuadrados totales edificables en el solar. En algunos casos, en especial en los tejidos históricos, la altura puede no ser máxima, sino obligatoria, para conseguir continuidades en las líneas de cornisa de los tramos de calle.
Por todo esto, es importante antes de comprar un terreno, consultar con el técnico municipal a partir de qué punto cuenta la altura máxima, si es que la información no aparece en la normativa. Esto es especialmente importante en terrenos en pendiente ya que no es lo mismo contar la altura desde la calle que desde el punto medio de la pendiente total del terreno. Existen casos en los que se permite al propietario junto a su arquitecto contar la altura desde donde se empieza a construir.
3.3. Profundidad edificable
La profundidad edificable es la anchura de la franja de la parcela, medida desde la alineación de la calle, que puede ser edificada a la altura reguladora. Como podemos ver, se trata de una condición de ordenación que hace referencia a las manzanas propias de un tejido de ciudad, por lo que en el caso de la edificación aislada en parcela que trataremos más adelante no suele establecerse.
En la ciudad, la profundidad edificable forma una corona en el perímetro de la manzana, que define un espacio interior, que es el patio interior de la manzana, cuyo ámbito puede ser edificable o no en planta baja. La intención de esta normativa supone garantizar viviendas que permitan tener dos fachadas susceptibles de permitir la ventilación cruzada, puesto que una fachada da a la calle y la otra al patio de manzanas. Las profundidades habituales se sitúan entre 12 y 20 metros, ya que más allá de 14 metros, es difícil proyectar viviendas entre medianeras que funcionen correctamente.
Sin embargo, una vivienda aislada en parcela suele gozar de 4 fachadas con orientaciones distintas, por lo que no genera problemática en el aspecto de la profundidad.
3.4. Retranqueos
Los retranqueos son las distancias mínimas o máximas que deberemos dejar respecto los límites de la parcela, por lo que suponen un espacio que deberemos tener en cuenta a la hora de plantear el tamaño y posición de nuestra vivienda respecto a la parcela.
Generalmente no es lo mismo un retranqueo con un vecino que con un frente o incluso una parte trasera de solar, por lo que se diferencian en la normativa. Especialmente es urbanizaciones dispersas, la distancia con el frente de fachada de calle es mayor que la separación con vecinos.
En cambio, en parcelas urbanas podemos encontrarnos con que la normativa nos obligue a no dejar distancia ni con la calle ni con el vecino.
Además, debido a que la línea que marca la profundidad edificable no se considera normalmente una alineación, sino un límite que la edificación no podrá traspasar, el retranqueo interior siempre será posible, aunque igual resulta poco interesante, ya que comporta una pérdida de techo bastante esencial en el tejido urbano.
En todo caso, los retranqueos voluntarios tendrán sentido si el proyecto tiene la posibilidad de disponer de otra manera la edificabilidad que pierde al disminuir la anchura o la profundidad del edificio.
Un caso concreto: la edificación aislada en parcela
El segundo de los tres sistemas básicos de ordenación de la edificación que existen es el caso de edificación aislada en parcela que se asocia normalmente a los proyectos de vivienda unifamiliar. De hecho, los tres sistemas de ordenación de la edificación –alineada a la calle, aislada en parcela y por definición volumétrica– corresponden a tres lógicas propias y claras, cada una de las cuales tiene unos parámetros específicos que dan lugar a tejidos urbanos de características bien definidas.
Por todo esto, en este apartado vamos a tratar parámetros urbanísticos tal vez minoritarios, pero propios de este tipo de sistema, como la parcelación, la ocupación, las distancias a los límites, las vallas, la edificación máxima y las edificaciones auxiliares. Como todo, no se trata de una ciencia exacta, puesto que existen los sistemas híbridos que engloban condiciones de sistemas distintos. Así pues, siempre acaba prevaleciendo la normativa municipal que establecerá las variables de cada terreno.
En este sistema de ordenación, la edificación se relaciona más con la parcela que con la calle, con la cual mantiene una separación. Esta serie de tejidos son normalmente menos densos que los de alineación de calle, en que la percepción de los edificios va acompañada de la de las áreas libres de la parcela, con arbolado y jardinería.
Es por este motivo que en el caso de la edificación aislada cobra mayor importancia entender qué es la edificabilidad de un terreno a la hora de llevar a cabo el diseño de nuestra futura vivienda y por supuesto el paso previo de compra del terreno, ya que tanto la edificabilidad como la parcelación (forma y dimensiones de la parcela), resultan determinantes.
Parcelación
Como hemos dicho, las dimensiones y la forma de las parcelas son factores determinantes del carácter del tejido. De ahí que la ordenación de la edificación establezca las condiciones de las parcelas para que se puedan considerar edificables: la superficie mínima y la fachada mínima son las más frecuentes.
Tiene sentido también la definición de parcelas máximas para evitar edificios demasiado grandes, aunque también se puede limitar directamente el tamaño de los edificios que se pueden construir, lo cual obliga a fragmentar la edificación de las grandes parcelas en varios edificios o unidades.
En las áreas de viviendas unifamiliares, las diferentes zonas de la ordenación suelen estar definidas por la parcela mínima establecida en cada una, y son habituales las de 250, 400, 800 y 1.000 m2. Por otro lado, en las zonas de vivienda plurifamiliar y de actividad económica, las parcelas mínimas no suelen ser inferiores a 800 o 1.000 m2.
Ocupación
La ocupación se define como el porcentaje de la parcela que puede ser ocupado por la edificación, y tiene como objetivo garantizar cierta proporción de parcela libre. Además, también sirve para establecer un límite de ocupación en elementos sin volumen sobre rasante, como pueden ser sótanos, piscinas o áreas pavimentadas.
Se trata de un concepto susceptible de ser confundido con la edificabilidad, por lo que además de explicar qué es la edificabilidad de un terreno, en el blog vamos a desarrollar un artículo específico sobre la definición de ocupación y su diferencia con el concepto de edificabilidad.
Otros parámetros a considerar
Los parámetros siguientes tienen menos importancia, ya que como hemos dicho la parcela y la edificabilidad son los determinantes básicos de las características del tejido aislado. Sin embargo, son necesarios para asegurar una cierta homogeneidad en la relación entre la arquitectura y la parcela.
Distancias a los límites: son franjas que se señalan en todo el perímetro de la parcela y que no pueden ser invadidas por ningún elemento de edificación -salvo excepciones como pueden ser aparcamientos o volúmenes auxiliares y que quedan definidas en cada normativa municipal- con el fin de garantizar el carácter aislado de ésta.
En parcelas aisladas de la periferia es frecuente establecer una franja mínima de 3 metros, que se suele aumentar a 5 metros en la fachada que da a la calle y en el fondo de la parcela. Sin embargo, en el caso de parcelas en casco urbano esta regulación pierde sentido, al tratarse del sistema de ‘alineación con la calle’ en el que resulta obligatorio alinearse con la calle y los vecinos. Por ello, solo se puede establecer una distancia mínima con patios traseros.
Vallas: en este sistema de ordenación, el elemento de mayor presencia en la calle es la valla de la parcela. Por lo tanto, la ordenación urbanística puede establecer normas para alcanzar una cierta coherencia en las soluciones adoptadas. Las normas pueden hacer referencia al carácter opaco o transparente de la valla, a sus alturas y a los materiales utilizados.
Edificación máxima: para evitar que en parcelas muy extensas se construyan edificios demasiado grandes que romperían el grano homogéneo del tejido, se pueden establecer límites al techo total de un edificio. Esta medida puede obligar, en estos casos, a la distribución del techo en varios cuerpos separados.
Volúmenes auxiliares: en los casos de parcelaciones de un cierto tamaño, por ejemplo a partir de 1.000 m2, puede tener sentido regular la posibilidad de volúmenes auxiliares independientes de la vivienda y sin uso de vivienda, como sería una casita de herramientas. Se trata de volúmenes que no se consideran comprendidos en la edificabilidad general de la parcela.