Procés de disseny
Què és l’edificabilitat d’un terreny?
En l’article d’avui tractarem un concepte molt concret associat a la normativa urbanística de tot terreny i que influirà en la nostra capacitat de construcció sobre aquest: l’edificabilitat. A més de definir-lo, ens remuntarem a la història d’aquest concepte i la seva funció dins de la lògica urbanística que estructura el nostre entorn. Tractarem d’aclarir de forma exhaustiva què és l’edificabilitat d’un terreny.
L’aprofitament urbanístic i l’edificabilitat
L’ordenació urbanística analitza la realitat complexa territorial d’un moment per generar una sèrie de normatives i conceptes que marcaran el futur d’aquesta situació urbana. El terme aprofitament urbanístic es remunta a la Llei del sòl espanyola de 1975, la primera actualització després de la dictadura, on es comença a tenir en compte la capacitat del sòl per generar beneficis econòmics a través de l’actuació urbanística.
És també en aquest punt de la legislació urbanística on es comença a distingir entre els diferents tipus de sòl: urbà, urbanitzable i no urbanitzable, que expliquem en detall en un article d’aquest mateix blog.
Així doncs, s’encunya un concepte que sigui capaç de mesurar la casuística d’un terreny a nivell econòmic, l’aprofitament urbanístic, basat en la regulació de l’edificabilitat i els usos possibles de cada terreny. Partint de l’estudi exhaustiu de la situació del moment, s’estableix una normativa que concreta en un futur el grau d’aprofitament d’un terreny, amb la finalitat de poder controlar el seu valor en el mercat immobiliari. Aquest sistema s’estructura a través d’una divisió per zones, que delimitarà els diferents plans municipals, és a dir normatives concretes de cada municipi.
En funció de la zona decidirem el seu percentatge d’edificabilitat i el seu futur ús. No obstant això, si el tipus de sòl resulta no urbanitzable, és a dir que no es pot construir en ell, no s’establirà el grau d’edificabilitat però sí un ús concret, ja sigui habitatge, industrial, equipament privat… En funció d’aquesta edificabilitat i usos, es calcula la quantitat de sòl que dedicarem als anomenats ‘sistemes’, és a dir equipaments públics. A grans trets, així és com s’estructura la lògica urbanística a Espanya.
Què és l’edificabilitat d’un terreny?
Però tornem a la pregunta clau de l’article: què és l’edificabilitat d’un terreny?
L’edificabilitat d’un terreny es descriu com la simple equació de X metres quadrats de sostre que es poden construir en X metres quadrats de sòl.
És a dir la quantitat total de metres quadrats que és possible construir en un solar ja sigui en una o diverses plantes.
Dins d’aquesta definició, es distingeixen dos tipus d’edificabilitat: l’edificabilitat bruta o zonal i l’edificabilitat neta, ambdues establertes per les normatives municipals o regionals.
Edificabilitat bruta
L’edificabilitat es denomina bruta o zonal si està referida a un àmbit objecte d’ordenació urbanística, és a dir si correspon a una àrea de sòl que en un futur patirà una transformació urbanística.
Aquest tipus d’edificabilitat sol afectar l’anomenat sòl urbanitzable, un règim de sòl de caràcter transitori. Sol consistir en un sòl de característiques rústiques, que normalment correspondria al règim de sòl no urbanitzable, que mitjançant l’estudi urbanístic d’evolució dels territoris es preveu susceptible de ser incorporat a l’àrea urbana de la ciutat mitjançant un procés d’urbanització.
Per aquest motiu, manté la vigència de sòl urbanitzable fins al moment en què es transforma en urbà mitjançant un Pla Parcial o Projecte de Reparcel·lació, moment en què el seu règim passa a ser el de sòl urbà.
Existeixen dos subgrups dins de la categoria de sòl urbanitzable: el sòl urbanitzable sectoritzat o no sectoritzat. La diferència depèn de si està considerat un sòl que ha de ser o pot ser objecte d’urbanització. El primer es denomina sòl urbanitzable sectoritzat i el segon, sòl urbanitzable no sectoritzat.
Edificabilitat neta
D’altra banda, l’edificabilitat neta es refereix a solars edificables, amb una ordenació detallada que estableix les seves condicions d’edificació.
Seguint les definicions que hem anat donant fins al moment sobre els diferents tipus de sòl, l’edificabilitat neta correspon als solars de règim urbà, és a dir de la ciutat existent.
El criteri bàsic per classificar un sòl com a urbà és que es trobi en una àrea urbanitzada, és a dir que disposi dels serveis urbanístics bàsics propis d’aquesta classe de sòl –accés rodat, aigua, sanejament i energia elèctrica–.
Exemple comparatiu de l’edificabilitat de dos terrenys
Per aquest motiu, quan anem a comprar un terreny, independentment del nombre de metres quadrats dels quals disposi, ens interessa realment saber en quina mesura podrem construir en ell.
Vegem la diferència mitjançant un exemple:
Suposem que tenim un solar de 1.000 metres quadrats amb una edificabilitat de 0,25 m2 de sostre/m2 de sòl i un altre de 600 m2 amb una edificabilitat de 0,40 m2 de sostre/m2 de sòl.
Realitzem els següents càlculs:
Solar 1: 1.000 m2 x 0,25 m2 de sostre/m2 de sòl = 250 metres quadrats edificables.
Solar 2: 600 m2 x 0,40 m2 de sostre/m2 de sòl = 240 metres quadrats de sostre edificables.
Concloem que en el cas del segon solar podrem edificar gairebé la mateixa superfície que en el primer.
Més enllà que a nivell de disseny ens interessi més disposar d’un major espai per a zona exterior com a jardí o piscina, la conclusió és que una major superfície inicial d’un terreny no sempre és sinònim d’un major nombre de metres quadrats edificables. Per això, hem de prendre consciència de com la legislació urbanística condicionarà les nostres possibilitats edificatòries.
Factors que influeixen en l’edificabilitat d’un terreny
A més d’aquest exemple pràctic que acabem de veure, existeixen una sèrie d’altres factors que també influeixen en els càlculs. Anem a enumerar-los en la següent llista:
1. Els usos admesos pel planejament
2. La localització
3. Les condicions de l’edificació
3.1. Alineacions del carrer i de l’edificació
3.2. Alçada reguladora
3.3. Profunditat edificable
3.4. Retranquejos
1. Els usos admesos pel planejament
En l’aprofitament urbanístic, l’altra variable indispensable que es contempla a més de la normativa d’edificabilitat són els usos admesos pel planejament, ja que el valor de l’edificació varia segons els usos als quals pot ser destinada.
Per exemple, sol ser diferent el valor del sostre que es pot destinar a habitatge que a usos industrials. En principi, sol assolir més valor l’edificabilitat que té un ampli ventall d’usos possibles, com és el cas del d’habitatge, enfront de la que té alternatives d’ús més restringides, com l’ús industrial o d’equipaments privats.
Així, en funció de l’ús admès i la tipologia edificatòria les edificabilitats més habituals són les següents:
En àrees d’habitatge unifamiliar l’edificabilitat pot arribar fins a 0,75 m2 de sostre/m2 de sòl en les zones antigues de parcel·la petita; mentre que en les altres, és a dir parcel·les de major grandària, el més normal és l’interval 0,3 – 0,5 m2 de sostre/m2 de sòl. D’altra banda, les àrees d’habitatge plurifamiliar s’assimilen amb edificis d’oficines i admeten valors que van de 0,5 a 1,5 m2 de sostre/m2 de sòl. Finalment, les àrees d’activitat econòmica, amb tipologies de planta baixa dominant, solen anar del 0,8 a l’1,2 m2 de sostre/m2 de sòl.
No obstant això, aquestes diferències de valor no són estables, sinó que varien segons la localització dels solars en funció de les conjuntures del mercat immobiliari en cada territori, com veurem en el següent punt.
2. La localització
La localització d’un solar és un altre dels factors que influeixen en els valors d’edificabilitat que el regulen, ja que edificis similars i amb possibilitats similars d’ús poden variar molt el seu valor segons se situïn en un lloc o un altre d’una mateixa ciutat.
De nou, generalment un entorn més urbà sol regular-se amb una major edificabilitat, podent aquest valor situar-se per sobre de l’1 m2/m2 de sòl, sempre en el cas d’un tipus de sòl urbà. En el cas de les zones de sòl urbanitzable, les edificabilitats solen variar de 0,2 a 1 m2 de sostre/m2 de sòl, mentre que en les zones rústiques sol ser encara menor en disposar de major espai per construir.
3. Les condicions de l’edificació
Les condicions de l’edificació en general solen tenir menys importància que les variables anteriors i, de vegades, es pot considerar que estan implícites en les mateixes. No obstant això, està clar que dos terrenys amb una mateixa edificabilitat, uns mateixos usos i una localització similar a la ciutat poden tenir un valor diferent. Això depèn de la diferència de qualitat que es pot obtenir per les diverses condicions de l’edificació fixades en cada cas, per exemple en una illa tancada o en edificis aïllats amb jardí.
En l’ordenació urbanística existeixen tres sistemes bàsics d’ordenació de l’edificació: per alineacions de carrer, per edificació aïllada en parcel·la i per definició volumètrica. En aquest apartat tractarem els paràmetres urbanístics derivats del sistema d’alineacions de carrer, la volumetria del qual s’estableix en funció d’alçada reguladora i una profunditat màxima. La pauta habitual d’aquestes edificacions és que ocupin l’amplada total del solar en el front del carrer.
Es tracta del típic bloc urbà entre mitgeres que configura un front continu de carrer, una arquitectura amb importants limitacions compositives però especialment present en la caracterització de l’espai urbà.
Aquest sistema d’alineacions és el més present en els teixits de certa antiguitat de les nostres ciutats. Es tracta d’un sistema que té el seu origen en l’Edat Mitjana, en la forma més elemental de construir-se la ciutat: per agregació d’edificacions. Posteriorment, el sistema es va racionalitzar mitjançant la definició dels traçats dels nous carrers i l’ordenació dels teixits existents formats d’acord amb la seva lògica.
3.1. Alineacions del carrer i de l’edificació
Bàsicament, es tracta de definir la posició de la línia que defineix el pla de façana dels edificis i que suposa la divisòria entre espai públic i espai privat. Les alineacions estan determinades en els plànols de l’ordenació que sol configurar les illes, les quals se solen preveure tancades per una franja d’edificació en tot el seu perímetre.
3.2. Alçada reguladora
Així com ens preguntem què és l’edificabilitat d’un terreny, anem a comprovar fins a quin punt l’alçada reguladora pot influir en aquest concepte i en la conformació de qualsevol construcció.
Definim l’alçada reguladora com l’alçada màxima en metres que pot tenir un edifici, que se sol establir en funció de l’amplada del carrer i es correspon amb un nombre determinat de plantes permeses.
La seva relació amb l’edificabilitat d’un terreny parteix del fet que, en funció de l’alçada permesa, distribuirem d’una manera o altra els metres quadrats totals edificables en el solar. En alguns casos, especialment en els teixits històrics, l’alçada pot no ser màxima, sinó obligatòria, per aconseguir continuïtats en les línies de cornisa dels trams de carrer.
Per tot això, és important abans de comprar un terreny, consultar amb el tècnic municipal a partir de quin punt compta l’alçada màxima, si és que la informació no apareix en la normativa. Això és especialment important en terrenys en pendent ja que no és el mateix comptar l’alçada des del carrer que des del punt mitjà del pendent total del terreny. Existeixen casos en els quals es permet al propietari juntament amb el seu arquitecte comptar l’alçada des d’on es comença a construir.
3.3. Profunditat edificable
La profunditat edificable és l’amplada de la franja de la parcel·la, mesurada des de l’alineació del carrer, que pot ser edificada a l’alçada reguladora. Com podem veure, es tracta d’una condició d’ordenació que fa referència a les illes pròpies d’un teixit de ciutat, per la qual cosa en el cas de l’edificació aïllada en parcel·la que tractarem més endavant no sol establir-se.
A la ciutat, la profunditat edificable forma una corona en el perímetre de l’illa, que defineix un espai interior, que és el pati interior de l’illa, l’àmbit del qual pot ser edificable o no en planta baixa. La intenció d’aquesta normativa suposa garantir habitatges que permetin tenir dues façanes susceptibles de permetre la ventilació creuada, ja que una façana dóna al carrer i l’altra al pati d’illes. Les profunditats habituals se situen entre 12 i 20 metres, ja que més enllà de 14 metres, és difícil projectar habitatges entre mitgeres que funcionin correctament.
No obstant això, un habitatge aïllat en parcel·la sol gaudir de 4 façanes amb orientacions diferents, per la qual cosa no genera problemàtica en l’aspecte de la profunditat.
3.4. Retranquejos
Els retranquejos són les distàncies mínimes o màximes que haurem de deixar respecte als límits de la parcel·la, per la qual cosa suposen un espai que haurem de tenir en compte a l’hora de plantejar la grandària i posició del nostre habitatge respecte a la parcel·la.
Generalment no és el mateix un retranqueig amb un veí que amb un front o fins i tot una part posterior de solar, per la qual cosa es diferencien en la normativa. Especialment és urbanitzacions disperses, la distància amb el front de façana de carrer és major que la separació amb veïns.
En canvi, en parcel·les urbanes podem trobar-nos amb què la normativa ens obligui a no deixar distància ni amb el carrer ni amb el veí.
A més, a causa del fet que la línia que marca la profunditat edificable no es considera normalment una alineació, sinó un límit que l’edificació no podrà traspassar, el retranqueig interior sempre serà possible, encara que igual resulta poc interessant, ja que comporta una pèrdua de sostre força essencial en el teixit urbà.
En tot cas, els retranquejos voluntaris tindran sentit si el projecte té la possibilitat de disposar d’una altra manera l’edificabilitat que perd en disminuir l’amplada o la profunditat de l’edifici.
Un cas concret: l’edificació aïllada en parcel·la
El segon dels tres sistemes bàsics d’ordenació de l’edificació que existeixen és el cas d’edificació aïllada en parcel·la que s’associa normalment als projectes d’habitatge unifamiliar. De fet, els tres sistemes d’ordenació de l’edificació –alineada al carrer, aïllada en parcel·la i per definició volumètrica– corresponen a tres lògiques pròpies i clares, cadascuna de les quals té uns paràmetres específics que donen lloc a teixits urbans de característiques ben definides.
Per tot això, en aquest apartat tractarem paràmetres urbanístics potser minoritaris, però propis d’aquest tipus de sistema, com la parcel·lació, l’ocupació, les distàncies als límits, les tanques, l’edificació màxima i les edificacions auxiliars. Com tot, no es tracta d’una ciència exacta, ja que existeixen els sistemes híbrids que engloben condicions de sistemes diferents. Així doncs, sempre acaba prevalent la normativa municipal que establirà les variables de cada terreny.
En aquest sistema d’ordenació, l’edificació es relaciona més amb la parcel·la que amb el carrer, amb el qual manté una separació. Aquesta sèrie de teixits són normalment menys densos que els d’alineació de carrer, en què la percepció dels edificis va acompanyada de la de les àrees lliures de la parcel·la, amb arbrat i jardineria.
És per aquest motiu que en el cas de l’edificació aïllada cobra major importància entendre què és l’edificabilitat d’un terreny a l’hora de dur a terme el disseny del nostre futur habitatge i per descomptat el pas previ de compra del terreny, ja que tant l’edificabilitat com la parcel·lació (forma i dimensions de la parcel·la), resulten determinants.
Parcel·lació
Com hem dit, les dimensions i la forma de les parcel·les són factors determinants del caràcter del teixit. D’aquí que l’ordenació de l’edificació estableixi les condicions de les parcel·les perquè es puguin considerar edificables: la superfície mínima i la façana mínima són les més freqüents.
Té sentit també la definició de parcel·les màximes per evitar edificis massa grans, encara que també es pot limitar directament la grandària dels edificis que es poden construir, la qual cosa obliga a fragmentar l’edificació de les grans parcel·les en diversos edificis o unitats.
En les àrees d’habitatges unifamiliars, les diferents zones de l’ordenació solen estar definides per la parcel·la mínima establerta en cadascuna, i són habituals les de 250, 400, 800 i 1.000 m2. D’altra banda, en les zones d’habitatge plurifamiliar i d’activitat econòmica, les parcel·les mínimes no solen ser inferiors a 800 o 1.000 m2.
Ocupació
L’ocupació es defineix com el percentatge de la parcel·la que pot ser ocupat per l’edificació, i té com a objectiu garantir certa proporció de parcel·la lliure. A més, també serveix per establir un límit d’ocupació en elements sense volum sobre rasant, com poden ser soterranis, piscines o àrees pavimentades.
Es tracta d’un concepte susceptible de ser confós amb l’edificabilitat, per la qual cosa a més d’explicar què és l’edificabilitat d’un terreny, en el blog desenvoluparem un article específic sobre la definició d’ocupació i la seva diferència amb el concepte d’edificabilitat.
Altres paràmetres a considerar
Els paràmetres següents tenen menys importància, ja que com hem dit la parcel·la i l’edificabilitat són els determinants bàsics de les característiques del teixit aïllat. No obstant això, són necessaris per assegurar una certa homogeneïtat en la relació entre l’arquitectura i la parcel·la.
Distàncies als límits: són franges que se senyalen en tot el perímetre de la parcel·la i que no poden ser envaïdes per cap element d’edificació –excepte excepcions com poden ser aparcaments o volums auxiliars i que queden definides en cada normativa municipal– amb la finalitat de garantir el caràcter aïllat d’aquesta.
En parcel·les aïllades de la perifèria és freqüent establir una franja mínima de 3 metres, que se sol augmentar a 5 metres en la façana que dóna al carrer i en el fons de la parcel·la. No obstant això, en el cas de parcel·les en casc urbà aquesta regulació perd sentit, en tractar-se del sistema d»alineació amb el carrer’ en el qual resulta obligatori alinear-se amb el carrer i els veïns. Per això, només es pot establir una distància mínima amb patis posteriors.
Tanques: en aquest sistema d’ordenació, l’element de major presència al carrer és la tanca de la parcel·la. Per tant, l’ordenació urbanística pot establir normes per assolir una certa coherència en les solucions adoptades. Les normes poden fer referència al caràcter opac o transparent de la tanca, a les seves alçades i als materials utilitzats.
Edificació màxima: per evitar que en parcel·les molt extenses es construeixin edificis massa grans que trencarien el gra homogeni del teixit, es poden establir límits al sostre total d’un edifici. Aquesta mesura pot obligar, en aquests casos, a la distribució del sostre en diversos cossos separats.
Volums auxiliars: en els casos de parcel·lacions d’una certa grandària, per exemple a partir de 1.000 m2, pot tenir sentit regular la possibilitat de volums auxiliars independents de l’habitatge i sense ús d’habitatge, com seria una caseta d’eines. Es tracta de volums que no es consideren compresos en l’edificabilitat general de la parcel·la.