Proceso de diseño
Tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable
Los terrenos están sujetos a multitud de condicionantes legales en relación a la ordenación urbana y regulación de construcción en los mismos, pero de todas ellas, la más importante es su calificación urbanística que distingue entre tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable.
Una calificación es una distinción a gran escala que divide las distintas zonas de una población: aquellas donde se puede construir y están listas para ello, aquellas donde en el futuro se podría construir pero que no están listas ya que la urbanización de la calle no está lista y aquellas que se reservan a áreas verdes, rurales o similar en las que nunca se permitirá construir.
En el artículo de hoy analizaremos cada una de estas distintas zonas, revisando su desarrollo a lo largo de los años y explicando en detalle lo que podemos hacer o no en cada una de ellas y el por qué.
La ordenación urbanística
Toda realidad urbanística, ya sea una ciudad o un pueblo, se rige por una serie de parámetros de cierta complejidad. La ordenación urbanística identifica los caracteres social, económico y cultural del espacio, un espacio que se ha ido formando a lo largo de la historia y al cual cada generación aporta nuevas etapas de construcción, que se concretan en nuevas construcciones y reformas.
Una construcción colectiva, como es la de la cualquier área urbana, ha de tener un proyecto que vaya más allá de la proyección de edificios e infraestructuras – se trata del proyecto colectivo de ciudad. Tal proyecto debe materializarse y especificarse en su formulación y gestión concreta, de la que no podemos olvidar su componente política.
Asimismo, hablamos de un proyecto a largo plazo, por lo que el marco jurídico regulador deberá ser suficientemente flexible para permitir el reajuste a lo largo del tiempo, incorporando factores de incertidumbre y oportunidad a lo largo del proceso.
Por ello, la administración ha generado un marco jurídico regulador al que debe ajustarse la acción urbanística y que pretende dar síntesis a las múltiples implicaciones del fenómeno urbano. Podemos afirmar pues que la ordenación urbanística debe saber interpretar el legado histórico que representa la ciudad y dar las pautas para su desarrollo sostenible hacia un futuro sin fecha de caducidad.
Diferencia entre clasificación y calificación
La ordenación urbanística regula la utilización del suelo por parte de sus propietarios, tanto si se trata de personas privadas como de instituciones públicas, con el objetivo de garantizar la coherencia del desarrollo urbano en el territorio.
La división del suelo en diferentes clases o tipos de suelo es lo que se entiende por clasificación urbanística, mientras que la adscripción del suelo a una determinada zona es lo que se entiende por calificación urbanística y hace referencia a su uso y posibilidades edificatorias.
Clasificación
El plan de ordenación urbanística de cualquier municipio ha de proponer, en función de sus objetivos y criterios proyectuales, la división del suelo en las categorías básicas de tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable.
Estos conceptos han ido perfilando su significado en los sucesivos textos legales que los han definido. La Ley del suelo española de 1956 los expresaba como suelo urbano, suelo de reserva urbana y suelo rústico. La actual denominación de tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable procede de la Ley del suelo de 1975, con las respectivas subdivisiones de cada categoría que detallaremos más adelante.
Calificación
Las calificaciones son características específicas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas específicas que se le aplican: usos permitidos, alineaciones o altura máxima, etc. Todo el suelo del municipio ha de pertenecer a alguno de los regímenes de suelo previstos y estar incluido en alguna calificación urbanística que establezca su destino e incompatibilidades dentro de la ordenación propuesta.
Veamos algunos ejemplos para poder entender la lógica urbanística que hay detrás, aunque no se trate del objeto de debate de este artículo. Por ejemplo, los espacios libres se diferencian mediante dos calificaciones básicas: vialidad y zonas verdes o parques urbanos. Esta segunda calificación comporta una mayor protección de la integridad del espacio, con el objetivo de garantizar unos mínimos de zona verde en el área urbana.
Otro ejemplo es la utilización de la calificación de equipamiento en la ordenación urbanística, que tiene como objetivo facilitar la implantación de determinados usos que la lógica del mercado del suelo dificulta.
La ciudad existente: el suelo urbano
Podemos decir que el suelo que se clasifica como urbano es, de hecho, el espacio de la ciudad existente. Se trata del ámbito en que la propiedad del suelo tiene un estatus superior, en el sentido de reconocimiento de más derechos y menos proporción de obligaciones. Por ese hecho, la legislación urbanística ha venido estableciendo condiciones para esa delimitación.
El primer criterio para clasificar un suelo como urbano es que disponga de los servicios urbanísticos básicos propios de esta clase de suelo –acceso rodado, agua, saneamiento y energía eléctrica.
Así, la disposición de servicios y dotaciones básicas supone una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno, ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad, probablemente tendrá futuras cargas que deberá pagar el comprador cuando el ayuntamiento decida urbanizar la calle.
Además, este proceso ha de haberse producido de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, por lo que no se debería considerar directamente suelo urbano un área urbanizada ilegalmente. Para saber si nuestro terreno está urbanizado en conformidad con el planeamiento, deberemos comprobar que no presente ninguna irregularidad. En caso contrario, sería necesario aplicar un Plan Especial, un instrumento de planeamiento urbanístico que permite normalizar las irregularidades de un ámbito territorial desde un sector concreto.
El segundo criterio decreta dos tercios de ‘áreas consolidadas por la edificación’ como el mínimo necesario para que se considere suelo urbano, debido a que muchas áreas urbanas pueden tener, pese a ser indudablemente urbanas, déficits importantes de urbanización. Cuando hablamos de consolidación edificatoria nos referimos a un terreno contiguo a una trama urbana, en ningún caso un terreno aislado, para garantizar que se trate de un suelo urbano firme y estable.
Dentro de la clasificación de suelo urbano encontramos dos subgrupos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, que desarrollaremos a continuación.
Suelo urbano consolidado
La subcategoría de suelo urbano consolidado incluye todos aquellos terrenos bajo la consideración de solar, que podemos definir como un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico, que permita la concesión de una licencia inmediata y la edificación del cual no implique la cesión de terrenos.
Existe otro término llamado solar mediante obras accesorias, tratándose esta vez de un terreno que tiene pendiente señalar las alineaciones y rasantes, pero que entra dentro de la clasificación de suelo urbano consolidado.
Sin embargo, debemos ser conscientes que un terreno puede perder su condición de suelo urbano consolidado si el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística. Por lo tanto, es imprescindible reunir toda la información sobre las afectaciones de nuestro futuro solar, precisamente para evitar normativas que limiten las posibilidades de construcción o bien terrenos con deudas pendientes que deberán incluirse en el precio de compra.
Suelo urbano no consolidado
El suelo urbano no consolidado, también denominado de núcleo rural, es aquél que no ha llegado a alcanzar una configuración definitiva del sistema de espacios libres públicos y de los espacios parcelados. Puede tratarse de áreas de suelo que nunca han sido plenamente incorporadas a la ordenación del suelo urbano, como áreas periféricas y vacíos urbanos, o de áreas incorporadas a la ciudad que han quedado obsoletas y requieren un nuevo proceso de urbanización, como es el caso de antiguas grandes industrias o espacios ferroviarios en desuso.
En estos casos, el plan de ordenación urbanística municipal señala que es necesaria una nueva configuración, con el establecimiento de nuevos trazados de las calles y la definición de nuevas áreas de edificación y sus edificabilidades. La nueva ordenación ha de comportar, pues, un cambio sustancial en la estructura parcelaria del suelo. El planeamiento establece los ámbitos más adecuados para llevar a cabo tal proceso bajo el nombre de ‘sectores de mejora urbana’.
Estas obras de urbanización pueden incluir la reforma interior del terreno, su renovación, la obtención de dotaciones públicas o su reurbanización. Todas estas actuaciones vendrán definidas por alguna figura de desarrollo, como un Plan Especial, por lo que va a depender de la aprobación de este plan para que se pueda considerar apto para la construcción y obtener un permiso de obras.
Por todo esto, comprar un terreno catalogado como suelo urbano no consolidado puede suponer un estancamiento de nuestro futuro proyecto de vivienda a la espera de una resolución urbanística positiva.
La extensión de la ciudad: el suelo urbanizable
El régimen de suelo urbanizable es un régimen que, a diferencia del suelo urbano consolidado y del suelo no urbanizable, tiene un carácter transitorio, ya que se aplica por el plan a un suelo de características rústicas y mantiene la vigencia hasta el momento en el que este suelo se ha transformado en urbano, momento en que su régimen pasa a ser el de suelo urbano. La delimitación de áreas de suelo urbanizable por los instrumentos de planeamiento tiene por objeto señalar este suelo aún rural susceptible de ser incorporado al área urbana de la ciudad mediante un proceso de urbanización, como un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación.
Existen dos subgrupos dentro de la categoría de suelo urbanizable: el suelo urbanizable sectorizado o no sectorizado. La diferencia depende de considerarlo un suelo que debe ser objeto de urbanización o un suelo que puede ser objeto de urbanización, como desarrollaremos en los siguientes dos apartados del artículo.
Suelo urbanizable sectorizado
El suelo urbanizable sectorizado, también llamado suelo urbanizable programado o delimitado en sectores, es un suelo que el plan de ordenación urbanística señala de interés para la ciudad. Por ello, el plan lo divide en sectores para que sean objeto de actuaciones de urbanización.
Así pues, se trata de un suelo que debe ser objeto de urbanización, es decir que su urbanización se incluye en el programa de actuación del plan municipal, lo cual comporta un compromiso formal por parte del ayuntamiento de iniciar un proceso de transformación durante un período señalado. De este modo, el ayuntamiento se ve obligado a tramitar cualquier propuesta de urbanización del suelo promovida por otros agentes se ajuste a las regulaciones establecidas por el plan general.
Suelo urbanizable no sectorizado
El suelo urbanizable no sectorizado, también llamado suelo urbanizable no programado o no delimitado en sectores, es un suelo del cual el plan de ordenación urbanística señala únicamente su aptitud para la urbanización si se dan determinadas circunstancias.
Por ello, no existe ningún compromiso de actuación por parte del ayuntamiento, si bien no se excluye la posibilidad de promoción de su urbanización. Sin embargo, en ese caso el ayuntamiento podía actuar con criterios de oportunidad, fijar condiciones complementarias y realizar concursos entre diferentes agentes para su urbanización.
Asimismo, el suelo urbanizable no sectorizado podía pasar a ser sectorizado mediante la revisión del programa de actuación del plan municipal.
El suelo no urbanizable y la preservación del espacio rural
El suelo no urbanizable, también llamado suelo no adecuado o suelo rústico, constituye un tipo de suelo que el plan de ordenación urbanística excluye de una posible urbanización por tratarse de suelo no apropiado para un desarrollo urbano sostenible, ya sea por sus características físicas o por su localización. Por ejemplo, puede tratarse de un suelo que esté reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.
Sin embargo, existe la posibilidad de construir legalmente en él viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, siempre que se trate de parcelas grandes para evitar una excesiva densidad edificatoria.
Suelo no urbanizable protegido
Dentro de este grupo, existe un tipo específico que cuenta con algún tipo de protección específica, a causa de su valor paisajístico, natural, cultural o productivo, llamado suelo no urbanizable protegido. En este caso, el plan de ordenación urbanística lo excluye de cualquier posibilidad de urbanización porque considera que debe ser preservado íntegramente.
¿Cómo reviso a qué tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable corresponde un terreno?
En primer lugar, debemos tomar consciencia y aprovechar las herramientas a las que tenemos acceso a través de Plataformas web, ya que pueden facilitarnos la vida con un solo clic. A nivel español, podemos revisar los tipos de suelo: urbano, urbanizable o no urbanizable de cualquier solar que nos interese a través de la Sede electrónica del Catastro. En Cataluña, existe la herramienta del mapa Urbanístico de Catalunya (MUC), facilitado por la Generalitat y su equivalente en Madrid, el Sistema de Información Geográfica de Urbanismo, de la mano de la Comunidad de Madrid.
Finalmente, tenemos el portal de Información Urbanística de Barcelona (PIU), generado por el Ayuntamiento de Barcelona. Todos ellos incluyen un mapa interactivo con la clasificación de todos los terrenos del territorio a la que hacen referencia.
En segundo lugar, podemos consultar directamente con el Ayuntamiento del municipio en el que estemos interesados, con el objetivo de conocer la normativa municipal, las posibles servidumbres o afectaciones, así como el planeamiento urbanístico que regula el suelo. Como hemos comentado anteriormente, una de las cosas más importantes será saber si el solar se encuentra en una calle urbanizada a la que llegan todos los servicios.
El siguiente paso sería el de valorar la información del terreno a través de una nota simple que se solicita en el Registro de Propiedad. En ella aparecerá el nombre de la propiedad del solar, así como las posibles deudas pendientes. Se trata de un trámite que puede hacer uno mismo presencialmente y que implica siempre un pago mínimo según el municipio, pero para el que existen numerosas empresas intermediadoras que pueden hacerlo por nosotros.
Finalmente, lo más recomendable consiste en contactar con un arquitecto antes de comprar el solar, para que realice todas las comprobaciones necesarias a nivel urbanístico y legal y el acompañamiento de visita al solar para la valoración in situ antes de iniciar las negociaciones de compra.