Proceso de diseño
Posibles problemas al comprar un terreno
Buscar y comprar un terreno son los primeros pasos de la aventura de construir una casa propia, pero como en todas las aventuras hay ciertos riesgos que debemos conocer para ir bien preparados, hoy os hablamos de todos los posibles problemas al comprar un terreno.
Dejando de lado que se trata de un proceso normalmente lento, como futuros propietarios del solar debemos estar muy atentos y ser precavidos pues nos podemos encontrar con posibles problemas al comprar un terreno que de haber tenido más información, quizás podríamos haber ahorrado.
Es importante tener ciertos aspectos muy claros antes de comprar un terreno, para tener claras vuestras necesidades y requisitos más prioritarios.
Veamos qué aspectos no podemos olvidar para evitar posibles problemas al comprar un terreno.
Pasos para comprar un terreno
En primer lugar, deberemos tener muy claros los pasos a seguir cuando tomamos la decisión de comprar un terreno aspecto que nos ayudara a reducir a mínimos los posibles problemas al comprar un terreno.
1. El primer paso será el proceso de búsqueda de terreno, normalmente dividido en tres fases que se explican muy bien en el artículo 7 consejos para comprar un terreno, que podéis consultar en nuestro blog.
2. En segundo lugar pasaríamos a la revisión del estado técnico y legal del terreno, cuyos aspectos se explican más detalladamente mas tarde, en este mismo artículo.
3. El tercer paso en este proceso inicial hace referencia a la financiación en cuanto a la compra del solar.
Es importante recordar que si podemos pagar el 100% del terreno con nuestros ahorros, el banco se ocupa de financiar el 100 % de la casa incluyendo el proyecto de arquitectura.
Si por el contrario, no llegamos al 100% del valor del terreno, deberemos financiarlo a plazos mediante un préstamo personal, ya que el banco no hipoteca terrenos. Los préstamos personales tienen unos intereses mucho mayores que una hipoteca.
Otra opción sería hipotecar el total de terreno y casa. En este caso, el banco nos pedirá el 20% del total de la inversión, pero debemos tener en cuenta que, en este caso, el banco no nos dará el dinero para el terreno hasta que no esté el proyecto de arquitectura listo, visado y presupuestado. Para llevar a cabo esta vía, el vendedor del terreno deberá estar conforme y firmar con nosotros un contrato de arras con un plazo de compra más largo de lo habitual.
4. La firma de contrato de arras (reserva) es un tipo de contrato privado con el vendedor del terreno.
Funciona como una paga y señal que nos garantiza la reserva del terreno mientras conseguimos el dinero necesario para efectuar la compra bajo notario, normalmente se firman arras con un plazo de aproximadamente 2 o 3 meses, en caso de que el terreno deba ser parcialmente financiado por la hipoteca este plazo de 2 o 3 meses puede llegar a ser superior (6 u 8 meses) pero en cualquier caso el vendedor del terreno deberá estar conforme con los plazos.
Al firmar un contrato de arras, debemos saber que si, nosotros, como compradores nos desdecimos de la compra, perderemos el dinero pagado al vendedor del terreno, mientas que por el contrario, si el vendedor del terreno cambio de opinión y decide no vender el terreno, deberá devolveros el doble del importe abonado (que suele rondar entre el 10 y el 20% del coste total)
5. El último paso para legalizar y hacer la compra efectiva seria acudir a un notario y al registro de propiedad para llevar y aceptar los papeles de cambio de propietario y derechos sobre el terreno.
No debemos olvidar que en el momento de efectuar la compra deberemos pagar el 10% de Impuesto de Transmisión de Propiedades (ITP) si se trata de una compraventa entre particulares o el 21% de IVA en caso de que el vendedor sea una empresa o un banco.
Además los costes de notario, gestoría y registro de propiedad rondan el 2% del total del valor del terreno.
Comprobaciones previas al comprar un terreno
A continuación, haremos una lista de las comprobaciones que es necesario hacer siempre que queramos minimizar los posibles problemas al comprar un terreno.
Se dividen en cuatro apartados según si tienen que ver con la ubicación del solar, proximidades de comercios e industrias, características del terreno y normativa y estado legal del terreno.
Ubicación del solar
El primer aspecto a tener en cuenta seria la ubicación del solar o terreno que compramos.
Deberemos prestar atención a toda una serie de factores referentes a su localización y a los elementos que lo rodean y afectan para evitar posibles problemas al comprar un terreno.
Estos factores serían:
– El barrio o entorno urbano construido
– La composición social
– La insolación
– Acceso con transporte privado y publico
– Disponibilidad e estado del carril bici
– Caminos peatonales (proximidad, estado, desnivel)
– Distancia de escuelas
– Distancia del lugar de trabajo
Veamos en detalle algunas de ellas para entender mejor su importancia, y qué debemos tener en cuenta para evitar posibles problemas al comprar un terreno.
Entorno urbano construido/ Barrio.
El tejido y tipología de casas que predomina en una zona viene dada por la ordenanza urbanística municipal que determinara lo que se permite en cada lugar, regulando los parámetros de las construcciones que se pueden edificar.
Por ello es importante que revisemos las características de las construcciones del entorno, del barrio que os interese. Analizar si se trata de viviendas unifamiliares aisladas, si disponen de jardines o espacios verdes comunitarios, si existen en las cercanías espacios y edificios públicos de calidad, qué tipología de edificaciones existen así como el estado de las vías de conexión con las zonas más céntricas de la localidad.
Perfil/ Composición social.
Otro aspecto a tener en cuenta para evitar posibles problemas al comprar un terreno sería la composición social o perfil de las personas que habitan el barrio.
Valorar el rango de edad medio, si se trata de familias o más bien de estudiantes, si hay niños en el vecindario o por el contrario la población es más bien envejecida, etc.
Considerando éste aspecto, podréis valorar si vuestras necesidades a nivel social se adaptan o encajan en ese entorno o si por el contrario, preferís otra zona con un perfil social diferente en el que os sintáis mejor integrados.
Transporte público y privado.
Introducido anteriormente, es vital considerar y analizar la conectividad del terreno tanto a nivel de transporte publico como privado, antes de comprarlo.
Normalmente el aspecto mas conflictivo o determinante será el del transporte público ya que, sobre todo si hablamos de familias o parejas trabajadoras que se plantean ampliar el numero de miembros de la familia, el transporte público cobrará especial importancia pues puede facilitar o entorpecer la movilidad de todos los miembros.
Una buen servicio de transporte público es una garantía de independencia tanto a nivel personal como del transporte privado.
Calcular las distancias a pie o en bicicleta respecto zonas relativamente próximas a la casa y hasta los puntos de parada con el transporte publico es algo que solemos olvidar pero al final y como ya se ha dicho, nos puede minorar posibles problemas al comprar un terreno.
Accesibilidad peatonal.
Valorar la accesibilidad a nivel del peatón es esencial para conocer el estado de los accesos peatonales hacia nuestro terreno, estudiar la posibilidad de ir a pie a comprar e incluso comprobar el estado de las aceras, de modo que resulte sencillo manejar un cochecito o el carro de la compra.
Hay que priorizar la comodidad ya que muchos de los posibles problemas al comprar un terreno, aparecen a posteriori cuando nos convertimos en usuarios asiduos de un lugar. Si este no ha sido estudiado a fondo , nos podemos encontrar con dificultades a lo largo del tiempo.
Asoleamiento.
Este punto tiene mucha importancia sobre todo a nivel climático para la construcción de una casa.
Deberemos considerar el asoleo, es decir, la incidencia de radiación solar que recibe el terreno.
No es lo mismo comprar un terreno que se encuentre en una ladera orientada a Norte que uno a Sur especialmente si lo que buscamos es construir una casa ecológica de consumo nulo o casi nulo, el asoleo directo durante la mayor parte del día va a ser esencial para garantizar que nuestra casa se calienta de forma natural.
Además, para refrescar la casa también es bueno disponer de una fachada sur, ya que las corrientes de aire se generan entre fachadas frías y calientes, así una casa orientada a sur con una fachada sur y otra norte podrá conseguir ventilaciones cruzadas que refrescaran la casa en verano.
El sol es fuente de vida, de calor, de luz, es esencial conseguir un terreno con un buen asoleo, siempre estaremos a tiempo de protegernos cuando haga calor.
También influye la cantidad de vegetación existente alrededor del terreno o la sombra que puedan proyectar las edificaciones vecinas.
Proximidad de comercios e industrias
Examinar exhaustivamente las proximidades antes de comprar un solar es necesario para conocer la oferta de comercios, industrias, nivel de tráfico y redes eléctricas que existen en el lugar.
En el caso pues de las comprobaciones a realizar para no tener posibles problemas al comprar un terreno, relacionados con el entorno más próximo serían:
– Ruido
– Contaminación
– Tráfico (especialmente valorar el tráfico de camiones /vehículos pesados)
– Antenas de telefonía móvil o radar
– Subestaciones eléctricas
– Líneas de alta tensión
Comercio y ocio:
Se trata de averiguar la existencia de centros comerciales, locales, bares, discotecas o restaurantes que puedan captar una gran cantidad de gente a su alrededor y en su exterior más próximo.
Por un lado, es positivo y útil disponer de estos servicios en las proximidades aunque por otro, si se encuentran demasiado cerca pueden ocasionar molestias, riesgos sobre todo si tenéis niños pequeños y otros posibles problemas al comprar un terreno.
Contaminación acústica y tráfico:
Considerar el grado de contaminación acústica de la zona es muy importante ya que determinara el aislamiento acústico de la vivienda para conseguir un confort apropiado.
Además, deberemos tenerlo en cuenta al diseñar los espacios exteriores ya que, de no hacerlo, pondríamos en riesgo el confort y salud de sus ocupantes.
La fuente del ruido puede provenir de industrias cercanas, locales de ocio o medios de transporte, infraestructuras como ferrocarriles, aeropuertos, autopistas etc.
Antenas de telefonía móvil o radar:
También es muy importante para evitar posibles problemas al comprar un terreno, el controlar si hay en las cercanías antenas de telefonía móvil o de redes de telecomunicaciones.
Se sabe que la exposición prolongada a las ondas producidas por este tipo de antenas puede repercutir negativamente en la salud del cuerpo humano y aunque los limites aún se están discutiendo y de hecho hay controversias entre la normativa de exposición máxima a nivel español, europeo e internacional, nosotros apostamos por aplicar el principio de precaución y situarnos a una distancia prudente de las antenas de telefonía.
En caso de tener dudas, se puede optar por realizar un estudio de mediciones electro-magnéticas para comprobar la incidencia de ondas en vuestro solar.
Existe también un recurso online que podéis consultar. Se trata del mapa español de antenas de telefonía y muestra la localización exacta de las antenas de transmisión de móviles en España.
Subestaciones eléctricas y líneas de alta tensión:
Lo mismo ocurre con las subestaciones eléctricas y con las líneas de alta tensión.
En el caso de las subestaciones eléctricas, debemos comprobar que el campo magnético alterno presente una densidad de flujo baja, por debajo de 20 nanoTeslas (nT).
Entre los 20 y los 100 nT consideraremos el campo magnético poco alarmante y por encima de los 100 nT ya será muy peligrosa la construcción de una vivienda, básicamente por el riesgo que supondrían tanto a trabajadores como a los futuros ocupantes de la casa.
Por su parte, las líneas de alta tensión son igual de peligrosas a pesar de que en ciertas ocasiones queden ocultas o enterradas.
Estas líneas producen la ionización del aire situado a su alrededor, aumentando la humedad, emitiendo ruido, interfiriendo con las radiofrecuencias o generando ozono troposférico.
Además, este proceso también provoca la atracción y concentración de aerosoles contaminantes y gas radón.
En el caso de líneas de alta tensión de 132 kV, su efecto se extiende hasta unos 200 m en la dirección del viento y en las líneas de 275 kV hasta 500 m.
De nuevo, podemos encargar un estudio de mediciones para comprobar el nivel de campos en el terreno.
Características del terreno
En cuanto a las comprobaciones sobre las características del terreno, deberemos tener en cuenta:
– La pendiente y topografía
– El asoleo
– La presencia de arboles
– Otra vegetación
– Las escorrentías de agua
– El grado de sequedad/ humedad del terreno
– Las vías de acceso al solar
– Infraestructuras y servicios disponibles
– Características del subsuelo
– Proximidad / límites con los vecinos
– Estado de urbanización de la calle
Detallemos a continuación algunos de los aspectos más destacados y que no podemos olvidar para ahorrarnos posibles problemas al comprar un terreno si tenemos la previsión de construir una casa.
Topografía y morfología:
Deberemos conocer límites reales así como la pendiente del terreno que queramos comprar. En caso de tener dudas al respecto, es aconsejable solicitar el estudio por parte de un experto topógrafo.
Una pendiente muy pronunciada puede suponer futuras complicaciones a nivel de excavaciones y construcción de muros de contención que pueden incrementar el coste de las cimentaciones y del total de la construcción.
Por lo general, la pendiente del terreno va también estrechamente vinculada con la morfología del subsuelo. No es lo mismo un terreno en pendiente cuyo subsuelo es resistente (hay roca o un sustrato suficientemente resistente a poca profundidad) que si el subsuelo es blando y no soporta peso.
No obstante, en algunos casos, la pendiente también puede convertirse en una ventaja ya que nos puede permitir construir una casa escalonada y adaptada al terreno, adosando una parte de la vivienda al terreno natural y conseguir, de este modo, un mejor funcionamiento térmico
Vegetación y arbolado:
La vegetación existente en un terreno puede jugar un papel muy importante en el diseño de una casa.
Puede ser motivo de proyecto si intentamos respetarla y usarla a nuestro favor sin talarla ni sustituirla.
Puede actuar como barrera acústica, visual o filtro natural frente los excesos de radiación solar.
Por eso es interesante conocer la localización y el estado de salud de los árboles y otros tipos de vegetación del terreno.
Echar un vistazo al entorno mas cercano puede ser también útil ya que, arboles de terrenos vecinos pueden impedir o entorpecer el acceso de sol a zonas clave de nuestro terreno.
La vegetación también nos dará pistas sobre la presencia de agua y las escorrentías del terreno, ya que seguramente allá donde se acumule una mayor presencia de vegetación será donde probablemente haya una mayor presencia de agua en el subsuelo.
Finalmente, la vegetación – en este caso falta de ella – es síntoma de otro aspecto importante; la presencia de roca en el subsuelo del terreno. Este tipo de subsuelo es muy resistente y por lo tanto, ideal para construir.
Normativa vigente y posibles modificaciones
Se trata de la parte mas burocrática de todo el proceso de compra de un terreno. Las comprobaciones que deberemos hacer, para asegurar la obtención del permiso de construcción, serán:
– Comprobación de cargas o deudas
– Servidumbres de paso
– Planes municipales
– Edificabilidad / Ocupación del terreno permitidas
– Límites y relación con la calle y vecinos
Comprobación de cargas o deudas:
Normalmente aquellos terrenos que se encuentran en zonas no urbanizadas, están sometidos a unas cargas de urbanización por parte del ayuntamiento.
Asimismo, a veces es necesario comprobar que el anterior propietario del terreno no haya dejado cargas pendientes con el banco o el ayuntamiento, ya que éstas nos serían traspasadas al nuevo comprador.
Esta información es fácil de conseguir. Tan solo es necesario pedir una nota simple de manera presencial o telemática en el registro de la propiedad.
Servidumbres:
Las servidumbres son permisos de varios tipos que podremos conocer también mediante una consulta al registro de la propiedad.
Las más comunes son: Las de paso de desagües de un vecino, de una empresa de suministros o bien del mismo ayuntamiento.
Los ayuntamientos disponen también de servidumbres propias, ya sea para la ubicación de una zona verde o de un futuro camino o calle y que generalmente se sitúan en los límites del terreno.
Para evitar problemas durante la construcción, es importante conocer bien estas servidumbres y valorar la compra del terreno en función de su ubicación que a veces es difícil de conocer.
Planes municipales:
Se trata de los futuros proyectos urbanísticos determinados por los ayuntamientos y será importante tenerlos en cuenta para prever futuras afectaciones de un terreno así como posibles problemas al comprar un terreno.
Por ejemplo, puede estar prevista la re-urbanización de la calle para renovar el alcantarillado o la iluminación y por este motivo se puede prever una derrama para cada vecino en función de los metros cuadrados de terreno y longitud de fachada.
Edificabilidad y ocupación del terreno:
Son dos factores determinados por la normativa municipal que deberemos tener claras para conocer al detalle las dimensiones que podrá ocupar la futura vivienda que construyamos.
Límites con la calle y los vecinos:
La última comprobación para evitar posibles problemas al comprar un terreno sobre la que hablaremos hoy se refiere a los límites con la calle y los vecinos.
Son dos aspectos que vienen también determinados por la normativa municipal y establecen la distancia mínima entre calle – edificación y edificación – edificación.
Posibles problemas al comprar un terreno
Para terminar este largo artículo, no podíamos hacerlo de otra forma que no fuera hablando directamente de los posibles problemas al comprar un terreno.
Problemas relacionados con el catastro
En primer lugar, podrían existir posibles problemas de calificación del terreno. Para evitarlo es necesario comprobar siempre previamente qué tipo o que calificación rige sobre el terreno que vamos a comprar.
También podría ocurrir que el solar supere o tenga menos metros de los registrados por el catastro. En el caso de ocurrir esto, deberíamos verificar con el plano del ayuntamiento y las escrituras las dimensiones y limites reales del terreno.
Problemas relacionados con el registro de propiedad
Algo similar a lo comentado anteriormente podría pasar con el registro de la propiedad y supondría posibles problemas al comprar un terreno.
Se podría dar el caso que un solar esté inscrito en el registro con más o menos metros de los reales.
También podría haberse registrado como propiedad de empresa, con lo que en el proceso de compra, en lugar de pagar el IPT (impuesto de transmisión patrimonial, 10%), pagaríais el IVA (21%).
Ya hemos comentado pero no está de más volverlo a mencionar, si el terreno tiene deudas con el banco o ayuntamiento, estas pasarían a cargo del nuevo propietario.
Finalmente y para hacer un recordatorio, es importante controlar las servidumbres establecidas en el registro y que puedan afectar a la construcción.
Problemas relacionados con el ayuntamiento
Estudiar los planes municipales futuros es vital para conocer las cargas pendientes por urbanización impuestas por los ayuntamientos. Recomendamos, siempre, visitar al técnico municipal antes de comprar cualquier solar.
Asimismo y aprovechando la visita, deberemos consultar la normativa y saber sus restricciones para asegurarnos de qué y cómo podremos construir en el terreno que compramos.
Por último, disponer de todos los servicios no es algo que este siempre 100% asegurado. Por ello y para evitar posibles problemas al comprar un terreno, deberemos conocer la disponibilidad de servicios como agua, electricidad, gas, alcantarillado o incluso fibra óptica.
Problemas con el mismo terreno
El terreno debe tener el asoleo suficiente, tanto en invierno como en verano, para que nuestra futura vivienda pueda asegurar el confort de sus habitantes.
Comprobar que los vecinos han respetado los limites de la parcela también es algo importante que nos ahorrara muchos años de pesados enfrentamientos por apropiación indebida de un terreno.
Deberemos comprobar y valorar el nivel de urbanización del entorno.
En cuanto a la morfología y topografía del solar, comprobaremos que éste no tenga una pendiente excesiva , y la composición del subsuelo (ayudados por un geólogo) para saber si es o no resistente
Finalmente, ubicar y valorar la cercanía de posibles líneas de alta tensión, debería ser una ultima comprobación para decidir si compramos o no un solar que nos asegure que no existirán posibles problemas al comprar un terreno.
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