Proceso de diseño
7 consejos para comprar un terreno
Encontrar un terreno en el que construir una vivienda siempre es una tarea compleja y que merece especial atención, por ello en el post de hoy os traemos los consejos para comprar un terreno esenciales organizados en 7 pasos clave que os ayudaran a llevar a cabo la comparación y valoración de terrenos desde una perspectiva técnica y legal.
Se trata de un asesoramiento que llevamos a cabo habitualmente con todos nuestros nuevos clientes en el estudio y que hoy hemos querido resumir en 7 consejos para comprar un terreno.
¡Vamos allá!
1.Valorar las zonas vía Google
2. Buscar terrenos vía Internet, agencias y visitas en coche
3. Visitar el terreno
4. Revisar la normativa de construcción
5. Comprobar el estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno
6. Firmar un contrato de arras
7. Firmar el contrato de compraventa
En Slow Studio acompañamos al cliente desde la búsqueda del terreno hasta la firma del contrato del terreno sin ningún coste y es que para nosotros es muy importante que lleguéis a la fase de proyecto con un terreno en condiciones sin ningún tipo de problema técnico o legal que en el peor de los casos puede implicar que no sea viable la construcción de una casa.
De hecho, es algo que nos ha pasado con clientes que llegan al estudio con terreno comprados antes de conocernos o bien con terrenos heredados de la familia y en más de una ocasión nos hemos encontrado con problemas graves, bien porque el subsuelo no era apropiado para construir y ello implicaba unos sobrecostes de construcción excesivos o bien porque existía algún problema legal con el ayuntamiento por el que no se otorgan licencias de obra.
Por este motivo, es super recomendable que antes de llevar a cabo la compra del terreno vengáis a vernos y podamos valorar juntos la viabilidad de la inversión. Para ello podéis pedir cita sin ningún compromiso.
Dicho esto, entremos en detalle en la valoración del terreno paso a paso:
1. Valorar las zonas vía Google
El primero de los consejos para comprar un terreno es valorar las zonas que nos interesan mediante Google Maps y Street View.
Google es un paso previo a las visitas in situ e incluso a la búsqueda online ya que la vista satélite nos permite detectar laderas de montaña soleadas, urbanizaciones con montañas en frente que nos puedan quitar el sol o incluso valorar la pendiente de una determinada urbanización.
Detectar las laderas de montaña que estén bien orientadas es otro de los aspectos que se pueden comprobar mediante Google. Hay que tener presente que las buenas orientaciones son las pendientes hacia sur o sur-oeste o sur-este. De hecho, una vez realizada esta comprobación, hay aplicaciones como la APP de Idealista que nos permite marcar una zona determinada en la que buscar terrenos ya sea vía web o vía móvil.
También es un buen método para valorar la proximidad al núcleo urbano. Vivir en una urbanización tiene sus ventajas como la tranquilidad y el entorno más natural, pero también hace falta valorar la cercanía al núcleo y los servicios necesarios como comercios, escuelas o centros médicos, así como las posibilidades de transporte público.
Una vez localizamos un terreno que nos interesa, si tiene pendiente merece la pena comprobar si el acceso se realiza por la parte superior o inferior de la parcela.
Si el acceso es por la parte inferior, habrá que subir escaleras para entrar y si vamos cargados siempre es mejor bajar. También habrá menos privacidad debido a que habrá más contacto con la calle.
Si por el contrario se accede a la parcela desde la parte superior, habrá que bajar escaleras desde el coche y conseguiremos mayor privacidad.
Comprobar la fecha de las imágenes
No obstante, uno de los puntos débiles de estas plataformas es que las imágenes que ofrecen no siempre son recientes. Una calle o un barrio no tienen por qué cambiar en un plazo de 10 años, pero siempre es necesario comprobar cuándo se tomaron las fotos y, en caso de que no sean recientes, valorar la visita real al lugar.
2. Buscar terrenos vía Internet, agencias y visitas en coche
Recorrer las zonas que nos interesan siempre es interesante para conocer el lugar y valorar si hay terrenos en venta. Es importante anotar los teléfonos de los terrenos que vayamos encontrando ya que, por motivos diversos puede que no esté anunciado en páginas web o en agencias.
La búsqueda, en cualquiera de sus métodos, también es adecuada para ir valorando características de los terrenos como los metros cuadrados, las zonas en las que se sitúan o incluso los precios.
Vía Internet
Como referencia las páginas web más utilizadas y, por lo tanto, con mayor stock, son seguramente Idealista, Fotocasa y Habitaclia. También se puede buscar agencias online más minoritarias, aunque muchas veces sus anuncios ya se encuentran en páginas más conocidas.
Agencias
La opción de las agencias de bienes inmuebles es una forma más tradicional para buscar un terreno. Si bien realizan la búsqueda por nosotros, cosa que es más cómoda, hay que tener en cuenta que solo ofrecerán terrenos dentro de su cartera. Por ello es recomendable contactar con más de una agencia local de la zona en la que buscamos terreno y poder valorar un mayor número de opciones.
Al contractar una agencia, debemos saber que hay que pagar una comisión de compra, que suele rondar entre el 3 y el 6% del precio del terreno. Es importante conocer en detalle las condiciones del contrato de intermediación antes de iniciar la búsqueda.
Buscar un terreno mediante agencias intermediarias, sin embargo, no siempre es garantía de comprar un terreno en condiciones adecuadas para la construcción, el comercial que lleve la cartera de terrenos no tiene por qué estar formado a nivel técnico para llevar a cabo un asesoramiento adecuado en relación a las condiciones técnicas y legales del terreno.
Por este motivo en Slow Studio siempre os recomendamos que antes de comprar un terreno contactéis con nosotros para que podamos hacer una valoración exhaustiva del estado legal y de normativa así como de las condiciones del terreno para llevar a cabo la construcción de una casa, un servicio que realizamos sin ningún coste y que es esencial para comprar un terreno con garantías de que podremos construir sin problema.
Visitas en coche
Visitar un terreno es clave para conocer el lugar, su entorno, los accesos que dispone y qué tipo de casa hay en el barrio. Seguramente el ambiente general que se respira en la zona será uno de los factores que valoraremos.
3. Visitar el terreno
El tercero de los consejos parar comprar un terreno es visitar la parcela que estamos valorando comprar. Este será un paso muy importante, por este motivo en Slow Studio acompañamos muchas veces al cliente en la visita previa al terreno. Durante la visita comprobamos los factores a tener en cuenta antes de comprar un terreno que nos ayudan a decidir si es viable la construcción de una casa ecológica.
Entre otros, deberemos valorar:
Orientación
La orientación será una de las primeras cosas a comprobar dada su importancia para el funcionamiento de la vivienda. Lo mejor es tener una fachada a sur, para poder captar luz y radiación solar, pero no siempre se da el caso.
Las orientaciones sur-este y sur-oeste también son adecuadas mientras no dispongan de obstáculos que interfieran el asoleo de la parcela como construcciones vecinas o montañas cercanas.
Pendiente
Otro de los consejos para comprar un terreno es tener en cuenta si el terreno dispone de una pendiente pronunciada.
La inclinación del terreno encarecerá la obra debido al movimiento y la contención de tierras. Por otro lado, los terrenos en pendiente suelen ser más económicos, por este motivo, es necesario valorar cada caso de la mano de un profesional para comprobar que el ahorro en la compra del terreno no se traduce en un sobrecoste posterior mucho más elevado.
Orientación de la pendiente
Lo fundamental en un terreno en pendiente es ver hacia qué dirección se dirige la pendiente. La mejor orientación será hacia sur una orientación que nos permite generar una gran fachada para captar radiación solar y calentar e iluminar la vivienda.
Además, como la tierra tiene una gran inercia térmica que es la capacidad de acumular calor, la colocación de una casa en orientación sur de la pendiente nos permite protegernos a norte mediante el propio terreno. Aun así, también se puede trabajar con pendientes en otras orientaciones y conseguir buenos resultados, como hemos comentado las orientaciones sur-este y sur-oeste son igualmente adecuadas, a partir de aquí deberemos trabajar el proyecto para adaptarnos a cada una de las orientaciones.
En el despacho hemos llegado a trabajar con pendientes orientadas a norte en las que el proyecto se adapta mediante patios para captar la radiación solar, siempre hay que valorar todos los factores y tener en cuenta que normalmente, a mejor orientación, mayor precio por metro cuadrado de terreno.
En la imagen, la maqueta del proyecto en Vallromanes en el que la orientación de la pendiente es completamente oeste, esto nos llevó a plantear una casa que aprovecha el toral de la pendiente para captar el mayor sol, como veis la casa se abre a la orientación sur (en la dirección perpendicular a la pendiente).
Entorno inmediato
El entorno inmediato será otro de los temas a comprobar en la visita al terreno. Será importante localizar obstáculos que puedan impedir la incidencia solar.
Por mucho que el terreno esté bien orientado, si delante hay una construcción vecina, vegetación o una montaña que impide que el sol incida directamente sobre el terreno. En este sentido, es importante visitar el terreno en horas desfavorables, preferentemente en invierno por la mañana o por la tarde, nunca a mediodía que el sol es vertical y será más fácil que llegue al terreno.
Otros de los condicionantes en los que habrá que fijarse es la distancia con las construcciones vecinas –si las hay- y la presencia de muros de separación entre vecinos. A veces, estos pueden llegar a ser muy elevados o tener vistas directamente sobre nuestro jardín, esto no tiene por qué suponer un problema pero es necesario tenerlo en cuenta.
Comprobaremos también las posibilidades de acceso al terreno a pie y el coche ya que si el terreno dispone de mucha pendiente puede que se compliquen las opciones.
4. Revisar la normativa de construcción
El cuarto de los consejos para comprar un terreno es revisar la normativa de construcción que afecta a la parcela en concreto.
En primer lugar tendremos en cuenta dos conceptos básicos: la ocupación y la edificabilidad de un terreno.
La ocupación de un terreno se define en tanto por ciento respeto el total del solar. Esta, especifica cuántos metros cuadrados del terreno pueden estar construidos en porcentaje, es decir los m2 de cubierta que podemos disponer. El cómputo de terrazas y porches en el total de la ocupación depende de cada ayuntamiento.
Por otro lado, la edificabilidad hace referencia al total de metros cuadrados que puedes construir en un terreno, en una o varias plantas.
Por ejemplo, partimos de un terreno de 1000 m2 con una ocupación del 20% y una edificabilidad del 0,4. Esto significa que, como mucho, se podrán ocupar 200 m2 del total de terreno y que, sobre estos 200 m2 podremos construir una segunda planta de 200m2 hasta agotar los 400 metros de edificabilidad.
En ocasiones, el ayuntamiento también puede establecer un límite máximo de movimiento de tierras o una altura máxima para los muros de contención.
El objetivo principal de estas normativas suele ser que no haya grandes impactos visuales en entornos verdes y naturales además de por supuesto, regular el entorno edificado para que haya una coherencia de conjunto en el global de las construcciones.
5. Comprobar el estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno
A parte de estos dos conceptos y de la normativa general, también habrá que comprobar el estado de cargas, las deudas o servidumbres que tenga el terreno.
Una parcela puede arrastrar deudas de los anteriores propietarios sin necesidad de que esto impida su compraventa. Pueden ser desde hipotecas pendientes hasta deudas con el ayuntamiento para pagar la urbanización de la calle. Esto se puede comprobar mediante una nota simple que se pide en el registro de la propiedad correspondiente.
Las servidumbres por otro lado, son el derecho de alguien, además del propietario, a utilizar parte del terreno. Por ejemplo podemos encontrar el caso de que a través de nuestro terreno pase una canalización propiedad de una compañía de suministros, del ayuntamiento o incluso de un vecino cercano. Se trata de derechos adquiridos previamente que debemos respetar.
Si existe una servidumbre será importante conocer su ubicación exacta, si no estamos seguros podemos incluso realizar una cata de terreno para comprobarlo y valorar en su caso una negociación para desviarla si esta afecta a la ubicación de nuestra casa.
6. Firmar un contrato de arras
Antes de comprar un terreno se suele realizar un paso previo a modo de reserva que se conoce como el contrato de arras.
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor y su objetivo es reservar la compra de un terreno y disponer de un margen de tiempo suficiente para llevar a cabo los trámites burocráticos y financieros necesarios para hacer efectiva la compra sin que llegue otro comprador durante este periodo.
El contrato de arras es vinculante para ambos el comprador y el vendedor, en el sentido de que si el comprador decide no llevar a cabo la compra perderá el valor de la paga y señal y si por el contrario, el comprador decide vender el terreno a un tercero, deberá abonar el doble de la paga y señal recibida al comprador.
El tiempo de duración de las arras, la cantidad abonada y las consecuencias del incumplimiento del contrato se redactan y acuerdan entre ambas partes, pero como referencia se suelen abonar valores del 10 al 20 % del total del precio del terreno y se suelen establecer márgenes de 3 a 6 meses para hacer efectiva la compra.
7. Firmar el contrato de compraventa
Finalmente, el último de los consejos para comprar un terreno y, de hecho el último paso, es la firma de un contrato de compraventa. En él, se especificará la cantidad acordada para el pago del terreno, así como la parcela o inmueble con todas sus características.
Un contrato de compraventa debe ser firmado bajo notario y en el mismo día se debe notificar al registro de la propiedad sobre el cambio de titularidad del terreno.
El notaria o gestor suele encargarse de la gestión de la firma del contrato y todos los trámites que lleva asociados. Sin embargo, en Slow Studio también seguimos el proceso y revisamos el contrato junto a nuestro abogado para que estéis tranquilos de que el proceso es seguro y correcto.
Se trata de una inversión elevada y que para una familia supone invertir ahorros o hipoteca de una vida. Por este motivo es importante llevar a cabo cada uno de los pasos con seguridad y garantías y en caso de duda contactar con un profesional.
En Slow Studio, de hecho os acompañamos en todo el proceso de compra del terreno sin ningún coste, para nosotros es importante que lleguéis a la fase proyecto con un terreno en condiciones sin problemas de normativa, técnicos o legales que impidan el correcto desarrollo del proyecto.