Procés de disseny
Possibles problemes en comprar un terreny
Cercar i comprar un terreny són els primers passos de l’aventura de construir una casa pròpia, però com en totes les aventures hi ha certs riscos que hem de conèixer per anar ben preparats, avui us parlem de tots els possibles problemes en comprar un terreny.
Deixant de banda que es tracta d’un procés normalment lent, com a futurs propietaris de la parcel·la hem d’estar molt atents i ser precavits perquè ens podem trobar amb possibles problemes en comprar un terreny que d’haver tingut més informació, potser hauríem pogut estalviar.
És important tenir certs aspectes molt clars abans de comprar un terreny, per tenir clares les vostres necessitats i requisits més prioritaris.
Vegem quins aspectes no podem oblidar per evitar possibles problemes en comprar un terreny.
Passos per comprar un terreny
En primer lloc, haurem de tenir molt clars els passos a seguir quan prenem la decisió de comprar un terreny, aspecte que ens ajudarà a reduir al mínim els possibles problemes en comprar un terreny.
1. El primer pas serà el procés de cerca de terreny, normalment dividit en tres fases que s’expliquen molt bé en l’article 7 consells per comprar un terreny, que podeu consultar al nostre blog.
2. En segon lloc passaríem a la revisió de l’estat tècnic i legal del terreny, els aspectes del qual s’expliquen més detalladament més endavant, en aquest mateix article.
3. El tercer pas en aquest procés inicial fa referència al finançament pel que fa a la compra de la parcel·la.
És important recordar que si podem pagar el 100% del terreny amb els nostres estalvis, el banc s’encarrega de finançar el 100 % de la casa incloent-hi el projecte d’arquitectura.
Si per contra, no arribem al 100% del valor del terreny, haurem de finançar-lo a terminis mitjançant un préstec personal, ja que el banc no hipoteca terrenys. Els préstecs personals tenen uns interessos molt més elevats que una hipoteca.
Una altra opció seria hipotecar el total de terreny i casa. En aquest cas, el banc ens demanarà el 20% del total de la inversió, però hem de tenir en compte que, en aquest cas, el banc no ens donarà els diners per al terreny fins que no estigui el projecte d’arquitectura llest, visat i pressupostat. Per dur a terme aquesta via, el venedor del terreny haurà d’estar conforme i signar amb nosaltres un contracte d’arres amb un termini de compra més llarg del que és habitual.
4. La signatura de contracte d’arres (reserva) és un tipus de contracte privat amb el venedor del terreny.
Funciona com una paga i senyal que ens garanteix la reserva del terreny mentre aconseguim els diners necessaris per efectuar la compra davant notari, normalment se signen arres amb un termini d’aproximadament 2 o 3 mesos, en cas que el terreny hagi de ser parcialment finançat per la hipoteca aquest termini de 2 o 3 mesos pot arribar a ser superior (6 o 8 mesos) però en qualsevol cas el venedor del terreny haurà d’estar conforme amb els terminis.
En signar un contracte d’arres, hem de saber que si, nosaltres, com a compradors ens desdirem de la compra, perdrem els diners pagats al venedor del terreny, mentre que per contra, si el venedor del terreny canvia d’opinió i decideix no vendre el terreny, haurà de retornar-vos el doble de l’import abonat (que sol rondar entre el 10 i el 20% del cost total)
5. L’últim pas per legalitzar i fer la compra efectiva seria acudir a un notari i al registre de propietat per portar i acceptar els papers de canvi de propietari i drets sobre el terreny.
No hem d’oblidar que en el moment d’efectuar la compra haurem de pagar el 10% d’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) si es tracta d’una compravenda entre particulars o el 21% d’IVA en cas que el venedor sigui una empresa o un banc.
A més els costos de notari, gestoria i registre de propietat ronden el 2% del total del valor del terreny.
Comprovacions prèvies en comprar un terreny
A continuació, farem una llista de les comprovacions que és necessari fer sempre que vulguem minimitzar els possibles problemes en comprar un terreny.
Es divideixen en quatre apartats segons si tenen a veure amb la ubicació de la parcel·la, proximitats de comerços i indústries, característiques del terreny i normativa i estat legal del terreny.
Ubicació de la parcel·la
El primer aspecte a tenir en compte seria la ubicació de la parcel·la o terreny que comprem.
Haurem de parar atenció a tota una sèrie de factors referents a la seva localització i als elements que l’envolten i afecten per evitar possibles problemes en comprar un terreny.
Aquests factors serien:
– El barri o entorn urbà construït
– La composició social
– L’assolellament
– Accés amb transport privat i públic
– Disponibilitat i estat del carril bici
– Camins per a vianants (proximitat, estat, desnivell)
– Distància d’escoles
– Distància del lloc de treball
Vegem en detall algunes d’elles per entendre millor la seva importància, i què hem de tenir en compte per evitar possibles problemes en comprar un terreny.
Entorn urbà construït/ Barri.
El teixit i tipologia de cases que predomina en una zona ve donada per l’ordenança urbanística municipal que determinarà el que es permet en cada lloc, regulant els paràmetres de les construccions que es poden edificar.
Per això és important que revisem les característiques de les construccions de l’entorn, del barri que us interessi. Analitzar si es tracta d’habitatges unifamiliars aïllats, si disposen de jardins o espais verds comunitaris, si existeixen a les rodalies espais i edificis públics de qualitat, quina tipologia d’edificacions existeixen així com l’estat de les vies de connexió amb les zones més cèntriques de la localitat.
Perfil/ Composició social.
Un altre aspecte a tenir en compte per evitar possibles problemes en comprar un terreny seria la composició social o perfil de les persones que habiten el barri.
Valorar el rang d’edat mitjà, si es tracta de famílies o més aviat d’estudiants, si hi ha nens al veïnat o per contra la població és més aviat envellida, etc.
Considerant aquest aspecte, podreu valorar si les vostres necessitats a nivell social s’adapten o encaixen en aquest entorn o si per contra, preferiu una altra zona amb un perfil social diferent en el qual us sentiu millor integrats.
Transport públic i privat.
Introduït anteriorment, és vital considerar i analitzar la connectivitat del terreny tant a nivell de transport públic com privat, abans de comprar-lo.
Normalment l’aspecte més conflictiu o determinant serà el del transport públic ja que, sobretot si parlem de famílies o parelles treballadores que es plantegen ampliar el nombre de membres de la família, el transport públic prendrà especial importància perquè pot facilitar o entorpir la mobilitat de tots els membres.
Un bon servei de transport públic és una garantia d’independència tant a nivell personal com del transport privat.
Calcular les distàncies a peu o en bicicleta respecte zones relativament properes a la casa i fins als punts de parada amb el transport públic és quelcom que solem oblidar però al final i com ja s’ha dit, ens pot minorar possibles problemes en comprar un terreny.
Accessibilitat per a vianants.
Valorar l’accessibilitat a nivell del vianant és essencial per conèixer l’estat dels accessos per a vianants cap al nostre terreny, estudiar la possibilitat d’anar a peu a comprar i fins i tot comprovar l’estat de les voreres, de manera que resulti senzill manejar un cotxet o el carro de la compra.
Cal prioritzar la comoditat ja que molts dels possibles problemes en comprar un terreny, apareixen a posteriori quan ens convertim en usuaris assidus d’un lloc. Si aquest no ha estat estudiat a fons, ens podem trobar amb dificultats al llarg del temps.
Assolellament.
Aquest punt té molta importància sobretot a nivell climàtic per a la construcció d’una casa.
Haurem de considerar l’assolellament, és a dir, la incidència de radiació solar que rep el terreny.
No és el mateix comprar un terreny que es trobi en un vessant orientat a Nord que un a Sud especialment si el que busquem és construir una casa ecològica de consum nul o gairebé nul, l’assolellament directe durant la major part del dia serà essencial per garantir que la nostra casa s’escalfa de forma natural.
A més, per refrescar la casa també és bo disposar d’una façana sud, ja que els corrents d’aire es generen entre façanes fredes i calentes, així una casa orientada a sud amb una façana sud i una altra nord podrà aconseguir ventilacions creuades que refrescaran la casa a l’estiu.
El sol és font de vida, de calor, de llum, és essencial aconseguir un terreny amb un bon assolellament, sempre estarem a temps de protegir-nos quan faci calor.
També influeix la quantitat de vegetació existent al voltant del terreny o l’ombra que puguin projectar les edificacions veïnes.
Proximitat de comerços i indústries
Examinar exhaustivament les proximitats abans de comprar una parcel·la és necessari per conèixer l’oferta de comerços, indústries, nivell de trànsit i xarxes elèctriques que existeixen al lloc.
En el cas doncs de les comprovacions a realitzar per no tenir possibles problemes en comprar un terreny, relacionats amb l’entorn més proper serien:
– Soroll
– Contaminació
– Trànsit (especialment valorar el trànsit de camions /vehicles pesants)
– Antenes de telefonia mòbil o radar
– Subestacions elèctriques
– Línies d’alta tensió
Comerç i oci:
Es tracta d’esbrinar l’existència de centres comercials, locals, bars, discoteques o restaurants que puguin captar una gran quantitat de gent al seu voltant i al seu exterior més proper.
D’una banda, és positiu i útil disposar d’aquests serveis a les proximitats encara que per altra banda, si es troben massa a prop poden ocasionar molèsties, riscos sobretot si teniu nens petits i altres possibles problemes en comprar un terreny.
Contaminació acústica i trànsit:
Considerar el grau de contaminació acústica de la zona és molt important ja que determinarà l’aïllament acústic de l’habitatge per aconseguir un confort apropiat.
A més, haurem de tenir-ho en compte en dissenyar els espais exteriors ja que, de no fer-ho, posaríem en risc el confort i salut dels seus ocupants.
La font del soroll pot provenir d’indústries properes, locals d’oci o mitjans de transport, infraestructures com ferrocarrils, aeroports, autopistes etc.
Antenes de telefonia mòbil o radar:
També és molt important per evitar possibles problemes en comprar un terreny, el controlar si hi ha a les rodalies antenes de telefonia mòbil o de xarxes de telecomunicacions.
Se sap que l’exposició prolongada a les ones produïdes per aquest tipus d’antenes pot repercutir negativament en la salut del cos humà i encara que els límits encara s’estan discutint i de fet hi ha controvèrsies entre la normativa d’exposició màxima a nivell espanyol, europeu i internacional, nosaltres apostem per aplicar el principi de precaució i situar-nos a una distància prudent de les antenes de telefonia.
En cas de tenir dubtes, es pot optar per realitzar un estudi de mesuraments electromagnètics per comprovar la incidència d’ones a la vostra parcel·la.
Existeix també un recurs en línia que podeu consultar. Es tracta del mapa espanyol d’antenes de telefonia i mostra la localització exacta de les antenes de transmissió de mòbils a Espanya.
Subestacions elèctriques i línies d’alta tensió:
El mateix passa amb les subestacions elèctriques i amb les línies d’alta tensió.
En el cas de les subestacions elèctriques, hem de comprovar que el camp magnètic altern presenti una densitat de flux baixa, per sota de 20 nanoTeslas (nT).
Entre els 20 i els 100 nT considerarem el camp magnètic poc alarmant i per sobre dels 100 nT ja serà molt perillosa la construcció d’un habitatge, bàsicament pel risc que suposaria tant a treballadors com als futurs ocupants de la casa.
Per la seva banda, les línies d’alta tensió són igualment perilloses malgrat que en certes ocasions quedin ocultes o soterrades.
Aquestes línies produeixen la ionització de l’aire situat al seu voltant, augmentant la humitat, emetent soroll, interferint amb les radiofreqüències o generant ozó troposfèric.
A més, aquest procés també provoca l’atracció i concentració d’aerosols contaminants i gas radó.
En el cas de línies d’alta tensió de 132 kV, el seu efecte s’estén fins a uns 200 m en la direcció del vent i en les línies de 275 kV fins a 500 m.
De nou, podem encarregar un estudi de mesuraments per comprovar el nivell de camps al terreny.
Característiques del terreny
Pel que fa a les comprovacions sobre les característiques del terreny, haurem de tenir en compte:
– El pendent i topografia
– L’assolellament
– La presència d’arbres
– Altra vegetació
– Les escolaments d’aigua
– El grau de sequedat/ humitat del terreny
– Les vies d’accés a la parcel·la
– Infraestructures i serveis disponibles
– Característiques del subsòl
– Proximitat / límits amb els veïns
– Estat d’urbanització del carrer
Detallem a continuació alguns dels aspectes més destacats i que no podem oblidar per estalviar-nos possibles problemes en comprar un terreny si tenim la previsió de construir una casa.
Topografia i morfologia:
Haurem de conèixer límits reals així com el pendent del terreny que vulguem comprar. En cas de tenir dubtes al respecte, és aconsellable sol·licitar l’estudi per part d’un expert topògraf.
Un pendent molt pronunciat pot suposar futures complicacions a nivell d’excavacions i construcció de murs de contenció que poden incrementar el cost de les fonamentacions i del total de la construcció.
En general, el pendent del terreny va també estretament vinculat amb la morfologia del subsòl. No és el mateix un terreny en pendent el subsòl del qual és resistent (hi ha roca o un substrat prou resistent a poca profunditat) que si el subsòl és tou i no suporta pes.
No obstant això, en alguns casos, el pendent també pot convertir-se en un avantatge ja que ens pot permetre construir una casa esglaonada i adaptada al terreny, adossant una part de l’habitatge al terreny natural i aconseguir, d’aquesta manera, un millor funcionament tèrmic
Vegetació i arbrat:
La vegetació existent en un terreny pot jugar un paper molt important en el disseny d’una casa.
Pot ser motiu de projecte si intentem respectar-la i usar-la al nostre favor sense talar-la ni substituir-la.
Pot actuar com a barrera acústica, visual o filtre natural enfront els excessos de radiació solar.
Per això és interessant conèixer la localització i l’estat de salut dels arbres i altres tipus de vegetació del terreny.
Donar una ullada a l’entorn més proper pot ser també útil ja que, arbres de terrenys veïns poden impedir o entorpir l’accés de sol a zones clau del nostre terreny.
La vegetació també ens donarà pistes sobre la presència d’aigua i els escolaments del terreny, ja que segurament allà on s’acumuli una major presència de vegetació serà on probablement hi hagi una major presència d’aigua al subsòl.
Finalment, la vegetació – en aquest cas manca d’ella – és símptoma d’un altre aspecte important; la presència de roca al subsòl del terreny. Aquest tipus de subsòl és molt resistent i per tant, ideal per construir.
Normativa vigent i possibles modificacions
Es tracta de la part més burocràtica de tot el procés de compra d’un terreny. Les comprovacions que haurem de fer, per assegurar l’obtenció del permís de construcció, seran:
– Comprovació de càrregues o deutes
– Servituds de pas
– Plans municipals
– Edificabilitat / Ocupació del terreny permeses
– Límits i relació amb el carrer i veïns
Comprovació de càrregues o deutes:
Normalment aquells terrenys que es troben en zones no urbanitzades, estan sotmesos a unes càrregues d’urbanització per part de l’ajuntament.
Així mateix, de vegades és necessari comprovar que l’anterior propietari del terreny no hagi deixat càrregues pendents amb el banc o l’ajuntament, ja que aquestes ens serien traspassades al nou comprador.
Aquesta informació és fàcil d’aconseguir. Només cal demanar una nota simple de manera presencial o telemàtica al registre de la propietat.
Servituds:
Les servituds són permisos de diversos tipus que podrem conèixer també mitjançant una consulta al registre de la propietat.
Les més comunes són: Les de pas de desguassos d’un veí, d’una empresa de subministraments o bé del mateix ajuntament.
Els ajuntaments disposen també de servituds pròpies, ja sigui per a la ubicació d’una zona verda o d’un futur camí o carrer i que generalment se situen als límits del terreny.
Per evitar problemes durant la construcció, és important conèixer bé aquestes servituds i valorar la compra del terreny en funció de la seva ubicació que de vegades és difícil de conèixer.
Plans municipals:
Es tracta dels futurs projectes urbanístics determinats pels ajuntaments i serà important tenir-los en compte per preveure futures afectacions d’un terreny així com possibles problemes en comprar un terreny.
Per exemple, pot estar prevista la re-urbanització del carrer per renovar el clavegueram o la il·luminació i per aquest motiu es pot preveure una derrama per a cada veí en funció dels metres quadrats de terreny i longitud de façana.
Edificabilitat i ocupació del terreny:
Són dos factors determinats per la normativa municipal que haurem de tenir clars per conèixer al detall les dimensions que podrà ocupar el futur habitatge que construïm.
Límits amb el carrer i els veïns:
L’última comprovació per evitar possibles problemes en comprar un terreny sobre la qual parlarem avui es refereix als límits amb el carrer i els veïns.
Són dos aspectes que vénen també determinats per la normativa municipal i estableixen la distància mínima entre carrer – edificació i edificació – edificació.
Possibles problemes en comprar un terreny
Per acabar aquest llarg article, no podíem fer-ho d’una altra forma que no fos parlant directament dels possibles problemes en comprar un terreny.
Problemes relacionats amb el cadastre
En primer lloc, podrien existir possibles problemes de qualificació del terreny. Per evitar-ho és necessari comprovar sempre prèviament quin tipus o quina qualificació regeix sobre el terreny que anem a comprar.
També podria passar que la parcel·la superi o tingui menys metres dels registrats pel cadastre. En el cas que passi això, hauríem de verificar amb el plànol de l’ajuntament i les escriptures les dimensions i límits reals del terreny.
Problemes relacionats amb el registre de propietat
Quelcom similar al comentat anteriorment podria passar amb el registre de la propietat i suposaria possibles problemes en comprar un terreny.
Es podria donar el cas que una parcel·la estigui inscrita al registre amb més o menys metres dels reals.
També podria haver-se registrat com a propietat d’empresa, amb la qual cosa en el procés de compra, en lloc de pagar l’IPT (impost de transmissions patrimonials, 10%), pagaríeu l’IVA (21%).
Ja ho hem comentat però no està de més tornar-ho a esmentar, si el terreny té deutes amb el banc o ajuntament, aquestes passarien a càrrec del nou propietari.
Finalment i per fer un recordatori, és important controlar les servituds establertes al registre i que puguin afectar la construcció.
Problemes relacionats amb l’ajuntament
Estudiar els plans municipals futurs és vital per conèixer les càrregues pendents per urbanització imposades pels ajuntaments. Recomanem, sempre, visitar el tècnic municipal abans de comprar qualsevol parcel·la.
Així mateix i aprofitant la visita, haurem de consultar la normativa i saber les seves restriccions per assegurar-nos de què i com podrem construir al terreny que comprem.
Finalment, disposar de tots els serveis no és quelcom que estigui sempre 100% assegurat. Per això i per evitar possibles problemes en comprar un terreny, haurem de conèixer la disponibilitat de serveis com aigua, electricitat, gas, clavegueram o fins i tot fibra òptica.
Problemes amb el mateix terreny
El terreny ha de tenir l’assolellament suficient, tant a l’hivern com a l’estiu, perquè el nostre futur habitatge pugui assegurar el confort dels seus habitants.
Comprovar que els veïns han respectat els límits de la parcel·la també és quelcom important que ens estalviarà molts anys de pesats enfrontaments per apropiació indeguda d’un terreny.
Haurem de comprovar i valorar el nivell d’urbanització de l’entorn.
Pel que fa a la morfologia i topografia de la parcel·la, comprovarem que aquesta no tingui un pendent excessiu, i la composició del subsòl (ajudats per un geòleg) per saber si és o no resistent
Finalment, ubicar i valorar la proximitat de possibles línies d’alta tensió, hauria de ser una última comprovació per decidir si comprem o no una parcel·la que ens asseguri que no existiran possibles problemes en comprar un terreny.
A Slow Studio ens agrada la proximitat amb el client i per assegurar que el resultat i satisfacció amb nosaltres sigui òptim, recomanem que ens contacteu ja des dels primers passos de cerca d’un terreny.
Junts podem valorar millor les seves característiques i, com a experts en la matèria, us ajudem amb tot el relacionat amb la valoració tècnica i legal de terrenys sense cap cost per arribar a la fase projecte amb totals garanties.
No dubteu a contactar amb nosaltres!