Proceso de diseño
Ejemplo de contrato de arras para un terreno
En el momento en que ya hemos encontrado el terreno perfecto, siguiendo nuestros consejos para comprar un terreno, para construir una casa iniciamos los trámites para formalizar la compra, un proceso que puede demorarse varias semanas o incluso meses, por este motivo, es importante garantizar la reserva de nuestro terreno mediante una paga y señal. Este proceso se denomina la entrega de arras y se formaliza con el denominado contrato de arras. Hoy sin embargo, entramos en detalle en la formalización de este proceso y os mostramos un ejemplo de contrato de arras para un terreno.
¿Qué es un contrato de arras?
Una vez tenemos claro que queremos comprar un terreno concreto, iniciamos los trámites legales para hacerlo posible. Esta compra del terreno comprende dos fases de desembolso de dinero: la paga y señal inicial y más tarde la compra efectiva; esto se realiza así porque los trámites administrativos y legales para efectuar la compra se suelen demorar varias semanas o incluso meses y durante este tiempo para evitar que ninguna de las partes cambie de opinión y perjudique a la otra parte, se firma una paga y señal que compromete a ambas partes.
Así pues, un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor que tiene la finalidad de reservar el derecho de compra mediante la entrega de una paga y señal dando un margen de tiempo para formalizar la paga definitiva y comprometiendo al vendedor y al comprador a llevar a cabo la operación hasta el final bajo penalización de perder la paga y señal -en el caso del comprador- o bien de devolverla por duplicado -en el caso del vendedor-. Sin embargo, se pueden añadir todas las cláusulas con las que tanto comprador como vendedor estén de acuerdo, para anticiparse a futuros sucesos o malentendidos.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
A continuación, vamos a detallar toda la información imprescindible que puede contener un contrato de arras y aquella que es común o susceptible de ser añadida. Además, con el ejemplo de contrato de arras para un terreno que incluimos al final de este artículo se aclararán todas las dudas.
A grandes rasgos y sin entrar en detalles, los datos mínimos que debe contener un contrato de arras son los siguientes:
1 Datos personales del comprador y vendedor del terreno
2 Identificación del terreno en venta
3 Precio final y forma de pago
4 Cantidad económica a abonar
5 Plazo para formalizar la venta
6 Posibles cargas de propiedad
7 Reparto de los gastos de compraventa
8 Penalizaciones en caso de incumplimiento
9 Firma
1 Datos personales del comprador y vendedor del terreno
El contrato de arras deberá incluir los datos personales tanto de la parte que desea comprar el terreno como de la parte que lo vende. Como compradores, nos afecta mucho en el precio de compra si el terreno está a nombre de una empresa o de un particular, ya que en función de ello pagaremos un tipo de impuesto u otro.
Si el terreno es propiedad de una sociedad, deberemos pagar el 21% de IVA, si el terreno está a nombre de un particular deberemos pagar el ITP -Impuesto de Transmisión de Propiedades, que es del 10%.
Tenemos acceso a esta información a través del Registro de la Propiedad, donde podemos solicitar una nota simple del terreno para poder identificar el propietario real del terreno y en la que además encontraremos otra información como cargas o servidumbres.
2 Identificación del terreno en venta
Por supuesto, será esencial que el contrato defina la propiedad que se desea comprar, con un dato clave mínimo que se llama referencia catastral.
Esta referencia consiste en un número que identifica todas las parcelas en el territorio nacional y que podemos obtener online en la Sede Electrónica del Catastro.
Además, se pueden aportar una serie de datos adicionales que tanto comprador como vendedor consideren relevantes, como podría ser la dirección, el número de m2 del solar o alguna normativa urbanística aplicable que vaya a afectarnos en nuestro futuro proceso de diseño.
3 Precio final y forma de pago
Un aspecto imprescindible en el proceso de firma de un contrato de arras para un terreno es fijar un precio final de compra, así como la forma de pago. De este modo se asegura que el terreno por el que se está dejando una paga y señal no aumentará de precio en el margen de tiempo necesario para formalizar su compra definitiva.
También se definirá la forma de pago del valor total del terreno en el momento de hacer efectiva la compraventa. El desembolso de esta cantidad de dinero se puede hacer vía cheque en el momento de la firma o vía transferencia tras la firma del contrato, en cuyo caso, el contrato debe incluir una cláusula que indique que el contrato no tendrá efecto hasta que no se realice el depósito de la paga y señal en la cuenta del vendedor.
4 Cantidad económica a abonar
Paralelamente, se debe estipular la cantidad económica a abonar en el contrato de arras en forma de porcentaje sobre el precio final. Si analizamos un ejemplo de contrato de arras para un terreno, esta cantidad monetaria suele suponer entre un 10 y un 20% del coste total del terreno. Sin embargo, la cantidad puede variar puesto que se acuerda libremente entre vendedor y comprador.
5 Plazo para formalizar la venta
Todo ejemplo de contrato de arras para un terreno que hemos asesorado en el despacho suele definir un plazo máximo de entre 2 y 6 meses entre la firma del contrato de arras y la compra definitiva del terreno. Este plazo es siempre negociable por lo que es importante valorar con el comprador su capacidad de conseguir la liquidez necesaria para la compra. Lo importante es asegurar que en este plazo el terreno no aumentará de precio como pasaría normalmente con los procesos de especulación que se están dando actualmente en España.
Cláusula hipoteca
Existen casos en el que el comprador, antes de firmar un contrato de arras, no dispone de ahorros suficientes por lo que debe negociar con el banco para conseguir financiación. En este sentido, será importante saber cuánto dinero disponemos ahorrado y cuánto nos va a dejar el banco.
Debemos tener en cuenta que un banco no suele prestar dinero para comprar un terreno. Sin embargo, algunos bancos sí que dan financiación para el conjunto de terreno y casa en caso de disponer del 20% del total de la operación, pero en este caso solicitaran un proyecto de arquitectura con licencia de obras para otorgar la financiación de la parte del terreno.
Aquí entra en juego el aspecto temporal que comentábamos: debemos saber cuánto vamos a tardar en conseguir una licencia de obra ya que no suele ser un trámite rápido como vemos en el artículo sobre cuánto se tarda en construir una casa.
Como no podemos asegurar al 100% si el banco nos dará una hipoteca incluyendo el terreno, es muy recomendable añadir una cláusula en el contrato de arras que condicione la compra del terreno a la obtención de la hipoteca para que de esta manera el comprador no pierda el dinero depositado en caso de no conseguirla.
6 Posibles cargas de propiedad
Las propiedades, ya sea un terreno o una casa, pueden acumular deudas fruto de hipotecas, embargos o impuestos pendientes de pagar. Una de las comprobaciones que se recomiendan a la hora de comprar un terreno es verificar que esté libre de deudas, puesto que sino el comprador se encontrará que debe asumirlas en un futuro. Las cargas de un terreno se pueden comprobar del mismo modo que comprobamos la titularidad del terreno, a través de una nota simple en el Registro de la Propiedad.
El hecho de incluir una cláusula conforme el terreno está libre de cargas es una forma de proteger al comprador, de forma que si aparecen cargas durante la revisión de la documentación legal del mismo se pueda echar atrás en la compra.
7 Reparto de gastos de compraventa
Los gastos derivados de la compraventa del terreno son los más susceptibles de no tenerse en cuenta y pueden ser fuente de numerosos malentendidos. Normalmente se establece que el comprador se haga cargo de los gastos relacionados con la obtención de la escritura pública, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en su defecto IVA (según si se trate de una empresa propietaria o particular). Por su parte, el vendedor deberá abonar la cantidad correspondiente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada Plusvalía Municipal, pero esta fórmula puede variar según el acuerdo privado entre ambas partes.
8 Penalizaciones en caso de incumplimiento
Como hemos comentado anteriormente, cualquier ejemplo de contrato de arras para un terreno supone un pacto que implica una gran cantidad de dinero, por lo que lo más importante es entender cada uno de los puntos que se firman a la perfección y comprender las implicaciones legales que supone su incumplimiento.
Antes de nada, es importante recordar que un contrato de arras es un acuerdo privado entre dos partes. Si hay buena voluntad, siempre se pueden asumir pequeños retrasos o contratiempos en el caso de que ambas partes quieran mantener el acuerdo inicial.
Pero también es cierto que se trata de un contrato que implica penalizaciones y que si una de las partes incumple lo acordado, la otra parte está en todo su derecho de poner en marcha las penalizaciones pactadas.
Tratándose de tanto dinero y de unos plazos temporales bastante largos, podría darse el caso en que una de las partes se tira atrás, ya sea en el caso del comprador por falta de financiación o por otra serie de casuísticas externas. En cualquier caso, este hecho supondrá un incumplimiento del contrato y tendrá una serie de penalizaciones que deberán quedar por escrito en él.
Es muy importante tener claros nuestros derechos como comprador pero también las responsabilidades que adoptamos al firmar un contrato de arras. En cualquier ejemplo de contrato de arras para un terreno, se suele establecer que si es la parte compradora la que rompe el contrato, pierde todo el dinero abonado, a no ser que se trate del llamado vicio oculto que describiremos en el siguiente apartado. En todo caso, se trata de una forma de compromiso económico, cuyo requisito indispensable es intrínseco a la misma definición de contrato de arras.
Si por el contrario es el vendedor quien incumple el contrato, generalmente se establece que el comprador recupera no sólo la cantidad abonada como paga y señal, sino el doble de ésta. Con todo, comprobamos que las implicaciones por incumplimiento de contrato son muy graves y conllevan la pérdida de una cantidad muy importante de dinero.
Vicios ocultos
Los llamados vicios ocultos también pueden llamarse defectos ocultos y suponen anomalías en el proceso que no se hayan identificado previamente a la firma del contrato de arras.
Un ejemplo sería una propiedad técnica del terreno, como un terreno que se vende como estable y que después resulta que tiene composición muy inestable, lo cual aumentará drásticamente los costes de contención de tierras y cimentación. Otro ejemplo visto en algún ejemplo de contrato de arras para un terreno, sería adquirir un solar en perfectas condiciones y descubrir posteriormente que está afectado por algún plan urbanístico, complicándose de este modo su edificación.
En todo caso, se trata de defectos graves que han sido identificados en un plazo de 6 meses desde la firma del contrato. Si se da el caso, se establece que el comprador pueda recuperar la totalidad de la cantidad económica contribuida.
9 Firma
El contrato debe estar firmado por las dos partes: la compradora y la vendedora, cuyos datos personales han ido especificados en el inicio del documento.
En relación a quiénes firman por la parte compradora, es importante destacar que si se trata de un matrimonio en régimen de gananciales, bastará con que firme uno de los dos miembros de la pareja. En cambio, si es un matrimonio en separación de bienes, deberán firmar los dos miembros de la pareja.
Ejemplo de contrato de arras para un terreno
A continuación, adjuntamos un ejemplo concreto de contrato de arras para que podáis observar de qué forma se redactan todas las cláusulas que contienen la información indispensable que hemos numerado al inicio del artículo y detallado a lo largo de éste. Nos hemos tomado la molestia de anotar cada uno de los puntos a medida que aparecen en el escrito para facilitar su identificación.
COMPROMISO DE COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES
En ——–, a ——– de ——– de ——–.
1 Datos personales del comprador y el vendedor del terreno
REUNIDOS:
De una parte, el Sr/Sra. ——– mayor de edad, provisto de DNI núm. ——–, y con domicilio en ——–, calle ——–, núm. ——–, en adelante la parte VENDEDORA,
y de otra parte, el Sr. ——–, mayor de edad, provisto de DNI núm.——–, y con domicilio en ——–, calle ——–, núm. ——–, en adelante la parte COMPRADORA.
Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho y, reconociéndose la capacidad legal necesaria para contratar y obligarse,
2 Identificación del terreno en venta
MANIFIESTAN:
I.- Que el Sr. ——– es propietario por justos y legítimos títulos de la siguiente finca situada en ——–
Descripción: URBANA. – PARCELA NÚMERO ——–
Referencia catastral ——–
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad ——–
Título: La finca es propiedad de ——–
Cargas y gravámenes: La finca se libre de cargas y gravámenes.
II.- Que el Sr. ——–, está interesado en vender y el Sr. ——–, está interesado en adquirir a título de compraventa la finca referenciada, todo esto sujeto a los siguientes,
3 Precio final y forma de pago
PACTOS:
PRIMERO: El precio total de la futura compraventa es de ——–
SEGUNDO: El pago del precio total fijado para la futura compraventa se realizará de la siguiente forma:
4 Cantidad económica a abonar
En cuanto a la suma de ——– son entregados en concepto de arras penitenciales, a los efectos de lo que dispone el art.1454 del Código Civil. El importe de las arras anteriormente referenciado se satisface de la siguiente forma:
-En cuanto a la suma de ——– fueron entregados a ——– debiendo tener desde este momento la consideración de arras penitenciales, mostrándose la futura parte vendedora conforme a ello.
-En cuanto a la suma de ——– son entregados en este acto a la futura vendedora mediante ——– cheques bancario nominativo cuya copia se adjuntara a la presente debidamente firmada acreditativa de su entrega.
5 Plazo para formalizar la venta
TERCERO: El precio total, del que se deducirá la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales será pagado por la parte COMPRADORA al contado en el momento del otorgamiento de la escritura pública, que tendrá lugar como fecha máxima el día ——– de
——– de ——– ante el Notario que designa la parte COMPRADORA, obligándose esta parte a notificarlo fehacientemente a la otra parte con una antelación mínima de quince días.
6 Posibles cargas de propiedad
CUARTO: La transmisión de la propiedad y de la posesión, se realizará coincidiendo con la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La finca se transmitirá libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas, así como libre vacua y expedita y libre de cargas y gravámenes, excepto afecciones fiscales y al corriente de pago de tributos y gastos de cualquier clase.
Igualmente la parte vendedora se compromete a no vender, hipotecar ni gravar ni disponer de modo alguno el bien objeto del presente contrato y ello hasta la fecha máxima fijada para formalizar la escritura pública de compraventa así como, se obliga a no ceder los derechos dimanantes del presente contrato a persona física o jurídica alguna sin la previa, escrita y expresa autorización de la futura compradora.
QUINTO: La parte COMPRADORA manifiesta haber visitado la finca con anterioridad a este acto y que conoce y acepta su estado de conservación, así como sus características físicas, registrales y urbanísticas.
7 Reparto de los gastos de compraventa
SEXTO: Serán a cargo de la parte COMPRADORA todos los gastos e impuestos que se deriven de la futura compraventa, a excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), que será a cargo de la parte VENDEDORA.
SÉPTIMO: Para cualquier duda o divergencia sobre la interpretación del presente contrato, ambas partes se someten a la jurisdicción y competencia de los Juzgados del lugar donde se encuentra la finca, con renuncia a su propio fuero si éste fuese otro.
8 Penalizaciones en caso de incumplimiento
Dado el carácter de arras penitenciales tanto la futura compradora como futura vendedora en concordia con el artículo 1.454 del Código Civil, podrán desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente contrato. En el caso de desistimiento por parte de la futura compradora, está perderá las cantidades que hubiera entregado en concepto de arras. Si desistiera la futura vendedora, está vendrá obligada a entregar duplicadas las cantidades entregadas en concepto de arras.
En cuanto a la suma de ——– la parte COMPRADORA entregará a la parte VENDEDORA en el acto de suscripción de la escritura pública de compraventa.
9 Firma
Y en prueba de conformidad, ambas partes lo firman por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.
PARTE VENDEDORA PARTE COMPRADORA
Finalmente, recordaros que a lo largo del artículo de hoy hemos podido observar que las implicaciones de firmar un contrato de arras dependen del acuerdo que negociemos con el vendedor del terreno o con su intermediario (inmobiliaria, agente de propiedad, etc.), así que es importante estar bien asesorado para negociar nuestras condiciones de modo que se ajusten a nuestras necesidades y las podamos cumplir sin problema.
Normalmente el primer asesoramiento lo lleva a cabo un arquitecto, que posteriormente deriva a un abogado, o por una inmobiliaria intermediaria que sea imparcial.
De hecho, en el estudio de arquitectura sostenible, siempre recomendamos visitarnos antes de tomar cualquier decisión de compra, ya que así podemos revisar que todos los temas urbanísticos y legales estén en orden además de asesoraros sobre la estrategia de compra.