Procés de disseny
Exemple de contracte d’arres per a un terreny
En el moment en què ja hem trobat el terreny perfecte, seguint els nostres consells per comprar un terreny, per construir una casa iniciem els tràmits per formalitzar la compra, un procés que es pot allargar diverses setmanes o fins i tot mesos. Per aquest motiu, és important garantir la reserva del nostre terreny mitjançant una paga i senyal. Aquest procés s’anomena el lliurament d’arres i es formalitza amb l’anomenat contracte d’arres. Avui, però, entrem en detall en la formalització d’aquest procés i us mostrem un exemple de contracte d’arres per a un terreny.
Què és un contracte d’arres?
Un cop tenim clar que volem comprar un terreny concret, iniciem els tràmits legals per fer-ho possible. Aquesta compra del terreny comprèn dues fases de desemborsament de diners: la paga i senyal inicial i, més endavant, la compra efectiva; això es fa així perquè els tràmits administratius i legals per efectuar la compra se solen allargar diverses setmanes o fins i tot mesos i, durant aquest temps, per evitar que cap de les parts canviï d’opinió i perjudiqui l’altra part, se signa una paga i senyal que compromet ambdues parts.
Així doncs, un contracte d’arres és un acord privat entre un comprador i un venedor que té la finalitat de reservar el dret de compra mitjançant el lliurament d’una paga i senyal, donant un marge de temps per formalitzar el pagament definitiu i comprometent el venedor i el comprador a dur a terme l’operació fins al final, sota penalització de perdre la paga i senyal —en el cas del comprador— o bé de retornar-la per duplicat —en el cas del venedor—. Tanmateix, s’hi poden afegir totes les clàusules amb què tant comprador com venedor estiguin d’acord, per anticipar-se a futurs esdeveniments o malentesos.
Quina informació ha de contenir un contracte d’arres?
A continuació, detallarem tota la informació imprescindible que pot contenir un contracte d’arres i aquella que és habitual o susceptible d’afegir-s’hi. A més, amb l’exemple de contracte d’arres per a un terreny que incloem al final d’aquest article s’aclariran tots els dubtes.
A grans trets i sense entrar en detalls, les dades mínimes que ha de contenir un contracte d’arres són les següents:
1 Dades personals del comprador i del venedor del terreny
2 Identificació del terreny en venda
3 Preu final i forma de pagament
4 Quantitat econòmica a abonar
5 Termini per formalitzar la venda
6 Possibles càrregues de la propietat
7 Repartiment de les despeses de compravenda
8 Penalitzacions en cas d’incompliment
9 Signatura
1 Dades personals del comprador i del venedor del terreny
El contracte d’arres ha d’incloure les dades personals tant de la part que vol comprar el terreny com de la part que el ven. Com a compradors, ens afecta molt en el preu de compra si el terreny està a nom d’una empresa o d’un particular, ja que en funció d’això pagarem un tipus d’impost o un altre.
Si el terreny és propietat d’una societat, haurem de pagar el 21% d’IVA; si el terreny està a nom d’un particular, haurem de pagar l’ITP —Impost de Transmissions Patrimonials—, que és del 10%.
Tenim accés a aquesta informació a través del Registre de la Propietat, on podem sol·licitar una nota simple del terreny per poder identificar el propietari real del terreny i on, a més, trobarem altra informació com ara càrregues o servituds.
2 Identificació del terreny en venda
Per descomptat, serà essencial que el contracte defineixi la propietat que es vol comprar, amb una dada clau mínima que s’anomena referència cadastral.
Aquesta referència consisteix en un número que identifica totes les parcel·les del territori nacional i que podem obtenir en línia a la Seu Electrònica del Cadastre.
A més, es poden aportar una sèrie de dades addicionals que tant comprador com venedor considerin rellevants, com podria ser l’adreça, el nombre de m2 del solar o alguna normativa urbanística aplicable que ens afecti en el nostre futur procés de disseny.
3 Preu final i forma de pagament
Un aspecte imprescindible en el procés de signatura d’un contracte d’arres per a un terreny és fixar un preu final de compra, així com la forma de pagament. D’aquesta manera s’assegura que el terreny pel qual s’està deixant una paga i senyal no augmentarà de preu en el marge de temps necessari per formalitzar-ne la compra definitiva.
També es definirà la forma de pagament del valor total del terreny en el moment de fer efectiva la compravenda. El desemborsament d’aquesta quantitat de diners es pot fer mitjançant xec en el moment de la signatura o mitjançant transferència després de la signatura del contracte; en aquest cas, el contracte ha d’incloure una clàusula que indiqui que el contracte no tindrà efecte fins que no es faci el dipòsit de la paga i senyal al compte del venedor.
4 Quantitat econòmica a abonar
Paral·lelament, s’ha d’estipular la quantitat econòmica a abonar en el contracte d’arres en forma de percentatge sobre el preu final. Si analitzem un exemple de contracte d’arres per a un terreny, aquesta quantitat monetària sol suposar entre un 10 i un 20% del cost total del terreny. Tanmateix, la quantitat pot variar, ja que s’acorda lliurement entre venedor i comprador.
5 Termini per formalitzar la venda
Tot exemple de contracte d’arres per a un terreny que hem assessorat al despatx sol definir un termini màxim d’entre 2 i 6 mesos entre la signatura del contracte d’arres i la compra definitiva del terreny. Aquest termini és sempre negociable, per la qual cosa és important valorar amb el comprador la seva capacitat d’aconseguir la liquiditat necessària per a la compra. El més important és assegurar que, en aquest termini, el terreny no augmentarà de preu, com passaria normalment amb els processos d’especulació que s’estan donant actualment a Espanya.
Clàusula d’hipoteca
Hi ha casos en què el comprador, abans de signar un contracte d’arres, no disposa d’estalvis suficients i, per tant, ha de negociar amb el banc per aconseguir finançament. En aquest sentit, serà important saber quants diners tenim estalviats i quants ens deixarà el banc.
Hem de tenir en compte que un banc no sol prestar diners per comprar un terreny. Tanmateix, alguns bancs sí que donen finançament per al conjunt de terreny i casa en cas de disposar del 20% del total de l’operació, però en aquest cas sol·licitaran un projecte d’arquitectura amb llicència d’obres per atorgar el finançament de la part del terreny.
Aquí entra en joc l’aspecte temporal que comentàvem: hem de saber quant trigarem a aconseguir una llicència d’obra, ja que no sol ser un tràmit ràpid, com veiem a l’article sobre quant es triga a construir una casa.
Com que no podem assegurar al 100% si el banc ens concedirà una hipoteca incloent-hi el terreny, és molt recomanable afegir una clàusula al contracte d’arres que condicioni la compra del terreny a l’obtenció de la hipoteca, perquè d’aquesta manera el comprador no perdi els diners dipositats en cas de no aconseguir-la.
6 Possibles càrregues de la propietat
Les propietats, ja sigui un terreny o una casa, poden acumular deutes fruit d’hipoteques, embargaments o impostos pendents de pagar. Una de les comprovacions que es recomanen a l’hora de comprar un terreny és verificar que estigui lliure de deutes, ja que, si no, el comprador es trobarà que els haurà d’assumir en el futur. Les càrregues d’un terreny es poden comprovar de la mateixa manera que comprovem la titularitat del terreny, a través d’una nota simple al Registre de la Propietat.
El fet d’incloure una clàusula conforme el terreny està lliure de càrregues és una manera de protegir el comprador, de manera que, si apareixen càrregues durant la revisió de la documentació legal, es pugui fer enrere en la compra.
7 Repartiment de despeses de compravenda
Les despeses derivades de la compravenda del terreny són les més susceptibles de no tenir-se en compte i poden ser font de nombrosos malentesos. Normalment s’estableix que el comprador es faci càrrec de les despeses relacionades amb l’obtenció de l’escriptura pública, la inscripció al Registre de la Propietat i l’Impost de Transmissions Patrimonials o, si escau, l’IVA (segons si es tracta d’una empresa propietària o d’un particular). Per la seva banda, el venedor haurà d’abonar la quantitat corresponent a l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, l’anomenada Plusvàlua Municipal, però aquesta fórmula pot variar segons l’acord privat entre ambdues parts.
8 Penalitzacions en cas d’incompliment
Com hem comentat anteriorment, qualsevol exemple de contracte d’arres per a un terreny suposa un pacte que implica una gran quantitat de diners, per la qual cosa el més important és entendre cadascun dels punts que se signen a la perfecció i comprendre les implicacions legals que suposa el seu incompliment.
Abans de res, és important recordar que un contracte d’arres és un acord privat entre dues parts. Si hi ha bona voluntat, sempre es poden assumir petits retards o contratemps en el cas que ambdues parts vulguin mantenir l’acord inicial.
Però també és cert que es tracta d’un contracte que implica penalitzacions i que, si una de les parts incompleix el que s’ha acordat, l’altra part té tot el dret d’activar les penalitzacions pactades.
Com que es tracta de molts diners i d’uns terminis temporals força llargs, podria donar-se el cas que una de les parts es faci enrere, ja sigui en el cas del comprador per manca de finançament o per una altra sèrie de casuístiques externes. En qualsevol cas, aquest fet suposarà un incompliment del contracte i tindrà una sèrie de penalitzacions que hauran de quedar per escrit.
És molt important tenir clars els nostres drets com a comprador, però també les responsabilitats que assumim en signar un contracte d’arres. En qualsevol exemple de contracte d’arres per a un terreny, se sol establir que, si és la part compradora la que trenca el contracte, perd tots els diners abonats, tret que es tracti de l’anomenat vici ocult que descriurem a l’apartat següent. En tot cas, es tracta d’una forma de compromís econòmic, el requisit indispensable del qual és intrínsec a la mateixa definició de contracte d’arres.
Si, per contra, és el venedor qui incompleix el contracte, generalment s’estableix que el comprador recupera no només la quantitat abonada com a paga i senyal, sinó el doble d’aquesta. Amb tot, comprovem que les implicacions per incompliment de contracte són molt greus i comporten la pèrdua d’una quantitat molt important de diners.
Vicis ocults
Els anomenats vicis ocults també es poden anomenar defectes ocults i suposen anomalies en el procés que no s’hagin identificat prèviament a la signatura del contracte d’arres.
Un exemple seria una propietat tècnica del terreny, com un terreny que es ven com a estable i que després resulta que té una composició molt inestable, cosa que augmentarà dràsticament els costos de contenció de terres i fonamentació. Un altre exemple vist en algun exemple de contracte d’arres per a un terreny seria adquirir un solar en perfectes condicions i descobrir posteriorment que està afectat per algun pla urbanístic, complicant-se així la seva edificació.
En tot cas, es tracta de defectes greus que s’han identificat en un termini de 6 mesos des de la signatura del contracte. Si es dona el cas, s’estableix que el comprador pugui recuperar la totalitat de la quantitat econòmica aportada.
9 Signatura
El contracte ha d’estar signat per les dues parts: la compradora i la venedora, les dades personals de les quals s’han especificat a l’inici del document.
En relació amb qui signa per la part compradora, és important destacar que, si es tracta d’un matrimoni en règim de guanys, n’hi haurà prou que signi un dels dos membres de la parella. En canvi, si és un matrimoni en separació de béns, hauran de signar els dos membres de la parella.
Exemple de contracte d’arres per a un terreny
A continuació, adjuntem un exemple concret de contracte d’arres perquè pugueu observar de quina manera es redacten totes les clàusules que contenen la informació indispensable que hem numerat a l’inici de l’article i detallat al llarg d’aquest. Ens hem pres la molèstia d’anotar cadascun dels punts a mesura que apareixen a l’escrit per facilitar-ne la identificació.
COMPROMÍS DE COMPRAVENDA AMB ARRES PENITENCIALS
A ——–, a ——– de ——– de ——–.
1 Dades personals del comprador i del venedor del terreny
REUNITS:
D’una banda, el Sr./Sra. ——–, major d’edat, proveït/da de DNI núm. ——–, i amb domicili a ——–, carrer ——–, núm. ——–, d’ara endavant la part VENEDORA,
i de l’altra banda, el Sr. ——–, major d’edat, proveït de DNI núm. ——–, i amb domicili a ——–, carrer ——–, núm. ——–, d’ara endavant la part COMPRADORA.
Ambdues parts intervenen en el seu propi nom i dret i, reconeixent-se la capacitat legal necessària per contractar i obligar-se,
2 Identificació del terreny en venda
MANIFESTEN:
I.- Que el Sr. ——– és propietari per justos i legítims títols de la finca següent situada a ——–
Descripció: URBANA. – PARCEL·LA NÚMERO ——–
Referència cadastral ——–
Inscripció: Inscrita al Registre de la Propietat ——–
Títol: La finca és propietat de ——–
Càrregues i gravàmens: La finca és lliure de càrregues i gravàmens.
II.- Que el Sr. ——– està interessat a vendre i el Sr. ——– està interessat a adquirir, a títol de compravenda, la finca referenciada, tot això subjecte als següents,
3 Preu final i forma de pagament
PACTES:
PRIMER: El preu total de la futura compravenda és de ——–
SEGON: El pagament del preu total fixat per a la futura compravenda es realitzarà de la manera següent:
4 Quantitat econòmica a abonar
Pel que fa a la suma de ——–, es lliuren en concepte d’arres penitencials, als efectes del que disposa l’art. 1454 del Codi civil. L’import de les arres anteriorment referenciat es satisfà de la manera següent:
-Pel que fa a la suma de ——–, van ser lliurats a ——– i han de tenir des d’aquest moment la consideració d’arres penitencials, mostrant-se la futura part venedora conforme amb això.
-Pel que fa a la suma de ——–, es lliuren en aquest acte a la futura venedora mitjançant ——– xecs bancaris nominatius, la còpia dels quals s’adjuntarà a la present degudament signada, acreditativa del seu lliurament.
5 Termini per formalitzar la venda
TERCER: El preu total, del qual es deduirà la quantitat lliurada en concepte d’arres penitencials , serà pagat per la part COMPRADORA al comptat en el moment de l’atorgament de l’escriptura pública, que tindrà lloc com a data màxima el dia ——– de
——– de ——– davant del notari que designi la part COMPRADORA, obligant-se aquesta part a notificar-ho fefaentment a l’altra part amb una antelació mínima de quinze dies.
6 Possibles càrregues de la propietat
QUART: La transmissió de la propietat i de la possessió es realitzarà coincidint amb la data d’atorgament de l’escriptura pública de compravenda. La finca es transmetrà lliure d’arrendataris, ocupants i precaristes, així com lliure, buida i expedita i lliure de càrregues i gravàmens, excepte afeccions fiscals, i al corrent de pagament de tributs i despeses de qualsevol classe.
Igualment, la part venedora es compromet a no vendre, hipotecar ni gravar ni disposar de cap manera del bé objecte del present contracte, i això fins a la data màxima fixada per formalitzar l’escriptura pública de compravenda; així mateix, s’obliga a no cedir els drets dimanants del present contracte a cap persona física o jurídica sense l’autorització prèvia, escrita i expressa de la futura compradora.
CINQUÈ: La part COMPRADORA manifesta haver visitat la finca amb anterioritat a aquest acte i que en coneix i n’accepta l’estat de conservació, així com les seves característiques físiques, registrals i urbanístiques.
7 Repartiment de les despeses de compravenda
SISÈ: Aniran a càrrec de la part COMPRADORA totes les despeses i impostos que es derivin de la futura compravenda, a excepció de l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (Plusvàlua Municipal), que anirà a càrrec de la part VENEDORA.
SETÈ: Per a qualsevol dubte o divergència sobre la interpretació del present contracte, ambdues parts se sotmeten a la jurisdicció i competència dels jutjats del lloc on es troba la finca, amb renúncia al seu propi fur si aquest fos un altre.
8 Penalitzacions en cas d’incompliment
Atès el caràcter d’arres penitencials, tant la futura compradora com la futura venedora, en concordança amb l’article 1.454 del Codi civil, podran desistir de la compravenda en qualsevol moment posterior a la signatura del present contracte. En cas de desistiment per part de la futura compradora, aquesta perdrà les quantitats que hagi lliurat en concepte d’arres. Si desistís la futura venedora, aquesta estarà obligada a lliurar duplicades les quantitats lliurades en concepte d’arres.
Pel que fa a la suma de ——–, la part COMPRADORA lliurarà a la part VENEDORA en l’acte de subscripció de l’escriptura pública de compravenda.
9 Signatura
I, en prova de conformitat, ambdues parts ho signen per duplicat i a un sol efecte, en el lloc i la data indicats a l’encapçalament.
PART VENEDORA PART COMPRADORA
Finalment, recordeu que al llarg de l’article d’avui hem pogut observar que les implicacions de signar un contracte d’arres depenen de l’acord que negociem amb el venedor del terreny o amb el seu intermediari (immobiliària, agent de la propietat, etc.), així que és important estar ben assessorat per negociar les nostres condicions de manera que s’ajustin a les nostres necessitats i les puguem complir sense problema.
Normalment, el primer assessorament el duu a terme un arquitecte, que posteriorment deriva a un advocat, o bé una immobiliària intermediària que sigui imparcial.
De fet, a l’estudi d’arquitectura sostenible sempre recomanem visitar-nos abans de prendre qualsevol decisió de compra, ja que així podem revisar que tots els aspectes urbanístics i legals estiguin en ordre, a més d’assessorar-vos sobre l’estratègia de compra.