Comprar un terreno y construir una casa tras el confinamiento

*Actualización: Por favor, contactar con nuestro equipo para revisión de precios a fecha actual

A raíz del confinamiento provocado por la crisis del COVID-19, muchas familias nos estáis escribiendo porque os habéis planteado vender vuestro piso, compraros un terreno y construiros una casa.

Así que hemos pensado en hacer una breve guía para que podáis valorar si se trata de una inversión viable para vuestra familia y tengáis claros los pasos a seguir para poneros en marcha.

Algunas consideraciones previas en relación a la incertidumbre post-confinamiento.

Antes de nada, debemos tener en cuenta la incertidumbre sobre el escenario económico posterior a la etapa de confinamiento.

Incertidumbre sobre financiación bancaria

Por un lado, no sabemos que dinámica van a seguir los bancos ante la crisis que se avecina. Sabemos que, en la anterior crisis de 2008, la estrategia fue limitar en gran medida la financiación bancaria, en aquel momento tenían mucho stock de viviendas y prácticamente no se aceptaban hipotecas de autopromotor. Ahora, el escenario es distinto, pero no sabemos si se van a endurecer las condiciones para acceder a una hipoteca de autopromotor.

Variación en precios de terrenos

La caída de la economía puede hacer a los propietarios de terrenos valorar una rebaja de precios para poder vender más rápidamente y hacer asequibles sus terrenos, pero también tenemos informaciones de procesos inversos en los que se están incrementando precios ante la elevada demanda de personas buscando terrenos para huir de la ciudad donde han pasado un confinamiento en pisos pequeños sin terraza, sin asoleo directo, sin ventilación natural o sin contacto con espacios verdes.

Incertidumbre sobre los baremos de construcción

Por último, un indicador que nos permite estimar la inversión para construir una vivienda es el precio por m² construido. Tras la crisis económica del año 2008, pasamos varios años con baremos en torno a los 1.100-1.200 €/m², pero en el año 2019 ya estábamos en baremos de entre 1.400 -1.500 €/m². No sabemos si estos baremos se van a mantener a partir de 2020 y esto dependerá en gran medida de la capacidad de las entidades bancarias de ofrecer financiación para nuevos proyectos. Si el banco ofrece dinero, los constructores tienen trabajo y los precios por m² tienen a incrementarse.

Teniendo en cuenta esto, vamos a ver paso a paso qué proceso deberíamos seguir si queremos valorar y en su caso, ponernos en marcha con la compra de un terreno y construcción de una vivienda.

1 Planificación económica y familiar

En el momento en que nos planteamos comprar un terreno para construir una casa, lo primero que tenemos que tener en cuenta es que los bancos no financian terrenos, así que el terreno lo tendremos que comprar con ahorros.

En el caso de que tengamos un piso en propiedad o con parte de la hipoteca pendiente, deberemos valorar la opción de vender el piso previamente e irnos de alquiler.

Además de los ahorros para comprar el terreno, necesitamos parte de liquidez para sufragar los costes de proyecto de arquitectura y licencia de obra ya que el banco nos va a conceder una hipoteca de autopromotor únicamente para la construcción de la casa y los impuestos asociados a la misma.

“¿El banco me va a dar una hipoteca para construir mi propia casa?”

Siempre que cumpláis las condiciones mínimas, es decir, ambos tengáis contratos laborales o ingresos estables y no tengáis otras hipotecas a vuestro nombre, generalmente los bancos ofrecen hipotecas de autopromoción, debéis consultar con vuestro banco ya que cada entidad varia las condiciones mínimas.

Además, una condición indispensable para poder acceder a una hipoteca de autopromoción es disponer de un terreno en propiedad.

“El banco me dice que necesito un proyecto visado y con licencia para valorar mi hipoteca”

Para conceder la hipoteca final sí necesitan el proyecto visado y con licencia, pero para daros información previa sobre el rango de financiación hipotecaria al que podéis acceder tienen suficiente con valorar vuestra situación económica actual sin tener que presentar más que vuestra situación laboral y financiera.

Con esto, os podrán indicar el rango de hipoteca al que podéis acceder que para una familia media ronda los 200-250.000 eur. Siempre teniendo en cuenta que la hipoteca solo cubre la construcción de la casa, no el proyecto ni la licencia de obras.

Si vuestro banco no os facilita la información, consultad con otra oficina o bien con otra entidad ya que es información que la mayoría de bancos proporcionan sin problema.

Veamos un ejemplo de lo que supone esto a nivel de costes.

1 ¿A cuanto ascienden los costes que tengo que afrontar con mis ahorros?

Terreno. Un terreno medio en los alrededores de una gran ciudad como Barcelona o Madrid puede variar desde los 80 hasta los 150.000 eur de coste medio. Cuidado con los terrenos en pendiente que son mas baratos pero van a requerir una importante inversión en movimiento de tierras y contención. En el siguiente apartado desarrollaremos la compra de un terreno en detalle.

Impuestos sobre el terreno. Al coste del terreno deberemos añadirle el 10% de impuestos si se trata de una compraventa entre particulares o un 21% si se trata de un terreno que es propiedad de una empresa, como por ejemplo un terreno embargado por un banco.

Proyectos técnicos. El proyecto de arquitectura puede variar en total (incluyendo proyecto completo, costes de estructurista, ingeniero de instalaciones y dirección de obra) entre 20.000 y 30.000 euros según el tamaño de la vivienda. A esto deberemos sumarle IVA (21%).

Licencia de obras. La licencia de obra supone entre un 4-5% del coste de construcción que a la práctica puede oscilar entre los 5.000-10.000 euros según el municipio y el tamaño de la vivienda.

2 ¿Qué hipoteca suele aprobar el banco?

Para una familia media con dos ingresos estables y sin ninguna hipoteca previa, el importe previo que suele aprobar el banco, varia entre 200.000 y 300.000 euros según la capacidad financiera de cada familia.

Una casa de 120 m² requiere una inversión de entre 220-250.000 euros, según el terreno, el sistema constructivo o los requerimientos de eficiencia y acabados de cada familia. Hay familias que prefieren priorizar máxima superficie en metros cuadrados y otras que prefieren priorizar eficiencia energética.

2 Búsqueda y valoración de terrenos

Una vez tenemos claros los costes, conocemos nuestra liquidez y la hipoteca prevista según nuestro banco, es el momento de valorar la compra de un terreno.

Durante esta etapa de confinamiento, muchas familias nos están escribiendo para que les ayudemos a valorar terrenos, podéis revisar los enlaces anteriores que os ayudaran a entender si un terreno es adecuado para construir.

En el momento en que tenéis opciones de terreno podéis enviarnos la dirección para que os ayudemos a completar la revisión de terreno a nivel técnico y legal.

3 VALORACIÓN DE EQUIPOS DE ARQUITECTURA

Aunque en Slow Studio somos equipo de proyectos, siempre os decimos que es importante que comparéis distintas opciones para entender el funcionamiento de cada estudio, las opciones que os ofrecen y sobre todo encontrar al equipo con el que os sintáis cómodos y en el que podáis depositar toda vuestra confianza.