Comprar un terreny i construir una casa després del confinament

*Actualització: Si us plau, contacteu amb el nostre equip per a la revisió de preus a data actual

Arran del confinament provocat per la crisi de la COVID-19, moltes famílies ens esteu escrivint perquè us heu plantejat vendre el vostre pis, comprar-vos un terreny i construir-vos una casa.

Així que hem pensat a fer una breu guia perquè pugueu valorar si es tracta d’una inversió viable per a la vostra família i tingueu clars els passos a seguir per posar-vos en marxa.

Algunes consideracions prèvies en relació amb la incertesa post-confinament.

Abans de res, hem de tenir en compte la incertesa sobre l’escenari econòmic posterior a l’etapa de confinament.

Incertesa sobre finançament bancari

D’una banda, no sabem quina dinàmica seguiran els bancs davant la crisi que s’acosta. Sabem que, en l’anterior crisi del 2008, l’estratègia va ser limitar en gran mesura el finançament bancari; en aquell moment tenien molt estoc d’habitatges i pràcticament no s’acceptaven hipoteques d’autopromotor. Ara, l’escenari és diferent, però no sabem si s’enduriran les condicions per accedir a una hipoteca d’autopromotor.

Variació en preus de terrenys

La caiguda de l’economia pot fer que els propietaris de terrenys valorin una rebaixa de preus per poder vendre més ràpidament i fer assequibles els seus terrenys, però també tenim informacions de processos inversos en els quals s’estan incrementant preus davant l’elevada demanda de persones que busquen terrenys per fugir de la ciutat on han passat un confinament en pisos petits sense terrassa, sense assolellament directe, sense ventilació natural o sense contacte amb espais verds.

Incertesa sobre els barems de construcció

Finalment, un indicador que ens permet estimar la inversió per construir un habitatge és el preu per m² construït. Després de la crisi econòmica de l’any 2008, vam passar diversos anys amb barems al voltant dels 1.100-1.200 €/m², però l’any 2019 ja estàvem en barems d’entre 1.400 -1.500 €/m². No sabem si aquests barems es mantindran a partir del 2020 i això dependrà en gran mesura de la capacitat de les entitats bancàries d’oferir finançament per a nous projectes. Si el banc ofereix diners, els constructors tenen feina i els preus per m² tendeixen a incrementar-se.

Tenint en compte això, veurem pas a pas quin procés hauríem de seguir si volem valorar i, si escau, posar-nos en marxa amb la compra d’un terreny i la construcció d’un habitatge.

1 Planificació econòmica i familiar

En el moment en què ens plantegem comprar un terreny per construir una casa, el primer que hem de tenir en compte és que els bancs no financen terrenys, així que el terreny l’haurem de comprar amb estalvis.

En el cas que tinguem un pis en propietat o amb part de la hipoteca pendent, haurem de valorar l’opció de vendre el pis prèviament i anar-nos-en de lloguer.

A més dels estalvis per comprar el terreny, necessitem part de liquiditat per sufragar els costos de projecte d’arquitectura i llicència d’obra, ja que el banc ens concedirà una hipoteca d’autopromotor únicament per a la construcció de la casa i els impostos associats a aquesta.

“El banc em donarà una hipoteca per construir la meva pròpia casa?”

Sempre que compliu les condicions mínimes, és a dir, que tots dos tingueu contractes laborals o ingressos estables i no tingueu altres hipoteques al vostre nom, generalment els bancs ofereixen hipoteques d’autopromoció; heu de consultar amb el vostre banc, ja que cada entitat varia les condicions mínimes.

A més, una condició indispensable per poder accedir a una hipoteca d’autopromoció és disposar d’un terreny en propietat.

“El banc em diu que necessito un projecte visat i amb llicència per valorar la meva hipoteca”

Per concedir la hipoteca final sí que necessiten el projecte visat i amb llicència, però per donar-vos informació prèvia sobre el rang de finançament hipotecari al qual podeu accedir, en tenen prou amb valorar la vostra situació econòmica actual sense haver de presentar res més que la vostra situació laboral i financera.

Amb això, us podran indicar el rang d’hipoteca al qual podeu accedir, que per a una família mitjana ronda els 200-250.000 euros. Sempre tenint en compte que la hipoteca només cobreix la construcció de la casa, no el projecte ni la llicència d’obres.

Si el vostre banc no us facilita la informació, consulteu amb una altra oficina o bé amb una altra entitat, ja que és informació que la majoria de bancs proporcionen sense problema.

Vegem un exemple del que suposa això a nivell de costos.

1 A quant ascendeixen els costos que he d’afrontar amb els meus estalvis?

Terreny. Un terreny mitjà als voltants d’una gran ciutat com Barcelona o Madrid pot variar des dels 80 fins als 150.000 euros de cost mitjà. Compte amb els terrenys en pendent que són més barats, però requeriran una important inversió en moviment de terres i contenció. En l’apartat següent desenvoluparem la compra d’un terreny en detall.

Impostos sobre el terreny. Al cost del terreny haurem d’afegir-hi el 10% d’impostos si es tracta d’una compravenda entre particulars o un 21% si es tracta d’un terreny que és propietat d’una empresa, com per exemple un terreny embargat per un banc.

Projectes tècnics. El projecte d’arquitectura pot variar en total (incloent projecte complet, costos d’estructurista, enginyer d’instal·lacions i direcció d’obra) entre 20.000 i 30.000 euros segons la mida de l’habitatge. A això haurem de sumar-li l’IVA (21%).

Llicència d’obres. La llicència d’obra suposa entre un 4-5% del cost de construcció que a la pràctica pot oscil·lar entre els 5.000-10.000 euros segons el municipi i la mida de l’habitatge.

2 Quina hipoteca sol aprovar el banc?

Per a una família mitjana amb dos ingressos estables i sense cap hipoteca prèvia, l’import previ que sol aprovar el banc varia entre 200.000 i 300.000 euros segons la capacitat financera de cada família.

Una casa de 120 m² requereix una inversió d’entre 220-250.000 euros, segons el terreny, el sistema constructiu o els requeriments d’eficiència i acabats de cada família. Hi ha famílies que prefereixen prioritzar la màxima superfície en metres quadrats i d’altres que prefereixen prioritzar l’eficiència energètica.

2 Cerca i valoració de terrenys

Una vegada tenim clars els costos, coneixem la nostra liquiditat i la hipoteca prevista segons el nostre banc, és el moment de valorar la compra d’un terreny.

Durant aquesta etapa de confinament, moltes famílies ens estan escrivint perquè els ajudem a valorar terrenys; podeu revisar els enllaços anteriors que us ajudaran a entendre si un terreny és adequat per construir.

En el moment en què teniu opcions de terreny, podeu enviar-nos l’adreça perquè us ajudem a completar la revisió de terreny a nivell tècnic i legal.

3 VALORACIÓ D’EQUIPS D’ARQUITECTURA

Encara que a Slow Studio som equip de projectes, sempre us diem que és important que compareu diferents opcions per entendre el funcionament de cada estudi, les opcions que us ofereixen i sobretot trobar l’equip amb el qual us sentiu còmodes i en el qual pugueu dipositar tota la vostra confiança.