Lista de comprobaciones antes de comprar un solar

El proceso de búsqueda y compra de un terreno es el primer paso para empezar a construir una casa y requiere especial atención ya que conseguir un solar adecuado facilita mucho el proceso de diseño y construcción de una casa ecológica.

Para ello es importante hacer una lista de comprobaciones antes de comprar un solar, para tener claras vuestras necesidades y requisitos más prioritarios.

Esta lista os resultará muy útil si efectuáis la búsqueda de un terreno por vuestra cuenta, a través de internet o contactando directamente con los vendedores.

Si, por el contrario, optáis por una búsqueda asesorada por un profesional, realizar una lista de comprobaciones antes de comprar un solar también os ayudará a transmitir con claridad vuestros deseos a la inmobiliaria o gestor de propiedades.

Veamos qué aspectos no pueden faltar en una buena lista de comprobaciones antes de comprar un solar.

Lista de comprobaciones antes de comprar un solar

1. Ubicación del solar

En primer lugar es importante prestar atención a toda una serie de factores referentes a la localización del solar y a los elementos que lo rodean y afectan.

Barrio

El tejido urbano que compone cada barrio varía en función de la tipología edificatoria y la estructuración de los espacios libres. En este sentido, la ubicación y la morfología del barrio donde se ubica el solar tiene una estrecha relación con la normativa urbanística propia de cada zona, ya que ésta regula los parámetros de las construcciones que se pueden edificar.

Por ello es importante comprobar qué características presenta el barrio que os interesa, como por ejemplo si dispone de jardines o espacios verdes, si cuenta con espacios y edificios públicos de calidad, qué tipología de edificaciones existen o su conectividad con las zonas más céntricas de la localidad.

Composición social

Dentro de las características del barrio es interesante contemplar también su composición social, es decir, el perfil de las personas que lo habitan: su edad, si se trata de familias o más bien de estudiantes, si hay niños en el vecindario o por el contrario la población es más bien envejecida, etc.

De este modo podréis valorar si creéis que podéis encajar en el barrio o si preferís otra zona con un tejido social diferente en el que os sintáis a gusto.

Acceso con transporte público y privado

Como comentábamos en apartados anteriores, en la lista de comprobaciones antes de comprar un solar es muy importante analizar la conectividad de la zona, tanto en transporte privado, público o en bicicleta.

En este sentido, el acceso en transporte público cobrará especial importancia en el caso de las familias, para facilitar la movilidad de los más pequeños sin crear una dependencia absoluta del transporte privado.

Es importante valorar la distancia a pie desde vuestra futura casa hasta la conexión a transporte público más cercana ya que aunque dispongáis de coche el transporte público siempre es una alternativa en caso de emergencias o contratiempos.

También en el caso de tener niños, que ellos dispongan de cierta autonomía en el desplazamiento mejora la calidad de vida de toda la familia.

Caminos peatonales

De igual modo que es importante la accesibilidad por vías rodadas, también esencial valorar los accesos peatonales al solar, la posibilidad de ir a pie a comprar o el estado de las aceras, de modo que resulte sencillo manejar un cochecito o el carro de la compra.

Nuestros clientes valoran cada vez más la comodidad para llegar a los lugares estratégicos en su día a día, como son las escuelas, el lugar de trabajo, el supermercado o la biblioteca.

Distancia a las escuelas o al lugar de trabajo

La distancia entre la vivienda y estos lugares clave también cobra mucha importancia en el momento de elegir la ubicación del terreno para nuestra futura casa.

Pese a que cada vez hay más gente que trabaja desde casa, la distancia al lugar de trabajo sigue siendo uno de los aspectos que más preocupa a las personas que buscan un nuevo lugar donde vivir, ya que es un tiempo que deberemos añadir al total de nuestra rutina diaria y como sabemos, el tiempo es uno de los valores más preciados en el mundo actual

¿A quién no le irían de maravilla un par de horas extra cada día que muchos de nosotros invertimos cada día en movilizarnos de un lugar a otro para llegar al trabajo?

Por supuesto, en el caso de tener niños en la familia, debemos tener en cuenta además el recorrido triple casa-escuela-trabajo y en este sentido recuperamos también el punto de tejido social y la importancia que cobra que los vecinos tengan niños de la misma edad que los nuestros, que puedan ayudarnos en los desplazamientos diarios o quedarse con ellos en caso de contratiempos.

Insolación

Junto con la accesibilidad y el tejido urbano de la zona, también es importante considerar la insolación del solar, es decir, la incidencia de radiación solar que recibe el terreno.

Este parámetro variará en función de si nos encontramos en la ladera norte o sur de la montaña, la cantidad de vegetación existente alrededor del terreno o la sombra que puedan proyectar las edificaciones vecinas.

2. Proximidad de comercios e industrias

El siguiente bloque de factores en la lista de comprobaciones antes de comprar un solar será la proximidad de comercios, industrias, tráfico y redes eléctricas y de telecomunicaciones.

Contaminación acústica y tráfico

En primer lugar es muy importante considerar el grado de contaminación acústica de la zona, ya que implicará un mayor o menor aislamiento acústico de la vivienda para conseguir un confort apropiado. Además, el ruido se deberá tener en cuenta en el diseño y el confort de los espacios exteriores.

El ruido puede provenir de industrias cercanas, locales de ocio o medios de transporte, entre otros. El ferrocarril, los aeropuertos y el tráfico de camiones aumentarán considerablemente los decibelios de la zona, así como las carreteras o autopistas muy transitadas.

También es necesario tener en cuenta el ruido de canteras, que aunque suelen estar alejadas de los pueblos, las demoliciones se oyen en todas las poblaciones cercanas.

Comercios e instalaciones de ocio

Cuando hablamos de comercios e instalaciones de ocio nos referimos a centros comerciales de gran dimensión o locales como bares, discotecas o restaurantes que aglomeran una gran cantidad de gente a su alrededor y en su exterior más próximo.

Del mismo modo que es interesante tener servicios próximos al hogar, es esencial considerar que, si se encuentren demasiado cerca, pueden causar intranquilidad y molestias, sobre todo si tenéis niños pequeños.

Antenas de telefonía móvil o radar

Otra de las comprobaciones que os recomendamos hacer es la presencia de antenas de telefonía móvil o redes de telecomunicaciones.

La sobreexposición a antenas de telecomunicaciones puede producir, por ejemplo, cambios eléctricos en la membrana de las células del cuerpo, alterando de este modo los flujos celulares de algunos iones.

Si tenéis dudas, es interesante valorar la realización de un estudio de mediciones electro-magnéticas para comprobar la incidencia de ondas en vuestro solar.

También podéis consultar el mapa español de antenas de telefonía con la localización exacta de las antenas de transmisión de móviles, tan controvertidas en los últimos años.

Subestaciones eléctricas y líneas de alta tensión

Las instalaciones eléctricas también pueden afectar nuestra salud. En el caso de las subestaciones eléctricas, debemos comprobar que el campo magnético alterno presente una densidad de flujo baja, por debajo de 20 nanoTeslas (nT).

Entre los 20 y los 100 nT consideraremos el campo magnético poco alarmante y por encima de los 100 nT ya será muy peligrosa la construcción de una vivienda.

Junto con las subestaciones eléctricas no podemos olvidar las líneas de alta tensión. Las podemos encontrar aéreas o enterradas, en este último caso igual de peligrosas pese a no estar vistas, sobre todo en las plantas bajas de los edificios.

Estas líneas producen la ionización del aire situado a su alrededor, aumentando la humedad, emitiendo ruido, interfiriendo con las radiofrecuencias o generando ozono troposférico.

Además, este proceso también provoca la atracción y concentración de aerosoles contaminantes y gas radón.
En el caso de líneas de alta tensión de 132 kV, su efecto se extiende hasta unos 200 m en la dirección del viento y en las líneas de 275 kV hasta 500 m.

De nuevo, podemos encargar un estudio de mediciones para comprobar el nivel de campos en el terreno.

3. Características del terreno

En la lista de comprobaciones antes de comprar un solar no pueden faltar las características del terreno. Veamos los aspectos más destacados:

Topografía

En cuanto a la topografía es esencial conocer los límites reales así como la pendiente del terreno, si tenemos dudas o no vemos claro que la topografía pueda afectar en el coste de construcción, es aconsejable solicitar el estudio de un topógrafo.

Es necesario tener en cuenta que a mayor pendiente mayor complicación de excavaciones y muros de contención que pueden incrementar el coste de las cimentaciones y del total de la construcción.

Además, la pendiente del terreno también está estrechamente relacionada con el subsuelo puesto que no es lo mismo un terreno en pendiente cuyo subsuelo es resistente (hay roca o un sustrato suficientemente resistente a poca profundidad) que si el subsuelo es blando y no soporta peso.

El peor de los casos sería un terreno con mucha pendiente en el que el sustrato resistente a mucha profundidad.

En el estudio nos hemos encontrado con clientes que han comprado terrenos en pendiente con el sustrato resistente a más de 15 metros de profundidad. Esto es un terreno complicado ya que nos obliga a realizar cimentaciones caras como son el pilotaje profundo y que además son complejas de ejecutar por la propia pendiente del terreno y la dificultad de acceso de la maquinaria.

No obstante, en algunos casos, la pendiente también puede convertirse en una ventaja ya que nos puede permitir construir una casa escalonada y adaptada al terreno, adosando una parte de la vivienda al terreno natural y conseguir, de este modo, un mejor funcionamiento térmico.

También es importante tener muy claros cuáles son los límites del solar, es decir, donde empieza y acaba el terreno, así como la normativa aplicable a los límites entre vecinos y con las calles próximas. Es importante saber lo que compramos, donde empieza y donde acaba antes de firmar nada.

Presencia de vegetación

La vegetación puede jugar un papel muy importante en el diseño de una casa ya que puede actuar como barrera acústica, visual o sombra natural ante la radiación solar excesiva.

Por eso es interesante conocer la localización y el estado de salud de los árboles y otros tipos de vegetación del terreno, como son los arbustos.

A veces, no solo las fachadas vecinas si no los árboles de los terrenos vecinos o los propios pueden entorpecer el acceso de sol a zonas clave de nuestro terreno. En este sentido, debemos tener en cuenta que no podremos modificar los árboles vecinos y según la normativa quizá tampoco los del nuestro.

Muchas normativas municipales establecen límites en relación al número de árboles que se pueden talar en el propio terreno.

La vegetación también nos dará pistas sobre la presencia de agua y las escorrentías del terreno. Al visitar el terreno podéis detectar dónde hay más presencia de vegetación y arbustos y donde probablemente se acumula o pasa de forma subterránea una veta de agua.

Otra pista que nos puede dar la vegetación es la presencia de roca, en zonas con subsuelo rocoso (un tipo de subsuelo muy resistente y bueno para construir) no suelen crecer árboles.

Presencia de agua en el terreno

La presencia de agua en el terreno también afecta y se debe considerar en el planteamiento de una casa, sobre todo en relación a los cimientos. Por ello debemos controlar la existencia de escorrentías de agua, así como el grado de humedad del terreno o el nivel freático, datos que encontraremos en el estudio geotécnico.

Si queréis ir un poco más allá, podéis también encargar un estudio geobiológico que nos servirá para conocer las fallas freáticas con presencia de corrientes de agua y donde no es recomendable ubicar las zonas de descanso de nuestra casa.

En este caso, el estudio geobiológico no es determinante para decidir si comprar o no el terreno, ya que tan solo condiciona la distribución interior de la vivienda que se puede adaptar en función de los resultados del estudio.

Características del subsuelo

Una de las comprobaciones antes de comprar un solar más importantes será el estado del subsuelo y su composición.

El estudio geotécnico además de detectar el nivel freático también contemplará las características del subsuelo, es decir, la composición de las diferentes capas del terreno de menor a mayor profundidad.

Para ello, es necesario que un geólogo realice catas y pruebas, que nos permitirán valorar la cimentación necesaria para nuestra vivienda.

A veces, si tenemos dudas sobre si el terreno aguantará, es recomendable encargar el estudio geotécnico antes de comprar o al menos alguna cata de resistencia.

4. Normativa y estado legal del terreno

Quizás este es el apartado más complejo de comprobar y uno de los más importantes entre las comprobaciones antes de comprar un solar.

Una normativa urbanística restrictiva o una urbanización sin recepcionar por el ayuntamiento o bien con las calles no urbanizadas pueden significar un sobrecoste a posteriori o en peor de los casos la no obtención del permiso de construcción.

También es necesario comprobar la solvencia y el estado de deudas del vendedor del terreno y que éstas queden liquidadas con la compra.

Comprobación de cargas o deudas

En primer lugar vamos a hablar de las cargas o deudas que puede conllevar un terreno.

Por un lado existen las llamadas cargas de urbanización, que podrían existir en el caso de que el solar se encuentre en una zona no urbanizada y requiera una posterior urbanización por parte del ayuntamiento.

También es importante comprobar que el anterior propietario del terreno no haya dejado cargas pendientes con el banco o el ayuntamiento, ya que éstas nos serían traspasadas al nuevo comprador.

Para conocer toda esta información sobre un solar tan sólo tenéis que pedir una nota simple de manera presencial o telemática en el registro de la propiedad.

Servidumbres

De igual modo que para comprobar posibles cargas o deudas de un terreno, para aclarar si el solar cuenta con servidumbres será necesario solicitar una nota simple.

Las servidumbres más frecuentes son la de paso de desagües de un vecino, de una empresa de suministros o bien del mismo ayuntamiento. Hay terrenos en los que esta servidumbre se registró en su momento bajo notario y terrenos en los que no está declarada.

Otro tipo de servidumbre son las servidumbres reservadas al ayuntamiento bien para la ubicación de una zona verde o de un futuro camino o calle y que generalmente se sitúan en los límites del terreno.

En ambos casos será necesario controlar su ubicación, las posibilidades de construcción en relación a la servidumbre y la disponibilidad o no de documentos que la acrediten.

Planes municipales

Los planes municipales determinan los proyectos urbanísticos futuros planteados por el ayuntamiento.

Es importante tenerlos en cuenta para prever futuras afectaciones de un terreno ya que el terreno puede aumentar o disminuir de valor si el solar va a estar cerca de una escuela, de una nueva calle de alta densidad de tráfico o de una zona verde, por ejemplo.

Edificabilidad y ocupación del terreno

La edificabilidad y la ocupación del terreno vienen determinadas por la normativa municipal. Es imprescindible tener claros ambos conceptos para conocer al detalle las dimensiones que podrá ocupar la vivienda.

Límites con la calle y los vecinos

La última de las comprobaciones antes de comprar un solar serán los límites con la calle y los vecinos. También vendrán determinados por la normativa municipal y determinarán la altura de las separaciones, el control de las visuales y la distancia mínima a respetar entre edificaciones.