Proceso de diseño
Comprar un terreno y construir una casa en 7 pasos
La aventura de comprar un terreno y construir una casa es realmente algo en lo que no todo el mundo está dispuesto a embarcarse. Ya sea por falta de iniciativa, motivación o simplemente porque nunca se lo han planteado. Lo cierto es que el hecho de convertirse en promotor de una vivienda propia es un sueño reservado a personas apasionadas y con energía para emprender un proyecto que suele durar una media de dos años en ver la luz.
En este proceso es en el que la profesión de arquitectura cobra todo el sentido. Acompañar a alguien que quiere construir el hogar de su vida desde las primeras visitas al terreno hasta que se colocan las últimas cortinas es un proceso apasionante y que en muchos casos establece lazos entre arquitecto y cliente que duran de por vida. ¡Y es que no es para menos! Diseñar un hogar es algo tan personal e íntimo que el arquitecto pasa horas y horas tratando de comprender cuál es el estilo de vida de la familia y como van a utilizar su casa ahora y en el futuro.
Si además de construir una casa, esta debe ser ecológica, se añade un reto aun mayor. Y es que si bien hoy en día, la decisión de construir una casa ecológica debería formar parte de cualquier proyecto de vivienda, todavía se considera un sobre-esfuerzo y una condición adicional no indispensable.
En cualquier caso, sea ecológica o no, el proceso de comprar un terreno y construir una casa es complejo y relativamente largo (alrededor de 2 años) y por ello con el post de hoy quiere intentar resumir los pasos a seguir haciendo hincapié en aquellos aspectos más relevantes a tener en cuenta durante el desarrollo.
Si bien el título del artículo solo da dos pasos -comprar un terreno y construir una casa- se trata de un proceso algo más complejo. A continuación se va a presentar un resumen de este proceso hasta reducirlo a 7 pasos.
Paso #0: Contacto con arquitecto
Ya en otros posts se ha comentado que es muy importante contactar con un arquitecto al inicio del proceso, incluso antes de empezar a buscar terreno. No es nada recomendable iniciar la búsqueda y valoración de un terreno sin el criterio de un experto.
Comprar un terreno tiene muchas condiciones a valorar para que sea adecuado para construir y si bien hoy en día es posible construir casi en cualquier lugar, los costes de construcción de una casa pueden variar en gran medida si el terreno no es adecuado. Por este motivo es muy recomendable acudir al terreno que tenemos pensado comprar en compañía de nuestro arquitecto.
Además, el arquitecto puede dar una primera orientación de costes, tanto del terreno como de honorarios profesionales para el proyecto de arquitectura y de construcción de la casa. Esto permitirá, aunque basada en baremos, iniciar las conversaciones con bancos para la valoración de hipoteca, en el caso de que se quiera pedir.
Paso #1: Lista de requerimientos
Una vez tenemos al arquitecto que nos va a guiar en el proceso de comprar un terreno y construir una casa es el momento de guiarle nosotros en la definición de nuestras necesidades y forma de vida.
Para ello, es muy recomendable realizar una lista de requerimientos en la que anotaremos todo aquello que pensemos que tiene que incluir nuestra casa y sobre todo como ésta debe funcionar en base a nuestro estilo de vida actual y futuro.
Debemos responder preguntas como:
– ¿Cuántas habitaciones necesitamos? ¿Espacio de almacenamiento? ¿Zonas exteriores? ¿Cómo funciona la cocina en relación al resto de la casa, es un lugar donde la familia cocina junta y por lo tanto donde se hace gran parte de la vida? ¿Está conectada al estar o cerrada? ¿Necesitamos trastero, y despensa? ¿Zona de lavado y secado de ropa?
En definitiva, ¿cuál es el programa de la nueva casa?
Y ya en el ámbito de la construcción ecológica, debemos plantearnos preguntas como:
¿Queremos que nuestra casa este aislada para funcionar sin calefacción? ¿La ventilación será natural o por recuperación de calor? ¿Queremos recolectar agua de lluvia? ¿Wáter seco?
Las dudas son muchas y las posibilidades ilimitadas, lo mejor es plantear claramente al equipo de proyecto hasta donde queremos llegar en materia de casa eficiente y autosuficiente
Paso #2: Contacto con bancos
La eterna duda de la mayoría de nuestros clientes es siempre recurrente:
¿Me dará el banco una hipoteca para construir una casa? ¿Cómo saben cuánto dinero darme si todavía no la he construido?
Vayamos por pasos. La primera pre-valoración de hipoteca la haremos con el banco antes de gastar ni un euro nada mas contactar con el arquitecto. El arquitecto, nos dará una aproximación del coste total del proceso de proyecto y construcción y con esto podemos iniciar las conversaciones de valoración de hipoteca.
El banco debe darnos una cifra máxima de hipoteca en base a la previsión que le hemos presentado distinguiendo entre capital propio y prestado.
Siempre hay que tener en cuenta que el banco nunca nos dará el importe total de la hipoteca para construir una casa de una sola vez sino que lo irá gestionando a lo largo de todo el proceso de construcción en base a certificaciones de obra construida.
Por ejemplo, cuando hayamos acabado la estructura, el constructor emite un certificado que sea revisado por el arquitecto conforme la estructura está realizada según lo acordado sobre plano y entonces el banco pagara esta parte al constructor.
Paso #3: Comprar un terreno
Ok una vez conocemos nuestro presupuesto total teniendo en cuenta el dinero del que disponemos y el dinero que nos deja el banco es el momento de comprar un terreno.
¿Cómo sabemos cuánto dinero destinar al terreno y cuanto a la casa de este total?
La respuesta a esta pregunta es compleja ya que aunque las estadísticas reflejan que la proporción entre el precio del terreno y la casa es entre un 30-40% del presupuesto total para terreno, esta cifra es muy relativa ya que los precios de terrenos varían mucho en función de la ubicación, el asoleo y la facilidad para construir (si son planos, sí disponen de roca en el subsuelo, etc.)
Es importante también la decisión personal de casa uno y que priorizamos, por ejemplo un terreno con vistas será más caro pero no por ello más cómodo o soleado.
A veces vale la pena reducir el tamaño de nuestra casa para vivir en un lugar más adecuado.
De hecho para nosotros, como arquitectos de casas ecológicas, el primer criterio en la lista de valoración del terreno va a ser la incidencia del sol a lo largo del día de modo que lo podamos aprovechar al máximo para calentar la casa.
Si quieres ver la lista completa de criterios de selección de un terreno, puedes leer el artículo completo que redacte sobre comprar un terreno hace unos meses.
Hoy en día a través de internet podemos encontrar prácticamente toda la oferta disponible de terrenos, ya sea a través de páginas de inmobiliarias con quien los propietarios hayan firmado exclusivas como a través de páginas web de contacto entre particulares tipo idealista.
Así ¿vale la pena contactar con una inmobiliaria o API para localizar y comprar un terreno?
Bien esto dependerá del tiempo del que dispongamos, los API’s o Agentes de la Propiedad inmobiliaria no suelen cobrar por el servicio de soporte en la búsqueda y selección de terreno puesto que trabajan por comisión de venta, esto nos deja menos margen de negociación con el vendedor. Por otro lado, el trabajo del API nos ahorrara muchas horas de visitas y preselección de terrenos y nos puede dar acceso a terrenos puestos en venta de forma exclusiva antes que nadie. Además el API también puede ayudarnos a valorar si un terreno se está vendiendo a un precio adecuado o por encima / debajo de su valor.
La recomendación seria que nos impliquemos al 100% en la búsqueda y busquemos paralelamente a través de propietarios particulares en internet y con la ayuda de un API.
Además el contacto con un API no solo nos ayudará con la búsqueda sino que nos asesorara en relación a precios y condiciones de venta.
Hay que tener en cuenta que si un terreno se vende con contrato de exclusividad solo lo podremos comprar a través del API que gestione la venta.
Paso #4: Proyecto de arquitectura
Es el momento de entrar en el estudio, el proceso de proyecto empieza con varias reuniones en la que vamos recopilando toda la información relativa al estilo de vida y necesidades de nuestro cliente.
Nuestro trabajo empieza haciendo preguntas y plateando dudas:
¿Hasta qué punto va a ser vuestra casa ecológica? Hay que tener en cuenta que si invertimos algo más podemos conseguir fácilmente una casa que funciona sin calefacción. ¿Estamos dispuestos a pagar este sobrecoste inicial que se amortizara rápido en forma de ahorro energético en los próximos años? ¿O preferimos una casa convencional con algunos sistemas de eficiencia energética?
¿Cuántos m2 necesitamos? ¿Cómo es nuestra vida ahora y como lo será en el futuro? Ahora quizá tenemos hijos que en un futuro querrán una habitación propia o se independizaran dejaran habitaciones libres. ¿Cómo gestionamos este cambio?
¿Las zonas exteriores son importantes para nosotros? Si es así, ¿queremos piscina? ¿Zona ajardinada con mantenimiento o sin? ¿Queremos huerto?
En definitiva ¿cuál es el programa de nuestra futura casa? Es necesario definir una lista concreta de necesidades y trasladar nuestras ideas y estilo de vida al arquitecto para que a partir de esta lista y de otras restricciones como normativa urbanística o condiciones del solar podamos realizar una primera propuesta.
A partir de aquí empieza un proceso que dura aproximadamente 6 meses en el que realizamos reuniones constantes revisando y defiendo en detalle vuestra casa.
¿Cuánto dura el proyecto de una casa?
Siempre les decimos a nuestros clientes que diseñar la casa es una media de 6 meses en los que los 3 primeros se trabaja de la mano del cliente con constantes reuniones de definición, cambios, idas y venidas, etc. y los 3 restantes se dedican a la definición en detalle de la construcción de la casa.
Así, el proceso completo de comprar un terreno y construir una casa puede durar alrededor de 2 años, contando 6 meses de búsqueda y compra de terreno, 6 de proyecto y 12 de construcción aproximadamente.
Paso #5: ENCONTRAR UN CONSTRUCTOR
Siempre decimos que construir una casa es algo que la mayoría de nuestros clientes harán una vez en la vida y a ello suelen dedicar gran parte de los ahorros de los que disponen o una hipoteca que pagaran durante los próximos años.
El proceso de comprar un terreno y construir una casa, es una gran responsabilidad para el arquitecto que ejerce de acompañante en todo el proceso aconsejando y guiando al cliente no solo en el diseño sino en todos los procesos asociados para hacer realidad el proyecto desde contactos con bancos hasta permisos o licencias, el arquitecto debe poner al servicio del cliente su experiencia y sobre todo su método de trabajo adquirido y mejorado proyecto tras proyecto.
En este sentido, un proceso clave en el transcurso del proyecto es la selección y adjudicación de la obra a un constructor.
Mucha gente erróneamente acude al constructor antes que al arquitecto. El constructor entonces suele recomendar arquitecto de confianza para el proyecto.
En estos casos el arquitecto nunca podrá estar de parte del cliente para defender sus intereses frente al constructor puesto que su trabajo depende de la buena relación con el constructor y no con el cliente.
Es importante siempre buscar un arquitecto y una vez tengamos el proyecto, seleccionar conjuntamente al mejor constructor con el asesoramiento de un profesional.
Muchos clientes nos preguntan si nosotros ofrecemos el pack de proyecto y construcción de su casa con un constructor de confianza.
Nosotros, como arquitectos, tenemos varios constructores de confianza con los que hemos colaborado en muchos proyectos, pero nunca ofrecemos un pack de proyecto más construcción.
¿Y esto por qué?
Si el arquitecto va de la mano del constructor o a la inversa, el cliente nunca va a tener la certeza de que el arquitecto está garantizando sus intereses. Nosotros creemos que el arquitecto debe responder y defender en todo momento al cliente y por ello en nuestro caso, aunque tengamos varios constructores de confianza siempre pedimos varios presupuestos para comparar y firmamos un contrato con plazos y penalizaciones con el constructor para proteger al cliente.
Además, para que el proceso sea loa más transparente posible, siempre recomendamos al cliente que entre la pre-selección de constructores se incluya una empresa o constructor conocido o recomendado por el propio cliente para de esta forma poder comparar precios con los constructores que nosotros conocemos.
Una vez tenemos la pre-selección de 3 constructores, les presentamos un mismo documento de proyecto que incluye todo el detalle del proceso de construcción, sistemas constructivos y materiales para que nos lo devuelvan completo con precios de cada uno de los procesos.
Este documento se denomina «mediciones» y una vez cada uno de los constructores lo devuelve completo con precios de cada partida, esto nos permite comparar y negociar con cada uno de ellos para finalmente elegir la empresa que más nos interese que a veces no tiene por qué coincidir con la más económica, quizá nos interesa un determinado constructor porque se compromete a terminar la obra en un determinado periodo de tiempo o simplemente porque nos ha dado mayor confianza.
Paso #6: Licencias y permisos
Una vez hemos comprado el terreno y tenemos el proyecto finalizado es el momento de pedir licencia de obras en el ayuntamiento.
En realidad este proceso se realiza paralelamente a la contratación de constructor.
Las licencias de obras pueden durar entre 1 y 3 meses si no hay ningún contratiempo, aunque en ayuntamientos de grandes ciudades este proceso puede llegar a retrasarse hasta un año. Lo normal es pensar que la licencia requiere 3 meses e intentar agilizar el proceso presentando el proyecto por partes, una primera parte más simplificada que sirve para iniciar los trámites de solicitud de licencia y que se denomina proyecto básico y una segunda parte que es el proyecto de construcción completo y en detalle que sirve para empezar a construir una casa y que se denomina proyecto ejecutivo.
Paso #7: Construir una casa
Por fin ha llegado el momento de construir la casa.
Como os comentaba, esto puede durar alrededor de un año desde que tenemos terreno y proyecto de construcción pero si es necesario se puede agilizar mediante la utilización de sistemas constructivos semi-prefabricados en taller.
En nuestro caso, ofrecemos el diseño de nuestras casas en materiales convencionales como ladrillo u hormigón que requieren procesos de construcción más manuales y lentos o construir una casa de madera que puede ser fabricada en parte en taller con maquinaria muy avanzada mientras en la obra se van construyendo los cimientos y por lo tanto ahorrando tiempo de construcción total.
Hay que tener en cuenta que si estamos pagando un alquiler mientras construimos nuestra nueva casa, mas meses de construcción también suponen más meses de inversión en alquiler, por lo que a veces hay que poner en una balanza si nos interesa construir mas rápido aunque sea más caro para ahorrar dinero en alquiler.
Como veis, comprar un terreno y construir una casa es algo complejo y que aun resumido en 7 pasos e intentando daros la máxima información sobre cosas a tener en cuenta me da la impresión de haberme dejado de mencionar miles de precauciones y decisiones que hay que tomar.
Por ello siempre consideramos un factor clave el ir de la mano de un profesional en todo el proceso y como os comentábamos al principio del post, buscar y seleccionar al arquitecto antes de iniciar el proceso para estar asesorados desde que compramos en terreno hasta que construimos la casa y entramos a vivir.
Como siempre, recordaros que si estáis pensando construir una casa ecológica, podéis contactar con nosotros.
En nuestro estudio, trabajamos proyectos de casas ecológicas realizando proyectos a medida para todos los tipos de familias y presupuestos.