8 pasos a seguir para comprar un terreno

Si bien encontrar un lugar donde hacer una casa para toda una vida es un proceso único que cada familia adapta a su forma de hacer, en el post de hoy planteamos 8 pasos a seguir para comprar un terreno que deberéis seguir de alguna manera u otra desde el momento en que tenéis la idea de construir una propia casa hasta que tenéis el terreno en propiedad.

Veremos que lo que puede parecer un proceso muy simple, en realidad es una operación relativamente compleja. La elección de un terreno para la que podría ser nuestra casa en un futuro es algo que no debemos tomar a la ligera, es importante tener cada una de las fases claras y entender las implicaciones de cada parte del proceso.

1 Establecer un presupuesto

Establecer un presupuesto es el primero de los 8 pasos a seguir para comprar un terreno puesto que el precio máximo del terreno que podemos comprar vendrá determinado por nuestra capacidad económica total, es decir la inversión total que destinaremos a terreno y casa.

Según la experiencia en nuestro estudio de arquitectura, en el que recibimos constantemente clientes en proceso de búsqueda y compra de terrenos, no debemos destinar nunca más de un 30% del presupuesto total a la compra del terreno.

Para este primer paso ya es recomendable contactar con un arquitecto que nos ayude a hacernos una idea de lo puede costar tanto la compra del terreno como la construcción de una casa impuestos, licencias y proyecto técnicos asociados a la construcción de una casa.

Definir un presupuesto máximo para el terreno, nos ayudará a establecer un primer filtro de precio a nuestras búsquedas, algo que es muy fácil de realizar online.

Veamos un ejemplo: si nuestro presupuesto total es de 240.000 euros, para la compra de un terreno y construcción de una casa de 100 m². Como máximo debemos destinar 80.000 euros a la compra del terreno.

Además, debemos tener en cuenta que al precio de venta del terreno se le debe añadir el coste del impuesto de transmisión de propiedades que es del 8%, más costes de registro de propiedad y de gestores que llevaran a cabo los trámites que supondrán un 2% adicional, en total 10% sobre el precio de venta.

Por otro lado, debemos tener cuidado con los terrenos que se encuentran en propiedad de una sociedad, en cuyo caso estamos comprando un activo de la misma por lo que deberemos pagar en lugar del 10%, un total de un 21% de IVA.

2 Definir una ubicación

Si el terreno que vamos a comprar será nuestro futuro hogar, seguramente tengamos ciertas preferencias por algunas ubicaciones.

Quizás no un pueblo en concreto, o un barrio particular, pero sí una zona o un entorno más urbano o rural en un determinado radio de búsqueda.

Comprobaremos también que el terreno esté bien comunicado a nivel de accesos. Dependiendo de nuestras condiciones buscaremos que el transporte público llegue cerca. De la misma forma, el tipo de carreteras y calles que nos conduzcan hasta el terreno -vías rápidas o calles estrechas- podrá influir en la decisión final.

Además de la comunicación, también tendremos en cuenta la proximidad con escuelas, comercios u otros servicios públicos. Seguramente preferiremos tener cerca la escuela o algunos comercios a los que poder acudir.

Finalmente, la situación del emplazamiento también determinará unas características climáticas. En este sentido, vale la pena investigar o informarse un poco del régimen de lluvias y temperaturas del lugar. El clima puede afectar en gran medida al posterior diseño y construcción de la casa.

3 Comprobar las características del terreno in situ

Quizás este es uno de los 8 pasos a seguir para comprar un terreno más claro, porque debemos pisar y recibir una primera impresión directa del lugar donde vamos a vivir.

En este sentido, en el estudio Slow Studio siempre acompañamos a los clientes a visitar el terreno porque es una forma de comprobar de primera mano el asoleo, la pendiente, el tipo de terreno y posibles problemas como líneas cercanas de alta tensión, urbanizaciones no acabadas o bien un terreno defectuoso que puede suponer problemas de cimentación.

Asoleo y orientación

La orientación y, por consecuente, el asoleo es casi lo más importante a tener en cuenta a la hora de decidirnos.

Un terreno sin sol, ya sea porqué está cubierto por obstáculos o porque el terreno se encuentra en la ladera norte de una montaña, puede perjudicarnos mucho a la hora de construir una casa.

El sol es fuente de vida, de calor y de luz. Estar al sol nos aporta vitamina D, los rayos UV ayudan a eliminar microorganismos de las aguas y del aire y aportan iones negativos, tan necesarios para un ambiente saludable en una casa.

Nuestra vivienda debe aprovechar la luz de sur para calentar e iluminar las estancias, sobre todo en invierno. Deberemos fijarnos si hay posibilidad de orientar la casa a sur o si hay árboles, vecinos u otros obstáculos que puedan impedir la llegada del sol.

Pendiente

La pendiente también será esencial y, en cierto modo, está relacionada con el asoleo.

Si el terreno que consideramos tiene pendiente a sur, será ideal, ya que la casa se abrirá a las vistas y al sol en la dirección de la pendiente, protegiéndonos a norte con el propio terreno.

En caso de que la pendiente se sitúe en la dirección contraria de la buena orientación, esto no debe suponer un problema, pero será necesario trabajarlo a nivel de diseño puesto que estaremos luchando para conseguir sol en casa a través de patios y aberturas en el interior.

Aunque los terrenos en pendiente suelen ser más baratos, después conllevan un mayor gasto a la hora de construir. El movimiento de tierras y los muros de contención serán puntos clave en este tipo de terrenos. Al valorar el coste total de un terreno, es importante tenerlo en cuenta.

Lo ideal, es siempre, antes de decidirse a comprar un terreno, consultar con un arquitecto que nos pueda ayudar a revisar todos estos condicionantes.

Servicios

A parte del asoleo y la pendiente, también será importante asegurar que se disponga de conexiones a redes de agua, electricidad o gas.

Podemos encontrar terrenos en el que no se ha acabado todavía la urbanización por problemas legales, políticos o urbanísticos. También está el caso de urbanizaciones en las que han llegado algunos servicios y otros no, es común encontrar terrenos sin red de alcantarillado y tener que hacer el saneamiento a través de una fosa séptica particular.

Otras veces está previsto el paso de estas instalaciones, pero a costa de los propietarios de los terrenos adyacentes en un futuro y este sobrecoste se deberá tener en cuenta en el coste del terreno.

También puede haber posibles afectaciones de líneas eléctricas cercanas o centros de transformación. Se trata de derechos adquiridos anteriormente a nuestra compra y que no los podremos modificar.

4 Conocer el tipo de subsuelo

El cuarto de los 8 pasos a seguir para comprar el terreno será conocer el tipo de subsuelo.

El subsuelo de nuestro terreno puede afectar en gran medida al precio de la cimentación que puede llegar a suponer entre un 5 y un 20% del coste total de construcción.

Si tenemos dudas sobre las características del subsuelo lo mejor siempre es hacer una cata. De hecho, en nuestro estudio Slow Studio, siempre venimos a ver el terreno con vosotros y valoramos si es necesario avisar al geólogo para que realice una cata y nos detalle la composición y resistencia del suelo.

Un terreno muy blando puede obligar a realizar unos cimientos muy profundos que pueden suponer un sobrecoste importante en el total del coste de construcción.

Estas características no solo son importantes en previsión de la construcción, sino que también pueden ser un motivo de negociación del precio del terreno, en el sentido de que el sobrecoste de cimentación se puede utilizar de argumento de reducción del precio total de venta.

5 Consultar las normativas de construcción

Antes de comprar el terreno, también será importante conocer la normativa de construcción que lo afecta.
Es imprescindible consultar las normativas de construcción propias del municipio. Los metros construibles y la ocupación pueden limitar las dimensiones de nuestra casa y es importante comprobar si nos cuadra con nuestra idea de casa.

La ocupación es la superficie del terreno en planta que podemos construir. Es decir si una parcela de 1.000 m² tiene una ocupación del 20%, podremos hacer una casa que en planta ocupará 200 m².

Por otro lado, con los metros construibles se refieren a la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir contando todas las plantas, en caso de que haya más de una.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si en base a un terreno de 1.000 m² tenemos una ocupación del 40 % podemos construir un total de 400 m² distribuidos en dos plantas de 200 m² como máximo. No obstante, el número de plantas también puede estar limitada por normativas y en general, para viviendas unifamiliares la altura máxima suele estar limitada a una o dos plantas sobre la planta baja. Por otro lado, hay muchas normativas que regulan la construcción de buhardillas.

Otra limitación que no siempre se tiene en cuenta, es el número de plazas de aparcamiento por parcela así como la necesidad de que éstas queden cubiertas o cerradas en un porche o garaje.

En los terrenos inclinados será muy importante consultar la normativa respeto a la contención de tierras. Existen normativas que limitan el volumen de tierra que se puede mover en un terreno, otras limitan la altura de los muros de contención o el aterrazamiento de los mismos.

Estas especificaciones se incluyen para evitar que se construyan muros de una altura desproporcionada que rompan con la armonía de la urbanización y afecten de forma descontrolada al funcionamiento natural del terreno y al ecosistema de la zona con sus propias escorrentías, vegetación o agua subterránea.

Los materiales, sobre todo de la fachada, también pueden venir determinados por normativa. Por ejemplo, en zonas rurales o pequeñas poblaciones con encanto a veces se puede obligar a construir una fachada de piedra para que se adapte al entorno.

En el estudio hace poco nos hemos encontrado con un caso así. En el proyecto de la casa en Colomers hemos tenido que colocar piedra en la fachada por la normativa, ya que la mayor parte del pueblo está construido de esta forma.

Finalmente, nos queda por comprobar los límites con los vecinos y la calle.

En primer lugar, será importante revisar los metros de separación obligatoria, generalmente se restringe la separación con la calle, obligando a dejar un espacio de acceso o bien obligando a alinearse a la fachada, así como la distancia de separación con los vecinos.

Hay veces que el tipo de separación entre parcelas está definido o limitado. Por ejemplo, la normativa puede impedir construir el perímetro de la parcela con un muro o elemento opaco, o bien limitar en altura o en tipología de muros.

6 Consultar con el ayuntamiento

El sexto de los ocho pasos a seguir para comprar un terreno no es obligatorio pero si recomendable, no está de más consultar todos los puntos anteriores con el arquitecto municipal que es quién otorga las licencias de construcción.

Es necesario confirmar con el ayuntamiento la recepción de la urbanización y los servicios que llegan.

Que una urbanización esté recepcionada por el ayuntamiento implica que se hace cargo del mantenimiento de los espacios públicos y servicios o suministros. El caso contrario es el de las urbanizaciones privadas en las que son los mismos vecinos los que pagan las reparaciones de instalaciones, servicios así como la limpieza de las calles o la recogida de residuos.

También habrá que comprobar, como hemos comentado antes, que existan suministros de agua, gas, alcantarillado, electricidad o incluso fibra óptica. En caso de que falte alguna de estas redes habría que prever una casa que funcionara de forma autónoma por lo que respeta al suministro que falte. Esto es una información que el ayuntamiento debe facilitar.

7 Firmar un contrato de arras

Comprobado el terreno y la normativa, y una vez tengamos claro el terreno que queremos comprar, firmaremos un contrato de arras con el propietario.

Un contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el vendedor en el cual se abona una parte del coste total del terreno a modo de paga y señal.

Se trata de un contrato que sirve a modo de reserva firme de forma que ninguno de las dos partes se puede echar atrás sin penalizaciones graves y se firma con el objetivo de que el comprador pueda tener un margen de tiempo desde que decide comprar, para llevar a cabo las gestiones necesarias para reunir el total del importe del terreno.

Por ejemplo, puede que esté pendiente de la concesión de una hipoteca, de un crédito personal o de la venta de otra propiedad para reunir el dinero necesario para la compra.

En el contrato de arras se define mediante dos factores clave:

El primero será el precio. Lo normal es aportar alrededor de un 10 – 20% aunque este valor se acuerda entre ambos. El valor de la paga y señal va a depender también de la liquidez del comprador, ya que a veces puede estar pendiente de la concesión de un crédito por parte del banco.

El segundo es el tiempo. Se establece el tiempo límite para formalizar la compra y abonar el resto del total del coste del terreno. Mientras tanto, el comprador debe llevar a cabo todos los trámites legales o administrativos necesarios para hacer efectiva la compra.

Este plazo suele ser de entre 2 y 6 meses, aunque de nuevo, siempre dependerá del acuerdo entre ambas partes.

Para la firma de este contrato es importante contar con el asesoramiento de un abogado.

En Slow Studio siempre asesoramos a nuestros clientes en la firma del contrato de arras a través de nuestro equipo de abogados con quienes revisamos punto a punto el contrato de arras antes de que se haga efectivo.

8 Solicitar hipoteca o gestionar con el banco el pago final

Este es el último de los pasos a seguir para comprar un terreno y el que finalmente nos convertirá en propietarios de un terreno donde construir una casa para una vida.

Es importante saber que es difícil que un banco conceda una hipoteca para comprar un terreno, ya que en caso de que no podamos pagarlo, el banco se quedaría con un activo que no sin ningún tipo de rentabilidad.

Si necesitamos pedir dinero prestado al banco para comprar el terreno, deberemos hacerlo a través de un crédito personal, que tiene un interés mucho más elevado que una hipoteca.

Otra opción es buscar una hipoteca de terreno y casa en cuyo caso el banco nos pedirá al menos un 20% del total de la operación o el coste equivalente del terreno como garantía.

En este caso, el banco no concederá la hipoteca hasta que no tengamos el proyecto visado, lo que significa que o bien necesitamos tener ahorrado el dinero para la compra del terreno o que durante el proceso de proyecto deberemos hacer solicitado un crédito personal para pagar el terreno.

En cuanto al coste final del terreno, deberemos comprobar a nombre de quien está el terreno. Si se trata de una empresa deberemos pagar un 21% de IVA, en cambio si está a nombre de un particular habrá un 8% de impuesto de transmisiones más alrededor de un 2% en costes de registro de propiedad y gestoría. Esto es un factor clave a tener en cuenta y también puede ser un argumento de negociación con el vendedor.