¿Cómo saber si se puede construir en un terreno?

Hoy os explicamos cómo saber si se puede construir en un terreno, y es que comprar un terreno es una inversión que muchas familias afrontan como proyecto vital tras muchos años ahorrando lo suficiente o tras vender una casa o piso – y es importante comprarlo con total garantía de construcción.

En nuestro estudio ofrecemos asesoramiento gratuito para la revisión de terrenos previa compra, ya que a lo largo de los años hemos encontrado todo tipo de casuísticas que complican la viabilidad legal o técnica de construir en un terreno.

Desde problemas con la recepción de la urbanización por parte del ayuntamiento y los consecuentes problemas con la concesión de la licencia de obras que ello supone, hasta complicaciones técnicas debido a fuertes pendientes y suelos poco cohesivos que hacen inviable la cimentación o la complican tanto que los costes se disparan. Hay muchos aspectos a revisar y es importante estar bien informados o contar con la opinión de un profesional competente.

Aunque nosotros ofrecemos asesoramiento gratuito, que para nosotros supone una forma de iniciar contacto con el cliente, además de garantizar que llegamos a fase proyecto con un terreno en condiciones, hoy os resumimos los puntos clave a tener en cuenta y por supuesto, podéis contactar con nosotros si quedan dudas o si queréis que os echemos una mano con la revisión.

Apunte previo: la viabilidad económica

Antes de empezar con la revisión técnica y legal es importante tener en cuenta la viabilidad económica de nuestro proyecto.

Siempre recomendamos a todos nuestros clientes que antes de empezar a buscar terrenos es necesario ir al banco y confirmar la inversión disponible entre ahorros propios y financiación. Para que os hagáis una idea, la inversión para una casa de 100 m² ronda los 200.000 euros incluyendo proyecto, construcción e impuestos – independientemente de la empresa con la que contratéis.

También es importante saber que hoy en día los bancos no financian ni hipotecan suelo, así que lo primero que tenemos que tener claro es que para comprar un terreno deberemos poder afrontar la compra con nuestro capital.
Existe una alternativa: se trata de disponer del 20% del total de la operación de compra de terreno + construcción de casa, en cuyo caso el banco nos puede ayudar con la compra del terreno. Sin embargo, esta opción depende de que presentemos un proyecto visado y con licencia de obras al banco para que nos financien el suelo, algo que puede demorarse varios meses y que se deberá pactar con el propietario del terreno en las arras.

Por último, debemos tener en cuenta que un terreno incluye alrededor de un 12% de impuestos si pertenece a un particular y 21% de IVA si pertenece a una empresa como puede ser un promotor o un banco.

Una vez tenemos clara la inversión, es el momento de empezar a buscar terrenos en el rango de precios que nos movemos. En general, el precio del terreno corresponde al dinero que tenemos ahorrado.

Os recomendamos que reviséis el artículo de “guía básica en 3 pasos para buscar terreno” de nuestro blog.

Para echaros una mano con la revisión de un terreno, se van a dividir los aspectos a considerar en 3 grupos distintos, ya sean aspectos técnicos, administrativos o legales.

Cómo saber si se puede construir en un terreno: Aspectos técnicos

Antes de iniciar la descripción sobre los aspectos técnicos a la hora de preguntarnos cómo saber si se puede construir en el terreno, debemos incidir en la descripción delos 3 estadios temporales del procedimiento de revisión del terreno, que son: las comprobaciones generales previas a la visita, las comprobaciones con el ayuntamiento y las comprobaciones generales durante la visita.

Así pues, los aspectos técnicos son aquellos que hacen referencia a las características físicas del terreno, por lo que se abordarán mayormente durante la visita en sí. Dividimos estos aspectos en 5 conceptos principales que afectarán a la posibilidad de construir en el terreno: el asoleo, la topografía, la geología, la urbanización y los servicios.

Asoleo

El asoleo es la cantidad de sol que el terreno recibo y por lo tanto que podremos captar en el interior de nuestra futura casa, una necesidad que se vuelve fundamental cuando hablamos de arquitectura bioclimática.

Si lo que estamos buscando es construir una casa ecológica de consumo nulo o casi nulo, el asoleo directo durante la mayor parte del día va a ser esencial para garantizar un buen funcionamiento climático de nuestro futuro hogar.

Las características de este asoleo se rigen por la orientación del terreno, en el hemisferio norte la orientación sur es la idónea, cuanto mayor sea la fachada o el lado sur de nuestro terreno, mejor. Otras orientaciones buenas también son sur-este o sur-oeste.

Del mismo modo, la presencia de obstáculos que nos impidan la llegada del sol influye negativamente en la incidencia solar. En general, lo ideal es un terreno plano sin ningún obstáculo alrededor, una situación que nos da carta blanca para orientar nuestro proyecto libremente.

Si bien es cierto que en este blog muchas veces recordamos la importancia de las protecciones solares en nuestro clima para conseguir el confort térmico en verano, cabe decir que siempre se está a tiempo de añadir protecciones. Sin embargo, no existe la posibilidad de añadir sol a un terreno que carece de él.

Otro dato a tener en cuenta es que disponer de una buena orientación sur combinada con una distribución acertada de nuestras estancias generando ventilaciones cruzadas norte-sur, nos permitirá refrescar la casa en verano de forma natural.

Topografía

La topografía del terreno habla sobre todo de las pendientes que este pueda tener, que en caso de ser excesivas suponen una gran desventaja para la construcción del futuro inmueble. Y es que los trabajos de movimiento de tierra, así como los sobrecostes en la cimentación, aumentarán el presupuesto de nuestro futuro hogar en gran medida.

Un consejo para afrontar el diseño de una casa en un terreno en pendiente es priorizar los terrenos con acceso desde arriba para minimizar los costes en construcción de rampas, que suelen ser inviables económicamente hoy en día, y facilitar el acceso ya que la casa normalmente la querremos poner arriba por las vistas y el sol.

El estudio topográfico es un estudio que se realiza una vez comprado el terreno y que ronda los 300-400 euros, si tenemos dudas sobre las consecuencias que puede tener una pendiente pronunciada sobre el coste final del proyecto es recomendable consultar con un profesional previa compra que pueda visitar in situ el terreno.

Geología

Nuevamente, el aspecto económico toma importancia a la hora de estudiar la geología de nuestro terreno, que requiere un estudio geotécnico cuyo coste ronda los 800 euros y que suele realizarse una vez se ha comprado el terreno. De nuevo, este estudio se podría realizar previamente o al menos algunas catas de terreno previas si el terreno presenta dudas sobre la viabilidad de la construcción.

Un terreno que no soporta suficientes cargas con un suelo poco cohesivo o cuyo estrato resistente se encuentra a gran profundidad puede generar sobrecostes de cimentación que en algunos casos podrían llegar a hacer inviable la construcción.

El estudio geológico nos definirá la morfología del terreno, que consiste en detallar la disposición y características de las capas de terreno en el que nos encontramos, así como la presencia de agua en él.

Lo que más nos interesa será la profundidad a la que podemos encontrar un substrato suficientemente resistente donde apoyar nuestra cimentación, por lo que con la información del estudio ya tenemos suficientes datos para definir la tipología y las dimensiones de cimentaciones y obras de contención, así como su coste económico.

Respecto al agua, resultará esencial saber la profundidad del nivel freático, puesto que si construimos por debajo de éste nos sometemos a riesgos como son filtraciones de agua o erosiones internas.

De manera similar, las cimentaciones también sufren en contacto con el agua, que puede desestabilizar y asentar la estructura de manera diferencial.

Si tenemos dudas sobre la resistencia del terreno una alternativa a la realización de un estudio geotécnico completo que no se suele realizar hasta haber materializado la compra del terreno, sería la de realizar una cata para conocer la profundidad del estrato resistente. Estas catas las puede realizar el mismo geólogo que posteriormente realizará el estudio completo.

Por último, una buena recomendación es solicitar siempre a los vecinos que ya han construido casas cercanas qué tipo de subsuelo han encontrado para tener una idea previa de los problemas que podemos encontrar.

Urbanización

Al preguntarnos cómo saber si se puede construir en un terreno, resulta importante comprobar el estado de urbanización de la calle.

A nivel económico, normalmente aquellos terrenos que se encuentran en zonas no urbanizadas, están sometidos a unas cargas de urbanización por parte del ayuntamiento, como detallaremos más adelante en este artículo, por lo que implicarán un aumento en el presupuesto que deberemos tener en cuenta.

Además, existen situaciones en las que puede estar prevista una re-urbanización de la calle, tanto para renovar un servicio existente, como para enterrarlo o mejorar la accesibilidad del diseño de firmes y pavimentos. Así que siempre es importante consultar con el ayuntamiento previa compra para confirmar que está la urbanización lista y que no hay ninguna carga pendiente.

Servicios

Dentro del nivel de urbanización que comentábamos, es importante centrarse en los servicios de los que disponemos, que pueden ser gas, electricidad, agua potable, saneamiento (alcantarillado) y fibra óptica.
Además de tenerlos en cuenta de cara a futuros gastos que pueda generar su instalación, es importante revisar a conciencia el tema de las instalaciones de telecomunicaciones.

Debemos revisar que no haya antenas de telefonía móvil o de redes de telecomunicaciones cercanas, así como subestaciones eléctricas y líneas de alta tensión. Esto se debe consultar con un profesional en mediciones quienes disponen de aparatos de medición muy sofisticados capaces de detectar ondas de alta y baja frecuencia que puedan incidir sobre el terreno.

En el despacho, colaboramos con una de las empresas más importantes a nivel español de especialistas en mediciones. Si estáis interesados en realizar la medición de un terreno, nos podéis contactar para que os ayudemos a valorar qué mediciones será necesario realizar y os aconsejemos al profesional adecuado.

En cuanto a altas frecuencias, (las emitidas por las antenas de telefonía móvil, entre otras). Se sabe que la exposición prolongada a las ondas producidas por las antenas de telefonía móvil o redes de telecomunicaciones (radares), puede repercutir negativamente en la salud del cuerpo humano. Aunque los limites aún se están discutiendo y de hecho hay controversias entre la normativa de exposición máxima a nivel español, europeo e internacional, nosotros siempre recomendamos aplicar el principio de precaución y situarnos a una distancia prudente de las antenas de telefonía.

Además de realizar un estudio de mediciones electromagnéticas para comprobar la incidencia de ondas en el terreno, se puede consultar online de forma gratuita el mapa español de antenas de telefonía, que muestra la localización exacta de las antenas de transmisión de móviles en España.

En cuanto a bajas frecuencias, (las emitidas por líneas eléctricas, entre otras) debemos tener en cuenta que cuanto mayor es la línea eléctrica, mayor será el campo eléctrico y magnético emitido. También deberemos alejarnos de las subestaciones eléctricas. El riesgo es similar ya sean aéreas o enterradas y su incidencia se reduce significativamente con la distancia así como dependiendo de la hora del día en la que se toma la medición. En mediciones realizadas cerca de cableado eléctrico y torres de alta tensión, pudimos comprobar que durante la noche los campos descienden significativamente.

Cómo saber si se puede construir en un terreno: Aspectos administrativos

Catastro

El Catastro inmobiliario es un registro administrativo que depende del estado en el que se inscriben todos los bienes inmuebles rústicos, urbanos o de características especiales. Es ahí donde debemos ir a consultar cuál es la calificación y clasificación que rige nuestro terreno, para comprobar que efectivamente se puede urbanizar en él.

La clasificación de un terreno distingue entre tres regímenes urbanísticos: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable. El tercer tipo nos impide construir en él, normalmente debido a una protección que contemple su valor histórico o paisajístico. Dentro de esta clasificación, se especifica una calificación, que atribuye unos destinos y usos específicos al futuro inmueble.

Otra comprobación necesaria son los metros cuadrados registrados en el Catastro que, como hemos mencionado en el apartado dedicado a topografía, deberemos comprobar in situ si corresponden a la medida real del solar. En caso de observar menos metros de los registrados por el Catastro, deberíamos verificar en el plano del ayuntamiento y las escrituras las dimensiones y límites reales del terreno para abordar este conflicto lo antes posible.

Normativa

Con tal de asegurar la obtención del permiso de construcción, pasamos al apartado más burocrático de comprobaciones de la normativa. La normativa vigente en el terreno viene pautada por la ordenanza urbanística municipal.

De manera similar, debemos consultar los planes municipales, que son aquellos que detallan los futuros proyectos urbanísticos, importantes a tener en cuenta para prever afectaciones de un terreno, como puede ser una re-urbanización que implicará una derrama por cada vecino, así como posibles problemas al comprar un terreno.

Esta normativa implica una regulación de los parámetros constructivos, que condicionarán el diseño de nuestra futura casa. Dos de estos factores son la edificabilidad y la ocupación del terreno permitidos, que limitan tanto el número máximo de m² que podemos ejecutar, como el porcentaje de superficie del solar que podemos ocupar. Por otro lado, la normativa también regula los límites con la calle y los vecinos, estableciendo la distancia mínima entre calle-edificación y edificación-edificación.

Adicionalmente, desde la experiencia de nuestro estudio en cómo saber si se puede construir en un terreno siempre recomendamos visitar al técnico municipal del ayuntamiento, puesto que hay alguna información de la que ellos disponen que puede no estar publicada online como propuestas de reurbanización o planes urbanísticos no aprobados que puedan afectar a nuestro terreno.

Licencia de obras e impuestos

La licencia de obras es el permiso del ayuntamiento para construir en un determinado municipio. Normalmente, una urbanización recepcionada por el ayuntamiento, supone la garantía de que éste se hará cargo de los costes de reparaciones y mantenimiento de los espacios exteriores y públicos. En el caso de las urbanizaciones privadas, las que no han sido recepcionadas, son los vecinos los que deben pagar estos costes. En el peor de los casos, puede darse la situación de que una urbanización no recepcionada no esté a cargo de nadie y por lo tanto el ayuntamiento no otorgue licencias de construcción.

La licencia de obras ronda el 4-5% del total del Presupuesto Material de Ejecución (PEM) de nuestro proyecto y se debe abonar íntegramente previo inicio de obra. Además, el ayuntamiento suele cobrar un impuesto adicional, denominado el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Se trata de un impuesto estatal cuyo cobro debe decidir cada ayuntamiento si aplicar pero que en general se suele aplicar a todas las construcciones de obra nueva y que ronda el 4% del Presupuesto Material de Ejecución (PEM).

Cómo saber si se puede construir en un terreno: Aspectos legales

Nota simple

La Nota simple es el nombre que se le da al resumen de la información de un terreno contenida en el Registro de Propiedad y que se debe solicitar con el objetivo de comprobar la situación jurídica del inmueble.

Gracias a la nota simple sabemos efectivamente quién es el propietario del solar, así como comprobar posibles cargas o situaciones de servidumbres de paso asociadas al terreno. Las cargas o deudas suponen un sobrecoste económico que se suma al precio del terreno, como sería el caso que describíamos recientemente de una derrama por urbanización de la calle por ejemplo.

Las servidumbres de paso hacen referencia a servicios de otro usuario que pasen por nuestro futuro solar, generando una situación de servidumbre a tener en cuenta, ya sea de otros vecinos como del propio Ayuntamiento. Por ejemplo, un tubo de agua que viene de otro terreno municipal o privado, o un acuerdo anterior con unos vecinos para pasar un cable.

Casos especiales: parcelas que provienen de una segregación

Al descubrir cómo saber si se puede construir en un terreno, vamos a ver que no todo son recetas exactas, pues encontramos muchos casos especiales que deberemos revisar. Un ejemplo de caso especial es el de una parcela fruto de la disgregación de una parcela mayor, en cuyo caso debemos añadir dos comprobaciones extra.

En primer lugar, debemos comprobar si en hacer la disgregación la parcela tiene suficiente superficie según normativa de construcción.

En segundo lugar, corroborar que se hayan doblado los servicios, especialmente el de saneamiento.