Procés de disseny
Com saber si es pot construir en un terreny?
*Actualització: Si us plau, contacteu amb el nostre equip per a la revisió de preus a data actual
Avui us expliquem com saber si es pot construir en un terreny, i és que comprar un terreny és una inversió que moltes famílies afronten com a projecte vital després de molts anys estalviant prou o després de vendre una casa o pis – i és important comprar-lo amb total garantia de construcció.
Al nostre estudi oferim assessorament gratuït per a la revisió de terrenys prèvia compra, ja que al llarg dels anys hem trobat tot tipus de casuístiques que compliquen la viabilitat legal o tècnica de construir en un terreny.
Des de problemes amb la recepció de la urbanització per part de l’ajuntament i els conseqüents problemes amb la concessió de la llicència d’obres que això suposa, fins a complicacions tècniques a causa de forts pendents i sòls poc cohesius que fan inviable la fonamentació o la compliquen tant que els costos es disparen. Hi ha molts aspectes a revisar i és important estar ben informats o comptar amb l’opinió d’un professional competent.
Tot i que nosaltres oferim assessorament gratuït, que per a nosaltres suposa una forma d’iniciar contacte amb el client, a més de garantir que arribem a fase projecte amb un terreny en condicions, avui us resumim els punts clau a tenir en compte i, per descomptat, podeu contactar amb nosaltres si queden dubtes o si voleu que us donem un cop de mà amb la revisió.
Apunt previ: la viabilitat econòmica
Abans de començar amb la revisió tècnica i legal és important tenir en compte la viabilitat econòmica del nostre projecte.
Sempre recomanem a tots els nostres clients que abans de començar a buscar terrenys cal anar al banc i confirmar la inversió disponible entre estalvis propis i finançament. Perquè us feu una idea, la inversió per a una casa de 100 m2 ronda els 350.000 euros incloent projecte, construcció i impostos – independentment de l’empresa amb la qual contracteu.
També és important saber que avui dia els bancs no financen ni hipotequen sòl, així que el primer que hem de tenir clar és que per comprar un terreny haurem de poder afrontar la compra amb el nostre capital.
Existeix una alternativa: es tracta de disposar del 20% del total de l’operació de compra de terreny + construcció de casa, en aquest cas el banc ens pot ajudar amb la compra del terreny. No obstant això, aquesta opció depèn que presentem un projecte visat i amb llicència d’obres al banc perquè ens financin el sòl, cosa que pot demorar-se diversos mesos i que s’haurà de pactar amb el propietari del terreny a les arres.
Finalment, hem de tenir en compte que un terreny inclou al voltant d’un 12% d’impostos si pertany a un particular i 21% d’IVA si pertany a una empresa com pot ser un promotor o un banc.
Un cop tenim clara la inversió, és el moment de començar a buscar terrenys en el rang de preus en què ens movem. En general, el preu del terreny correspon als diners que tenim estalviats.
Us recomanem que reviseu el nostre article Guia bàsica en 3 passos per buscar terreny.
Per donar-vos un cop de mà amb la revisió d’un terreny, es dividiran els aspectes a considerar en 3 grups diferents, ja siguin aspectes tècnics, administratius o legals.
Com saber si es pot construir en un terreny: Aspectes tècnics
Abans d’iniciar la descripció sobre els aspectes tècnics a l’hora de preguntar-nos com saber si es pot construir en el terreny, hem d’incidir en la descripció dels 3 estadis temporals del procediment de revisió del terreny, que són: les comprovacions generals prèvies a la visita, les comprovacions amb l’ajuntament i les comprovacions generals durant la visita.
Així doncs, els aspectes tècnics són aquells que fan referència a les característiques físiques del terreny, per la qual cosa s’abordaran majoritàriament durant la visita en si. Dividim aquests aspectes en 5 conceptes principals que afectaran la possibilitat de construir en el terreny: l’assolellament, la topografia, la geologia, la urbanització i els serveis.
Assolellament
L’assolellament és la quantitat de sol que el terreny rep i, per tant, que podrem captar a l’interior de la nostra futura casa, una necessitat que es torna fonamental quan parlem d’arquitectura bioclimàtica.
Si el que estem buscant és construir una casa ecològica de consum nul o gairebé nul, l’assolellament directe durant la major part del dia serà essencial per garantir un bon funcionament climàtic de la nostra futura llar.
Les característiques d’aquest assolellament es regeixen per l’orientació del terreny, a l’hemisferi nord l’orientació sud és la idònia, com més gran sigui la façana o el costat sud del nostre terreny, millor. Altres orientacions bones també són sud-est o sud-oest.
De la mateixa manera, la presència d’obstacles que ens impedeixin l’arribada del sol influeix negativament en la incidència solar. En general, l’ideal és un terreny pla sense cap obstacle al voltant, una situació que ens dóna carta blanca per orientar el nostre projecte lliurement.
Si bé és cert que en aquest blog moltes vegades recordem la importància de les proteccions solars en el nostre clima per aconseguir el confort tèrmic a l’estiu, cal dir que sempre s’és a temps d’afegir proteccions. No obstant això, no existeix la possibilitat d’afegir sol a un terreny que en manca.
Una altra dada a tenir en compte és que disposar d’una bona orientació sud combinada amb una distribució encertada dels nostres espais generant ventilacions creuades nord-sud, ens permetrà refrescar la casa a l’estiu de forma natural.
Topografia
La topografia del terreny parla sobretot dels pendents que aquest pugui tenir, que en cas de ser excessius suposen un gran desavantatge per a la construcció del futur immoble. I és que els treballs de moviment de terres, així com els sobrecostos en la fonamentació, augmentaran el pressupost de la nostra futura llar en gran mesura.
Un consell per afrontar el disseny d’una casa en un terreny en pendent és prioritzar els terrenys amb accés des de dalt per minimitzar els costos en construcció de rampes, que solen ser inviables econòmicament avui dia, i facilitar l’accés ja que la casa normalment la voldrem posar a dalt per les vistes i el sol.
L’estudi topogràfic és un estudi que es realitza un cop comprat el terreny i que ronda els 300-400 euros, si tenim dubtes sobre les conseqüències que pot tenir un pendent pronunciat sobre el cost final del projecte és recomanable consultar amb un professional prèvia compra que pugui visitar in situ el terreny.
Geologia
Novament, l’aspecte econòmic pren importància a l’hora d’estudiar la geologia del nostre terreny, que requereix un estudi geotècnic el cost del qual ronda els 800 euros i que sol realitzar-se un cop s’ha comprat el terreny. De nou, aquest estudi es podria realitzar prèviament o almenys algunes cales de terreny prèvies si el terreny presenta dubtes sobre la viabilitat de la construcció.
Un terreny que no suporta suficients càrregues amb un sòl poc cohesiu o l’estrat resistent del qual es troba a gran profunditat pot generar sobrecostos de fonamentació que en alguns casos podrien arribar a fer inviable la construcció.
L’estudi geològic ens definirà la morfologia del terreny, que consisteix a detallar la disposició i característiques de les capes de terreny en què ens trobem, així com la presència d’aigua en ell.
El que més ens interessarà serà la profunditat a la qual podem trobar un substrat prou resistent on recolzar la nostra fonamentació, per la qual cosa amb la informació de l’estudi ja tenim prou dades per definir la tipologia i les dimensions de fonamentacions i obres de contenció, així com el seu cost econòmic.
Respecte a l’aigua, resultarà essencial saber la profunditat del nivell freàtic, ja que si construïm per sota d’aquest ens sotmetem a riscos com són filtracions d’aigua o erosions internes.
De manera similar, les fonamentacions també pateixen en contacte amb l’aigua, que pot desestabilitzar i assentar l’estructura de manera diferencial.
Si tenim dubtes sobre la resistència del terreny una alternativa a la realització d’un estudi geotècnic complet que no se sol realitzar fins haver materialitzat la compra del terreny, seria la de realitzar una cala per conèixer la profunditat de l’estrat resistent. Aquestes cales les pot realitzar el mateix geòleg que posteriorment realitzarà l’estudi complet.
Finalment, una bona recomanació és sol·licitar sempre als veïns que ja han construït cases properes quin tipus de subsòl han trobat per tenir una idea prèvia dels problemes que podem trobar.
Urbanització
En preguntar-nos com saber si es pot construir en un terreny, resulta important comprovar l’estat d’urbanització del carrer.
A nivell econòmic, normalment aquells terrenys que es troben en zones no urbanitzades, estan sotmesos a unes càrregues d’urbanització per part de l’ajuntament, com detallarem més endavant en aquest article, per la qual cosa implicaran un augment en el pressupost que haurem de tenir en compte.
A més, existeixen situacions en què pot estar prevista una re-urbanització del carrer, tant per renovar un servei existent, com per soterrar-lo o millorar l’accessibilitat del disseny de ferms i paviments. Així que sempre és important consultar amb l’ajuntament prèvia compra per confirmar que està la urbanització llesta i que no hi ha cap càrrega pendent.
Serveis
Dins del nivell d’urbanització que comentàvem, és important centrar-se en els serveis dels quals disposem, que poden ser gas, electricitat, aigua potable, sanejament (clavegueram) i fibra òptica.
A més de tenir-los en compte de cara a futurs despeses que pugui generar la seva instal·lació, és important revisar a consciència el tema de les instal·lacions de telecomunicacions.
Hem de revisar que no hi hagi antenes de telefonia mòbil o de xarxes de telecomunicacions properes, així com subestacions elèctriques i línies d’alta tensió. Això s’ha de consultar amb un professional en mesuraments que disposen d’aparells de mesurament molt sofisticats capaços de detectar ones d’alta i baixa freqüència que puguin incidir sobre el terreny.
Al despatx, col·laborem amb una de les empreses més importants a nivell espanyol d’especialistes en mesuraments. Si esteu interessats a realitzar el mesurament d’un terreny, ens podeu contactar perquè us ajudem a valorar quins mesuraments caldrà realitzar i us aconsellem el professional adequat.
Pel que fa a altes freqüències, (les emeses per les antenes de telefonia mòbil, entre d’altres). Se sap que l’exposició prolongada a les ones produïdes per les antenes de telefonia mòbil o xarxes de telecomunicacions (radars), pot repercutir negativament en la salut del cos humà. Tot i que els límits encara s’estan discutint i de fet hi ha controvèrsies entre la normativa d’exposició màxima a nivell espanyol, europeu i internacional, nosaltres sempre recomanem aplicar el principi de precaució i situar-nos a una distància prudent de les antenes de telefonia.
A més de realitzar un estudi de mesuraments electromagnètics per comprovar la incidència d’ones en el terreny, es pot consultar en línia de forma gratuïta el mapa espanyol d’antenes de telefonia, que mostra la localització exacta de les antenes de transmissió de mòbils a Espanya.
Pel que fa a baixes freqüències, (les emeses per línies elèctriques, entre d’altres) hem de tenir en compte que com més gran és la línia elèctrica, més gran serà el camp elèctric i magnètic emès. També haurem d’allunyar-nos de les subestacions elèctriques. El risc és similar ja siguin aèries o soterrades i la seva incidència es redueix significativament amb la distància així com depenent de l’hora del dia en què es pren el mesurament. En mesuraments realitzats prop de cablejat elèctric i torres d’alta tensió, vam poder comprovar que durant la nit els camps descendeixen significativament.
Com saber si es pot construir en un terreny: Aspectes administratius
Cadastre
El Cadastre immobiliari és un registre administratiu que depèn de l’estat en què s’inscriuen tots els béns immobles rústics, urbans o de característiques especials. És allà on hem d’anar a consultar quina és la qualificació i classificació que regeix el nostre terreny, per comprovar que efectivament es pot urbanitzar en ell.
La classificació d’un terreny distingeix entre tres règims urbanístics: sòl urbà, urbanitzable o no urbanitzable. El tercer tipus ens impedeix construir-hi, normalment a causa d’una protecció que contempli el seu valor històric o paisatgístic. Dins d’aquesta classificació, s’especifica una qualificació, que atribueix unes destinacions i usos específics al futur immoble.
Una altra comprovació necessària són els metres quadrats registrats al Cadastre que, com hem esmentat a l’apartat dedicat a topografia, haurem de comprovar in situ si corresponen a la mesura real del solar. En cas d’observar menys metres dels registrats pel Cadastre, hauríem de verificar al plànol de l’ajuntament i les escriptures les dimensions i límits reals del terreny per abordar aquest conflicte com més aviat millor.
Normativa
Per tal d’assegurar l’obtenció del permís de construcció, passem a l’apartat més burocràtic de comprovacions de la normativa. La normativa vigent en el terreny ve pauta per l’ordenança urbanística municipal.
De manera similar, hem de consultar els plans municipals, que són aquells que detallen els futurs projectes urbanístics, importants a tenir en compte per preveure afectacions d’un terreny, com pot ser una re-urbanització que implicarà una derrama per cada veí, així com possibles problemes en comprar un terreny.
Aquesta normativa implica una regulació dels paràmetres constructius, que condicionaran el disseny de la nostra futura casa. Dos d’aquests factors són l’edificabilitat i l’ocupació del terreny permesos, que limiten tant el nombre màxim de m2 que podem executar, com el percentatge de superfície del solar que podem ocupar. D’altra banda, la normativa també regula els límits amb el carrer i els veïns, establint la distància mínima entre carrer-edificació i edificació-edificació.
Addicionalment, des de l’experiència del nostre estudi en com saber si es pot construir en un terreny sempre recomanem visitar el tècnic municipal de l’ajuntament, ja que hi ha alguna informació de la qual ells disposen que pot no estar publicada en línia com propostes de reurbanització o plans urbanístics no aprovats que puguin afectar el nostre terreny.
Llicència d’obres i impostos
La llicència d’obres és el permís de l’ajuntament per construir en un determinat municipi. Normalment, una urbanització recepcionada per l’ajuntament, suposa la garantia que aquest es farà càrrec dels costos de reparacions i manteniment dels espais exteriors i públics. En el cas de les urbanitzacions privades, les que no han estat recepcionades, són els veïns els que han de pagar aquests costos. En el pitjor dels casos, pot donar-se la situació que una urbanització no recepcionada no estigui a càrrec de ningú i per tant l’ajuntament no atorgui llicències de construcció.
La llicència d’obres ronda el 4-5% del total del Pressupost Material d’Execució (PEM) del nostre projecte i s’ha d’abonar íntegrament previ inici d’obra. A més, l’ajuntament sol cobrar un impost addicional, denominat l’Impost de Construccions, Instal·lacions i Obres (ICIO). Es tracta d’un impost estatal el cobrament del qual ha de decidir cada ajuntament si aplicar però que en general se sol aplicar a totes les construccions d’obra nova i que ronda el 4% del Pressupost Material d’Execució (PEM).
Com saber si es pot construir en un terreny: Aspectes legals
Nota simple
La Nota simple és el nom que se li dóna al resum de la informació d’un terreny continguda al Registre de Propietat i que s’ha de sol·licitar amb l’objectiu de comprovar la situació jurídica de l’immoble.
Gràcies a la nota simple sabem efectivament qui és el propietari del solar, així com comprovar possibles càrregues o situacions de servituds de pas associades al terreny. Les càrregues o deutes suposen un sobrecost econòmic que se suma al preu del terreny, com seria el cas que descrivíem recentment d’una derrama per urbanització del carrer per exemple.
Les servituds de pas fan referència a serveis d’un altre usuari que passin pel nostre futur solar, generant una situació de servitud a tenir en compte, ja sigui d’altres veïns com del propi Ajuntament. Per exemple, un tub d’aigua que ve d’un altre terreny municipal o privat, o un acord anterior amb uns veïns per passar un cable.
Casos especials: parcel·les que provenen d’una segregació
En descobrir com saber si es pot construir en un terreny, veurem que no tot són receptes exactes, ja que trobem molts casos especials que haurem de revisar. Un exemple de cas especial és el d’una parcel·la fruit de la disgregació d’una parcel·la més gran, en aquest cas hem d’afegir dues comprovacions extra.
En primer lloc, hem de comprovar si en fer la disgregació la parcel·la té suficient superfície segons normativa de construcció.
En segon lloc, corroborar que s’hagin doblat els serveis, especialment el de sanejament.
A l’hora de veure com saber si es pot construir en un terreny, concloem que, en tractar-se d’una inversió elevada – especialment per a una família que probablement invertirà uns estalvis o hipoteca de tota una vida – resulta important dur a terme cadascun dels passos amb seguretat i garanties i en cas de dubte contactar amb un professional.
Nosaltres us acompanyem en tot el procés de compra del terreny, ja que per a nosaltres és important que arribeu a la fase de projecte amb un terreny en condicions sense problemes de tècnics, administratius o legals que impedeixin el correcte desenvolupament del projecte. Per a qualsevol pregunta, no dubteu a contactar-nos, estarem encantats d’ajudar-vos!