Procés de disseny
Tipus de sòl: urbà, urbanitzable, no urbanitzable
Els terrenys estan subjectes a una multitud de condicionants legals en relació amb l’ordenació urbana i la regulació de la construcció, però, de tots, el més important és la seva qualificació urbanística, que distingeix entre tipus de sòl: urbà, urbanitzable, no urbanitzable.
Una qualificació és una distinció a gran escala que divideix les diferents zones d’una població: aquelles on es pot construir i estan a punt per fer-ho; aquelles on en el futur es podria construir però que no estan a punt perquè la urbanització del carrer no està enllestida; i aquelles que es reserven a zones verdes, rurals o similars, on mai no es permetrà construir.
A l’article d’avui analitzarem cadascuna d’aquestes zones, revisant-ne l’evolució al llarg dels anys i explicant en detall què podem fer o no en cadascuna i per què.
L’ordenació urbanística
Tota realitat urbanística, sigui una ciutat o un poble, es regeix per una sèrie de paràmetres d’una certa complexitat. L’ordenació urbanística identifica els caràcters social, econòmic i cultural de l’espai, un espai que s’ha anat formant al llarg de la història i al qual cada generació aporta noves etapes de construcció, que es concreten en noves edificacions i reformes.
Una construcció col·lectiva, com la de qualsevol àrea urbana, ha de tenir un projecte que vagi més enllà de la projecció d’edificis i infraestructures: es tracta del projecte col·lectiu de ciutat. Aquest projecte s’ha de materialitzar i concretar en la seva formulació i gestió, de la qual no podem oblidar el component polític.
Així mateix, parlem d’un projecte a llarg termini, de manera que el marc jurídic regulador haurà de ser prou flexible per permetre’n el reajust al llarg del temps, incorporant factors d’incertesa i d’oportunitat durant el procés.
Per això, l’administració ha generat un marc jurídic regulador al qual s’ha d’ajustar l’acció urbanística i que pretén sintetitzar les múltiples implicacions del fenomen urbà. Podem afirmar, doncs, que l’ordenació urbanística ha de saber interpretar el llegat històric que representa la ciutat i donar les pautes per al seu desenvolupament sostenible cap a un futur sense data de caducitat.
Diferència entre classificació i qualificació
L’ordenació urbanística regula la utilització del sòl per part dels seus propietaris, tant si es tracta de persones privades com d’institucions públiques, amb l’objectiu de garantir la coherència del desenvolupament urbà al territori.
La divisió del sòl en diferents classes o tipus de sòl és el que s’entén per classificació urbanística, mentre que l’adscripció del sòl a una zona determinada és el que s’entén per qualificació urbanística i fa referència al seu ús i a les possibilitats edificatòries.
Classificació
El pla d’ordenació urbanística de qualsevol municipi ha de proposar, en funció dels seus objectius i criteris projectuals, la divisió del sòl en les categories bàsiques de tipus de sòl: urbà, urbanitzable, no urbanitzable.
Aquests conceptes han anat perfilant el seu significat en els successius textos legals que els han definit. La Llei del sòl espanyola de 1956 els expressava com a sòl urbà, sòl de reserva urbana i sòl rústic. La denominació actual de tipus de sòl: urbà, urbanitzable, no urbanitzable prové de la Llei del sòl de 1975, amb les respectives subdivisions de cada categoria que detallarem més endavant.
Qualificació
Les qualificacions són característiques específiques d’un terreny en relació amb el seu coeficient d’edificabilitat i amb les normes específiques que se li apliquen: usos permesos, alineacions o alçada màxima, etc. Tot el sòl del municipi ha de pertànyer a algun dels règims de sòl previstos i estar inclòs en alguna qualificació urbanística que n’estableixi la destinació i les incompatibilitats dins de l’ordenació proposada.
Vegem alguns exemples per poder entendre la lògica urbanística que hi ha al darrere, tot i que no sigui l’objecte de debat d’aquest article. Per exemple, els espais lliures es diferencien mitjançant dues qualificacions bàsiques: vialitat i zones verdes o parcs urbans. Aquesta segona qualificació comporta una protecció més gran de la integritat de l’espai, amb l’objectiu de garantir uns mínims de zona verda a l’àrea urbana.
Un altre exemple és la utilització de la qualificació d’equipament en l’ordenació urbanística, que té com a objectiu facilitar la implantació de determinats usos que la lògica del mercat del sòl dificulta.
La ciutat existent: el sòl urbà
Podem dir que el sòl que es classifica com a urbà és, de fet, l’espai de la ciutat existent. Es tracta de l’àmbit en què la propietat del sòl té un estatus superior, en el sentit de reconeixement de més drets i una proporció menor d’obligacions. Per aquest motiu, la legislació urbanística ha anat establint condicions per a aquesta delimitació.
El primer criteri per classificar un sòl com a urbà és que disposi dels serveis urbanístics bàsics propis d’aquesta classe de sòl: accés rodat, aigua, sanejament i energia elèctrica.
Així, la disposició de serveis i dotacions bàsiques suposa una de les primeres comprovacions que haurem de fer abans de comprar un terreny, ja que un terreny que no disposa d’accés rodat o d’abastament d’aigua o electricitat probablement tindrà càrregues futures que haurà de pagar el comprador quan l’ajuntament decideixi urbanitzar el carrer.
A més, aquest procés s’ha d’haver produït d’acord amb els procediments legalment establerts, de manera que no s’hauria de considerar directament sòl urbà una àrea urbanitzada il·legalment. Per saber si el nostre terreny està urbanitzat en conformitat amb el planejament, haurem de comprovar que no presenti cap irregularitat. En cas contrari, caldria aplicar un Pla Especial, un instrument de planejament urbanístic que permet normalitzar les irregularitats d’un àmbit territorial des d’un sector concret.
El segon criteri decreta dos terços d’«àrees consolidades per l’edificació» com el mínim necessari perquè es consideri sòl urbà, ja que moltes àrees urbanes poden tenir, tot i ser indubtablement urbanes, dèficits importants d’urbanització. Quan parlem de consolidació edificatòria ens referim a un terreny contigu a una trama urbana, en cap cas un terreny aïllat, per garantir que es tracti d’un sòl urbà ferm i estable.
Dins de la classificació de sòl urbà trobem dos subgrups: sòl urbà consolidat i sòl urbà no consolidat, que desenvoluparem a continuació.
Sòl urbà consolidat
La subcategoria de sòl urbà consolidat inclou tots aquells terrenys sota la consideració de solar, que podem definir com un terreny apte per a l’edificació i urbanitzat d’acord amb el planejament urbanístic, que permeti la concessió d’una llicència immediata i l’edificació del qual no impliqui la cessió de terrenys.
Existeix un altre terme anomenat solar mitjançant obres accessòries, que en aquest cas es tracta d’un terreny que té pendent assenyalar les alineacions i rasants, però que entra dins de la classificació de sòl urbà consolidat.
Tanmateix, hem de ser conscients que un terreny pot perdre la condició de sòl urbà consolidat si el planejament urbanístic general el sotmet a actuacions de transformació urbanística. Per tant, és imprescindible reunir tota la informació sobre les afectacions del nostre futur solar, precisament per evitar normatives que limitin les possibilitats de construcció o bé terrenys amb deutes pendents que s’hauran d’incloure en el preu de compra.
Sòl urbà no consolidat
El sòl urbà no consolidat, també denominat de nucli rural, és aquell que no ha arribat a assolir una configuració definitiva del sistema d’espais lliures públics i dels espais parcel·lats. Es pot tractar d’àrees de sòl que mai no han estat plenament incorporades a l’ordenació del sòl urbà, com àrees perifèriques i buits urbans, o d’àrees incorporades a la ciutat que han quedat obsoletes i requereixen un nou procés d’urbanització, com és el cas d’antigues grans indústries o espais ferroviaris en desús.
En aquests casos, el pla d’ordenació urbanística municipal assenyala que cal una nova configuració, amb l’establiment de nous traçats dels carrers i la definició de noves àrees d’edificació i les seves edificabilitats. La nova ordenació ha de comportar, doncs, un canvi substancial en l’estructura parcel·lària del sòl. El planejament estableix els àmbits més adequats per dur a terme aquest procés sota el nom de «sectors de millora urbana».
Aquestes obres d’urbanització poden incloure la reforma interior del terreny, la seva renovació, l’obtenció de dotacions públiques o la seva reurbanització. Totes aquestes actuacions vindran definides per alguna figura de desenvolupament, com un Pla Especial, de manera que dependrà de l’aprovació d’aquest pla perquè es pugui considerar apte per a la construcció i obtenir un permís d’obres.
Per tot això, comprar un terreny catalogat com a sòl urbà no consolidat pot suposar un estancament del nostre futur projecte d’habitatge a l’espera d’una resolució urbanística positiva.
L’extensió de la ciutat: el sòl urbanitzable
El règim de sòl urbanitzable és un règim que, a diferència del sòl urbà consolidat i del sòl no urbanitzable, té un caràcter transitori, ja que el pla l’aplica a un sòl de característiques rústiques i en manté la vigència fins al moment en què aquest sòl s’ha transformat en urbà, moment en què el seu règim passa a ser el de sòl urbà. La delimitació d’àrees de sòl urbanitzable pels instruments de planejament té per objecte assenyalar aquest sòl encara rural susceptible d’incorporar-se a l’àrea urbana de la ciutat mitjançant un procés d’urbanització, com un Pla Parcial o un Projecte de Reparcel·lació.
Hi ha dos subgrups dins de la categoria de sòl urbanitzable: el sòl urbanitzable sectoritzat o no sectoritzat. La diferència depèn de considerar-lo un sòl que ha de ser objecte d’urbanització o un sòl que pot ser objecte d’urbanització, com desenvoluparem en els dos apartats següents de l’article.
Sòl urbanitzable sectoritzat
El sòl urbanitzable sectoritzat, també anomenat sòl urbanitzable programat o delimitat en sectors, és un sòl que el pla d’ordenació urbanística assenyala com d’interès per a la ciutat. Per això, el pla el divideix en sectors perquè siguin objecte d’actuacions d’urbanització.
Així doncs, es tracta d’un sòl que ha de ser objecte d’urbanització, és a dir, que la seva urbanització s’inclou en el programa d’actuació del pla municipal, cosa que comporta un compromís formal per part de l’ajuntament d’iniciar un procés de transformació durant un període assenyalat. D’aquesta manera, l’ajuntament es veu obligat a tramitar qualsevol proposta d’urbanització del sòl promoguda per altres agents, sempre que s’ajusti a les regulacions establertes pel pla general.
Sòl urbanitzable no sectoritzat
El sòl urbanitzable no sectoritzat, també anomenat sòl urbanitzable no programat o no delimitat en sectors, és un sòl del qual el pla d’ordenació urbanística assenyala únicament la seva aptitud per a la urbanització si es donen determinades circumstàncies.
Per això, no hi ha cap compromís d’actuació per part de l’ajuntament, si bé no s’exclou la possibilitat de promoure’n la urbanització. Tanmateix, en aquest cas l’ajuntament podia actuar amb criteris d’oportunitat, fixar condicions complementàries i fer concursos entre diferents agents per a la seva urbanització.
Així mateix, el sòl urbanitzable no sectoritzat podia passar a ser sectoritzat mitjançant la revisió del programa d’actuació del pla municipal.
El sòl no urbanitzable i la preservació de l’espai rural
El sòl no urbanitzable, també anomenat sòl no adequat o sòl rústic, constitueix un tipus de sòl que el pla d’ordenació urbanística exclou d’una possible urbanització perquè es tracta d’un sòl no apropiat per a un desenvolupament urbà sostenible, ja sigui per les seves característiques físiques o per la seva localització. Per exemple, pot tractar-se d’un sòl reservat per al desenvolupament d’infraestructures o serveis públics.
Tanmateix, hi ha la possibilitat de construir-hi legalment habitatges unifamiliars vinculats a l’explotació agrícola o ramadera, sempre que es tracti de parcel·les grans per evitar una densitat edificatòria excessiva.
Sòl no urbanitzable protegit
Dins d’aquest grup, hi ha un tipus específic que compta amb algun tipus de protecció, a causa del seu valor paisatgístic, natural, cultural o productiu, anomenat sòl no urbanitzable protegit. En aquest cas, el pla d’ordenació urbanística l’exclou de qualsevol possibilitat d’urbanització perquè considera que s’ha de preservar íntegrament.
Com reviso a quins tipus de sòl: urbà, urbanitzable, no urbanitzable correspon un terreny?
En primer lloc, hem de prendre consciència i aprofitar les eines a les quals tenim accés a través de plataformes web, ja que ens poden facilitar la vida amb un sol clic. A escala estatal, podem revisar els tipus de sòl: urbà, urbanitzable o no urbanitzable de qualsevol solar que ens interessi a través de la Seu electrònica del Cadastre. A Catalunya, hi ha l’eina del Mapa Urbanístic de Catalunya (MUC), facilitada per la Generalitat, i el seu equivalent a Madrid, el Sistema de Información Geográfica de Urbanismo, de la mà de la Comunitat de Madrid.
Finalment, tenim el portal d’Informació Urbanística de Barcelona (PIU), generat per l’Ajuntament de Barcelona. Tots inclouen un mapa interactiu amb la classificació de tots els terrenys del territori al qual fan referència.
En segon lloc, podem consultar directament l’Ajuntament del municipi que ens interessi, amb l’objectiu de conèixer la normativa municipal, les possibles servituds o afectacions, així com el planejament urbanístic que regula el sòl. Com hem comentat anteriorment, una de les coses més importants serà saber si el solar es troba en un carrer urbanitzat on arriben tots els serveis.
El pas següent seria valorar la informació del terreny a través d’una nota simple que se sol·licita al Registre de la Propietat. Hi apareixerà el nom del propietari del solar, així com els possibles deutes pendents. Es tracta d’un tràmit que es pot fer un mateix presencialment i que sempre implica un pagament mínim segons el municipi, però per al qual hi ha nombroses empreses intermediàries que poden fer-lo per nosaltres.
Finalment, el més recomanable és contactar amb un arquitecte abans de comprar el solar, perquè faci totes les comprovacions necessàries a nivell urbanístic i legal i l’acompanyament en la visita al solar per a la valoració in situ abans d’iniciar les negociacions de compra.