¿Qué es el seguro decenal del promotor?

Cuando alguien se quiere construir una casa, hay una gran cantidad de gestiones que se tienen que realizar, de las cuales muchas son bastante complejas. Desde trámites de compra de terreno, firma de hipoteca o permisos del ayuntamiento, la mayoría de las operaciones que se deben realizar solo se llevan a cabo una vez en la vida y la falta de experiencia nos puede jugar una mala pasada. Por ello es importante conocer y entender cada uno de los pasos para llevar a cabo la construcción de una casa de forma segura y sin perder dinero ni tiempo en el camino.

En Slow Studio, intentamos continuamente, a través de nuestro blog, aclarar los conceptos clave para ayudaros en este complejo proceso. Por este motivo, hoy os queremos explicar qué es el seguro decenal del promotor, para qué sirve y cuáles son sus condiciones.

En líneas generales debéis saber que se trata de un seguro que cubre la construcción de la vivienda una vez terminada. Se trata de un seguro que no siempre es obligatorio pero muchas veces recomendable. Veámoslo en detalle.

¿Qué es el seguro decenal del promotor?

El seguro decenal del promotor tiene como objetivo asegurar la protección de los usuarios de los edificios que se destinan a viviendas. Su finalidad es cubrir los daños que se puedan producir en los primeros años de vida de un edificio, de forma que, el coste de las reparaciones no recaiga sobre el usuario.

Es un seguro opcional que se suele hacer en caso que el banco lo pida a la hora de contratar un arquitecto o cuando queremos estar totalmente cubiertos, ya que la responsabilidad de la construcción suele ser del arquitecto y del constructor, no del usuario final. Aun así, esta responsabilidad no siempre está asegurada.

Es decir que en caso de desperfectos en la vivienda, ya sea por responsabilidad de arquitecto, de constructor o de usuario final, estos daños queden cubiertos en última instancia por un seguro.

Para el banco, esto es importante ya que su garantía de hipoteca es precisamente la propia casa y ellos son los primeros interesados en que esta se mantenga en perfectas condiciones a lo largo de los años.

¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal del promotor?

Según la ley, se establece que contratar un seguro decenal del promotor es obligatorio en todos los edificios de nueva construcción destinados principalmente al uso de viviendas –viviendas plurifamiliares-.

En el caso de la construcción de casas unifamiliares no es obligatorio, aunque a la hora de pedir una hipoteca los bancos suelen pedir un seguro decenal para evitar riesgos.

También es obligatorio contratarlo cuando se quiere vender una propiedad –seguimos hablando de casas unifamiliares- dentro de los primeros 10 años desde la finalización de la construcción. Tanto en el caso de las viviendas plurifamiliares como en la compraventa en los diez primeros años es necesario contratar el seguro decenal para inscribir la propiedad en el registro con motivo de la trasmisión.

El motivo de ello es proteger al nuevo comprador de los defectos que podría llegar a tener la obra de la vivienda, una obra que no ha controlado él mismo.

¿Qué cubre el seguro decenal del promotor?

El seguro decenal del promotor funciona como una garantía básica de construcción a la que se le pueden añadir coberturas extra.

La garantía básica cubre los daños por el asentamiento del terreno, los daños en los forjados, las vigas y el mal estado de pilares que pueda afectar a la integridad del edificio. Es decir, básicamente cubre temas estructurales que, en la mayoría de casos, son los más costosos de reparar tanto a nivel económico como logístico.

Las coberturas extras que ofrece un seguro decenal se pueden referir a los acabados que se instalen en la vivienda, al correcto funcionamiento de las instalaciones, la impermeabilización de la fachada y también a la impermeabilización de la cubierta.

Por supuesto la ampliación de los elementos que quedan cubiertos por el seguro supondrá el aumento de la cuota que habrá que pagar. En cada caso hay que valorar y sopesar qué elementos vale la pena cubrir y cuáles no.

En este sentido es bueno comentarlo con nuestro arquitecto, quién nos puede asesorar sobre las responsabilidades y garantías a las que está obligado el constructor.

¿Quién debe contratar el seguro?

El seguro lo puede contratar tanto el constructor como el promotor de la obra.

Si hablamos de una casa unifamiliar, el promotor sería el mismo usuario y la contratación del seguro implicaría asegurarse que los fallos que puedan suceder quedan cubiertos sin depender de que el agente responsable asuma esta responsabilidad.

Por otro lado, como indica el título de este artículo también puede ser el mismo constructor quien contrate el seguro decenal. De esta forma quedaría libre de tener que pagar en caso que algo fallara puesto que el seguro se encargaría de ello.

Las tasas de un seguro decenal son bajas, equivalen aproximadamente al seguro de un coche a terceros. De hecho, el valor de la propiedad asegurada puede ser unas 10 – 15 veces mayor que el coste total de las tasas.

Por supuesto el mismo agente que contrata el seguro, bien sea el promotor (propietario) o la empresa constructora, será el tomador del seguro decenal de la propiedad.

Plazos mínimos que cubre el seguro decenal

De la misma forma que existe una garantía mínima al contratar este tipo de seguros, también existen unos plazos mínimos que cubre en cualquier tipo de construcción o edificación.

Se cubren 10 años para daños causados por defectos que afecten a la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados, etc. Que comprometan la integridad y la estabilidad del edificio. Es decir, todos aquellos elementos estructurales que puedan suponer un riesgo en el edificio y, por lo tanto, para sus ocupantes.

Hay tres años de garantía para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que provoquen el incumplimiento de los requisitos que se establecen en el CTE -código técnico de la edificación-.

Por último también se garantiza un año de cobertura para los daños que se produzcan en los acabados o en los elementos de terminación de obra.

Estos plazos mínimos en realidad son las responsabilidades del arquitecto y del constructor de la obra, quienes tienen que aportar las garantías de la durabilidad de los distintos elementos.

El seguro decenal del promotor se utiliza sobre todo en casos en los que, por ejemplo el constructor, no puede asumir la reparación del elemento dañado.

En los años post crisis estos seguros han sido de gran ayuda a pequeños promotores privados, ya que muchas empresas constructoras han quebrado y, por lo tanto, ha sido muy complicado asignar responsabilidades sobre los daños en viviendas a constructores que habían cerrado su empresa.

¿Por qué contratar un seguro decenal?

Aunque contratar un seguro decenal no sea obligatorio puede tener sus ventajas para quedar totalmente cubiertos y tener más tranquilidad.

La inversión de construir una vivienda es un gran esfuerzo económico para la mayoría de la gente y muchas veces supone invertir gran parte de los ahorros de toda una vida. El seguro decenal se presenta muchas veces como una inversión que asegura que la propiedad que ahora forma parte de nuestro patrimonio no sufra daños o estos queden cubiertos en cualquier caso.

Si bien es cierto que los siniestros que cubre el seguro decenal del promotor son poco frecuentes, el coste de reparación de estos desperfectos puede llegar a suponer fácilmente más del 50% del valor total de la construcción, un gasto enorme para un particular o para algunas constructoras.

También deberíamos tener en cuenta que, cuando finalizan los años de responsabilidad del arquitecto y del constructor, la reclamación puede suponer un largo y costoso proceso judicial que costará tiempo y dinero. El seguro decenal funciona como un seguro de coche o de hogar, de forma que evita tener que pasar por todo el papeleo que las reclamaciones implican. Además, este tipo de seguros nos permiten contratar coberturas más allá de los diez años obligatorios de responsabilidad del constructor.

No debemos olvidar que el seguro básico cubre los años de responsabilidad del arquitecto y de la empresa constructora y que, por lo tanto, si queremos que nos cubra más allá de estos plazos habría que contratar una garantía más amplia que la básica del seguro.

Como ya hemos comentado, hay que valorar en cada caso particular la contratación o no del seguro decenal del promotor. Es una apuesta segura pero supone con un coste asociado que debemos asumir.