Què és l’assegurança decennal del promotor?

Quan algú es vol construir una casa, hi ha una gran quantitat de gestions que s’han de realitzar, moltes de les quals són bastant complexes. Des de tràmits de compra de terreny, signatura d’hipoteca o permisos de l’ajuntament, la majoria de les operacions que s’han de dur a terme només es fan un cop a la vida i la falta d’experiència ens pot jugar una mala passada. Per això és important conèixer i entendre cadascun dels passos per dur a terme la construcció d’una casa de forma segura i sense perdre diners ni temps pel camí.

A Slow Studio, intentem contínuament, a través del nostre blog, aclarir els conceptes clau per ajudar-vos en aquest complex procés. Per aquest motiu, avui us volem explicar què és l’assegurança decennal del promotor, per a què serveix i quines són les seves condicions.

En línies generals heu de saber que es tracta d’una assegurança que cobreix la construcció de l’habitatge un cop acabada. Es tracta d’una assegurança que no sempre és obligatòria però moltes vegades recomanable. Vegem-ho en detall.

Què és l’assegurança decennal del promotor?

L’assegurança decennal del promotor té com a objectiu assegurar la protecció dels usuaris dels edificis que es destinen a habitatges. La seva finalitat és cobrir els danys que es puguin produir en els primers anys de vida d’un edifici, de manera que el cost de les reparacions no recaigui sobre l’usuari.

És una assegurança opcional que se sol fer en cas que el banc la demani a l’hora de contractar un arquitecte o quan volem estar totalment coberts, ja que la responsabilitat de la construcció sol ser de l’arquitecte i del constructor, no de l’usuari final. Així i tot, aquesta responsabilitat no sempre està assegurada.

És a dir que, en cas de desperfectes en l’habitatge, ja sigui per responsabilitat de l’arquitecte, del constructor o de l’usuari final, aquests danys quedin coberts en última instància per una assegurança.

Per al banc, això és important ja que la seva garantia d’hipoteca és precisament la pròpia casa i ells són els primers interessats que aquesta es mantingui en perfectes condicions al llarg dels anys.

Quan és obligatòria l’assegurança decennal del promotor?

Segons la llei, s’estableix que contractar una assegurança decennal del promotor és obligatori en tots els edificis de nova construcció destinats principalment a l’ús d’habitatges –habitatges plurifamiliars–.

En el cas de la construcció de cases unifamiliars no és obligatori, encara que a l’hora de demanar una hipoteca els bancs solen demanar una assegurança decennal per evitar riscos.

També és obligatori contractar-la quan es vol vendre una propietat –seguim parlant de cases unifamiliars– dins dels primers 10 anys des de la finalització de la construcció. Tant en el cas dels habitatges plurifamiliars com en la compravenda en els deu primers anys és necessari contractar l’assegurança decennal per inscriure la propietat en el registre amb motiu de la transmissió.

El motiu d’això és protegir el nou comprador dels defectes que podria arribar a tenir l’obra de l’habitatge, una obra que no ha controlat ell mateix.

Què cobreix l’assegurança decennal del promotor?

L’assegurança decennal del promotor funciona com una garantia bàsica de construcció a la qual se li poden afegir cobertures extra.

La garantia bàsica cobreix els danys per l’assentament del terreny, els danys en els forjats, les bigues i el mal estat de pilars que pugui afectar la integritat de l’edifici. És a dir, bàsicament cobreix temes estructurals que, en la majoria de casos, són els més costosos de reparar tant a nivell econòmic com logístic.

Les cobertures extras que ofereix una assegurança decennal es poden referir als acabats que s’instal·lin en l’habitatge, al correcte funcionament de les instal·lacions, la impermeabilització de la façana i també a la impermeabilització de la coberta.

Per descomptat, l’ampliació dels elements que queden coberts per l’assegurança suposarà l’augment de la quota que caldrà pagar. En cada cas cal valorar i sospesar quins elements val la pena cobrir i quins no.

En aquest sentit és bo comentar-ho amb el nostre arquitecte, qui ens pot assessorar sobre les responsabilitats i garanties a les quals està obligat el constructor.

Qui ha de contractar l’assegurança?

L’assegurança la pot contractar tant el constructor com el promotor de l’obra.

Si parlem d’una casa unifamiliar, el promotor seria el mateix usuari i la contractació de l’assegurança implicaria assegurar-se que les falles que puguin succeir queden cobertes sense dependre que l’agent responsable assumeixi aquesta responsabilitat.

D’altra banda, com indica el títol d’aquest article, també pot ser el mateix constructor qui contracti l’assegurança decennal. D’aquesta manera quedaria lliure d’haver de pagar en cas que alguna cosa fallés, ja que l’assegurança se n’encarregaria.

Les taxes d’una assegurança decennal són baixes, equivalen aproximadament a l’assegurança d’un cotxe a tercers. De fet, el valor de la propietat assegurada pot ser unes 10 – 15 vegades major que el cost total de les taxes.

Per descomptat, el mateix agent que contracta l’assegurança, ja sigui el promotor (propietari) o l’empresa constructora, serà el prenedor de l’assegurança decennal de la propietat.

Terminis mínims que cobreix l’assegurança decennal

De la mateixa manera que existeix una garantia mínima en contractar aquest tipus d’assegurances, també existeixen uns terminis mínims que cobreix en qualsevol tipus de construcció o edificació.

Es cobreixen 10 anys per a danys causats per defectes que afectin la fonamentació, els pilars, les bigues, els forjats, etc., que comprometin la integritat i l’estabilitat de l’edifici. És a dir, tots aquells elements estructurals que puguin suposar un risc en l’edifici i, per tant, per als seus ocupants.

Hi ha tres anys de garantia per als defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que provoquin l’incompliment dels requisits que s’estableixen en el CTE –codi tècnic de l’edificació–.

Finalment, també es garanteix un any de cobertura per als danys que es produeixin en els acabats o en els elements de terminació d’obra.

Aquests terminis mínims en realitat són les responsabilitats de l’arquitecte i del constructor de l’obra, els quals han d’aportar les garanties de la durabilitat dels diferents elements.

L’assegurança decennal del promotor s’utilitza sobretot en casos en els quals, per exemple, el constructor no pot assumir la reparació de l’element danyat.

En els anys postcrisi aquestes assegurances han estat de gran ajuda a petits promotors privats, ja que moltes empreses constructores han fet fallida i, per tant, ha estat molt complicat assignar responsabilitats sobre els danys en habitatges a constructors que havien tancat la seva empresa.

Per què contractar una assegurança decennal?

Encara que contractar una assegurança decennal no sigui obligatori, pot tenir els seus avantatges per quedar totalment coberts i tenir més tranquil·litat.

La inversió de construir un habitatge és un gran esforç econòmic per a la majoria de la gent i moltes vegades suposa invertir gran part dels estalvis de tota una vida. L’assegurança decennal es presenta moltes vegades com una inversió que assegura que la propietat que ara forma part del nostre patrimoni no pateixi danys o que aquests quedin coberts en qualsevol cas.

Si bé és cert que els sinistres que cobreix l’assegurança decennal del promotor són poc freqüents, el cost de reparació d’aquests desperfectes pot arribar a suposar fàcilment més del 50% del valor total de la construcció, una despesa enorme per a un particular o per a algunes constructores.

També hauríem de tenir en compte que, quan finalitzen els anys de responsabilitat de l’arquitecte i del constructor, la reclamació pot suposar un llarg i costós procés judicial que costarà temps i diners. L’assegurança decennal funciona com una assegurança de cotxe o de llar, de manera que evita haver de passar per tota la paperassa que les reclamacions impliquen. A més, aquest tipus d’assegurances ens permeten contractar cobertures més enllà dels deu anys obligatoris de responsabilitat del constructor.

No hem d’oblidar que l’assegurança bàsica cobreix els anys de responsabilitat de l’arquitecte i de l’empresa constructora i que, per tant, si volem que ens cobreixi més enllà d’aquests terminis caldria contractar una garantia més àmplia que la bàsica de l’assegurança.

Com ja hem comentat, cal valorar en cada cas particular la contractació o no de l’assegurança decennal del promotor. És una aposta segura però comporta un cost associat que hem d’assumir.