Proceso de diseño
¿Qué es el modelo de cesión de uso de viviendas?
¿El acceso a la vivienda se está convirtiendo en un lujo? Con esta reflexión iniciamos el artículo de hoy, que tiene el objetivo de presentar el modelo de cesión de uso de viviendas, un modelo alternativo a la vivienda convencional que se está empezando a poner en práctica en muchos municipios con el objetivo de dinamizar el acceso a la vivienda de las familias.
Y es que los modelos de vecindad cooperativa son una brizna de esperanza en un paisaje donde parece contar más el dinero que las personas o la sostenibilidad global. Las viviendas protegidas son muy escasas y las alternativas son pisos o casas de grandes promotoras que poco tienen en cuenta la eficiencia, la sostenibilidad o la salud; o bien viviendas antiguas, mal construidas o poco eficientes, en las que se debe invertir mucho dinero para actualizarlas a los estándares de eficiencia de hoy en día.
Así, en los últimos años han aparecido modelos alternativos como el cohousing, las cooperativas de vivienda o el modelo que analizamos hoy, el modelo de cesión de uso de viviendas, un modelo presente desde hace muchos años en países como Alemania, Dinamarca y Uruguay.
Y os preguntaréis, ¿qué es el modelo de cesión de uso de viviendas? Empecemos recordando qué es una cooperativa de vivienda:
¿Qué es una cooperativa de vivienda?
En resumidas cuentas, y como hemos podido explicar en artículos anteriores, una cooperativa de vivienda consiste en un grupo de personas que comparten valores y recursos con tal de satisfacer su necesidad de acceso a la vivienda.
La cooperativa de vivienda es la propietaria del conjunto del edificio y el terreno en el que se asienta el inmueble de manera colectiva, apostando normalmente por generar un patrimonio común e indivisible entre los socios. Sin embargo, existe el caso de cooperativas de vivienda en que, una vez finalizada la obra, adjudican la propiedad individual.
La cooperativa compra y construye el edificio habitualmente gracias a la ayuda de un crédito promotor cedido por un banco, en el caso que los socios no dispongan del dinero inmediato suficiente. Sin embargo, existen otras formas de financiación y adquisición del terreno, como detallaremos más adelante en el artículo.
Se trata, por lo tanto, de un sistema no especulativo y sin ánimo de lucro, en el que la vivienda se considera un bien de uso y no de consumo. Se trabaja activamente por el carácter asequible de las viviendas mediante la autopromoción, que consiste en la expulsión del promotor inmobiliario de la ecuación y sus respectivos ‘honorarios’.
¿Qué es el modelo de cesión de uso de viviendas?
El modelo de cesión de uso de viviendas se puede resumir en dos puntos importantes: la titularidad colectiva del inmueble, es decir que no es ni público ni privado; y el modelo de cesión de uso de viviendas, un híbrido entre alquiler y compra.
Se trata de una fórmula de acceso a la vivienda que parte de la constitución de una cooperativa sin ánimo de lucro. La cooperativa asume el derecho de superficie sobre el terreno y la propiedad del inmueble, que significa el derecho a construir en una propiedad ajena. Este derecho de superficie se encuentra limitado a 75 años, con posibilidad de prorrogar hasta un máximo de 99 años.
De modo similar, los socios de la cooperativa disponen del uso de este inmueble, por lo que no se definen ni como inquilinos ni como propietarios, sino como residentes.
Respecto a la titularidad colectiva, significa que la propiedad de las viviendas siempre recae en la cooperativa. Es una estrategia pensada para eliminar la posibilidad de lucro inmobiliario, puesto que el socio no está autorizado a vender ni alquilar su piso. De este modo, se hace imposible la generación de plusvalías o el lucro individual, poniendo el foco en el uso de la vivienda y no su convencional mercantilización.
Así, además de abaratar el precio de acceso a la vivienda, el modelo comporta la implicación y corresponsabilidad de los usuarios tanto en el proceso de promoción como durante la vida colaborativa, fomentando valores sociales y medioambientales.
La aportación económica para efectuar el uso de la vivienda y los espacios comunitarios consiste en un capital inicial, inversión retornable (incluye la cuota de socio de la cooperativa), que otorga el derecho de uso; sumado a una cuota mensual estable y asequible, parecida a un alquiler social. Este capital inicial es el que se recuperará en caso que un socio quiera abandonar la cooperativa, situación ante la cual la cooperativa asigna la vivienda a otro socio expectante, que siempre gozará de las mismas condiciones económicas que el anterior.
Habitualmente, se califica el suelo como Vivienda de Protección Oficial (VPO), como es el caso de la Borda, un ejemplo de cooperativa en modelo de cesión de uso de viviendas en Barcelona que detallaremos más adelante. Esta calificación establece unos máximos de cuota mensual para las unidades y aportación inicial para los socios, también llamada cuota de uso. El objetivo de tal regulación es el de permitir a los sectores populares acceder a este modelo alternativo de vivienda.
A continuación, vamos a resolver algunas de las dudas más frecuentes que nos podemos plantear leyendo sobre este modelo:
Preguntas frecuentes en el modelo de cesión de uso de viviendas
¿Con qué criterio se adjudican los pisos?
Como hemos comentado previamente, la propiedad del inmueble, es decir el derecho de uso, siempre corresponde a la cooperativa, por lo que es el colectivo de socios el que toma la decisión y establece el estatuto, una serie de pautas que regularán la entrada y salida de socios entre tantas otras situaciones.
Por ejemplo, puede darse la situación en que se permita la transmisión del título de persona socia, tanto entre vivos como por causa de muerte. Aquellas personas ascendentes, descendentes, o casos de separación/divorcio de parejas socias, gozarán de prioridad por delante del listado de futuros usuarios, que funciona por orden de solicitud, siempre y cuando cumplan los requisitos de acceso pautados en el estatuto.
Al ser suelo público, ¿no se deberían adjudicar los pisos por sorteo, como en cualquier promoción de vivienda pública?
Así como la propiedad privada entiende erróneamente la propiedad como un bien de inversión y la propiedad pública no consta de ninguna capacidad decisiva por parte del usuario, el régimen de cesión de uso reinventa un uso efectivo del hogar, dado por una forma de gestión democrática que requiere cierta implicación por parte del grupo.
El objetivo del modelo de cesión de uso de viviendas, pasa por permitir decidir dónde, con quién y de qué manera queremos vivir. Cualquier entidad constituida legalmente puede optar a la cesión de un terreno de titularidad pública para la construcción de VPO. Las cooperativas de viviendas, y más todavía aquellas que son sin ánimo de lucro e interés social, cuentan además con una reserva de suelo para VPO.
¿Qué significa ser socio expectante?
Habitualmente, la iniciativa de una cooperativa de cesión de uso de viviendas se impulsa desde un grupo de usuarios que constituyen una asociación o comparten un nexo común. De estos individuos, la mayoría de ellos serán socios habitantes, es decir vivirán en el futuro inmueble, y otros serán colaboradores, participando del proyecto mediante trabajo y/o dinero.
Estos colaboradores se inscribirán en una lista de socios expectantes, que son aquellos que se encuentran a la espera que los socios integrantes de un piso se den de baja, recuperando así su inversión inicial y perdiendo consecuentemente su derecho de uso, que este futuro socio ocupará con los mismos derechos que el anterior. Esta inscripción requerirá una aportación económica, que ronda los 200 euros, equivalente a la que debe realizar el socio habitante en un inicio, dentro de la inversión inicial retornable por el derecho de uso.
Además, en caso de acumular suficientes socios expectantes, estos podrían llegar a constituir su propia asamblea y desarrollar una nueva cooperativa de cesión de uso de viviendas, ya sea bajo el mismo nombre o uno nuevo, con unos nuevos estatutos más acordes a las necesidades de este nuevo grupo. De este modo, las mismas cooperativas pueden aunar fuerzas para irse reproduciendo, fomentando un modelo tan ventajoso como es el de cesión de uso de viviendas.
¿Cuánto puedo llegar a pagar de alquiler en una cooperativa en modelo de cesión de uso de viviendas?
El modelo de cesión de uso de viviendas permite prescindir de los beneficios del promotor mediante la autopromoción, así como el precio de la compra del terreno mediante la cesión del suelo de titularidad pública. Además, la cooperativa puede acceder a distintas subvenciones según las regulaciones del gobierno en que se sitúe el terreno, como es el caso de la subvención IBAVI en el caso de las islas Baleares, promovida por el Instituto Balear de la Vivienda.
Todo ello permite llegar a pagar una entrada inicial retornable alrededor de los 15.000€-20.000€ por cada una de las unidades de convivencia o viviendas de la cooperativa, un pagamento que habitualmente puede fraccionarse a lo largo del primer año y que servirá para pedir el crédito promotor que hará posible la construcción. Una vez el edificio esté construido, se establecerá una renda mensual que rondará los 400-600€, un precio asequible en relación al parque de alquiler disponible hoy en día en España. A todo esto se le suma la cuota inicial de socios habitantes que comentábamos, que ronda los 200€.
¿Se puede abandonar una cooperativa en modelo de cesión de uso de viviendas en cualquier momento?
A no ser que se paute un estatuto que establezca lo contrario, se puede abandonar la cooperativa sin ningún tipo de consecuencia legal. Como ya hemos ido especificando, existen unas cuotas que sí son retornables, mientras que otras no. Así pues, el capital inicial le será retornado en caso de cambio de domicilio, puesto que corresponde al derecho de uso de la unidad de convivencia, la cuota más similar a la ‘compra’ de nuestra parte. Sin embargo, las cuotas mensuales no se retornarán, ya que se asimilan a un ‘alquiler’ que sirve para pagar gastos y el crédito previamente solicitado.
¿Cuál es la clave del éxito del modelo de cesión de uso de viviendas?
El modelo de cesión de uso de viviendas tiene su origen en Dinamarca, con el llamado Modelo Ándel, el primero que entiende las ventajas de generar un híbrido entre compra y alquiler, entre lo público y lo privado, integrando la iniciativa privada en un mercado no especulativo. La primera experiencia de una cooperativa con este régimen se llevó a cabo en Dinamarca el 1866, y a día de hoy parece estar teniendo una muy buena aceptación en otras partes de Europa.
Se trata del modelo que responde mejor que ningún otro a los principios cooperativos que dicta el reglamento de la Alianza Cooperativa Internacional, una federación que une cooperativas en todo el mundo: puerta abierta, democracia, participación económica, autonomía e independencia, educación, cooperación e interés por la comunidad.
A diferencia de las cooperativas de vivienda convencionales, con el paso del tiempo el modelo de cesión de uso de viviendas no pierde su objeto social, adjudicando la propiedad individual a sus socios en propiedad. De hecho, sus condiciones mejoran incluso con el paso del tiempo, llegándose a reducir la cuota mensual una vez devuelta la totalidad del crédito.
Además, la flexibilidad del modelo de cesión de uso de viviendas le permite adaptarse al mundo globalizado en que vivimos y su creciente necesidad de movilidad, facilitando la rotación habitacional en un momento de difícil acceso a la vivienda. Esta rotación puede darse también en las distintas etapas de la vida, puesto que no son las mismas necesidades las de una persona joven soltera a una pareja con familia numerosa.
Ventajas del modelo de cesión de uso de viviendas
A lo largo del artículo no hemos parado de mencionar numerosas ventajas del modelo cesión de uso de viviendas. Pero, vamos a ponerlas todas juntas para tener los pilares más claros:
La vivienda cooperativa parte de la concepción de la vivienda como un derecho fundamental, incuestionable e inalienable y aboga por su desmercantilización, entendiéndola como un bien de uso y no una inversión.
Se trata de un modelo alternativo que sirve para repensar la forma de vivir mediante la autopromoción, tomando decisiones que se nos han negado como qué modelo de convivencia queremos impulsar.
Fomenta la vida en comunidad y compartir espacios, apostando por una mayor convivencia y socialización a la vez que optimiza ciertos servicios y equipamientos al hacerlos comunes.
Promueve valores sociales haciendo partícipes a los usuarios que impulsarán el proceso del proyecto mediante una organización democrática, horizontal, transparente y participativa.
Amplía los referentes de economía social y solidaria, procurando alternativas que solo existían en la economía convencional y colaborando con otras iniciativas como las cooperativas de arquitectos y bancas éticas.
El proceso de autopromoción y cesión del terreno permite reducir el precio de la vivienda, haciéndola asequible y posible para muchos que no se veían ‘propietarios’ de un inmueble.
Esta sensación de presunta ‘propiedad’ proviene de la estabilidad de saberte con derecho de uso indefinido sobre la vivienda, situación muy diferente a la de estar de alquiler.
A la vez, tal estabilidad se complementa con una ventajosa flexibilidad, permitiendo a los usuarios abandonar el proyecto cuando gusten recuperando su inversión para entrar en un nuevo proyecto.
Por último, introduce el olvidado factor medioambiental, implícito en la gestión colectiva y los sistemas pasivos de ahorro energético, reduciendo así el impacto ambiental del inmueble.
La Borda, experiencia pionera en Barcelona
El 30 de noviembre del 2015 se constituyó un derecho de superficie a 75 años por parte del Ayuntamiento de Barcelona en favor de Habitatges La Borda, de una parcela situada al lado de Can Batlló, en suelo calificado como Viviendas de Protección Oficial (HPO).
Se trata de un edificio de 28 viviendas de 40 a 70 m2 construido por la Cooperativa de arquitectos Lacol – ganadora del premio Ciutat de Barcelona el 2015 – a través de un proceso participativo con los socios habitantes. Además, hablamos de un rascacielos sin hormigón que busca despertar consciencias – estamos delante del segundo edificio más alto de España, PB+6, hecho con estructura de madera. Pioneros en desdibujar los límites de la madera como material de construcción, saben cómo poner en valor las ventajas de éste – desde su cualidad como recurso renovable, pasando por sus cualidades aislantes y de salud (regulación de humedad y temperatura).
El objetivo de la construcción del edificio es minimizar el impacto ambiental y reducir el consumo al mínimo, partiendo de la reducción de la demanda. Agrupándose y consumiendo de manera colectiva en un edificio eficiente y poniendo servicios comunes como las lavadoras, han conseguido reducir la huella ecológica en un 70%.
El inmueble dispone únicamente de dos fachadas: Norte y Sur, ya que nos encontramos en un edificio entre medianeras, y prioriza la ubicación del mayor número de viviendas a Sur. Consta de espacios comunitarios como espacios de trabajo compartido, cocina-comedor, lavandería, espacio polivalente, habitaciones para invitados, almacén o espacios exteriores como patio y azoteas. Todo ello organizado alrededor de un patio de socialización y circulación que engloba criterios de eficiencia energética al tratarse de un invernadero central con techo retráctil que regula la temperatura automáticamente.
Destaca su clara voluntad de crear comunidad, desde el propio proceso participativo de diseño a las múltiples estrategias de diseño que potencian los espacios de relación y zonas comunes. El hecho de que las viviendas y la zona de servicios se organicen alrededor de un patio potencia esta actividad vecinal.
Testimonios de socios habitantes de avanzada edad expresan su voluntad de cuidar a niños de vecinos, siendo conscientes que tal relación implica un cambio de papeles en momentos vitales cambiantes: “nosotros cambiaremos pañales, pero después os tocará a vosotros”. Frase que choca con la realidad actual, en la que estamos acostumbrados a vivir de forma individualizada sin conocer a nuestros vecinos de escalera.
En Slow Studio queremos formar parte de esta alternativa habitacional, impulsando los criterios presentes en el ideario de nuestro despacho como la sostenibilidad, la eficiencia energética, la vivienda saludable y la vida en comunidad.
Actualmente hemos abierto una línea de proyectos en el ámbito de las cooperativas de vivienda para asesorar y encontrar futuros grupos de personas dispuestas a repensar su forma de vivir y el modelo en el que quieren pasar gran parte de su futuro. Para cualquier duda sobre el modelo de cesión de uso de viviendas u otros modelos de vivienda colectiva, estamos a tu disposición en nuestra web.