Procés de disseny
Què és el model de cessió d’ús d’habitatges?
L’accés a l’habitatge s’està convertint en un luxe? Amb aquesta reflexió iniciem l’article d’avui, que té l’objectiu de presentar el model de cessió d’ús d’habitatges, un model alternatiu a l’habitatge convencional que s’està començant a posar en pràctica en molts municipis amb l’objectiu de dinamitzar l’accés a l’habitatge de les famílies.
I és que els models de veïnatge cooperatiu són un bri d’esperança en un paisatge on sembla comptar més el diner que les persones o la sostenibilitat global. Els habitatges protegits són molt escassos i les alternatives són pisos o cases de grans promotores que poc tenen en compte l’eficiència, la sostenibilitat o la salut; o bé habitatges antics, mal construïts o poc eficients, en els quals s’ha d’invertir molts diners per actualitzar-los als estàndards d’eficiència d’avui dia.
Així, en els últims anys han aparegut models alternatius com el cohousing, les cooperatives d’habitatge o el model que analitzem avui, el model de cessió d’ús d’habitatges, un model present des de fa molts anys en països com Alemanya, Dinamarca i l’Uruguai.
I us preguntareu, què és el model de cessió d’ús d’habitatges? Comencem recordant què és una cooperativa d’habitatge:
Què és una cooperativa d’habitatge?
En poques paraules, i com hem pogut explicar en articles anteriors, una cooperativa d’habitatge consisteix en un grup de persones que comparteixen valors i recursos per tal de satisfer la seva necessitat d’accés a l’habitatge.
La cooperativa d’habitatge és la propietària del conjunt de l’edifici i el terreny en què s’assenta l’immoble de manera col·lectiva, apostant normalment per generar un patrimoni comú i indivisible entre els socis. Tanmateix, existeix el cas de cooperatives d’habitatge en què, una vegada finalitzada l’obra, adjudiquen la propietat individual.
La cooperativa compra i construeix l’edifici habitualment gràcies a l’ajuda d’un crèdit promotor cedit per un banc, en el cas que els socis no disposin dels diners immediats suficients. No obstant això, existeixen altres formes de finançament i adquisició del terreny, com detallarem més endavant en l’article.
Es tracta, per tant, d’un sistema no especulatiu i sense ànim de lucre, en el qual l’habitatge es considera un bé d’ús i no de consum. Es treballa activament pel caràcter assequible dels habitatges mitjançant l’autopromoció, que consisteix en l’expulsió del promotor immobiliari de l’equació i els seus respectius «honoraris».
Què és el model de cessió d’ús d’habitatges?
El model de cessió d’ús d’habitatges es pot resumir en dos punts importants: la titularitat col·lectiva de l’immoble, és a dir que no és ni públic ni privat; i el model de cessió d’ús d’habitatges, un híbrid entre lloguer i compra.
Es tracta d’una fórmula d’accés a l’habitatge que parteix de la constitució d’una cooperativa sense ànim de lucre. La cooperativa assumeix el dret de superfície sobre el terreny i la propietat de l’immoble, que significa el dret a construir en una propietat aliena. Aquest dret de superfície es troba limitat a 75 anys, amb possibilitat de prorrogar fins a un màxim de 99 anys.
De manera similar, els socis de la cooperativa disposen de l’ús d’aquest immoble, per la qual qual cosa no es defineixen ni com a llogaters ni com a propietaris, sinó com a residents.
Respecte a la titularitat col·lectiva, significa que la propietat dels habitatges sempre recau en la cooperativa. És una estratègia pensada per eliminar la possibilitat de lucre immobiliari, ja que el soci no està autoritzat a vendre ni llogar el seu pis. D’aquesta manera, es fa impossible la generació de plusvàlues o el lucre individual, posant el focus en l’ús de l’habitatge i no en la seva convencional mercantilització.
Així, a més d’abaratir el preu d’accés a l’habitatge, el model comporta la implicació i coresponsabilitat dels usuaris tant en el procés de promoció com durant la vida col·laborativa, fomentant valors socials i mediambientals.
L’aportació econòmica per efectuar l’ús de l’habitatge i els espais comunitaris consisteix en un capital inicial, inversió retornable (inclou la quota de soci de la cooperativa), que atorga el dret d’ús; sumat a una quota mensual estable i assequible, semblant a un lloguer social. Aquest capital inicial és el que es recuperarà en cas que un soci vulgui abandonar la cooperativa, situació davant la qual la cooperativa assigna l’habitatge a un altre soci expectant, que sempre gaudirà de les mateixes condicions econòmiques que l’anterior.
Habitualment, es qualifica el sòl com a Habitatge de Protecció Oficial (HPO), com és el cas de la Borda, un exemple de cooperativa en model de cessió d’ús d’habitatges a Barcelona que detallarem més endavant. Aquesta qualificació estableix uns màxims de quota mensual per a les unitats i aportació inicial per als socis, també anomenada quota d’ús. L’objectiu de tal regulació és el de permetre als sectors populars accedir a aquest model alternatiu d’habitatge.
A continuació, resoldrem alguns dels dubtes més freqüents que ens podem plantejar llegint sobre aquest model:
Preguntes freqüents en el model de cessió d’ús d’habitatges
Amb quin criteri s’adjudiquen els pisos?
Com hem comentat prèviament, la propietat de l’immoble, és a dir el dret d’ús, sempre correspon a la cooperativa, per la qual cosa és el col·lectiu de socis el que pren la decisió i estableix l’estatut, una sèrie de pautes que regularan l’entrada i sortida de socis entre tantes altres situacions.
Per exemple, pot donar-se la situació en què es permeti la transmissió del títol de persona sòcia, tant entre vius com per causa de mort. Aquelles persones ascendents, descendents, o casos de separació/divorci de parelles sòcies, gaudiran de prioritat per davant del llistat de futurs usuaris, que funciona per ordre de sol·licitud, sempre que compleixin els requisits d’accés pautats en l’estatut.
En ser sòl públic, no s’haurien d’adjudicar els pisos per sorteig, com en qualsevol promoció d’habitatge públic?
Així com la propietat privada entén erròniament la propietat com un bé d’inversió i la propietat pública no consta de cap capacitat decisiva per part de l’usuari, el règim de cessió d’ús reinventa un ús efectiu de la llar, donat per una forma de gestió democràtica que requereix certa implicació per part del grup.
L’objectiu del model de cessió d’ús d’habitatges passa per permetre decidir on, amb qui i de quina manera volem viure. Qualsevol entitat constituïda legalment pot optar a la cessió d’un terreny de titularitat pública per a la construcció d’HPO. Les cooperatives d’habitatges, i més encara aquelles que són sense ànim de lucre i interès social, compten a més amb una reserva de sòl per a HPO.
Què significa ser soci expectant?
Habitualment, la iniciativa d’una cooperativa de cessió d’ús d’habitatges s’impulsa des d’un grup d’usuaris que constitueixen una associació o comparteixen un nexe comú. D’aquests individus, la majoria seran socis habitants, és a dir, viuran en el futur immoble, i d’altres seran col·laboradors, participant del projecte mitjançant treball i/o diners.
Aquests col·laboradors s’inscriuran en una llista de socis expectants, que són aquells que es troben a l’espera que els socis integrants d’un pis es donin de baixa, recuperant així la seva inversió inicial i perdent conseqüentment el seu dret d’ús, que aquest futur soci ocuparà amb els mateixos drets que l’anterior. Aquesta inscripció requerirà una aportació econòmica, que ronda els 200 euros, equivalent a la que ha de realitzar el soci habitant en un inici, dins de l’inversió inicial retornable pel dret d’ús.
A més, en cas d’acumular suficients socis expectants, aquests podrien arribar a constituir la seva pròpia assemblea i desenvolupar una nova cooperativa de cessió d’ús d’habitatges, ja sigui sota el mateix nom o un de nou, amb uns nous estatuts més d’acord amb les necessitats d’aquest nou grup. D’aquesta manera, les mateixes cooperatives poden unir forces per anar-se reproduint, fomentant un model tan avantatjós com és el de cessió d’ús d’habitatges.
Quant puc arribar a pagar de lloguer en una cooperativa en model de cessió d’ús d’habitatges?
El model de cessió d’ús d’habitatges permet prescindir dels beneficis del promotor mitjançant l’autopromoció, així com del preu de la compra del terreny mitjançant la cessió del sòl de titularitat pública. A més, la cooperativa pot accedir a diferents subvencions segons les regulacions del govern on se situï el terreny, com és el cas de la subvenció IBAVI en el cas de les illes Balears, promoguda per l’Institut Balear de l’Habitatge.
Tot plegat permet arribar a pagar una entrada inicial retornable al voltant dels 15.000 €-20.000 € per cadascuna de les unitats de convivència o habitatges de la cooperativa, un pagament que habitualment pot fraccionar-se al llarg del primer any i que servirà per demanar el crèdit promotor que farà possible la construcció. Una vegada l’edifici estigui construït, s’establirà una renda mensual que rondarà els 400-600 €, un preu assequible en relació al parc de lloguer disponible avui dia a Espanya. A tot això se li suma la quota inicial de socis habitants que comentàvem, que ronda els 200 €.
Es pot abandonar una cooperativa en model de cessió d’ús d’habitatges en qualsevol moment?
A menys que es pauti un estatut que estableixi el contrari, es pot abandonar la cooperativa sense cap mena de conseqüència legal. Com ja hem anat especificant, existeixen unes quotes que sí que són retornables, mentre que d’altres no. Així doncs, el capital inicial li serà retornat en cas de canvi de domicili, ja que correspon al dret d’ús de la unitat de convivència, la quota més similar a la «compra» de la nostra part. No obstant això, les quotes mensuals no es retornaran, ja que s’assimilen a un «lloguer» que serveix per pagar despeses i el crèdit prèviament sol·licitat.
Quina és la clau de l’èxit del model de cessió d’ús d’habitatges?
El model de cessió d’ús d’habitatges té el seu origen a Dinamarca, amb l’anomenat Model Ándel, el primer que entén els avantatges de generar un híbrid entre compra i lloguer, entre el que és públic i el que és privat, integrant la iniciativa privada en un mercat no especulatiu. La primera experiència d’una cooperativa amb aquest règim es va dur a terme a Dinamarca el 1866, i a dia d’avui sembla que està tenint una molt bona acceptació en altres parts d’Europa.
Es tracta del model que respon millor que cap altre als principis cooperatius que dicta el reglament de l’Aliança Cooperativa Internacional, una federació que uneix cooperatives a tot el món: porta oberta, democràcia, participació econòmica, autonomia i independència, educació, cooperació i interès per la comunitat.
A diferència de les cooperatives d’habitatge convencionals, amb el pas del temps el model de cessió d’ús d’habitatges no perd el seu objecte social, adjudicant la propietat individual als seus socis en propietat. De fet, les seves condicions milloren fins i tot amb el pas del temps, arribant-se a reduir la quota mensual una vegada retornada la totalitat del crèdit.
A més, la flexibilitat del model de cessió d’ús d’habitatges li permet adaptar-se al món globalitzat en què vivim i a la seva creixent necessitat de mobilitat, facilitant la rotació habitacional en un moment de difícil accés a l’habitatge. Aquesta rotació pot donar-se també en les diferents etapes de la vida, ja que no són les mateixes necessitats les d’una persona jove soltera que les d’una parella amb família nombrosa.
Avantatges del model de cessió d’ús d’habitatges
Al llarg de l’article no hem parat de mencionar nombrosos avantatges del model de cessió d’ús d’habitatges. Però anem a posar-los tots junts per tenir els pilars més clars:
L’habitatge cooperatiu parteix de la concepció de l’habitatge com un dret fonamental, inqüestionable i inalienable i advoca per la seva desmercantilització, entenent-lo com un bé d’ús i no una inversió.
Es tracta d’un model alternatiu que serveix per repensar la forma de viure mitjançant l’autopromoció, prenent decisions que se’ns han negat com quin model de convivència volem impulsar.
Fomenta la vida en comunitat i compartir espais, apostant per una major convivència i socialització alhora que optimitza certs serveis i equipaments en fer-los comuns.
Promou valors socials fent partícips els usuaris que impulsaran el procés del projecte mitjançant una organització democràtica, horitzontal, transparent i participativa.
Amplia els referents d’economia social i solidària, procurant alternatives que només existien en l’economia convencional i col·laborant amb altres iniciatives com les cooperatives d’arquitectes i banques ètiques.
El procés d’autopromoció i cessió del terreny permet reduir el preu de l’habitatge, fent-lo assequible i possible per a molts que no es veien «propietaris» d’un immoble.
Aquesta sensació de presumpta «propietat» prové de l’estabilitat de saber-te amb dret d’ús indefinit sobre l’habitatge, situació molt diferent a la d’estar de lloguer.
Alhora, tal estabilitat es complementa amb una avantatjosa flexibilitat, permetent als usuaris abandonar el projecte quan vulguin recuperant la seva inversió per entrar en un nou projecte.
Finalment, introdueix l’oblidat factor mediambiental, implícit en la gestió col·lectiva i els sistemes passius d’estalvi energètic, reduint així l’impacte ambiental de l’immoble.
La Borda, experiència pionera a Barcelona
El 30 de novembre del 2015 es va constituir un dret de superfície a 75 anys per part de l’Ajuntament de Barcelona en favor d’Habitatges La Borda, d’una parcel·la situada al costat de Can Batlló, en sòl qualificat com a Habitatges de Protecció Oficial (HPO).
Es tracta d’un edifici de 28 habitatges de 40 a 70 m2 construït per la Cooperativa d’arquitectes Lacol —guanyadora del premi Ciutat de Barcelona el 2015— a través d’un procés participatiu amb els socis habitants. A més, parlem d’un gratacel sense formigó que busca despertar consciències: estem davant del segon edifici més alt d’Espanya, PB+6, fet amb estructura de fusta. Pioners a desdibuixar els límits de la fusta com a material de construcció, saben com posar en valor els avantatges d’aquesta —des de la seva qualitat com a recurs renovable, passant per les seves qualitats aïllants i de salut (regulació d’humitat i temperatura).
L’objectiu de la construcció de l’edifici és minimitzar l’impacte ambiental i reduir el consum al mínim, partint de la reducció de la demanda. Agrupant-se i consumint de manera col·lectiva en un edifici eficient i posant serveis comuns com les rentadores, han aconseguit reduir l’empremta ecològica en un 70 %.
L’immoble disposa únicament de dues façanes: Nord i Sud, ja que ens trobem en un edifici entre mitgeres, i prioritza la ubicació del major nombre d’habitatges a Sud. Consta d’espais comunitaris com espais de treball compartit, cuina-menjador, bugaderia, espai polivalent, habitacions per a convidats, magatzem o espais exteriors com pati i terrats. Tot plegat organitzat al voltant d’un pati de socialització i circulació que engloba criteris d’eficiència energètica en tractar-se d’un hivernacle central amb sostre retràctil que regula la temperatura automàticament.
Destaca la seva clara voluntat de crear comunitat, des del propi procés participatiu de disseny a les múltiples estratègies de disseny que potencien els espais de relació i zones comunes. El fet que els habitatges i la zona de serveis s’organitzin al voltant d’un pati potencia aquesta activitat veïnal.
Testimonis de socis habitants d’edat avançada expressen la seva voluntat de cuidar nens de veïns, sent conscients que tal relació implica un canvi de papers en moments vitals canviants: «nosaltres canviarem bolquers, però després us tocarà a vosaltres». Frase que xoca amb la realitat actual, en la qual estem acostumats a viure de forma individualitzada sense conèixer els nostres veïns d’escala.
A Slow Studio volem formar part d’aquesta alternativa habitacional, impulsant els criteris presents en l’ideari del nostre despatx com la sostenibilitat, l’eficiència energètica, l’habitatge saludable i la vida en comunitat.
Actualment hem obert una línia de projectes en l’àmbit de les cooperatives d’habitatge per assessorar i trobar futurs grups de persones disposades a repensar la seva forma de viure i el model en què volen passar gran part del seu futur. Per a qualsevol dubte sobre el model de cessió d’ús d’habitatges o altres models d’habitatge col·lectiu, estem a la vostra disposició a la nostra web.