Proceso de diseño
¿Qué diferencia hay entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno?
Creemos que es necesario hacer un post algo más técnico de lo habitual para aclarar un concepto que aparece en primer lugar cuando tenemos que decidirnos sobre la compra de un terreno y que define el número de metros que podemos construir y en qué lugar, hoy os hablamos de la diferencia entre la edificabilidad y la ocupación en un terreno.
¡Vamos allá!
¿Cuál es la diferencia entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno?
Tanto la edificabilidad como la ocupación de un terreno se refieren a una cantidad de metros cuadrados respecto la superficie total del solar.
Ahora bien, en el caso de la edificabilidad, ésta se refiere a los metros cuadrados totales edificables, contando todas las plantas construidas, mientras que la ocupación determina el porcentaje de superficie del solar que podemos ocupar con nuestra vivienda.
Las unidades en las que se expresan ambos conceptos también son distintas.
La edificabilidad se expresa en m2/suelo mientras que la ocupación se cuantifica en porcentaje. Para ver más clara la diferencia entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno, os proponemos un ejemplo práctico.
Ejemplo de edificabilidad y ocupación de un terreno
Supongamos que tenemos un solar de 900 m2 con una edificabilidad de 0,5 m2/suelo y una ocupación del 30%.
¿Qué significan estos valores?
En este caso, al tener una edificabilidad de 0,5 m2/suelo podremos edificar la mitad de la superficie total del solar, un total de 50%. Es decir, para un terreno de 900 m2 podemos construir una casa de 450 m2 en total, sumando la superficie de cada una de las plantas.
La ocupación máxima nos dará pistas sobre sí estos 450 m2 los podemos construir en una planta o en varias.
Como tenemos una ocupación del 30%, esto quiere decir que solamente podremos ocupar un 30% del total de los 900 m2 de terreno, por tanto, deberemos plantear una vivienda que no ocupe en planta más de 270 m2 (el 30% de 900 m2).
A partir de aquí podemos construir 2 plantas hasta agotar los 450 m2 de superficie construida máxima, es decir, hasta agotar la edificabilidad.
Otros factores a considerar en la compra de un terreno
Junto con la diferencia entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno, es importante tener en cuenta otros factores que también influirán en las características que podrá tener nuestra vivienda.
La ubicación. Uno de los principales factores que pueden determinar tanto la edificabilidad como la ocupación de un terreno es su ubicación.
Normalmente los terrenos situados en zonas más urbanas suelen tener una edificabilidad y ocupación más elevadas, mientras que los solares de las zonas rurales acostumbran a tener unos valores más reducidos. Esto se debe al tejido urbano más denso de las ciudades, donde es importante consolidar la malla urbana.
Por el contrario, en las zonas más apartadas de la ciudad es mucho más sencillo contar con jardines o espacios libres dentro de un solar, normalmente de dimensiones mayores que en los terrenos urbanos.
Altura permitida. Un concepto muy ligado a la edificabilidad de un terreno y su ocupación, es la altura máxima permitida ya que va a determinar la volumetría de la casa.
Este valor está regulado por la normativa urbanística de cada municipio y establece la cota máxima que puede alcanzar nuestra construcción y está muy vinculada a la edificabilidad de un terreno ya que, en función de la altura permitida, distribuiremos de una manera u otra los metros cuadrados totales edificables.
Antes de comprar un terreno, es importante consultar con el técnico municipal, si es que no aparece especificado en la normativa, a partir de qué punto cuenta la altura máxima. Esto es especialmente importante en terrenos en pendiente ya que no es lo mismo contar la altura desde la calle que desde el punto medio de la pendiente total del terreno.
Número de plantas permitido. Muy ligado a la altura máxima permitida está el número de plantas que podemos edificar. Este valor depende de la tipología de construcciones de una zona, en función de si se trata de un lugar más próximo al casco histórico de la ciudad o bien nos encontramos más alejados del centro.
A veces, para uniformar las construcciones de una urbanización, el ayuntamiento establece unas directrices muy estrictas en relación al número de plantas y su forma, existen normativas que incluso regulan la forma de la cubierta. Es importante comprobarlo para tener claro desde un principio cómo será la volumetría de nuestra casa.
Retranqueos. Los retranqueos son las distancias mínimas o máximas que deberemos dejar respecto los límites de la parcela. Están directamente relacionados con la ocupación de un terreno ya que determinarán cómo podemos distribuir en planta los m2 totales que podemos utilizar de la superficie del solar.
Generalmente no es lo mismo un retranqueo con un vecino que con un frente de solar y éstos están expresamente diferenciados en la normativa. Especialmente es urbanizaciones dispersas, la distancia con el frente de fachada de calle es mayor que la separación con vecinos.
En parcelas urbanas, por el contrario, podemos encontrarnos con que la normativa nos obligue a no dejar distancia ni con la calle ni con el vecino.
Frente mínimo de parcela. El frente mínimo de parcela también está ligado a la ocupación de un solar por el mismo motivo que los retranqueos, porque definirá cómo colocar nuestra vivienda.
En casos de parcelas muy estrechas se suele establecer un frente mínimo de parcela para considerar que el espacio es suficientemente ancho para construir una vivienda.
Además, el frente de parcela está muy ligado a la cantidad de calle que corresponde a nuestro terreno, esto es importante a tener en cuenta en caso de zonas no urbanizadas ya que la derraba de urbanización que nos tocará abonar como propietarios irá en función de la superficie de nuestro terreno y del frente de parcela.
Patios interiores. Finalmente me gustaría hablar de los patios interiores, muy importantes en el diseño de viviendas, sobre todo las que se encuentran entre medianeras.
La dimensión mínima de los patios interiores irá directamente ligada a la ocupación de un solar, aunque debemos tener en cuenta no sólo los m2 totales del patio, sino también su configuración, como la tipología de vallado o el tratamiento de la vegetación del espacio exterior.
Esperamos que este post sobre diferencia entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno os resulte útil para aclarar posibles dudas en el momento de la compra de un solar. ¡Ya sabéis que podéis contactarnos si queréis comentar cualquier duda al respecto!