Procés de disseny
Quina diferència hi ha entre l’edificabilitat i l’ocupació d’un terreny?
Creiem que és necessari fer un post una mica més tècnic del que és habitual per aclarir un concepte que apareix en primer lloc quan hem de decidir-nos sobre la compra d’un terreny i que defineix el nombre de metres que podem construir i en quin lloc, avui us parlem de la diferència entre l’edificabilitat i l’ocupació en un terreny.
Comencem!
Quina és la diferència entre l’edificabilitat i l’ocupació d’un terreny?
Tant l’edificabilitat com l’ocupació d’un terreny es refereixen a una quantitat de metres quadrats respecte la superfície total del solar.
Ara bé, en el cas de l’edificabilitat, aquesta es refereix als metres quadrats totals edificables, comptant totes les plantes construïdes, mentre que l’ocupació determina el percentatge de superfície del solar que podem ocupar amb el nostre habitatge.
Les unitats en què s’expressen ambdós conceptes també són diferents.
L’edificabilitat s’expressa en m2/sòl mentre que l’ocupació es quantifica en percentatge. Per veure més clara la diferència entre l’edificabilitat i l’ocupació d’un terreny, us proposem un exemple pràctic.
Exemple d’edificabilitat i ocupació d’un terreny
Suposem que tenim un solar de 900 m2 amb una edificabilitat de 0,5 m2/sòl i una ocupació del 30%.
Què signifiquen aquests valors?
En aquest cas, en tenir una edificabilitat de 0,5 m2/sòl podrem edificar la meitat de la superfície total del solar, un total del 50%. És a dir, per a un terreny de 900 m2 podem construir una casa de 450 m2 en total, sumant la superfície de cadascuna de les plantes.
L’ocupació màxima ens donarà pistes sobre si aquests 450 m2 els podem construir en una planta o en diverses.
Com que tenim una ocupació del 30%, això vol dir que només podrem ocupar un 30% del total dels 900 m2 de terreny, per tant, haurem de plantejar un habitatge que no ocupi en planta més de 270 m2 (el 30% de 900 m2).
A partir d’aquí podem construir 2 plantes fins a esgotar els 450 m2 de superfície construïda màxima, és a dir, fins a esgotar l’edificabilitat.
Altres factors a considerar en la compra d’un terreny
Juntament amb la diferència entre l’edificabilitat i l’ocupació d’un terreny, és important tenir en compte altres factors que també influiran en les característiques que podrà tenir el nostre habitatge.
La ubicació. Un dels principals factors que poden determinar tant l’edificabilitat com l’ocupació d’un terreny és la seva ubicació.
Normalment els terrenys situats en zones més urbanes solen tenir una edificabilitat i ocupació més elevades, mentre que els solars de les zones rurals acostumen a tenir uns valors més reduïts. Això es deu al teixit urbà més dens de les ciutats, on és important consolidar la malla urbana.
Per contra, en les zones més apartades de la ciutat és molt més senzill comptar amb jardins o espais lliures dins d’un solar, normalment de dimensions majors que en els terrenys urbans.
Alçada permesa. Un concepte molt lligat a l’edificabilitat d’un terreny i la seva ocupació, és l’alçada màxima permesa ja que determinarà la volumetria de la casa.
Aquest valor està regulat per la normativa urbanística de cada municipi i estableix la cota màxima que pot assolir la nostra construcció i està molt vinculada a l’edificabilitat d’un terreny ja que, en funció de l’alçada permesa, distribuirem d’una manera o altra els metres quadrats totals edificables.
Abans de comprar un terreny, és important consultar amb el tècnic municipal, si és que no apareix especificat en la normativa, a partir de quin punt compta l’alçada màxima. Això és especialment important en terrenys en pendent ja que no és el mateix comptar l’alçada des del carrer que des del punt mitjà del pendent total del terreny.
Nombre de plantes permès. Molt lligat a l’alçada màxima permesa està el nombre de plantes que podem edificar. Aquest valor depèn de la tipologia de construccions d’una zona, en funció de si es tracta d’un lloc més proper al nucli històric de la ciutat o bé ens trobem més allunyats del centre.
De vegades, per uniformar les construccions d’una urbanització, l’ajuntament estableix unes directrius molt estrictes en relació amb el nombre de plantes i la seva forma, existeixen normatives que fins i tot regulen la forma de la coberta. És important comprovar-ho per tenir clar des d’un principi com serà la volumetria de la nostra casa.
Retranquejos. Els retranquejos són les distàncies mínimes o màximes que haurem de deixar respecte els límits de la parcel·la. Estan directament relacionats amb l’ocupació d’un terreny ja que determinaran com podem distribuir en planta els m2 totals que podem utilitzar de la superfície del solar.
Generalment no és el mateix un retranqueig amb un veí que amb un front de solar i aquests estan expressament diferenciats en la normativa. Especialment en urbanitzacions disperses, la distància amb el front de façana de carrer és major que la separació amb veïns.
En parcel·les urbanes, per contra, podem trobar-nos amb què la normativa ens obliga a no deixar distància ni amb el carrer ni amb el veí.
Front mínim de parcel·la. El front mínim de parcel·la també està lligat a l’ocupació d’un solar pel mateix motiu que els retranquejos, perquè definirà com col·locar el nostre habitatge.
En casos de parcel·les molt estretes se sol establir un front mínim de parcel·la per considerar que l’espai és prou ample per construir un habitatge.
A més, el front de parcel·la està molt lligat a la quantitat de carrer que correspon al nostre terreny, això és important a tenir en compte en cas de zones no urbanitzades ja que la derrama d’urbanització que ens tocarà abonar com a propietaris anirà en funció de la superfície del nostre terreny i del front de parcel·la.
Patis interiors. Finalment m’agradaria parlar dels patis interiors, molt importants en el disseny d’habitatges, sobretot els que es troben entre mitgeres.
La dimensió mínima dels patis interiors anirà directament lligada a l’ocupació d’un solar, encara que hem de tenir en compte no només els m2 totals del pati, sinó també la seva configuració, com la tipologia de tancat o el tractament de la vegetació de l’espai exterior.
Esperem que aquest post sobre diferència entre l’edificabilitat i l’ocupació d’un terreny us resulti útil per aclarir possibles dubtes en el moment de la compra d’un solar. Ja sabeu que podeu contactar-nos si voleu comentar qualsevol dubte al respecte!