Proceso de diseño
¿Qué debe incluir un contrato con un constructor?
Encontrar un constructor para que lleve a cabo nuestro proyecto de casa , ya sea ecológica o convencional, es algo complejo y el éxito del mismo recae, en gran parte, al establecimiento de unas buenas bases y acuerdos en los contratos que firmaremos en todo el proceso de diseño y obra.
Diferentes agentes participaran activa y pasivamente en el proyecto. En primer lugar el cliente deberá buscar un arquitecto o equipo de arquitectos al que confiará la mayor parte del trabajo. En segundo lugar contrataremos a un constructor o empresa constructora que se encargará de la obra, supervisada por el propio arquitecto así como por un arquitecto técnico.
En el caso de Slow Studio, nosotros nos encargamos de gestionar todo el proceso, de forma que una vez redactado el proyecto, nos encargamos de llevar a cabo la selección y comparación de constructores para facilitaros el trabajo, sin embargo, esto no es común en todos los equipos de arquitectos. Es importante tener cuidado con arquitectos que van a hacer diseños sin saber lo que vale o sin responsabilizarse del coste de la construcción porque son problemas asegurados.
Ya sea supervisado por el equipo de arquitectos o no, previa construcción siempre necesitaremos firmar un contrato con la empresa constructora.
Veamos en qué consiste esto de firmar un contrato con un constructor.
Más en concreto ¿Qué es y qué debe incluir un contrato con un constructor?
Hoy intentaremos responder estas preguntas, no sin antes comentar brevemente el proceso básico para encontrar el constructor más adecuado y que responda a nuestra demanda de un profesional riguroso, fiable, que cumpla sus plazos, que trabaje bien y que no genere desviaciones de costes.
Encontrar un constructor / primeros contactos
En primer lugar no está de más mencionar de nuevo que siempre seria lo más lógico dejar la tarea de encontrar un constructor para una casa al mismo arquitecto que la ha diseñado, ya que es la persona que mejor conoce el diseño y necesidades de la futura vivienda, así como sus acabados y detalles.
En nuestro estudio por ejemplo, siempre ofrecemos la posibilidad de trabajar con nuestros constructores de confianza y también de comparar entre distintos presupuestos de constructores que pueda conocer el cliente.
Sea como fuere, el arquitecto deberá estar siempre de nuestra parte. No de la del constructor. Es decir, deben ser independientes y no venir uno de parte de otro, así aseguramos que el arquitecto supervisará sin ningún tipo de compromiso el rigor de la construcción y siempre defenderá nuestros intereses.
Entrando ya en lo que sería el proceso de búsqueda de nuestro constructor, normalmente y si el proceso es abierto, éste se empieza a buscar una vez se acaba el diseño de la casa. En otros artículos desarrollamos más a fondo este proceso pero ésta vez profundizaremos en el tema del contrato con un constructor por la cantidad de detalles importantes que debemos tener en cuenta a la hora de hacerlo.
Generalmente en Slow Studio, optamos por dar un precio de referencia aproximado en base a baremos por metro cuadrado antes de iniciar el diseño, estableciendo un coste máximo por metro cuadrado. Esto lo podemos hacer gracias a la experiencia de proyectos anteriores y al haber trabajado con distintos constructores y materiales.
Posteriormente, una vez se cierra el diseño final, establecemos el precio exacto de la construcción que es el que se cerrará bajo contrato con un constructor.
Finalmente, para iniciar la selección de constructores, necesitaremos el documento de mediciones.
Las mediciones
El documento de mediciones, es un documento preparado por el arquitecto y que incluye todos los detalles definidos en m2 o en metros lineales de cada uno de los elementos constructivos que componen una vivienda.
Es recomendable preparar este documento con la ayuda de un aparejador – arquitecto técnico – que se encargará de seguir la obra en sus fases constructivas.
Normalmente el formato suele ser el de una tabla o base de datos de varias páginas diferenciada por partidas.
Cada partida corresponde a una sección de la construcción, por ejemplo, la sección de acabados interiores incluye el detalle de cada uno de los materiales interiores como revestimientos, pinturas o incluso muebles a medida, si los hay.
Cada uno de los elementos incorpora un total de metros cuadrados y esto es lo que sirve al constructor para calcular el precio total de una obra. Para poner un ejemplo, si indicamos que tenemos 200 metros cuadrados de suelo de madera laminada, el constructor deberá fijar un precio para este elemento acabado.
Concurso de constructores
Una vez disponemos de las mediciones, llega el momento de elegir el constructor que se ocupara de la obra y todos los procesos relacionados.
Existen comúnmente dos formas de encontrar un constructor para una casa.
(a) Se puede optar por contratar un constructor que ya conozcamos o que nos hayan recomendado. Antes de nada deberemos solicitar que nos prepare un presupuesto ya que éste puede no atenerse a nuestras necesidades.
Desde Slow Studio, os recomendamos que consultéis también otro constructor externo, conocido o no, para poder comparar los presupuestos y tener una base más amplia sobre la que decidir.
(b) Se puede dar el caso de que no conozcáis ningún constructor. En este caso se pasaría a realizar lo que se denomina un concurso de constructores.
Esto no es ni más ni menos que convocar a un mínimo de 3 constructores distintos para que nos presenten un presupuesto.
En primer lugar se entrega a cada uno de los constructores seleccionados el documento de mediciones vacío, únicamente con el detalle de materiales y sus cantidades (metros cuadrados) y éste deberá devolver este documento completo con precios parciales y totales.
Comparando las propuestas de cada constructor, el cliente, siempre respaldado por el equipo de arquitectos, deberá elegir el que más se avenga a las condiciones, necesidades y presupuesto de obra para su futura casa.
La experiencia en el mundo de la construcción es vital en estos casos ya que para hacer un comparativo de constructores, un profesional sabrá dónde podemos ahorrar y donde debemos primar la calidad.
En muchos casos la propuesta aceptada no es la más barata, ya que puede ser que sea la de menor calidad, siempre que no superemos nuestro presupuesto máximo.
De esta forma, aseguramos un proceso transparente y abierto en el que por supuesto siempre el arquitecto se sitúa de parte del cliente negociando con cada constructor.
Selección de uno o varios constructores
Algunas obras pueden requerir que contratemos a más de un constructor ya que , por ejemplo, si construimos una casa de madera, seguramente necesitaremos a un equipo que se ocupe de las cimentaciones y las partidas de hormigón, mientras que otro se ocuparía de la construcción en madera.
Otras veces, pude darse el caso de que sea el mismo constructor el que subcontrate a una empresa distinta para realizar una tarea en la que no es especialista.
Es importante saber que, en el segundo caso, el propio constructor será responsable de la empresa que haya subcontratado.
Asimismo, en cualquiera de los casos, el arquitecto junto con su equipo, tiene un papel esencial en la dirección de la obra, gestionando la coordinación de los detalles constructivos entre constructoras, así como los plazos de entrega de cada una de ellas.
Redacción del contrato con un constructor
Llegamos a la parte más importante del proceso así como del artículo de hoy. Se trata de la redacción y signatura del contrato con un constructor.
Este documento es vital pues establece una pauta rigurosa en cuanto a los plazos de entrega y calidades de acabados acordadas entre el cliente y el constructor.
Además, el contrato con un constructor debe detallar las penalizaciones en caso de retrasos en los plazos de entrega, elementos que no cumplan la calidad deseada, incumplimiento en cuanto a costes acordados así como en certificaciones de materiales o procesos constructivos.
En el caso de construir una casa ecológica, el contrato debe incluir los procesos de control de materiales y sistemas de construcción. Garantizar la procedencia como el correcto funcionamiento.
Asimismo, en cualquier tipo de contratos, deberemos incluir la definición de la relación entre cada una de las partes, es decir, acotar el papel y responsabilidades tanto del arquitecto como del constructor y el cliente, estipulando además la jerarquía y relación entre ellos.
Finalmente no debemos olvidarnos de los anexos, cuyo papel puede parecer irrelevante pero que en realidad sirve como base documental de todo el proyecto. en los anexos debemos incorporar toda la documentación del proyecto de nuestra casa: planos generales y de detalle así como las mediciones y el presupuesto final acordado con el constructor.
Por parte del equipo de arquitectos, es importante que todos los planos deben estar debidamente detallados y acotados, disponiendo además de la leyenda adecuada que permita su lectura a cualquiera.
Disponer de un contrato con un constructor claro y riguroso, que defina de forma entendible la relación y responsabilidades de cada uno de los implicados, es muy importante para llevar a cabo la construcción de una casa.
Se trata de un proceso normalmente largo y tanto constructor como arquitectos y cliente deben estar en contacto pero sobre todo confiar mutuamente habiendo establecido unos acuerdos previos.
Si tenéis dudas o estáis preocupados en el proceso de búsqueda de un constructor o en la redacción de un contrato, lo mejor que podéis hacer es contactar antes de nada con un arquitecto quien os guiará en todo momento y participara activamente en el proyecto de vuestra casa.
En Slow Studio ofrecemos éste servicio y nos comprometemos con el cliente para que la construcción de vuestra casa se desarrolle con total garantía de calidad, costes y plazos, no dudéis en contactarnos si necesitáis que os echemos una mano.