Què ha d’incloure un contracte amb un constructor?

Trobar un constructor perquè dugui a terme el nostre projecte de casa, ja sigui ecològica o convencional, és quelcom complex i l’èxit del mateix recau, en gran part, en l’establiment d’unes bones bases i acords en els contractes que signarem en tot el procés de disseny i obra.

Diferents agents participaran activa i passivament en el projecte. En primer lloc, el client haurà de buscar un arquitecte o equip d’arquitectes al qual confiarà la major part del treball. En segon lloc, contractarem un constructor o empresa constructora que s’encarregarà de l’obra, supervisada pel propi arquitecte així com per un arquitecte tècnic.

En el cas de Slow Studio, nosaltres ens encarreguem de gestionar tot el procés, de manera que un cop redactat el projecte, ens encarreguem de dur a terme la selecció i comparació de constructors per facilitar-vos la feina, tanmateix, això no és comú en tots els equips d’arquitectes. És important tenir cura amb arquitectes que faran dissenys sense saber el que val o sense responsabilitzar-se del cost de la construcció perquè són problemes assegurats.

Ja sigui supervisat per l’equip d’arquitectes o no, prèvia construcció sempre necessitarem signar un contracte amb l’empresa constructora.
Vegem en què consisteix això de signar un contracte amb un constructor.

Trobar un constructor / primers contactes

En primer lloc, no està de més esmentar de nou que sempre seria el més lògic deixar la tasca de trobar un constructor per a una casa al mateix arquitecte que l’ha dissenyada, ja que és la persona que millor coneix el disseny i necessitats del futur habitatge, així com els seus acabats i detalls.

Al nostre estudi, per exemple, sempre oferim la possibilitat de treballar amb els nostres constructors de confiança i també de comparar entre diferents pressupostos de constructors que pugui conèixer el client.

Sigui com sigui, l’arquitecte haurà d’estar sempre de la nostra part. No de la del constructor. És a dir, han de ser independents i no venir un de part d’un altre, així assegurem que l’arquitecte supervisarà sense cap tipus de compromís el rigor de la construcció i sempre defensarà els nostres interessos.

Entrant ja en el que seria el procés de cerca del nostre constructor, normalment i si el procés és obert, aquest es comença a buscar un cop s’acaba el disseny de la casa. En altres articles desenvolupem més a fons aquest procés però aquesta vegada aprofundirem en el tema del contracte amb un constructor per la quantitat de detalls importants que hem de tenir en compte a l’hora de fer-lo.

Generalment a Slow Studio, optem per donar un preu de referència aproximat en base a baremis per metre quadrat abans d’iniciar el disseny, establint un cost màxim per metre quadrat. Això ho podem fer gràcies a l’experiència de projectes anteriors i a haver treballat amb diferents constructors i materials.

Posteriorment, un cop es tanca el disseny final, establim el preu exacte de la construcció que és el que es tancarà sota contracte amb un constructor.

Finalment, per iniciar la selecció de constructors, necessitarem el document de medicions.

Les medicions

El document de medicions és un document preparat per l’arquitecte i que inclou tots els detalls definits en m² o en metres lineals de cadascun dels elements constructius que componen un habitatge.

És recomanable preparar aquest document amb l’ajuda d’un aparellador – arquitecte tècnic – que s’encarregarà de seguir l’obra en les seves fases constructives.

Normalment el format sol ser el d’una taula o base de dades de diverses pàgines diferenciada per partides.

Cada partida correspon a una secció de la construcció, per exemple, la secció d’acabats interiors inclou el detall de cadascun dels materials interiors com a revestiments, pintures o fins i tot mobles a mida, si n’hi ha.

Cadascun dels elements incorpora un total de metres quadrats i això és el que serveix al constructor per calcular el preu total d’una obra. Per posar un exemple, si indiquem que tenim 200 metres quadrats de terra de fusta laminada, el constructor haurà de fixar un preu per a aquest element acabat.

Concurs de constructors

Un cop disposem de les medicions, arriba el moment de triar el constructor que s’ocuparà de l’obra i tots els processos relacionats.

Comparant les propostes de cada constructor, el client, sempre recolzat per l’equip d’arquitectes, haurà de triar el que més s’avingui a les condicions, necessitats i pressupost d’obra per al seu futur habitatge.

L’experiència en el món de la construcció és vital en aquests casos ja que per fer un comparatiu de constructors, un professional sabrà on podem estalviar i on hem de prioritzar la qualitat.

En molts casos la proposta acceptada no és la més barata, ja que pot ser que sigui la de menor qualitat, sempre que no superem el nostre pressupost màxim.

D’aquesta manera, assegurem un procés transparent i obert en el qual, per descomptat, sempre l’arquitecte se situa de part del client negociant amb cada constructor.

Selecció d’un o diversos constructors

Algunes obres poden requerir que contractem més d’un constructor ja que, per exemple, si construïm una casa de fusta, segurament necessitarem un equip que s’ocupi de les fonamentacions i les partides de formigó, mentre que un altre s’ocuparia de la construcció en fusta.

Altres vegades, pot donar-se el cas que sigui el mateix constructor el que subcontracti una empresa diferent per realitzar una tasca en la qual no és especialista.

És important saber que, en el segon cas, el propi constructor serà responsable de l’empresa que hagi subcontractat.

Així mateix, en qualsevol dels casos, l’arquitecte juntament amb el seu equip té un paper essencial en la direcció de l’obra, gestionant la coordinació dels detalls constructius entre constructores, així com els terminis de lliurament de cadascuna d’elles.

Redacció del contracte amb un constructor

Arribem a la part més important del procés així com de l’article d’avui. Es tracta de la redacció i signatura del contracte amb un constructor.

Aquest document és vital perquè estableix una pauta rigorosa quant als terminis de lliurament i qualitats d’acabats acordades entre el client i el constructor.

A més, el contracte amb un constructor ha de detallar les penalitzacions en cas de retards en els terminis de lliurament, elements que no compleixin la qualitat desitjada, incompliment quant a costos acordats així com en certificacions de materials o processos constructius.

En el cas de construir una casa ecològica, el contracte ha d’incloure els processos de control de materials i sistemes de construcció. Garantir la procedència com el correcte funcionament.

Així mateix, en qualsevol tipus de contractes, haurem d’incloure la definició de la relació entre cadascuna de les parts, és a dir, acotar el paper i responsabilitats tant de l’arquitecte com del constructor i el client, estipulant a més la jerarquia i relació entre ells.

Finalment, no hem d’oblidar-nos dels annexos, el paper dels quals pot semblar irrellevant però que en realitat serveix com a base documental de tot el projecte. En els annexos hem d’incorporar tota la documentació del projecte de la nostra casa: plànols generals i de detall així com les medicions i el pressupost final acordat amb el constructor.

Per part de l’equip d’arquitectes, és important que tots els plànols estiguin degudament detallats i acotats, disposant a més de la llegenda adequada que permeti la seva lectura a qualsevol.