Precauciones a tener en cuenta para construir en un terreno en pendiente

Si bien construir en un terreno en pendiente es un tema que ya hemos tratado anteriormente en este blog, la realidad es que son muchos los clientes que acuden a nosotros con dudas sobre si comprar o no un terreno en pendiente por miedo al sobrecoste que esto pueda suponer al construir la casa.

Por este motivo, hoy hemos querido plantear un post algo más práctico de lo habitual en el que os resumimos las 3 recomendaciones a tener en cuenta al construir en un terreno en pendiente. De forma que ante la comparación de varios terrenos tengáis una base sobre la que valorarlos de forma objetiva y conociendo los pros y los contras de vuestra decisión.

Como siempre, antes de nada recordaros la recomendación de contactar con un arquitecto antes de comprar el terreno. Bien con nosotros ya que en el estudio hacemos el acompañamiento en la búsqueda de terreno sin ningún coste o bien con vuestro arquitecto de confianza antes de tomar una decisión puesto que a la valoración de la pendiente habrá que añadirle valoraciones de entorno, de normativa o incluso de riesgos legales de compra-venta de una propiedad que es importante llevar a cabo de la mano de un profesional con experiencia.

1. Reducir el movimiento y contención de tierras

La pregunta clave de nuestros clientes en relación a los costes.

Comprar un terreno inclinado siempre es más barato que comprar un terreno plano, esto es debido a que un terreno inclinado debe ser allanado para construir la casa.

La pregunta es, ¿el coste de allanar la casa compensa la reducción de coste de comprar de un terreno inclinado?

Generalmente si, en el sentido de que el movimiento y contención de tierras no suele ser tan caro como el incremento de valor de los terrenos planos, según nuestra experiencia. Sin embargo esto tiene matices.

Si compramos un terreno en pendiente no podemos pretender convertirlo en plano a base de muros de contención. Deberemos adaptarnos al desnivel y o bien construir nuestra casa en distintos niveles o bien construir una casa más pequeña en un solo nivel.

En todo caso deberemos siempre tener presente que para llegar a casa habrá escaleras ya sea porque accedemos desde un nivel superior o inferior.

De todas formas, adaptar la construcción a la pendiente nos permite optimizar el aprovechamiento del terreno y reducir el movimiento y contención de tierras, con la consecuente reducción de costes de construcción.

Trabajar con las cotas del terreno será esencial a la hora de construir en un terreno en pendiente. Con esto lograremos también incentivar la relación con el terreno y seguramente más accesos al exterior.

Cuanta más excavación y más vaciado de tierras, mayor variación respeto la cota original. Esto supone que no podremos ventilar o iluminar las estancias en estas situaciones. Aun así siempre podemos situar espacios de uso ocasional como almacenes o garajes en los que no es imprescindible la ventilación ni la luz natural. Otra solución es iluminar estas zonas a través de patios que lleguen hasta la cota más baja.

Por último, en relación al movimiento de tierras en un terreno inclinado es necesario tener en cuenta que la maquinaria para las obras se paga en función de las horas que sea necesaria. Por este motivo, cuánto menos días haga falta, más podremos ahorrar.

No conviene por eso, pensar solo en el ahorro. Es preferible tener en cuenta las condiciones de la casa y las necesidades de cada uno. Hay que pensar que una vivienda es para toda la vida e ir valorando cada decisión en una balanza priorizando cada inversión.

Movimiento de tierras

Cuando se habla de movimiento de tierras, se hacer referencia al volumen de tierra o subsuelo que se traslada de un lugar a otro. Esto incluye tanto la tierra que se extrae de la parcela como la que se incorpora.

Puesto que las personas vivimos en superficies horizontales, el movimiento de tierras para construir en un terreno en pendiente será importante. Lo ideal es aprovechar la tierra que extraemos para rellenar otras zonas del terreno, de forma que el movimiento de tierras siempre queda en el propio terreno y evitamos mermas.

El movimiento de tierras implica una maquinaria especial en función de la dureza del subsuelo y que pueda acceder a zonas en pendiente e inestables. Hay que prever por lo tanto, la dificultad de acceso al terreno de todos los vehículos que sean necesarios.

Contención de tierras

Cuando existen movimientos de tierra debemos asegurar que el subsuelo no se desmorone o cause problemas para ello será necesario construir muros de contención.

La altura de los muros de contención puede estar regulada por la normativa municipal de nuestra localidad, por ello, esta es una de las recomendaciones a tener en cuenta para construir en un terreno en pendiente: revisar la normativa municipal en relación a los muros de contención de tierras previa compra del terreno.

Como explicamos en un artículo anterior, existen diferentes tipos de muros de contención que habrá que valorar en cada caso.

Cuando se construye una casa, casi siempre serán muros estructurales que, aparte de contener las tierras, también servirán de soporte para la vivienda.

Si bien el tipo de muro condicionará el precio final, será más importante conocer el subsuelo para determinar qué muro utilizar. Trabajando con medias plantas, los muros tendrán menor altura, pero seguramente habrá más.

Conocer el tipo de subsuelo siempre es importante para un proyecto, pero para construir en un terreno en pendiente tiene una importancia especial.

Los estratos del subsuelo suelen colocarse de forma más o menos horizontal. Por esto es importante conocer a qué profundidad se encuentran los distintos estratos y, sobre todo, el estrato resistente en el que apoyar la vivienda.

En Slow Studio siempre acompañamos al cliente en la visita al terreno para hacernos una idea de qué tipo de subsuelo existe. En caso de duda mandamos a nuestro geólogo para que realice una cata previa.

La cata previa consiste en coger una muestra del terreno a cierta profundidad para analizarlo y poder definir las características del subsuelo de forma rápida. Es muy útil cuando solo se busca una idea previa de la resistencia pero aún no es necesario un estudio geotécnico, además se trata de un procedimiento muy económico ya que implica tan solo unas pocas horas de trabajo del geólogo in situ.

Estudio geotécnico

Antes de empezar un proyecto es obligatorio e imprescindible realizar un estudio geotécnico para determinar qué tipo de subsuelo disponemos y con ello, los cimientos que deberán utilizarse.

Un estudio geotécnico es la información que se obtiene a partir de distintas catas situadas en puntos controlados del terreno. Se realizan catas del subsuelo que son puntos en los que se enclava una varilla midiendo a la vez la resistencia que opone el terreno. Esto se realiza a distintas profundidades para conocer los distintos sustratos de la tierra.

3. Valorar la presencia de agua

Por último, y algo que no siempre se comprueba al construir en un terreno en pendiente, es la presencia de agua o de sus escorrentías.

Si nos encontramos en un terreno en pendiente, será difícil que se inunde la vivienda, pero depende de la topografía sí que podría cubrirse la parte baja de la parcela. Aunque lo más probable es que la vivienda se construya en la parte alta de la parcela, habría que construir previendo la inundación de cada parte del terreno.

Por otro lado, también deberemos valorar la presencia de agua subterránea. Las corrientes que se desarrollan en el subsuelo podrían llegar a dañar, en el peor de los casos, los cimientos de la casa.

También pueden debilitar el terreno y sus características.

El mismo estudio geotécnico que realizaremos para conocer la composición del subsuelo, también determinará la presencia de agua y el grade de humedad de las tierras. A parte del estudio geológico existe también la posibilidad de realizar un estudio geobiológico que sirve para detectar afectaciones naturales como corrientes subterráneas.

Por último, también será necesario asegurar la escorrentía del agua. Al construir en un terreno en pendiente, es menos probable que el agua se estanque. No obstante habrá que asegurar los encuentros del terreno con la casa o los movimientos de tierra que se realicen y prever escorrentías del propio terreno o de terrenos anexos.