Llista de comprovacions abans de comprar un solar

El procés de cerca i compra d’un terreny és el primer pas per començar a construir una casa i requereix una atenció especial, ja que aconseguir un solar adequat facilita molt el procés de disseny i construcció d’una casa ecològica.

Per a això és important fer una llista de comprovacions abans de comprar un solar, per tenir clares les vostres necessitats i requisits més prioritaris.

Aquesta llista us resultarà molt útil si efectueu la cerca d’un terreny pel vostre compte, a través d’internet o contactant directament amb els venedors.

Si, per contra, opteu per una cerca assessorada per un professional, realitzar una llista de comprovacions abans de comprar un solar també us ajudarà a transmetre amb claredat els vostres desitjos a la immobiliària o gestor de propietats.

Vegem quins aspectes no poden faltar en una bona llista de comprovacions abans de comprar un solar.

Llista de comprovacions abans de comprar un solar

1. Ubicació del solar

En primer lloc és important parar atenció a tota una sèrie de factors referents a la localització del solar i als elements que l’envolten i l’afecten.

Barri

El teixit urbà que compon cada barri varia en funció de la tipologia edificatòria i l’estructuració dels espais lliures. En aquest sentit, la ubicació i la morfologia del barri on s’ubica el solar té una estreta relació amb la normativa urbanística pròpia de cada zona, ja que aquesta regula els paràmetres de les construccions que s’hi poden edificar.

Per això és important comprovar quines característiques presenta el barri que us interessa, com per exemple si disposa de jardins o espais verds, si compta amb espais i edificis públics de qualitat, quina tipologia d’edificacions hi ha o la seva connectivitat amb les zones més cèntriques de la localitat.

Composició social

Dins de les característiques del barri és interessant contemplar també la seva composició social, és a dir, el perfil de les persones que l’habiten: la seva edat, si es tracta de famílies o més aviat d’estudiants, si hi ha nens al veïnat o per contra la població és més aviat envellida, etc.

D’aquesta manera podreu valorar si creieu que podeu encaixar al barri o si preferiu una altra zona amb un teixit social diferent en què us sentiu a gust.

Accés amb transport públic i privat

Com comentàvem en apartats anteriors, a la llista de comprovacions abans de comprar un solar és molt important analitzar la connectivitat de la zona, tant en transport privat, públic o en bicicleta.

En aquest sentit, l’accés en transport públic cobrarà especial importància en el cas de les famílies, per facilitar la mobilitat dels més petits sense crear una dependència absoluta del transport privat.

És important valorar la distància a peu des de la vostra futura casa fins a la connexió a transport públic més propera, ja que encara que disposeu de cotxe el transport públic sempre és una alternativa en cas d’emergències o contratemps.

També en el cas de tenir nens, que ells disposin de certa autonomia en el desplaçament millora la qualitat de vida de tota la família.

Camins per a vianants

De la mateixa manera que és important l’accessibilitat per vies rodades, també és essencial valorar els accessos per a vianants al solar, la possibilitat d’anar a peu a comprar o l’estat de les voreres, de manera que resulti senzill manejar un cotxet o el carret de la compra.

Els nostres clients valoren cada vegada més la comoditat per arribar als llocs estratègics en el seu dia a dia, com són les escoles, el lloc de treball, el supermercat o la biblioteca.

Distància a les escoles o al lloc de treball

La distància entre l’habitatge i aquests llocs clau també cobra molta importància en el moment de triar la ubicació del terreny per a la nostra futura casa.

Malgrat que cada vegada hi ha més gent que treballa des de casa, la distància al lloc de treball continua sent un dels aspectes que més preocupa a les persones que busquen un nou lloc on viure, ja que és un temps que haurem d’afegir al total de la nostra rutina diària i com sabem, el temps és un dels valors més preuats en el món actual

A qui no li anirien de meravella un parell d’hores extra cada dia que molts de nosaltres invertim cada dia a mobilitzar-nos d’un lloc a un altre per arribar a la feina?

Per descomptat, en el cas de tenir nens a la família, hem de tenir en compte a més el recorregut triple casa-escola-treball i en aquest sentit recuperem també el punt de teixit social i la importància que cobra que els veïns tinguin nens de la mateixa edat que els nostres, que puguin ajudar-nos en els desplaçaments diaris o quedar-se amb ells en cas de contratemps.

Insolació

Juntament amb l’accessibilitat i el teixit urbà de la zona, també és important considerar la insolació del solar, és a dir, la incidència de radiació solar que rep el terreny.

Aquest paràmetre variarà en funció de si ens trobem a la vessant nord o sud de la muntanya, la quantitat de vegetació existent al voltant del terreny o l’ombra que puguin projectar les edificacions veïnes.

2. Proximitat de comerços i indústries

El següent bloc de factors a la llista de comprovacions abans de comprar un solar serà la proximitat de comerços, indústries, trànsit i xarxes elèctriques i de telecomunicacions.

Contaminació acústica i trànsit

En primer lloc és molt important considerar el grau de contaminació acústica de la zona, ja que implicarà un major o menor aïllament acústic de l’habitatge per aconseguir un confort apropiat. A més, el soroll s’haurà de tenir en compte en el disseny i el confort dels espais exteriors.

El soroll pot provenir d’indústries properes, locals d’oci o mitjans de transport, entre d’altres. El ferrocarril, els aeroports i el trànsit de camions augmentaran considerablement els decibels de la zona, així com les carreteres o autopistes molt transitades.

També és necessari tenir en compte el soroll de pedreres, que encara que solen estar allunyades dels pobles, les demolicions se senten en totes les poblacions properes.

Comerços i instal·lacions d’oci

Quan parlem de comerços i instal·lacions d’oci ens referim a centres comercials de gran dimensió o locals com bars, discoteques o restaurants que aglomeren una gran quantitat de gent al seu voltant i al seu exterior més pròxim.

De la mateixa manera que és interessant tenir serveis propers a la llar, és essencial considerar que, si es troben massa a prop, poden causar intranquil·litat i molèsties, sobretot si teniu nens petits.

Antenes de telefonia mòbil o radar

Una altra de les comprovacions que us recomanem fer és la presència d’antenes de telefonia mòbil o xarxes de telecomunicacions.

La sobreexposició a antenes de telecomunicacions pot produir, per exemple, canvis elèctrics a la membrana de les cèl·lules del cos, alterant d’aquesta manera els fluxos cel·lulars d’alguns ions.

Si teniu dubtes, és interessant valorar la realització d’un estudi de mesuraments electromagnètics per comprovar la incidència d’ones al vostre solar.

També podeu consultar el mapa espanyol d’antenes de telefonia amb la localització exacta de les antenes de transmissió de mòbils, tan controvertides en els últims anys.

Subestacions elèctriques i línies d’alta tensió

Les instal·lacions elèctriques també poden afectar la nostra salut. En el cas de les subestacions elèctriques, hem de comprovar que el camp magnètic altern presenti una densitat de flux baixa, per sota de 20 nanoTesles (nT).

Entre els 20 i els 100 nT considerarem el camp magnètic poc alarmant i per sobre dels 100 nT ja serà molt perillosa la construcció d’un habitatge.

Juntament amb les subestacions elèctriques no podem oblidar les línies d’alta tensió. Les podem trobar aèries o enterrades, en aquest últim cas igual de perilloses malgrat no estar vistes, sobretot a les plantes baixes dels edificis.

Aquestes línies produeixen la ionització de l’aire situat al seu voltant, augmentant la humitat, emetent soroll, interferint amb les radiofreqüències o generant ozó troposfèric.

A més, aquest procés també provoca l’atracció i concentració d’aerosols contaminants i gas radó.
En el cas de línies d’alta tensió de 132 kV, el seu efecte s’estén fins a uns 200 m en la direcció del vent i en les línies de 275 kV fins a 500 m.

De nou, podem encarregar un estudi de mesuraments per comprovar el nivell de camps al terreny.

3. Característiques del terreny

A la llista de comprovacions abans de comprar un solar no poden faltar les característiques del terreny. Vegem els aspectes més destacats:

Topografia

Pel que fa a la topografia és essencial conèixer els límits reals així com la pendent del terreny; si tenim dubtes o no veiem clar que la topografia pugui afectar el cost de construcció, és aconsellable sol·licitar l’estudi d’un topògraf.

És necessari tenir en compte que a major pendent major complicació d’excavacions i murs de contenció que poden incrementar el cost de les fonamentacions i del total de la construcció.

A més, la pendent del terreny també està estretament relacionada amb el subsòl, ja que no és el mateix un terreny amb pendent el subsòl del qual és resistent (hi ha roca o un substrat prou resistent a poca profunditat) que si el subsòl és tou i no suporta pes.

El pitjor dels casos seria un terreny amb molta pendent en el qual el substrat resistent estigués a molta profunditat.

A l’estudi ens hem trobat amb clients que han comprat terrenys amb pendent amb el substrat resistent a més de 15 metres de profunditat. Això és un terreny complicat, ja que ens obliga a realitzar fonamentacions cares com són el pilotatge profund i que a més són complexes d’executar per la pròpia pendent del terreny i la dificultat d’accés de la maquinària.

No obstant això, en alguns casos, la pendent també pot convertir-se en un avantatge, ja que ens pot permetre construir una casa esglaonada i adaptada al terreny, adossant una part de l’habitatge al terreny natural i aconseguir, d’aquesta manera, un millor funcionament tèrmic.

També és important tenir molt clars quins són els límits del solar, és a dir, on comença i acaba el terreny, així com la normativa aplicable als límits entre veïns i amb els carrers propers. És important saber el que comprem, on comença i on acaba abans de signar res.

Presència de vegetació

La vegetació pot jugar un paper molt important en el disseny d’una casa, ja que pot actuar com a barrera acústica, visual o ombra natural davant la radiació solar excessiva.

Per això és interessant conèixer la localització i l’estat de salut dels arbres i altres tipus de vegetació del terreny, com són els arbustos.

De vegades, no només les façanes veïnes sinó els arbres dels terrenys veïns o els propis poden entorpir l’accés de sol a zones clau del nostre terreny. En aquest sentit, hem de tenir en compte que no podrem modificar els arbres veïns i segons la normativa potser tampoc els del nostre.

Moltes normatives municipals estableixen límits en relació al nombre d’arbres que es poden talar al propi terreny.

La vegetació també ens donarà pistes sobre la presència d’aigua i les escorrenties del terreny. En visitar el terreny podeu detectar on hi ha més presència de vegetació i arbustos i on probablement s’acumula o passa de forma subterrània una veta d’aigua.

Una altra pista que ens pot donar la vegetació és la presència de roca; en zones amb subsòl rocós (un tipus de subsòl molt resistent i bo per construir) no solen créixer arbres.

Presència d’aigua al terreny

La presència d’aigua al terreny també afecta i s’ha de considerar en el plantejament d’una casa, sobretot en relació amb els fonaments. Per això hem de controlar l’existència d’escorrenties d’aigua, així com el grau d’humitat del terreny o el nivell freàtic, dades que trobarem en l’estudi geotècnic.

Si voleu anar una mica més enllà, podeu també encarregar un estudi geobiològic que ens servirà per conèixer les falles freàtiques amb presència de corrents d’aigua i on no és recomanable ubicar les zones de descans de la nostra casa.

En aquest cas, l’estudi geobiològic no és determinant per decidir si comprar o no el terreny, ja que tan sols condiciona la distribució interior de l’habitatge que es pot adaptar en funció dels resultats de l’estudi.

Característiques del subsòl

Una de les comprovacions abans de comprar un solar més importants serà l’estat del subsòl i la seva composició.

L’estudi geotècnic a més de detectar el nivell freàtic també contemplarà les característiques del subsòl, és a dir, la composició de les diferents capes del terreny de menor a major profunditat.

Per a això, és necessari que un geòleg realitzi cales i proves, que ens permetran valorar la fonamentació necessària per al nostre habitatge.

De vegades, si tenim dubtes sobre si el terreny aguantarà, és recomanable encarregar l’estudi geotècnic abans de comprar o almenys alguna cala de resistència.

4. Normativa i estat legal del terreny

Potser aquest és l’apartat més complex de comprovar i un dels més importants entre les comprovacions abans de comprar un solar.

Una normativa urbanística restrictiva o una urbanització sense recepcionar per l’ajuntament o bé amb els carrers no urbanitzats poden significar un sobrecost a posteriori o en el pitjor dels casos la no obtenció del permís de construcció.

També és necessari comprovar la solvència i l’estat de deutes del venedor del terreny i que aquestes quedin liquidades amb la compra.

Comprovació de càrregues o deutes

En primer lloc parlarem de les càrregues o deutes que pot comportar un terreny.

D’una banda existeixen les anomenades càrregues d’urbanització, que podrien existir en el cas que el solar es trobi en una zona no urbanitzada i requereixi una posterior urbanització per part de l’ajuntament.

També és important comprovar que l’anterior propietari del terreny no hagi deixat càrregues pendents amb el banc o l’ajuntament, ja que aquestes ens serien traspassades al nou comprador.

Per conèixer tota aquesta informació sobre un solar tan sols heu de demanar una nota simple de manera presencial o telemàtica al registre de la propietat.

Servituds

De la mateixa manera que per comprovar possibles càrregues o deutes d’un terreny, per aclarir si el solar compta amb servituds serà necessari sol·licitar una nota simple.

Les servituds més freqüents són la de pas de desguassos d’un veí, d’una empresa de subministraments o bé del mateix ajuntament. Hi ha terrenys en els quals aquesta servitud es va registrar en el seu moment sota notari i terrenys en els quals no està declarada.

Un altre tipus de servitud són les servituds reservades a l’ajuntament bé per a la ubicació d’una zona verda o d’un futur camí o carrer i que generalment se situen en els límits del terreny.

En ambdós casos serà necessari controlar la seva ubicació, les possibilitats de construcció en relació a la servitud i la disponibilitat o no de documents que l’acreditin.

Plans municipals

Els plans municipals determinen els projectes urbanístics futurs plantejats per l’ajuntament.

És important tenir-los en compte per preveure futures afectacions d’un terreny, ja que el terreny pot augmentar o disminuir de valor si el solar estarà a prop d’una escola, d’un nou carrer d’alta densitat de trànsit o d’una zona verda, per exemple.

Edificabilitat i ocupació del terreny

L’edificabilitat i l’ocupació del terreny venen determinades per la normativa municipal. És imprescindible tenir clars ambdós conceptes per conèixer al detall les dimensions que podrà ocupar l’habitatge.

Límits amb el carrer i els veïns

L’última de les comprovacions abans de comprar un solar seran els límits amb el carrer i els veïns. També vindran determinats per la normativa municipal i determinaran l’altura de les separacions, el control de les visuals i la distància mínima a respectar entre edificacions.