¿Cuánto cuesta construir una casa?

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¿Quién no ha pensado alguna vez en construir su propia casa? Hoy en día podemos construir viviendas ecológicas, sanas, de consumo nulo y adaptadas a la medida de nuestra familia, tan solo tenemos que escoger el lugar adecuado donde ubicarla. Pero como cualquier sueño es necesario ser conscientes de la viabilidad económica para llevarlo a cabo, por ello, hoy resolvemos la pregunta clave ¿cuánto cuesta construir una casa?

En Slow Studio siempre somos partidarios de poner todos los números sobre la mesa antes incluso de comprar un terreno y es que el computo total de construir una casa no solo incluye la compra del terreno, el proyecto y la construcción si no que es necesario sumar toda una serie de gastos adicionales, impuestos y tasas que en muchos casos no se incluyen en la hipoteca.

En el artículo de hoy analizamos los costes de autopromoción de una casa de 100-120 m², una información basada en la experiencia de construcción de casas pasivas de nuestro despacho

Así, vamos a intentar responder a la pregunta ¿cuánto cuesta construir una casa? de la forma más detallada posible.

En el proceso de construcción de una casa distinguimos 3 fases distintas: la compra del terreno, la construcción de la vivienda y el proyecto y dirección facultativa, este es el esquema que seguiremos para analizar en detalle todos los costes, pero antes de ponernos con ello queremos anotar 6 consideraciones previas a tener en cuenta que pueden hacer variar nuestras previsiones de presupuesto.

Veamos en detalle cada una de ellas:

1- El tipo de casa que queremos.

Hoy en día la construcción y la forma de diseñar casas han avanzado mucho: mediante modelos 3D que se utilizan durante la fase de proyecto podemos conocer la demanda energética y por lo tanto las necesidades de calefacción o refrigeración de una vivienda – la cual cosa no quiere decir que necesariamente tenga aire acondicionado como sistema de refrigeración.

Gracias a esto podemos llegar a definir al detalle cada sistema constructivo, material y acabado de nuestra vivienda. Desde decidir el grosor y anchura de las ventanas hasta acotar un aislamiento hasta la tolerancia en centímetros de grosor necesarios.

Cada decisión se basa en criterios técnicos comprobados de forma muy rigurosa con ingenieros y modelos de eficiencia. Es por ello que decir cuánto cuesta construir una casa nos es más fácil cada día gracias a los constantes avances técnicos.

Pero por supuesto añadir criterios de sostenibilidad en nuestra futura casa tiene un coste y supone pagar un poquito más por metro cuadrado en comparación con una casa «convencional», en la que muchas veces es el propio constructor quién decide a «ojo» los centímetros de aberturas o grosores de aislamiento si el arquitecto no ha sido estricto.

Este tipo de diseño tan avanzado es lo que se utiliza para conseguir casas pasivas que como siempre decimos en Slow Studio, no son casas mucho más tecnificadas ni con sistemas complicados, sino que son casas muy bien pensadas y ejecutadas.

Debemos tener en cuenta que en el año 2020 entró en vigor una directiva europea que requiere que todos los edificios públicos de nueva construcción sean de consumo nulo y se prevé que en pocos años se traslade también a cualquier nueva vivienda privada.

Así, la primera consideración a tener en cuenta a la hora de valorar el coste de nuestra vivienda es decidir que si lo que queremos es una casa pasiva o una casa que no tenga en cuenta estrictos criterios de eficiencia puesto que el coste inicial puede variar.

2- Ubicación en la que estamos construyendo

La ubicación de nuestra vivienda hará variar el precio puesto que los costes de terrenos, de servicios de arquitectura, de impuestos municipales y baremos de constructor varían según la ubicación donde se construye.

Un ejemplo concreto es el caso de las Islas Baleares donde hay poca competencia de arquitectos y constructores, mucha inversión extranjera y materias primas que llegan siempre por mar. Esta condición hace que cualquier proyecto en las islas baleares se compute con baremos más altos que en la península.

Por el contrario, comunidades españolas con menor crecimiento económico que se han recuperado más lentamente de la crisis como pueden ser Galicia o Andalucía tienen costes menores de arquitectura y construcción.Esta condición, al menos para lo que se refiere a los baremos de arquitecto, parece que se irá regulando ya que CSCAE, Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, está realizando un listado de baremos orientativos de arquitectura según localidades con el objetivo de establecer unos mínimos obligatorios para asegurar una calidad y regulación del sector.

3- A más metros más ahorro

Como suele pasar en todos los sectores, a mayor cantidad, más económico resultará el resultado y es que no es lo mismo una casa de 100 m² con 3 habitaciones y dos baños que una casa de 200 m² con el mismo programa. La casa de 200 m² tendrá una menor repercusión por m².

Esto no siempre es una norma estricta ya que el coste de construcción también dependerá de la forma de nuestra futura casa, si por ejemplo tenemos una casa poco compacta con mucha fachada, uno de los elementos constructivos más caros en su ejecución, el proyecto se encarecerá.

4- Tipo de acabados

Cada cliente debe escoger su propio equilibrio y el trabajo del equipo de proyecto es guiar a cada familia para sacar el máximo partido de esta inversión disponible, que muchas veces viene establecida por una hipoteca bancaria.

En general, cuando hablamos de presupuestos, lo que en verdad estamos discutiendo es una cuestión de escala de prioridades por parte del cliente.

Por ejemplo, hay familias que quieren priorizar que su futuro hogar sea una casa de consumo nulo y autosuficiente en gestión de agua y energía, prefiriendo sacrificar los acabados y dejar muros o instalaciones vistas para conseguirlo, otras familias prefieren priorizar los materiales naturales y sanos y para ello sacrifican metros, las combinaciones son muchas y cada uno debe encontrar su propio equilibrio, mucho más sujeto a demandas personales que estrictamente económicas.

El conocimiento de las variables económicas nos empodera a la hora de tomar decisiones de diseño y decidir qué priorizamos. La pregunta ya no es tanto cuánto cuesta construir una casa sino cuánto cuesta garantizar uno u otro aspecto que nos puede interesar, ya sea eficiencia, salud o m².

5- Tipo de terreno y subsuelo

Cualquiera que haya iniciado el proceso de búsqueda de un terreno sabrá que los terrenos en pendiente son más económicos que los terrenos planos. Esto no es solo por la complejidad de disponer de contacto directo con el exterior en un terreno en pendiente sino que además, los costes de construcción se ven incrementados cuando en un terreno debemos hacer movimientos de tierra, excavación y contención antes de poder iniciar la construcción.

Por otro lado, un dato clave para saber cuánto cuesta construir una casa es el saber qué hay en el subsuelo y esto no se suele conocer hasta que no hemos comprado el terreno y hemos contratado un estudio geotécnico.

En caso de dudas sobre la resistencia de nuestro subsuelo siempre es posible encargar una cata geológica antes de comprar el terreno.

6- El sistema constructivo

Los sistemas constructivos más económicos corresponden a los más convencionales y extendidos como son el bloque de hormigón y el gero (ladrillo hueco) con un SATE exterior (sistema de aislamiento térmico exterior).

Sin embargo, en la actualidad la estructura de madera se ha puesto cada vez más de moda, puesto que ofrece estándares de prefabricación y sostenibilidad muy competitivos.

Cuánto cuesta construir una casa

1- Compra de terreno

El coste del terreno debería suponer aproximadamente el 30% del presupuesto total de construcción de la futura vivienda. En algunos casos excepcionales este porcentaje puede verse incrementado como puede ser en el caso de querer adquirir un terreno cerca del mar o en urbanizaciones cotizadas, en cualquier caso, como norma general el terreno no debería superar nunca el 50 % de la inversión total para mantener la coherencia general del proyecto.

Al precio base de compra deberemos añadirle un impuesto u otro en función de si se trata de una transmisión de patrimonio de particular a particular o de empresa a particular.

El Impuesto de Transmisión de Patrimonio entre particulares – ITP – se paga al formalizar la compra y es del 10%.

En el caso de que el terreno sea propiedad de una sociedad, como por ejemplo un banco, no pagaremos ITP, sino IVA (21%), al estar comprando un activo de la misma.

En ambos casos tendremos costes de notario y gestoría que rondan el 1-2% de la operación.

2- Construcción de la casa

(1) Presupuesto de ejecución de construcción

PEC = 2.000€/m² x 100-120 m² = 220.000-240.000 €

Al coste base de 2.000€/m² -que es lo que nos cierra hoy en día un constructor medio- hay que añadirle el coste de cimentación, que depende del tipo de terreno y que suele rondar los 200-300€/m².

Así, a la práctica, el m² construido real lo computamos entre 2.000 y 2.100€ según la complejidad del terreno (pendiente y resistencia del subsuelo), así como el número de m².

En Slow Studio, el precio aproximado que establecemos para la construcción de una vivienda de 100-120 m² es de 2.000/m².

El coste PEC, Presupuesto de Ejecución de la Construcción, consiste en la multiplicación directa del baremo base de construcción de 2.000€/m² construido por los metros cuadrados necesarios.

Para una casa de 100-120 m², obtenemos como resultado 240.000€ de coste base de construcción (PEC), es decir lo que le pagamos al constructor sin contar el IVA.

(2) Impuestos y Licencias

¡Atención! Algunos impuestos detallados a continuación se calcularan sobre el PEM (presupuesto de ejecución material) en lugar del PEC.
El PEM para el ejemplo de esta casa de 100-120 m² lo situaremos en un 81% del PEC.

IVA = 10% de 240.000€ = 24.000€

Al coste base de la construcción deberemos sumarle el 10% de IVA que, a diferencia del resto de impuestos y licencias.

ICIO = 4% de PEM = 9.600€

Este impuesto siempre sorprende a nuestros clientes, y es que además de la Licencia de obras, el Ayuntamiento se encarga de cobrar el Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras, que ronda el 4% del PEM.

Licencia de Obras = 4% del PEM = 9.600€

Ahora sí, este es el clásico impuesto municipal que se aplica a todas las obras y que dependiendo de cada ayuntamiento supone un coste de entre el 4 y el 5% del PEM.

Licencia de Primera Ocupación = 0,05% de 240.000€ = 120€

Se trata de un impuesto para obtener así la cédula de habitabilidad de una vivienda nueva.

(3) Trámites de final de obra

Visado = aproximadamente 800€

El visado es la comprobación por parte del Colegio profesional de cada comunidad de la identidad y habilitación personal del autor del proyecto, cuyo precio suele rondar los 800€.

Seguro de obras = aproximadamente 2.500€

Todo inmueble está obligado a constar de un seguro decenal, que no consiste en un porcentaje en función del presupuesto de la obra, sino de un baremo que se calcula en función de distintos condicionantes que pueden variar mucho de una obra a otra.

Escritura de obra nueva AJD = aproximadamente 1,5% del PEC = 3.600€

La llamada Escritura de obra nueva sobre los Actos Jurídicos Documentados es un tipo de tasa que cubre los costes de expedición de los papeles del inmueble.

Inscripción Registro Propiedad = aproximadamente 0,43% del PEC = 1.032€

La inscripción al Registro de Propiedad toma nota de todos los procesos legales que intervienen en un inmueble y tiene un precio en relación al valor de la propiedad.

Gestoría= aproximadamente 0,16% del PEC = 384€

Los gastos de gestoría siempre son susceptibles de ser optimizados, pero la realidad es que nos quita un gran trabajo de encima.

(4) Alta de compañías

Se trata de la conexión y alta del suministro de las líneas de electricidad, agua y gas (si lo hubiera) así como la conexión al saneamiento municipal.

Alta de compañías = aproximadamente 3.000,00 €

(5) Tala de árboles

En caso de tener que talar árboles o desbrozar el terreno, deberemos incluir este coste en la previsión que puede variar desde 500 eur de una limpieza básica hasta 3.000 eur en caso de talar varios árboles. A modo de ejemplo anotaremos 1.500 eur.

Tala de árboles o limpieza de terreno = aproximadamente 1.500,00 €

3- Proyectos técnicos

(1) Proyecto de arquitectura y dirección de obra

Proyecto de arquitectura y dirección de obra = 10% del PEC

El precio del proyecto de arquitectura puede variar mucho en función del técnico seleccionado, desde arquitectos que trabajan asalariados por una empresa constructora hasta equipos altamente especializados en casas pasivas con colaboración de técnicos en eficiencia como nuestro estudio Slow Studio que solemos trabajar con baremos fijos de honorarios en función de los metros de vivienda construidos.

Arquitecto técnico = aproximadamente 1/3 del coste del arquitecto

El arquitecto técnico da soporte en la dirección de obra como Director de

Ejecución que además suele encargarse del control de calidad y seguridad y salud en la obra.

(2) Certificación energética

Certificación energética = aproximadamente 1.350,00 €

Esta partida es exclusiva de nuestro despacho Slow Studio y esconde gran parte del éxito del funcionamiento de nuestras casas pasivas y es que este es el coste de revisión y asesoramiento de nuestros proyectos por una de las mejores ingenierías en eficiencia energética a nivel nacional.

Nuestros ingenieros pasan el diseño de vuestra casa a un modelo informático 3D, anotando rigurosamente el grosor de cada muro, de cada aislamiento y varias métricas de proyecto.

Estos datos se combinan con la orientación y los datos climáticos de vuestra parcela y con ello obtenemos datos muy precisos de demanda energética que nos permiten optimizar el diseño y las instalaciones de eficiencia de vuestra vivienda.

(3) Estudio geotécnico y topográfico

Estudio geotécnico = aproximadamente 700€

Estudio topográfico = aproximadamente 300€

Necesitaremos también la colaboración de un geólogo y un topógrafo para conocer el subsuelo, la pendiente y los límites de vuestro terreno en detalle y con ello poder tomar decisiones de implantación de proyecto en el terreno.

(4) Impuesto IVA

IVA = 21%

Los proyectos técnicos, a diferencia de la construcción, se consideran servicios profesionales y por lo tanto, están sujetos a un IVA del 21%, que se calcula sobre el total de proyectos.