Quant costa construir una casa?

*Actualització: Si us plau, contacteu amb el nostre equip per a la revisió de preus a data actual

Qui no ha pensat alguna vegada a construir la seva pròpia casa? Avui dia podem construir habitatges ecològics, saludables, de consum nul i adaptats a la mida de la nostra família; només hem d’escollir el lloc adequat on ubicar-la. Però com qualsevol somni, cal ser conscients de la viabilitat econòmica per dur-lo a terme, per això, avui resolem la pregunta clau: quant costa construir una casa?

A Slow Studio sempre som partidaris de posar tots els números sobre la taula abans fins i tot de comprar un terreny, i és que el còmput total de construir una casa no només inclou la compra del terreny, el projecte i la construcció, sinó que cal sumar tota una sèrie de despeses addicionals, impostos i taxes que en molts casos no s’inclouen en la hipoteca.

En l’article d’avui analitzem els costos d’autopromoció d’una casa de 100-120 m², una informació basada en l’experiència de construcció de cases passives del nostre despatx

Així, intentarem respondre a la pregunta quant costa construir una casa? de la forma més detallada possible.

En el procés de construcció d’una casa distingim 3 fases diferents: la compra del terreny, la construcció de l’habitatge i el projecte i direcció facultativa. Aquest és l’esquema que seguirem per analitzar en detall tots els costos, però abans de posar-nos-hi volem anotar 6 consideracions prèvies a tenir en compte que poden fer variar les nostres previsions de pressupost.

Vegem en detall cadascuna d’elles:

1- El tipus de casa que volem.

Avui dia la construcció i la forma de dissenyar cases han avançat molt: mitjançant models 3D que s’utilitzen durant la fase de projecte podem conèixer la demanda energètica i, per tant, les necessitats de calefacció o refrigeració d’un habitatge —la qual cosa no vol dir que necessàriament tingui aire condicionat com a sistema de refrigeració.

Gràcies a això podem arribar a definir al detall cada sistema constructiu, material i acabat del nostre habitatge. Des de decidir el gruix i l’amplada de les finestres fins a acotar un aïllament fins a la tolerància en centímetres de gruix necessaris.

Cada decisió es basa en criteris tècnics comprovats de forma molt rigorosa amb enginyers i models d’eficiència. És per això que dir quant costa construir una casa ens és més fàcil cada dia gràcies als constants avenços tècnics.

Però, per descomptat, afegir criteris de sostenibilitat a la nostra futura casa té un cost i suposa pagar una mica més per metre quadrat en comparació amb una casa «convencional», en la qual moltes vegades és el propi constructor qui decideix a «ull» els centímetres d’obertures o gruixos d’aïllament si l’arquitecte no ha estat estricte.

Aquest tipus de disseny tan avançat és el que s’utilitza per aconseguir cases passives que, com sempre diem a Slow Studio, no són cases molt més tecnificades ni amb sistemes complicats, sinó que són cases molt ben pensades i executades.

Hem de tenir en compte que l’any 2020 va entrar en vigor una directiva europea que requereix que tots els edificis públics de nova construcció siguin de consum nul i es preveu que en pocs anys es traslladi també a qualsevol nou habitatge privat.

Així, la primera consideració a tenir en compte a l’hora de valorar el cost del nostre habitatge és decidir si el que volem és una casa passiva o una casa que no tingui en compte criteris estrictes d’eficiència, ja que el cost inicial pot variar.

2- Ubicació en la qual estem construint

La ubicació del nostre habitatge farà variar el preu, ja que els costos de terrenys, de serveis d’arquitectura, d’impostos municipals i barems de constructor varien segons la ubicació on es construeix.

Un exemple concret és el cas de les Illes Balears, on hi ha poca competència d’arquitectes i constructors, molta inversió estrangera i matèries primeres que arriben sempre per mar. Aquesta condició fa que qualsevol projecte a les Illes Balears es computi amb barems més alts que a la península.

Per contra, comunitats espanyoles amb menor creixement econòmic que s’han recuperat més lentament de la crisi, com poden ser Galícia o Andalusia, tenen costos menors d’arquitectura i construcció. Aquesta condició, almenys pel que fa als barems d’arquitecte, sembla que s’anirà regulant, ja que el CSCAE, Consell Superior de Col·legis d’Arquitectes d’Espanya, està realitzant un llistat de barems orientatius d’arquitectura segons localitats amb l’objectiu d’establir uns mínims obligatoris per assegurar una qualitat i regulació del sector.

3- A més metres, més estalvi

Com sol passar en tots els sectors, a més quantitat, més econòmic resultarà el resultat, i és que no és el mateix una casa de 100 m² amb 3 habitacions i dos banys que una casa de 200 m² amb el mateix programa. La casa de 200 m² tindrà una menor repercussió per m².

Això no sempre és una norma estricta, ja que el cost de construcció també dependrà de la forma de la nostra futura casa; si, per exemple, tenim una casa poc compacta amb molta façana, un dels elements constructius més cars en la seva execució, el projecte s’encarirà.

4- Tipus d’acabats

Cada client ha d’escollir el seu propi equilibri i la feina de l’equip de projecte és guiar cada família per treure el màxim partit d’aquesta inversió disponible, que moltes vegades ve establerta per una hipoteca bancària.

En general, quan parlem de pressupostos, el que en veritat estem discutint és una qüestió d’escala de prioritats per part del client.

Per exemple, hi ha famílies que volen prioritzar que la seva futura llar sigui una casa de consum nul i autosuficient en gestió d’aigua i energia, preferint sacrificar els acabats i deixar murs o instal·lacions vistes per aconseguir-ho; altres famílies prefereixen prioritzar els materials naturals i saludables i per a això sacrifiquen metres. Les combinacions són moltes i cadascú ha de trobar el seu propi equilibri, molt més subjecte a demandes personals que estrictament econòmiques.

El coneixement de les variables econòmiques ens empodera a l’hora de prendre decisions de disseny i decidir què prioritzem. La pregunta ja no és tant quant costa construir una casa sinó quant costa garantir un o altre aspecte que ens pot interessar, ja sigui eficiència, salut o m².

5- Tipus de terreny i subsòl

Qualsevol que hagi iniciat el procés de cerca d’un terreny sabrà que els terrenys en pendent són més econòmics que els terrenys plans. Això no és només per la complexitat de disposar de contacte directe amb l’exterior en un terreny en pendent, sinó que, a més, els costos de construcció s’incrementen quan en un terreny hem de fer moviments de terra, excavació i contenció abans de poder iniciar la construcció.

D’altra banda, una dada clau per saber quant costa construir una casa és saber què hi ha al subsòl, i això no se sol conèixer fins que no hem comprat el terreny i hem contractat un estudi geotècnic.

En cas de dubtes sobre la resistència del nostre subsòl, sempre és possible encarregar una cala geològica abans de comprar el terreny.

6- El sistema constructiu

Els sistemes constructius més econòmics corresponen als més convencionals i estesos, com són el bloc de formigó i el gero (maó buit) amb un SATE exterior (sistema d’aïllament tèrmic exterior).

No obstant això, actualment l’estructura de fusta s’ha posat cada vegada més de moda, ja que ofereix estàndards de prefabricació i sostenibilitat molt competitius.

Quant costa construir una casa

1- Compra de terreny

El cost del terreny hauria de suposar aproximadament el 30% del pressupost total de construcció del futur habitatge. En alguns casos excepcionals aquest percentatge pot veure’s incrementat, com pot ser en el cas de voler adquirir un terreny prop del mar o en urbanitzacions cotitzades; en qualsevol cas, com a norma general el terreny no hauria de superar mai el 50% de la inversió total per mantenir la coherència general del projecte.

Al preu base de compra haurem d’afegir-li un impost o un altre en funció de si es tracta d’una transmissió de patrimoni de particular a particular o d’empresa a particular.

L’Impost de Transmissió de Patrimoni entre particulars – ITP – es paga en formalitzar la compra i és del 10%.

En cas que el terreny sigui propietat d’una societat, com per exemple un banc, no pagarem ITP, sinó IVA (21%), en estar comprant un actiu de la mateixa.

En ambdós casos tindrem costos de notari i gestoria que ronden l’1-2% de l’operació.

2- Construcció de la casa

(1) Pressupost d’execució de construcció

PEC = 2.000€/m² x 100-120 m² = 220.000-240.000 €

Al cost base de 2.000€/m² —que és el que ens tanca avui dia un constructor mitjà— cal afegir-li el cost de fonamentació, que depèn del tipus de terreny i que sol rondar els 200-300€/m².

Així, a la pràctica, el m² construït real el computem entre 2.000 i 2.100€ segons la complexitat del terreny (pendent i resistència del subsòl), així com el nombre de m².

A Slow Studio, el preu aproximat que establim per a la construcció d’un habitatge de 100-120 m² és de 2.000/m².

El cost PEC, Pressupost d’Execució de la Construcció, consisteix en la multiplicació directa del barem base de construcció de 2.000€/m² construït pels metres quadrats necessaris.

Per a una casa de 100-120 m², obtenim com a resultat 240.000€ de cost base de construcció (PEC), és a dir, el que paguem al constructor sense comptar l’IVA.

(2) Impostos i Llicències

Atenció! Alguns impostos detallats a continuació es calcularan sobre el PEM (pressupost d’execució material) en lloc del PEC.
El PEM per a l’exemple d’aquesta casa de 100-120 m² el situarem en un 81% del PEC.

IVA = 10% de 240.000€ = 24.000€

Al cost base de la construcció haurem de sumar-li el 10% d’IVA que, a diferència de la resta d’impostos i llicències.

ICIO = 4% de PEM = 9.600€

Aquest impost sempre sorprèn els nostres clients, i és que a més de la Llicència d’obres, l’Ajuntament s’encarrega de cobrar l’Impost de Construccions Instal·lacions i Obres, que ronda el 4% del PEM.

Llicència d’Obres = 4% del PEM = 9.600€

Ara sí, aquest és el clàssic impost municipal que s’aplica a totes les obres i que, depenent de cada ajuntament, suposa un cost d’entre el 4 i el 5% del PEM.

Llicència de Primera Ocupació = 0,05% de 240.000€ = 120€

Es tracta d’un impost per obtenir així la cèdula d’habitabilitat d’un habitatge nou.

(3) Tràmits de final d’obra

Visat = aproximadament 800€

El visat és la comprovació per part del Col·legi professional de cada comunitat de la identitat i habilitació personal de l’autor del projecte, el preu del qual sol rondar els 800€.

Assegurança d’obres = aproximadament 2.500€

Tot immoble està obligat a constar d’una assegurança decennal, que no consisteix en un percentatge en funció del pressupost de l’obra, sinó d’un barem que es calcula en funció de diferents condicionants que poden variar molt d’una obra a una altra.

Escriptura d’obra nova AJD = aproximadament 1,5% del PEC = 3.600€

L’anomenada Escriptura d’obra nova sobre els Actes Jurídics Documentats és un tipus de taxa que cobreix els costos d’expedició dels papers de l’immoble.

Inscripció Registre Propietat = aproximadament 0,43% del PEC = 1.032€

La inscripció al Registre de Propietat pren nota de tots els processos legals que intervenen en un immoble i té un preu en relació al valor de la propietat.

Gestoria = aproximadament 0,16% del PEC = 384€

Les despeses de gestoria sempre són susceptibles de ser optimitzades, però la realitat és que ens treu una gran feina de sobre.

(4) Alta de companyies

Es tracta de la connexió i alta del subministrament de les línies d’electricitat, aigua i gas (si n’hi hagués), així com la connexió al sanejament municipal.

Alta de companyies = aproximadament 3.000,00 €

(5) Tala d’arbres

En cas d’haver de talar arbres o desbrossar el terreny, haurem d’incloure aquest cost en la previsió, que pot variar des de 500 euros d’una neteja bàsica fins a 3.000 euros en cas de talar diversos arbres. A tall d’exemple, anotarem 1.500 euros.

Tala d’arbres o neteja de terreny = aproximadament 1.500,00 €

3- Projectes tècnics

(1) Projecte d’arquitectura i direcció d’obra

Projecte d’arquitectura i direcció d’obra = 10% del PEC

El preu del projecte d’arquitectura pot variar molt en funció del tècnic seleccionat, des d’arquitectes que treballen assalariats per una empresa constructora fins a equips altament especialitzats en cases passives amb col·laboració de tècnics en eficiència com el nostre estudi Slow Studio, que solem treballar amb barems fixos d’honoraris en funció dels metres d’habitatge construïts.

Arquitecte tècnic = aproximadament 1/3 del cost de l’arquitecte

L’arquitecte tècnic dona suport en la direcció d’obra com a Director d’

Execució, que a més sol encarregar-se del control de qualitat i seguretat i salut en l’obra.

(2) Certificació energètica

Certificació energètica = aproximadament 1.350,00 €

Aquesta partida és exclusiva del nostre despatx Slow Studio i amaga gran part de l’èxit del funcionament de les nostres cases passives, i és que aquest és el cost de revisió i assessorament dels nostres projectes per una de les millors enginyeries en eficiència energètica a nivell nacional.

Els nostres enginyers passen el disseny de la vostra casa a un model informàtic 3D, anotant rigorosament el gruix de cada mur, de cada aïllament i diverses mètriques de projecte.

Aquestes dades es combinen amb l’orientació i les dades climàtiques de la vostra parcel·la i amb això obtenim dades molt precises de demanda energètica que ens permeten optimitzar el disseny i les instal·lacions d’eficiència del vostre habitatge.

(3) Estudi geotècnic i topogràfic

Estudi geotècnic = aproximadament 700€

Estudi topogràfic = aproximadament 300€

Necessitarem també la col·laboració d’un geòleg i un topògraf per conèixer el subsòl, el pendent i els límits del vostre terreny en detall i amb això poder prendre decisions d’implantació de projecte en el terreny.

(4) Impost IVA

IVA = 21%

Els projectes tècnics, a diferència de la construcció, es consideren serveis professionals i, per tant, estan subjectes a un IVA del 21%, que es calcula sobre el total de projectes.