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Costes totales de comprar un terreno
A la hora de adquirir un terreno, bien sea para construir una casa o con otros objetivos, no basta con pagar el precio del terreno en sí, sino que es necesario tener en cuenta que los costes totales de comprar un terreno incluyen tasas, impuestos y gastos de gestión que hacen que aumente el coste total a pagar.
Además, si pedimos un préstamo o hipoteca para financiar la compraventa de un terreno es importante que sepamos los costes totales de comprar un terreno para no quedarnos justos con el presupuesto.
Qué paga cada parte al comprar un terreno
Aunque tanto el vendedor como el comprador pagan impuestos o gastos, no se hace forma equitativa repartiendo el 50% cada uno. Se puede llegar a un acuerdo entre ambas partes de forma que se establezca qué gastos paga uno y otro, pero de forma general se le asignan unos costes a cada uno:
El vendedor, es decir, el propietario del terreno, se encarga de pagar la plusvalía, que se trata de un impuesto municipal.
La plusvalía solo se tienen que pagar cuando el terreno está considerado urbano o de características especiales. Si hablamos de una parcela rústica no hay que pagarla.
Por otro lado, el comprador es el que paga la mayor parte de los gastos asociados a la compraventa del terreno. Tiene que pagar los costes de la gestoría, la notaría y el ITP (Impuesto de Transmisión de Propiedades) o IVA dependiendo de si el terreno está a nombre de una persona física o jurídica.
Como vemos, los costes totales de comprar un terreno no se limitan solo al valor de venta de la parcela.
Veamos en detalle cada uno de los gastos asociados a la compra de un terreno.
¿Cuándo pagamos IVA o ITP en la compra de un terreno?
Según a quien pertenezca la parcela vamos a pagar IVA o ITP (Impuesto de Transmisión de Propiedades)
Así, es importante saber si la hacemos la compra a una empresa o a un privado, ya que los porcentajes –y por lo tanto el precio- que se paga en cada caso es muy distinto.
Compra a una persona jurídica (una empresa)
Cuando la parcela pertenece a una empresa hay que pagar un 21% de IVA, puesto que estamos comprando un activo de la empresa.
En este caso además, también hay que pagar lo que se llama IAJD –Impuesto de Actos Jurídicos Documentales a hacienda. Es un impuesto que suele rondar el 1% y varía según cada comunidad autónoma. En Cataluña por ejemplo, este Impuesto supone el 1,5% del valor del terreno.
Compra a un particular
Si por lo contrario el propietario de la parcela que vamos a comprar es un particular, no hay que pagar IVA ni IAJD sino que debemos abonar lo que se llama Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El ITP también se paga a hacienda.
En función de la comunidad autónoma este número puede variar entre el 6% y el 10%. En el caso de Cataluña corresponde a un 10% del valor del terreno, mientras que en Madrid es tan solo del 7%.
Este porcentaje se ve reducido en determinados casos como en familias numerosas que se reduce hasta el 5% o en el caso de Viviendas de Protección Oficial que es de un 7%.
Hay que consultar el ITP en cada comunidad ya que en España varía desde el 4% al 10% según la comunidad y en todas hay algún tipo de reducción.
¿Cuáles son los Gastos de Notaría y Registro?
En los costes totales de comprar un terreno también hay que contemplar los de notaría y los del registro de la propiedad.
Aunque la notaría y el registro son independientes, igual que los gastos que cada uno implica, su trabajo está muy relacionado. A pesar de que depende del precio de la parcela que se quiera adquirir, los gastos de notaría y registro juntos no suelen superar los 1.000 euros.
La notaría es la que se encarga de establecer que un vendedor quiere traspasar un terreno a un comprador por un precio determinado.
Para realizar gestiones notariales como la compra de un terreno, se puede acudir al notario que se quiera, no hay obligación de ir a ninguno en concreto.
El precio del notario, igual que el del registro, se rige en función de unos aranceles establecidos en todo el Estado. La notaría suele ser en casi todos los casos más cara que el registro.
Por lo que respecta al registro de la propiedad, es el que se encarga de inscribir las transacciones inmobiliarias –entre otras operaciones- y confirmar que se puedan hacer y sean legales.
En este caso, hay que acudir al registro que tengamos asignado según la localización de nuestro terreno puesto que cada registro tiene adjudicados uno o varios municipios.
La cantidad que hay que pagar al registro también se establece según unos aranceles que se fijan en España.
¿Cuánto se paga en los gastos de notaría y registro para el terreno a comprar?
De esta forma, se paga un % en función del valor del terreno:
a. Si el valor de la finca es igual o inferior a 6.010,12 euros se paga 24,04 euros.
b. Entre 6.010,13 y 30.050,61 se paga un 1,75% del valor de la finca
c. Entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, se paga un 1,25%
d. Entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, se paga un 0,75%
e. Entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, un 0,3%
f. Por valores superiores a 601.012,10 se pagará un 0,2% del valor de la finca.
¿Es necesario incluir los costes de un Abogado?
Hemos incluido también el abogado dentro de los costes totales de comprar un terreno ya que aunque no es obligatorio, es bastante común contratar a un profesional que nos asesore en el proceso de compraventa para llevarlo a cabo con total seguridad.
De hecho en Slow Studio, siempre comprobamos la información legal de los terrenos y si tenemos dudas lo solemos delegar a nuestro abogado ya que en mercado inmobiliario pueden aparecer todo tipo de problemas, como deudas pendientes, disputas de límites entre vecinos o problemas legales para conseguir una licencia de obras que dependan de un Ayuntamiento que impide la construcción de una casa, entre otros.
Así, aunque no estamos obligados a contactar con un abogado, puede ayudarnos a hacer la compra más fácil y clara y a asegurarnos que el terreno que compramos será apto para construir y no encontraremos problemas posteriores.
Aunque cada gabinete y cada abogado tienen sus honorarios, el sueldo de un abogado suele ser alrededor de un 1% del precio de la compraventa del terreno.
Posibles problemas legales en la compra de un terreno
Como hemos visto, asegurarnos de que el terreno no tiene problemas que puedan interferir la construcción posterior de una vivienda es un paso clave.
Así, aparte de saber los costes totales de comprar un terreno, también es importante que comprobemos los posibles costes ocultos que podríamos encontrar a la hora de construir.
Veamos algunos de los problemas más comunes que podemos encontrar a la hora de comprar un terreno.
¿Qué ocurre si el terreno tiene Cargas o deudas?
Si un terreno tiene una deuda o una carga asociada, en caso de compraventa pasaría a ser responsabilidad del nuevo propietario. Por eso es importante comprobar si existen cargas y en caso de ser así, renegociar el precio con el propietario para asumir el gasto extra que puedan suponer.
Una deuda podría ser una hipoteca asociada al terreno que no esté acabada de pagar. Para comprobarlo se puede pedir una nota simple en el registro de la propiedad donde estará documentada la situación legal de la parcela.
Deuda por Urbanización de la zona
También podría haber una deuda de urbanización porque el ayuntamiento tiene previsto urbanizar la zona en la que está el terreno. En este caso, el ayuntamiento pedirá el importe de la deuda municipal, que pueden ascender a varios miles de euros, en forma de aval bancario para conceder la licencia de obras.
La urbanización de una parcela puede incluir desde el pavimento de las calles hasta el alumbrado y los suministros básicos, de agua, luz y la red de saneamiento. Todos estos costes vendrán establecidos en el Plan Parcial Territorial que se haya redactado para la zona concreta en la que nos encontremos.
Además, no debemos fiarnos de parcelas que ya están urbanizadas aparentemente y siempre es necesario consultar con el ayuntamiento que no haya ningún plan de urbanización pendiente, ya que en algunos casos hay planes de re-urbanización o hay urbanizaciones en las que falta incluir algún servicio como el saneamiento.
Es fundamental conocer la diferencia entre suelo urbanizable y no urbanizable para poder acudir al ayuntamiento con conocimiento de causa.
¿Afecta las Servidumbres de paso?
Las servidumbres de paso tampoco afectan directamente a los costes totales de comprar un terreno, pero sí al gasto que puede conllevar en un futuro.
Una servidumbre de paso es una afectación de un terreno que debe quedar indicada en las escrituras de la propiedad, si no está incluida no tiene ningún valor legal.
Suele tratarse de tubos de conexiones de agua o saneamiento que pasan a través de nuestra parcela pero que no nos pertenecen y que se deben respetar. Además, para llevar a cabo una modificación de las mismas deberemos asumir los costes y ponernos de acuerdo con el propietario ya sea un vecino, una compañía de suministros o un ayuntamiento y esto no siempre es posible.
Si estas servidumbres están ubicadas en zonas donde queremos construir ya sea la casa o una piscina por ejemplo, puede suponer un problema posterior.
Si decidimos aceptar esta servidumbre debemos tener en cuenta que es recomendable realizar una cata en el subsuelo para comprobar la localización de la misma, aunque esté recogida en un plano es bueno siempre comprobarlo in situ y valorar si esto puede interferir en la construcción que tengamos previsto llevar a cabo.
¿Qué ocurre con los Terrenos que hayan sido disgregados?
Los terrenos disgregados, es decir que formaban parte de una única parcela más grande que se ha dividido puede que no dispongan de los servicios básicos (como agua, luz, entre otras redes) porque no hayan sido doblados.
En este caso, puede que el nuevo propietario deba asumir el coste de dichas conexiones.
Hay que comprobar también que estén escriturados como parcela independiente y que los metros cuadrados así como la longitud de fachada cumplan con la normativa municipal para poder construir.
Terrenos en los que no se concede licencia de obras
Por uno u otro motivo, existen terrenos en los que no se conceden licencias de obra.
Los problemas pueden ser de todo tipo: desde una zona pendiente de urbanizar cuyo proyecto no se haya empezado a definir, una zona no urbanizada (sin los servicios básicos) que no forma parte del ayuntamiento hasta el incumplimiento de directivas europeas que no permitan llevar a cabo nuevas construcciones hasta ponerse al día.
Estos problemas pueden durar varios años o incluso décadas y por lo tanto estaremos comprando un terreno sin ningún valor.
Por este motivo es importante consultar siempre con un arquitecto y también con el ayuntamiento para asegurarnos que se pueda construir en el terreno que queremos comprar.
En nuestro estudio de arquitectura sostenible siempre trabajamos partiendo de las normativas y las condiciones que se aplican al solar y hacemos reuniones con el técnico municipal para aclarar dudas.
No dudéis en contactar con nosotros si tenéis dudas sobre los costes totales de comprar un terreno y por supuesto, podéis poneros en contacto con nosotros si vais a llevar a cabo la compra de un terreno para que os asesoremos en todo el proceso sin ningún compromiso y lo llevéis a cabo con total garantía.