Procés de disseny
Costos totals de comprar un terreny
A l’hora d’adquirir un terreny, sigui per construir-hi una casa o amb altres objectius, no n’hi ha prou amb pagar el preu del terreny en si, sinó que cal tenir en compte que els costos totals de comprar un terreny inclouen taxes, impostos i despeses de gestió que fan que augmenti el cost total a pagar.
A més, si demanem un préstec o una hipoteca per finançar la compravenda d’un terreny, és important que coneguem els costos totals de comprar un terreny per no quedar-nos justos de pressupost.
Què paga cada part en comprar un terreny
Tot i que tant el venedor com el comprador paguen impostos o despeses, no es fa de manera equitativa repartint el 50% cadascun. Es pot arribar a un acord entre ambdues parts per establir quines despeses paga l’un i l’altre, però, de manera general, s’assignen uns costos a cadascú:
El venedor, és a dir, el propietari del terreny, s’encarrega de pagar la plusvàlua, que és un impost municipal.
La plusvàlua només s’ha de pagar quan el terreny està considerat urbà o de característiques especials. Si parlem d’una parcel·la rústica, no cal pagar-la.
D’altra banda, el comprador és qui paga la major part de les despeses associades a la compravenda del terreny. Ha de pagar els costos de la gestoria, la notaria i l’ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) o l’IVA, depenent de si el terreny està a nom d’una persona física o jurídica.
Com veiem, els costos totals de comprar un terreny no es limiten només al valor de venda de la parcel·la.
Vegem en detall cadascuna de les despeses associades a la compra d’un terreny.
Quan paguem IVA o ITP en la compra d’un terreny?
Segons a qui pertanyi la parcel·la, pagarem IVA o ITP (Impost de Transmissions Patrimonials).
Així, és important saber si fem la compra a una empresa o a un particular, ja que els percentatges —i, per tant, el preu— que es paga en cada cas són molt diferents.
Compra a una persona jurídica (una empresa)
Quan la parcel·la pertany a una empresa, cal pagar un 21% d’IVA, ja que estem comprant un actiu de l’empresa.
En aquest cas, a més, també cal pagar el que s’anomena IAJD —Impost d’Actes Jurídics Documentats— a Hisenda. És un impost que sol rondar l’1% i varia segons cada comunitat autònoma. A Catalunya, per exemple, aquest impost suposa l’1,5% del valor del terreny.
Compra a un particular
Si, per contra, el propietari de la parcel·la que volem comprar és un particular, no cal pagar IVA ni IAJD, sinó que hem d’abonar el que s’anomena Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). L’ITP també es paga a Hisenda.
En funció de la comunitat autònoma, aquest percentatge pot variar entre el 6% i el 10%. En el cas de Catalunya correspon a un 10% del valor del terreny, mentre que a Madrid és tan sols del 7%.
Aquest percentatge es veu reduït en determinats casos, com ara en famílies nombroses, en què es redueix fins al 5%, o en el cas d’Habitatges de Protecció Oficial, que és d’un 7%.
Cal consultar l’ITP a cada comunitat, ja que a Espanya varia del 4% al 10% segons la comunitat i a totes hi ha algun tipus de reducció.
Quines són les despeses de notaria i registre?
En els costos totals de comprar un terreny també cal contemplar les despeses de notaria i les del registre de la propietat.
Tot i que la notaria i el registre són independents, igual que les despeses que implica cadascun, la seva feina està molt relacionada. Tot i que depèn del preu de la parcel·la que es vulgui adquirir, les despeses de notaria i registre juntes no solen superar els 1.000 euros.
La notaria és l’encarregada d’establir que un venedor vol traspassar un terreny a un comprador per un preu determinat.
Per fer gestions notarials com la compra d’un terreny, es pot acudir al notari que es vulgui; no hi ha obligació d’anar a cap en concret.
El preu del notari, igual que el del registre, es regeix en funció d’uns aranzels establerts a tot l’Estat. La notaria sol ser, en gairebé tots els casos, més cara que el registre.
Pel que fa al registre de la propietat, és l’encarregat d’inscriure les transaccions immobiliàries —entre altres operacions— i confirmar que es puguin fer i siguin legals.
En aquest cas, cal acudir al registre que tinguem assignat segons la ubicació del nostre terreny, ja que cada registre té adjudicats un o diversos municipis.
La quantitat que cal pagar al registre també s’estableix segons uns aranzels fixats a Espanya.
Quant es paga en les despeses de notaria i registre pel terreny que es vol comprar?
D’aquesta manera, es paga un % en funció del valor del terreny:
a. Si el valor de la finca és igual o inferior a 6.010,12 euros, es paguen 24,04 euros.
b. Entre 6.010,13 i 30.050,61, es paga un 1,75% del valor de la finca.
c. Entre 30.050,62 i 60.101,21 euros, es paga un 1,25%.
d. Entre 60.101,22 i 150.253,03 euros, es paga un 0,75%.
e. Entre 150.253,04 i 601.012,10 euros, un 0,3%.
f. Per valors superiors a 601.012,10, es pagarà un 0,2% del valor de la finca.
És necessari incloure els costos d’un advocat?
També hem inclòs l’advocat dins dels costos totals de comprar un terreny, ja que, tot i que no és obligatori, és força habitual contractar un professional que ens assessori en el procés de compravenda per dur-lo a terme amb total seguretat.
De fet, a Slow Studio sempre comprovem la informació legal dels terrenys i, si tenim dubtes, ho solem delegar al nostre advocat, ja que al mercat immobiliari poden aparèixer tota mena de problemes, com deutes pendents, disputes de límits entre veïns o problemes legals per aconseguir una llicència d’obres que depenguin d’un ajuntament que impedeixi la construcció d’una casa, entre d’altres.
Així, tot i que no estem obligats a contactar amb un advocat, ens pot ajudar a fer la compra més fàcil i clara i a assegurar-nos que el terreny que comprem serà apte per construir-hi i que no trobarem problemes posteriors.
Tot i que cada despatx i cada advocat tenen els seus honoraris, els honoraris d’un advocat solen ser al voltant d’un 1% del preu de la compravenda del terreny.
Possibles problemes legals en la compra d’un terreny
Com hem vist, assegurar-nos que el terreny no té problemes que puguin interferir en la construcció posterior d’un habitatge és un pas clau.
Així, a banda de conèixer els costos totals de comprar un terreny, també és important que comprovem els possibles costos ocults que podríem trobar a l’hora de construir.
Vegem alguns dels problemes més comuns que podem trobar a l’hora de comprar un terreny.
Què passa si el terreny té càrregues o deutes?
Si un terreny té un deute o una càrrega associada, en cas de compravenda passaria a ser responsabilitat del nou propietari. Per això és important comprovar si existeixen càrregues i, si és així, renegociar el preu amb el propietari per assumir la despesa extra que puguin suposar.
Un deute podria ser una hipoteca associada al terreny que no estigui acabada de pagar. Per comprovar-ho, es pot demanar una nota simple al registre de la propietat, on quedarà documentada la situació legal de la parcel·la.
Deute per urbanització de la zona
També podria haver-hi un deute d’urbanització perquè l’ajuntament té previst urbanitzar la zona on es troba el terreny. En aquest cas, l’ajuntament demanarà l’import del deute municipal, que pot ascendir a diversos milers d’euros, en forma d’aval bancari per concedir la llicència d’obres.
La urbanització d’una parcel·la pot incloure des del paviment dels carrers fins a l’enllumenat i els subministraments bàsics d’aigua, llum i la xarxa de sanejament. Tots aquests costos vindran establerts en el Pla Parcial Territorial que s’hagi redactat per a la zona concreta on ens trobem.
A més, no ens hem de refiar de parcel·les que aparentment ja estan urbanitzades i sempre cal consultar a l’ajuntament que no hi hagi cap pla d’urbanització pendent, ja que en alguns casos hi ha plans de reurbanització o urbanitzacions en què falta incloure algun servei, com ara el sanejament.
És fonamental conèixer la diferència entre sòl urbanitzable i no urbanitzable per poder acudir a l’ajuntament amb coneixement de causa.
Afecten les servituds de pas?
Les servituds de pas tampoc afecten directament els costos totals de comprar un terreny, però sí la despesa que pot comportar en un futur.
Una servitud de pas és una afectació d’un terreny que ha de quedar indicada a les escriptures de la propietat; si no hi està inclosa, no té cap valor legal.
Sovint es tracta de tubs de connexions d’aigua o sanejament que passen a través de la nostra parcel·la però que no ens pertanyen i que s’han de respectar. A més, per dur a terme una modificació d’aquestes servituds haurem d’assumir els costos i posar-nos d’acord amb el propietari, ja sigui un veí, una companyia de subministraments o un ajuntament, i això no sempre és possible.
Si aquestes servituds estan ubicades en zones on volem construir, ja sigui la casa o una piscina, per exemple, pot suposar un problema posterior.
Si decidim acceptar aquesta servitud, hem de tenir en compte que és recomanable fer una cata al subsòl per comprovar-ne la ubicació. Tot i que estigui recollida en un plànol, sempre és bo comprovar-ho in situ i valorar si això pot interferir en la construcció que tinguem previst dur a terme.
Què passa amb els terrenys que s’hagin segregat?
Els terrenys segregats, és a dir, que formaven part d’una única parcel·la més gran que s’ha dividit, pot ser que no disposin dels serveis bàsics (com aigua, llum, entre altres xarxes) perquè no s’hi hagin fet les escomeses.
En aquest cas, pot ser que el nou propietari hagi d’assumir el cost d’aquestes connexions.
També cal comprovar que estiguin escripturats com a parcel·la independent i que els metres quadrats, així com la longitud de façana, compleixin la normativa municipal per poder construir.
Terrenys en què no es concedeix llicència d’obres
Per un motiu o un altre, hi ha terrenys en què no es concedeixen llicències d’obres.
Els problemes poden ser de tota mena: des d’una zona pendent d’urbanitzar el projecte de la qual no s’hagi començat a definir, una zona no urbanitzada (sense els serveis bàsics) que no forma part de l’ajuntament, fins a l’incompliment de directives europees que no permetin dur a terme noves construccions fins posar-se al dia.
Aquests problemes poden durar diversos anys o fins i tot dècades i, per tant, estarem comprant un terreny sense cap valor.
Per aquest motiu, és important consultar sempre amb un arquitecte i també amb l’ajuntament per assegurar-nos que es pugui construir al terreny que volem comprar.
Al nostre estudi d’arquitectura sostenible sempre treballem partint de les normatives i les condicions que s’apliquen al solar i fem reunions amb el tècnic municipal per aclarir dubtes.
No dubteu a contactar amb nosaltres si teniu dubtes sobre els costos totals de comprar un terreny i, per descomptat, podeu posar-vos en contacte amb nosaltres si voleu dur a terme la compra d’un terreny perquè us assessorem en tot el procés sense cap compromís i ho feu amb total garantia.