¿Cómo encontrar un buen constructor para una casa?

En el momento en que una vivienda va tomando forma a través de los planos y las maquetas, llega la hora de encontrar un buen constructor para una casa.

La elección de la empresa constructora puede determinar el tiempo de ejecución de la obra, el precio de la vivienda y por supuesto la calidad de los elementos constructivos de la casa y sus acabados. Se trata de la empresa que va a construir la casa en la que vamos a vivir gran parte de nuestra vida.

Por esta razón, hemos creído importante escribir un post sobre cómo encontrar un buen constructor para una casa.

¿Quién debe encontrar un buen constructor para una casa?

Por supuesto si conocemos una persona de confianza entre nuestras amistades o familiares no habrá mejor opción que seguir la recomendación que nos puedan hacer si están satisfechos con alguna empresa constructora.

Si por el contrario no tenemos ninguna referencia, la mejor opción es consultar con un profesional como el mismo arquitecto de la vivienda que ya habrá trabajado con constructoras y conocerá profesionales del sector.

En algunos casos, no tenemos referencia ni de constructores de la zona ni de constructores de confianza, en este caso será importante filtrar las empresas disponibles según algunos criterios de solvencia técnica y económica que veremos más adelante.

En este sentido, es bueno tener claro qué vamos a valorar para encontrar un buen constructor para una casa de forma que podamos llevar a cabo una decisión conociendo todos los condicionantes que pueden determinar el éxito de una obra.

Factores a tener en cuenta para encontrar un buen constructor para una casa

1- Que sea local

Suele ser beneficioso buscar un constructor local cercano al lugar donde se va a construir la casa.

Si la empresa se encuentra en un radio de 50 km del terreno se reducirán los costes de transporte tanto de personal como de maquinaria y materiales y con ello la huella ecológica de la propia obra.

Un constructor local, además, conoce a los almacenes de materiales locales de quiénes obtendrá probablemente descuentos por compra al por mayor, así como los proveedores de maquinaria si es que no la tiene en propiedad como pueden ser excavadoras o hormigoneras.

Así mismo, es importante que el personal que trabaja en la obra viva relativamente cerca para evitar sobrecostes de desplazamiento y garantizar que el jefe de obra (constructor) visite de forma regular el lugar de trabajo no solo para evaluar los avances junto a nuestro arquitecto sino para garantizar el buen rendimiento y seguridad del equipo de trabajo.

2- Experiencia y solvencia técnica

La solvencia técnica del constructor la debe comprobar el arquitecto.

En general, si no lo conoce de una obra anterior –sino han trabajado juntos-, es bueno que el arquitecto realice algunas comprobaciones básicas.

1 Visita de obras anteriores

Que visite una obra en curso o ya acabada de la empresa constructora.

Una visita de obra nos permite evaluar cómo trabaja el constructor y si es riguroso con los detalles y acabados.

Además, la visita le dará al arquitecto una idea del volumen de trabajo y actividad de la empresa. Un constructor sin obras en marcha debería preocuparnos ya que quizá no tiene una empresa en activo capaz de asumir una obra de vivienda.

2 Reunión técnica de evaluación de proyecto

Será necesario organizar una reunión en el despacho con el constructor para juntos, revisar los planos de proyecto.

Generalmente, en una reunión técnica sobre los planos de obra, el arquitecto podrá ver si el constructor sabe de lo que estamos hablando y si conoce los sistemas que se han decidido utilizar.

En esta reunión es bueno evaluar si el constructor valora las opciones de reducción de costes y tiempo en tareas como acopios, organización de obra y ejecución. Esto nos puede dar una idea de la experiencia previa del constructor y de su capacidad de comprensión técnica así como su iniciativa por implicarse en el proyecto y ajustar costes.

3 Posibles problemas o procedimientos legales con anteriores clientes

Otra de las comprobaciones a realizar a la hora de encontrar un buen constructor para una casa es asegurarse de que la empresa no haya tenido problemas legales en anteriores obras.

En este caso lo mejor es establecer un diálogo de confianza con el constructor y hablar con él de los problemas acaecidos en obras anteriores.

4 Precio

El precio que nos ofrece la constructora es importante tanto si está por encima de la media como si está por debajo.

Lo mejor es un buen equilibrio en la relación calidad – precio. Quizá no nos quedemos con la empresa que ofrece la construcción más barata sino con la que tiene más compromiso en tiempos y plazos.

Es importante que para encontrar un buen constructor para una casa, realicemos una comparativa de precios en base a unas mediciones muy detalladas. De esta forma podremos ver qué nos ofrece cada una de las empresas que podrían llegar a construir la vivienda y negociar con ellos en base al comparativo con las distintas empresas.

Las mediciones de una casa es un documento donde se recogen las partidas cuantificadas de los materiales y los trabajos que se van a tener que realizar. Es decir la definición de cada uno de los sistemas constructivos y materiales que van a hacer falta para construir nuestra casa definidos según unidades, metros cúbicos, metros cuadrados, metros lineales o kg.

Su importancia recae sobre todo en la definición acotada del precio final de la construcción.

Si las mediciones son precisas y describen detalladamente todos los elementos, el precio que ofrecerá la constructora será más acotado y evitaremos sorpresas posteriores en el presupuesto por falta de previsión.

5 Tiempo

Las constructoras van a ofrecer un plazo para completar la obra y es conveniente asegurarse de que se cumpla. Hace falta que la empresa tenga suficiente plantilla y la capacidad para contratar más personal en caso de que no se cumplan los plazos acordados.

Es importante valorar el compromiso de la empresa y establecer penalizaciones económicas en caso de un retraso de los plazos establecidos por contrato.

Por ejemplo, si estamos viviendo en un piso de alquiler durante la construcción de la casa, el contrato con la constructora puede contemplar que en caso de retraso en la obra de nuestra nueva casa, la empresa constructora se hará cargo de pagar la mensualidad del alquiler hasta finalizar la obra.

Firmar un contrato llave en mano o un contrato sin precio cerrado

Al firmar un trato con una empresa constructora podemos llevar a cabo dos tipos de acuerdos: un contrato llave en mano o un contrato sin precio cerrado.

Un contrato llave en mano es un acuerdo en que se fija un precio cerrado del coste total de la obra. Hay que tener en cuenta que en estos casos el precio suele valorarse a la alza puesto que la empresa constructora quiere tener un cierto margen de maniobra en caso de imprevistos. Por su parte, el contrato sin precio cerrado requiere un presupuesto extremadamente definido por parte del constructor, algo que se consigue con un equipo de arquitectura altamente cualificado que lleve a cabo unas mediciones acotadas al detalle basadas en un riguroso proyecto técnico que contemple absolutamente todos los detalles de la obra sin ninguna omisión. Cualquier omisión de proyecto será considerada como un extra.

Así ¿cuál es la mejor opción?

Aunque el contrato llave en mano nos asegura que no habrá desviaciones en el presupuesto una vez iniciada la obra, la mejor opción según nuestro punto de vista es definir las mediciones en detalle con todas las especificaciones y cantidades exactas y obtener un presupuesto sin precio cerrado pero acotado de tal forma que nos aseguremos que no haya desviaciones, de esta forma pagaremos el precio justo por la obra.

De nuevo, recordar que para llevar a cabo esta opción con total garantías, debemos tener un equipo de arquitectura en el que confiemos y que nos asegure que el proyecto técnico estará definido al detalle. En Slow Studio trabajamos siempre las mediciones y las soluciones constructivas al detalle, de forma que llegamos a conocer el número exacto de ladrillos que habrá que colocar y podemos conseguir un precio mucho más ajustado que no se desviará del presupuesto inicial. En todos nuestros proyectos conseguimos unas desviaciones de menos del 1% y suelen estar basadas en modificaciones aprobadas por el cliente.

Por supuesto, si el cliente solicita un precio llave en mano también lo llevamos a cabo, pero somos partidarios de ahorrar costes al cliente mediante el trabajo riguroso y la definición de los detalles antes de inicio de obra.

Contratar a un constructor o a varios para una casa

Por norma general se contrata a un solo constructor para realizar una obra. Esto agiliza mucho los trámites y la propia construcción además de hacer más sencillo todo el procedimiento. Pero hay ocasiones en que se pueden contratar dos empresas constructoras.

Que haya más de una empresa actuando en una obra implica que la coordinación entre ambas empresas y con el arquitecto debe ser muy buena y la comunicación será clave para construir la casa de forma exitosa.

Contratar a más de un constructor suele darse cuando la estructura de la vivienda sea de madera mientras que los cimientos deban hacerse con hormigón. No todas las constructoras disponen de los conocimientos y los recursos para construir con distintos sistemas y en casos como este, quizás hay que recurrir a más de un constructor.

¿Cómo seleccionar a un constructor entre varios?

En Slow Studio, llevamos a cabo este proceso en nombre del cliente ya que la experiencia proyecto tras proyecto nos permite valorar las distintas opciones.

En general nos gusta trabajar mediante el procedimiento de concurso al igual que se realiza en la administración pública pero de forma privada.

Para ello, escogeremos a tres constructores a los cuáles haremos pasar por todo nuestro proceso interno de validación de solvencia financiera, técnica y legal.

Una vez comprobamos la solvencia de tres empresas que nos interesen, ya sea por cercanía a la obra, porque son conocidas de obras anteriores o porque provienen de la recomendación del propio cliente, llevaremos a cabo un concurso de constructores que como hemos comentado, funciona de forma similar a una adjudicación pública pero de forma privada.

Lo que hacemos es enviar las mediciones, que son el detalle de cada uno de los elementos y materiales de la obra así como los planos de proyecto en detalle a las empresas seleccionadas para que puedan darnos datos concretos de presupuesto y tiempo.

En este paso es muy importante que las mediciones sean muy minuciosas y que los planos estén detallados y bien dibujados. Todo tiene que estar previsto y calculado para que las propuestas de las empresas sean reales y ajustadas a la construcción de la casa sin posibilidad de desviaciones por omisiones.

Esto nos permitirá recibir tres presupuestos basados en una misma tabla de mediciones que nos permitirá comparar y obtener la mejor relación calidad precio.