Com trobar un bon constructor per a una casa?

En el moment en què un habitatge va prenent forma a través dels plànols i les maquetes, arriba l’hora de trobar un bon constructor per a una casa.

L’elecció de l’empresa constructora pot determinar el temps d’execució de l’obra, el preu de l’habitatge i, per descomptat, la qualitat dels elements constructius de la casa i els seus acabats. Es tracta de l’empresa que construirà la casa on viurem gran part de la nostra vida.

Per aquesta raó, hem cregut important escriure un article sobre com trobar un bon constructor per a una casa.

Qui ha de trobar un bon constructor per a una casa?

Per descomptat, si coneixem una persona de confiança entre les nostres amistats o familiars no hi haurà millor opció que seguir la recomanació que ens puguin fer si estan satisfets amb alguna empresa constructora.

Si, per contra, no tenim cap referència, la millor opció és consultar amb un professional com el mateix arquitecte de l’habitatge, que ja haurà treballat amb constructores i coneixerà professionals del sector.

En alguns casos, no tenim referència ni de constructors de la zona ni de constructors de confiança; en aquest cas serà important filtrar les empreses disponibles segons alguns criteris de solvència tècnica i econòmica que veurem més endavant.

En aquest sentit, és bo tenir clar què valorarem per trobar un bon constructor per a una casa de manera que puguem prendre una decisió coneixent tots els condicionants que poden determinar l’èxit d’una obra.

Factors a tenir en compte per trobar un bon constructor per a una casa

1- Que sigui local

Sol ser beneficiós buscar un constructor local proper al lloc on es construirà la casa.

Si l’empresa es troba en un radi de 50 km del terreny es reduiran els costos de transport tant de personal com de maquinària i materials i, amb això, la petjada ecològica de la pròpia obra.

Un constructor local, a més, coneix els magatzems de materials locals dels quals obtindrà probablement descomptes per compra a l’engròs, així com els proveïdors de maquinària si és que no la té en propietat, com poden ser excavadores o formigoneres.

Així mateix, és important que el personal que treballa a l’obra visqui relativament a prop per evitar sobrecostos de desplaçament i garantir que el cap d’obra (constructor) visiti de forma regular el lloc de treball no només per avaluar els avenços juntament amb el nostre arquitecte sinó per garantir el bon rendiment i seguretat de l’equip de treball.

2- Experiència i solvència tècnica

La solvència tècnica del constructor l’ha de comprovar l’arquitecte.

En general, si no el coneix d’una obra anterior —si no han treballat junts—, és bo que l’arquitecte realitzi algunes comprovacions bàsiques.

1 Visita d’obres anteriors

Que visiti una obra en curs o ja acabada de l’empresa constructora.

Una visita d’obra ens permet avaluar com treballa el constructor i si és rigorós amb els detalls i acabats.

A més, la visita donarà a l’arquitecte una idea del volum de treball i activitat de l’empresa. Un constructor sense obres en marxa hauria de preocupar-nos ja que potser no té una empresa en actiu capaç d’assumir una obra d’habitatge.

2 Reunió tècnica d’avaluació de projecte

Caldrà organitzar una reunió al despatx amb el constructor per, junts, revisar els plànols de projecte.

Generalment, en una reunió tècnica sobre els plànols d’obra, l’arquitecte podrà veure si el constructor sap del que estem parlant i si coneix els sistemes que s’han decidit utilitzar.

En aquesta reunió és bo avaluar si el constructor valora les opcions de reducció de costos i temps en tasques com ara acopis, organització d’obra i execució. Això ens pot donar una idea de l’experiència prèvia del constructor i de la seva capacitat de comprensió tècnica així com la seva iniciativa per implicar-se en el projecte i ajustar costos.

3 Possibles problemes o procediments legals amb anteriors clients

Una altra de les comprovacions a realitzar a l’hora de trobar un bon constructor per a una casa és assegurar-se que l’empresa no hagi tingut problemes legals en obres anteriors.

En aquest cas el millor és establir un diàleg de confiança amb el constructor i parlar amb ell dels problemes esdevinguts en obres anteriors.

4 Preu

El preu que ens ofereix la constructora és important tant si està per sobre de la mitjana com si està per sota.

El millor és un bon equilibri en la relació qualitat-preu. Potser no ens quedarem amb l’empresa que ofereix la construcció més barata sinó amb la que té més compromís en temps i terminis.

És important que per trobar un bon constructor per a una casa realitzem una comparativa de preus basada en unes amidaments molt detallats. D’aquesta manera podrem veure què ens ofereix cadascuna de les empreses que podrien arribar a construir l’habitatge i negociar amb elles en base al comparatiu amb les diferents empreses.

Els amidaments d’una casa són un document on es recullen les partides quantificades dels materials i els treballs que s’hauran de realitzar. És a dir, la definició de cadascun dels sistemes constructius i materials que caldrà per construir la nostra casa definits segons unitats, metres cúbics, metres quadrats, metres lineals o kg.

La seva importància recau sobretot en la definició acotada del preu final de la construcció.

Si els amidaments són precisos i descriuen detalladament tots els elements, el preu que oferirà la constructora serà més acotat i evitarem sorpreses posteriors en el pressupost per manca de previsió.

5 Temps

Les constructores oferiran un termini per completar l’obra i és convenient assegurar-se que es compleixi. Cal que l’empresa tingui prou plantilla i la capacitat per contractar més personal en cas que no es compleixin els terminis acordats.

És important valorar el compromís de l’empresa i establir penalitzacions econòmiques en cas d’un retard dels terminis establerts per contracte.

Per exemple, si estem vivint en un pis de lloguer durant la construcció de la casa, el contracte amb la constructora pot contemplar que en cas de retard en l’obra de la nostra nova casa, l’empresa constructora es farà càrrec de pagar la mensualitat del lloguer fins finalitzar l’obra.

Signar un contracte claus en mà o un contracte sense preu tancat

En signar un tracte amb una empresa constructora podem dur a terme dos tipus d’acords: un contracte claus en mà o un contracte sense preu tancat.

Un contracte claus en mà és un acord en què es fixa un preu tancat del cost total de l’obra. Cal tenir en compte que en aquests casos el preu sol valorar-se a l’alça atès que l’empresa constructora vol tenir un cert marge de maniobra en cas d’imprevistos. Per la seva banda, el contracte sense preu tancat requereix un pressupost extremadament definit per part del constructor, cosa que s’aconsegueix amb un equip d’arquitectura altament qualificat que dugui a terme uns amidaments acotats al detall basats en un rigorós projecte tècnic que contempli absolutament tots els detalls de l’obra sense cap omissió. Qualsevol omissió de projecte serà considerada com un extra.

Així, quina és la millor opció?

Tot i que el contracte claus en mà ens assegura que no hi haurà desviacions en el pressupost un cop iniciada l’obra, la millor opció segons el nostre punt de vista és definir els amidaments en detall amb totes les especificacions i quantitats exactes i obtenir un pressupost sense preu tancat però acotat de tal manera que ens assegurem que no hi hagi desviacions; d’aquesta forma pagarem el preu just per l’obra.

De nou, recordar que per dur a terme aquesta opció amb total garanties, hem de tenir un equip d’arquitectura en el qual confiem i que ens asseguri que el projecte tècnic estarà definit al detall. A Slow Studio treballem sempre els amidaments i les solucions constructives al detall, de manera que arribem a conèixer el nombre exacte de maons que caldrà col·locar i podem aconseguir un preu molt més ajustat que no es desviarà del pressupost inicial. En tots els nostres projectes aconseguim unes desviacions de menys de l’1 % i solen estar basades en modificacions aprovades pel client.

Per descomptat, si el client sol·licita un preu claus en mà també ho duem a terme, però som partidaris d’estalviar costos al client mitjançant el treball rigorós i la definició dels detalls abans d’inici d’obra.

Contractar un constructor o diversos per a una casa

Per norma general es contracta un sol constructor per realitzar una obra. Això agilitza molt els tràmits i la pròpia construcció a més de fer més senzill tot el procediment. Però hi ha ocasions en què es poden contractar dues empreses constructores.

Que hi hagi més d’una empresa actuant en una obra implica que la coordinació entre ambdues empreses i amb l’arquitecte ha de ser molt bona i la comunicació serà clau per construir la casa de forma reeixida.

Contractar més d’un constructor sol donar-se quan l’estructura de l’habitatge sigui de fusta mentre que els fonaments s’hagin de fer amb formigó. No totes les constructores disposen dels coneixements i els recursos per construir amb diferents sistemes i en casos com aquest, potser cal recórrer a més d’un constructor.

Com seleccionar un constructor entre diversos?

A Slow Studio, duem a terme aquest procés en nom del client ja que l’experiència projecte rere projecte ens permet valorar les diferents opcions.

En general ens agrada treballar mitjançant el procediment de concurs igual que es realitza a l’administració pública però de forma privada.

Per això, escollirem tres constructors als quals farem passar per tot el nostre procés intern de validació de solvència financera, tècnica i legal.

Un cop comprovem la solvència de tres empreses que ens interessin, ja sigui per proximitat a l’obra, perquè són conegudes d’obres anteriors o perquè provenen de la recomanació del propi client, durem a terme un concurs de constructors que, com hem comentat, funciona de forma similar a una adjudicació pública però de forma privada.

El que fem és enviar els amidaments, que són el detall de cadascun dels elements i materials de l’obra així com els plànols de projecte en detall a les empreses seleccionades perquè puguin donar-nos dades concretes de pressupost i temps.

En aquest pas és molt important que els amidaments siguin molt minuciosos i que els plànols estiguin detallats i ben dibuixats. Tot ha d’estar previst i calculat perquè les propostes de les empreses siguin reals i ajustades a la construcció de la casa sense possibilitat de desviacions per omissions.

Això ens permetrà rebre tres pressupostos basats en una mateixa taula d’amidaments que ens permetrà comparar i obtenir la millor relació qualitat-preu.