8 passos a seguir per comprar un terreny

Si bé trobar un lloc on fer una casa per a tota una vida és un procés únic que cada família adapta a la seva manera de fer, en el post d’avui plantegem 8 passos a seguir per comprar un terreny que haureu de seguir d’alguna manera o altra des del moment en què teniu la idea de construir una casa pròpia fins que teniu el terreny en propietat.

Veurem que el que pot semblar un procés molt simple, en realitat és una operació relativament complexa. L’elecció d’un terreny per a la que podria ser la nostra casa en un futur és quelcom que no hem de prendre a la lleugera, és important tenir cadascuna de les fases clares i entendre les implicacions de cada part del procés.

1 Establir un pressupost

Establir un pressupost és el primer dels 8 passos a seguir per comprar un terreny atès que el preu màxim del terreny que podem comprar vindrà determinat per la nostra capacitat econòmica total, és a dir la inversió total que destinarem a terreny i casa.

Segons l’experiència al nostre estudi d’arquitectura, en el qual rebem constantment clients en procés de cerca i compra de terrenys, no hem de destinar mai més d’un 30% del pressupost total a la compra del terreny.

Per a aquest primer pas ja és recomanable contactar amb un arquitecte que ens ajudi a fer-nos una idea del que pot costar tant la compra del terreny com la construcció d’una casa, impostos, llicències i projecte tècnics associats a la construcció d’una casa.

Definir un pressupost màxim per al terreny ens ajudarà a establir un primer filtre de preu a les nostres cerques, quelcom que és molt fàcil de realitzar en línia.

Vegem un exemple: si el nostre pressupost total és de 240.000 euros, per a la compra d’un terreny i construcció d’una casa de 100 m². Com a màxim hem de destinar 80.000 euros a la compra del terreny.

A més, hem de tenir en compte que al preu de venda del terreny se li ha d’afegir el cost de l’impost de transmissió de propietats que és del 8%, més costos de registre de propietat i de gestors que duran a terme els tràmits que suposaran un 2% addicional, en total 10% sobre el preu de venda.

D’altra banda, hem de tenir cura amb els terrenys que es troben en propietat d’una societat, en aquest cas estem comprant un actiu de la mateixa per la qual cosa haurem de pagar en lloc del 10%, un total d’un 21% d’IVA.

2 Definir una ubicació

Si el terreny que anem a comprar serà la nostra futura llar, segurament tinguem certes preferències per algunes ubicacions.

Potser no un poble en concret, o un barri particular, però sí una zona o un entorn més urbà o rural en un determinat radi de cerca.

Comprovarem també que el terreny estigui ben comunicat a nivell d’accessos. Depenent de les nostres condicions buscarem que el transport públic arribi a prop. De la mateixa manera, el tipus de carreteres i carrers que ens condueixin fins al terreny —vies ràpides o carrers estrets— podrà influir en la decisió final.

A més de la comunicació, també tindrem en compte la proximitat amb escoles, comerços o altres serveis públics. Segurament preferirem tenir a prop l’escola o alguns comerços als quals poder acudir.

Finalment, la situació de l’emplaçament també determinarà unes característiques climàtiques. En aquest sentit, val la pena investigar o informar-se una mica del règim de pluges i temperatures del lloc. El clima pot afectar en gran mesura el posterior disseny i construcció de la casa.

3 Comprovar les característiques del terreny in situ

Potser aquest és un dels 8 passos a seguir per comprar un terreny més clars, perquè hem de trepitjar i rebre una primera impressió directa del lloc on anirem a viure.

En aquest sentit, a l’estudi Slow Studio sempre acompanyem els clients a visitar el terreny perquè és una manera de comprovar de primera mà l’assolellament, el pendent, el tipus de terreny i possibles problemes com línies properes d’alta tensió, urbanitzacions no acabades o bé un terreny defectuós que pot suposar problemes de fonamentació.

Assolellament i orientació

L’orientació i, per conseqüent, l’assolellament és gairebé el més important a tenir en compte a l’hora de decidir-nos.

Un terreny sense sol, ja sigui perquè està cobert per obstacles o perquè el terreny es troba a la vessant nord d’una muntanya, pot perjudicar-nos molt a l’hora de construir una casa.

El sol és font de vida, de calor i de llum. Estar al sol ens aporta vitamina D, els raigs UV ajuden a eliminar microorganismes de les aigües i de l’aire i aporten ions negatius, tan necessaris per a un ambient saludable en una casa.

El nostre habitatge ha d’aprofitar la llum de sud per escalfar i il·luminar les estances, sobretot a l’hivern. Haurem de fixar-nos si hi ha possibilitat d’orientar la casa a sud o si hi ha arbres, veïns o altres obstacles que puguin impedir l’arribada del sol.

Pendent

El pendent també serà essencial i, en certa manera, està relacionat amb l’assolellament.

Si el terreny que considerem té pendent a sud, serà ideal, ja que la casa s’obrirà a les vistes i al sol en la direcció del pendent, protegint-nos a nord amb el propi terreny.

En cas que el pendent se situï en la direcció contrària de la bona orientació, això no ha de suposar un problema, però serà necessari treballar-ho a nivell de disseny atès que estarem lluitant per aconseguir sol a casa a través de patis i obertures a l’interior.

Tot i que els terrenys en pendent solen ser més barats, després comporten una major despesa a l’hora de construir. El moviment de terres i els murs de contenció seran punts clau en aquest tipus de terrenys. En valorar el cost total d’un terreny, és important tenir-ho en compte.

L’ideal és sempre, abans de decidir-se a comprar un terreny, consultar amb un arquitecte que ens pugui ajudar a revisar tots aquests condicionants.

Serveis

A part de l’assolellament i el pendent, també serà important assegurar que es disposi de connexions a xarxes d’aigua, electricitat o gas.

Podem trobar terrenys en què no s’ha acabat encara la urbanització per problemes legals, polítics o urbanístics. També hi ha el cas d’urbanitzacions en les quals han arribat alguns serveis i altres no, és comú trobar terrenys sense xarxa de clavegueram i haver de fer el sanejament a través d’una fossa sèptica particular.

Altres vegades està previst el pas d’aquestes instal·lacions, però a costa dels propietaris dels terrenys adjacents en un futur i aquest sobrecost s’haurà de tenir en compte en el cost del terreny.

També pot haver-hi possibles afectacions de línies elèctriques properes o centres de transformació. Es tracta de drets adquirits anteriorment a la nostra compra i que no els podrem modificar.

4 Conèixer el tipus de subsòl

El quart dels 8 passos a seguir per comprar el terreny serà conèixer el tipus de subsòl.

El subsòl del nostre terreny pot afectar en gran mesura el preu de la fonamentació que pot arribar a suposar entre un 5 i un 20% del cost total de construcció.

Si tenim dubtes sobre les característiques del subsòl el millor sempre és fer una cala. De fet, al nostre estudi Slow Studio, sempre venim a veure el terreny amb vosaltres i valorem si és necessari avisar el geòleg perquè realitzi una cala i ens detalli la composició i resistència del sòl.

Un terreny molt tou pot obligar a realitzar uns fonaments molt profunds que poden suposar un sobrecost important en el total del cost de construcció.

Aquestes característiques no només són importants en previsió de la construcció, sinó que també poden ser un motiu de negociació del preu del terreny, en el sentit que el sobrecost de fonamentació es pot utilitzar d’argument de reducció del preu total de venda.

5 Consultar les normatives de construcció

Abans de comprar el terreny, també serà important conèixer la normativa de construcció que l’afecta.
És imprescindible consultar les normatives de construcció pròpies del municipi. Els metres edificables i l’ocupació poden limitar les dimensions de la nostra casa i és important comprovar si ens quadra amb la nostra idea de casa.

L’ocupació és la superfície del terreny en planta que podem construir. És a dir si una parcel·la de 1.000 m² té una ocupació del 20%, podrem fer una casa que en planta ocuparà 200 m².

D’altra banda, amb els metres edificables es refereixen a la quantitat de metres quadrats que es poden construir comptant totes les plantes, en cas que n’hi hagi més d’una.

Seguint amb l’exemple anterior, si en base a un terreny de 1.000 m² tenim una ocupació del 40% podem construir un total de 400 m² distribuïts en dues plantes de 200 m² com a màxim. No obstant això, el nombre de plantes també pot estar limitat per normatives i en general, per a habitatges unifamiliars l’alçada màxima sol estar limitada a una o dues plantes sobre la planta baixa. D’altra banda, hi ha moltes normatives que regulen la construcció de golfes.

Una altra limitació que no sempre es té en compte, és el nombre de places d’aparcament per parcel·la així com la necessitat que aquestes quedin cobertes o tancades en un porxo o garatge.

En els terrenys inclinats serà molt important consultar la normativa respecte a la contenció de terres. Existeixen normatives que limiten el volum de terra que es pot moure en un terreny, altres limiten l’alçada dels murs de contenció o l’aterrassament dels mateixos.

Aquestes especificacions s’inclouen per evitar que es construeixin murs d’una alçada desproporcionada que trenquin amb l’harmonia de la urbanització i afectin de forma descontrolada el funcionament natural del terreny i l’ecosistema de la zona amb les seves pròpies escorrenties, vegetació o aigua subterrània.

Els materials, sobretot de la façana, també poden venir determinats per normativa. Per exemple, en zones rurals o petites poblacions amb encant de vegades es pot obligar a construir una façana de pedra perquè s’adapti a l’entorn.

A l’estudi fa poc ens hem trobat amb un cas així. En el projecte de la casa a Colomers hem hagut de col·locar pedra a la façana per la normativa, ja que la major part del poble està construït d’aquesta manera.

Finalment, ens queda per comprovar els límits amb els veïns i el carrer.

En primer lloc, serà important revisar els metres de separació obligatòria, generalment es restringeix la separació amb el carrer, obligant a deixar un espai d’accés o bé obligant a alinear-se a la façana, així com la distància de separació amb els veïns.

Hi ha vegades que el tipus de separació entre parcel·les està definit o limitat. Per exemple, la normativa pot impedir construir el perímetre de la parcel·la amb un mur o element opac, o bé limitar en alçada o en tipologia de murs.

6 Consultar amb l’ajuntament

El sisè dels vuit passos a seguir per comprar un terreny no és obligatori però sí recomanable, no està de més consultar tots els punts anteriors amb l’arquitecte municipal que és qui atorga les llicències de construcció.

És necessari confirmar amb l’ajuntament la recepció de la urbanització i els serveis que arriben.

Que una urbanització estigui recepcionada per l’ajuntament implica que es fa càrrec del manteniment dels espais públics i serveis o subministraments. El cas contrari és el de les urbanitzacions privades en les quals són els mateixos veïns els que paguen les reparacions d’instal·lacions, serveis així com la neteja dels carrers o la recollida de residus.

També caldrà comprovar, com hem comentat abans, que existeixin subministraments d’aigua, gas, clavegueram, electricitat o fins i tot fibra òptica. En cas que falti alguna d’aquestes xarxes caldria preveure una casa que funcionés de forma autònoma pel que fa al subministrament que falti. Aquesta és una informació que l’ajuntament ha de facilitar.

7 Signar un contracte d’arres

Comprovat el terreny i la normativa, i una vegada tinguem clar el terreny que volem comprar, signarem un contracte d’arres amb el propietari.

Un contracte d’arres és un contracte privat entre el comprador i el venedor en el qual s’abona una part del cost total del terreny a mode de paga i senyal.

Es tracta d’un contracte que serveix a mode de reserva ferma de manera que cap de les dues parts no es pot fer enrere sense penalitzacions greus i es signa amb l’objectiu que el comprador pugui tenir un marge de temps des que decideix comprar, per dur a terme les gestions necessàries per reunir el total de l’import del terreny.

Per exemple, pot ser que estigui pendent de la concessió d’una hipoteca, d’un crèdit personal o de la venda d’una altra propietat per reunir els diners necessaris per a la compra.

En el contracte d’arres es defineix mitjançant dos factors clau:

El primer serà el preu. El normal és aportar al voltant d’un 10 – 20% tot i que aquest valor s’acorda entre tots dos. El valor de la paga i senyal dependrà també de la liquiditat del comprador, ja que de vegades pot estar pendent de la concessió d’un crèdit per part del banc.

El segon és el temps. S’estableix el temps límit per formalitzar la compra i abonar la resta del total del cost del terreny. Mentrestant, el comprador ha de dur a terme tots els tràmits legals o administratius necessaris per fer efectiva la compra.

Aquest termini sol ser d’entre 2 i 6 mesos, tot i que de nou, sempre dependrà de l’acord entre totes dues parts.

Per a la signatura d’aquest contracte és important comptar amb l’assessorament d’un advocat.

A Slow Studio sempre assessorem els nostres clients en la signatura del contracte d’arres a través del nostre equip d’advocats amb qui revisem punt a punt el contracte d’arres abans que es faci efectiu.

8 Sol·licitar hipoteca o gestionar amb el banc el pagament final

Aquest és l’últim dels passos a seguir per comprar un terreny i el que finalment ens convertirà en propietaris d’un terreny on construir una casa per a tota una vida.

És important saber que és difícil que un banc concedeixi una hipoteca per comprar un terreny, ja que en cas que no puguem pagar-lo, el banc es quedaria amb un actiu que no té cap tipus de rendibilitat.

Si necessitem demanar diners prestats al banc per comprar el terreny, haurem de fer-ho a través d’un crèdit personal, que té un interès molt més elevat que una hipoteca.

Una altra opció és buscar una hipoteca de terreny i casa en aquest cas el banc ens demanarà almenys un 20% del total de l’operació o el cost equivalent del terreny com a garantia.

En aquest cas, el banc no concedirà la hipoteca fins que no tinguem el projecte visat, la qual cosa significa que o bé necessitem tenir estalviat els diners per a la compra del terreny o que durant el procés de projecte haurem de sol·licitar un crèdit personal per pagar el terreny.

Quant al cost final del terreny, haurem de comprovar a nom de qui està el terreny. Si es tracta d’una empresa haurem de pagar un 21% d’IVA, en canvi si està a nom d’un particular hi haurà un 8% d’impost de transmissions més al voltant d’un 2% en costos de registre de propietat i gestoria. Això és un factor clau a tenir en compte i també pot ser un argument de negociació amb el venedor.