Pasos para comprar un terreno y construir una casa

Cómo llevar a cabo la construcción de una casa propia es un tema recurrente en nuestro blog, sin embargo, hasta el momento no habíamos tratado en detalle los pasos para comprar un terreno y construir una casa de forma que podáis haceros una idea de lo que comporta este apasionante proceso y tengáis una idea general del punto en el que os encontráis y qué requerirá cada uno de los pasos que debéis llevar a cabo.

Los pasos para comprar un terreno y construir una casa son complejos y requieren una gran implicación por nuestra parte, algo para lo que no todas las familias están preparadas. Se trata de un proceso de varios años de duración que empieza en el momento en que decidimos iniciar la búsqueda de terreno, pasando por la selección de arquitecto, la consecución de la hipoteca de autopromoción y la construcción de la casa.

En este sentido, deberemos tomar decisiones no siempre fáciles y muchas veces tendremos que recorrer a expertos para que puedan asesorarnos en cada una de las etapas. Por ese motivo, hemos resumido este complejo proceso en los 5 pasos para comprar un terreno y construir una casa que os serán de gran ayuda en vuestra aventura.

Los 5 pasos para comprar un terreno y construir una casa son:

1 Establecer un presupuesto máximo

Lo primero en lo que debemos pensar es cuánto nos queremos gastar en comprar un terreno y construir una casa. Debemos tener en cuenta que el presupuesto del que disponemos debe repartirse entre dos cosas que muchas veces pueden ser igual de importantes.

Así como no podemos gastarnos más de lo que podríamos disponer, tampoco conviene reducir excesivamente el presupuesto, ya que debemos tener en cuenta que que además del coste del propio terreno y de la construcción, vamos a tener que invertir una parte del presupuesto total en técnicos que lleven a cabo el proyecto, asesores o abogados que gestionen la compra venta, escrituras u otros supuestos legales, así como una serie de impuestos, licencias y visados que se deberán abonar en cada una de las fases.

En este sentido, nosotros siempre os recomendamos que consultéis con un arquitecto desde el principio, incluso antes de iniciar la búsqueda del terreno.

En Slow Studio, siempre asesoramos a los clientes en la definición del presupuesto ya que podemos hacer una aproximación muy fiable del coste de la casa así como de los costes asociados al proyecto y a la construcción para que antes de embarcaros en el proceso sepáis a lo que os enfrentáis y podáis visitar a los bancos con una idea clara de vuestras necesidades y posibilidades.

A partir de aquí, el primero de los pasos para comprar un terreno y construir una casa es, claro está, buscar el terreno en el que situaremos nuestra vivienda. Para este paso, hay que tener en cuenta una serie de observaciones que explicamos a continuación.

2 Buscar de un terreno

Buscar un terreno es quizá uno de los pasos más complejos y más personales ya que entran en juego multitud de factores que deben cuadrar con nuestros requerimientos y una vez encontramos un terreno que se ajusta a todos, debemos visitarlo y sentirnos cómodos en el lugar.

De hecho, en el estudio siempre nos parece un momento muy singular la visita de un terreno por primera vez con un cliente, ya que estamos en el lugar en el que éste plantea iniciar un proyecto de vida junto a su familia, un lugar donde está todo por hacer, todo por pensar y es muy importante valorarlo de forma objetiva teniendo en cuenta todas las características y condicionantes del terreno.

Como siempre, debéis recordar que es importante antes de comprar o firmar un contrato de arras llamarnos para que vengamos a ver el terreno con vosotros y hagamos algunas comprobaciones previas a nivel de normativa y posibles cargas urbanísticas o fiscales.

Dicho esto, entremos en detalle en los puntos clave a valorar en el momento de visitar un terreno:

Evaluar su situación

Muchas veces la situación es una de las razones por las cuales escogemos una casa u otra. Si está en un lugar apartado y tranquilo o si está en pleno centro de la ciudad son elecciones que hacemos según nuestro estilo de vida o las necesidades que tengamos.

No obstante hay que pensar que una parcela situada en el núcleo urbano seguramente nos guiará hacia una vivienda que aproveche todos los metros en planta e incluso que crezca en altura.

Por otro lado, en una situación más bien rural o en urbanizaciones de casas con patio, nuestra casa dispondrá también de un espacio exterior más grande.

Tener en cuenta las infraestructuras y comunicaciones

Antes de comprar un terreno, debemos asegurarnos también que disponemos de todos aquellos servicios como son el suministro de agua, de electricidad, vía telefónica, así como de alumbrado público y de alcantarillado.

En caso de no disponer de uno de estos servicios, es preciso consultarlo con un técnico y con el ayuntamiento porque pueden aparecer cargas posteriores a la compra.

Por otro lado, la disponibilidad o no de transporte público o incluso la conexión vía carretera con nuestro lugar de trabajo es, así mismo, uno de los factores importantes a tener en cuenta sobre todo si no nos encontramos cerca de los lugares que frecuentamos.

En el momento de comprar un terreno, no debemos solo fijarnos donde está situado y lo que le rodea, sino también en las propias características que posteriormente condicionaran la construcción de la casa.

Posibilidad de asoleo

La luz siempre es algo que nos gusta en un hogar. Que nuestra casa se pueda iluminar gracias a la luz natural del sol sin que haga falta tener todo el día las luces encendidas, es algo indispensable en cualquier hogar.

Por esa razón, y para ayudar a reducir también el consumo de luz y calefacción, es importante que el terreno que vayamos a comprar disponga de un buen asoleo. Sería ideal que dispusiéramos de la orientación a sur, para abrir grandes ventanas en estancias de día como la sala de estar y el comedor.

No hay que olvidar que no solo la orientación es importante, sino que es preciso también comprobar que los elementos cercanos como viviendas colindantes o árboles no generen sombras.

Nivel de pendiente y orientación de la misma

Si buscamos y comparamos los precios, veremos que los terrenos llanos suelen ser más caros que los que tienen pendiente. Esto ocurre porque una inclinación del terreno encarecerá la obra, ya que habrá que hacer movimiento de tierras y construir muros de contención.

En este sentido, una inclinación hacia norte puede perjudicarnos a la hora de recibir luz y aprovechar el sol y una orientación de pendiente a sur en cambio, será beneficiosa si la aprovechamos abriendo ventanas y aislándonos en la fachada norte.

Comprobar la dureza del terreno

Otra de las partidas en los que base invierte una parte importante del presupuesto es en los cimientos de nuestra casa. Por ello, el tipo de subsuelo que encontremos será de gran importancia.

Un terreno más bien blando, nos obligará a hacer unas cimentaciones más profundas para llegar hasta una capa de subsuelo más resistente en la que apoyarnos.

En terrenos más duros no hará falta excavar a tantos metros de profundidad y podremos trabajar con cimentaciones superficiales como zapatas o losas continuas, aunque en este tipo de terrenos no será posible o bien será mucho más caro excavar sótanos.

Así, uno de los puntos clave en los pasos para comprar un terreno y construir una casa, será llevar a cabo un estudio geotécnico que nos dirá qué capas conforman nuestro suelo y qué grosor tiene cada una. Con él, se podrá definir qué tipo de cimentación va a necesitar la casa y qué coste va a tener esta parte de la construcción.

Comprobar la presencia de agua en el terreno

La presencia de agua en el subsuelo, igual que la calidad del terreno, nos puede condicionar a la hora de decidir el tipo de cimentación que deberemos utilizar. La presencia de agua se detecta también mediante el estudio geotécnico pero también podemos encargar a un geobiólogo que compruebe la presencia de fallas subterráneas.

Una comprobación respecto al agua en la que no siempre se piensa, es en la inundabilidad del terreno. Si nuestra parcela está situada cerca de un rio o en una depresión del terreno, hay que prever que el terreno pueda quedar inundado durante alguna época del año y tomar medidas al respecto. En este sentido se puede hacer una consulta sobre los registros de inundaciones en la zona en la Agencia Catalana de l’Aigua (ACA).

Revisar la normativa municipal en cuanto a edificabilidad y ocupación del terreno

La edificabilidad y la ocupación de una parcela vienen definidos en la normativa municipal de cada pueblo o ciudad.

La edificabilidad de un terreno es el porcentaje de la superficie total que puede ser edificada, es decir, los metros cuadrados que se pueden construir contando todas las plantas de la vivienda.

La ocupación, en cambio, se refiere a la cantidad de metros cuadrados que podemos ocupar dentro de la parcela, es decir, el porcentaje de superficie que puede estar construida dentro de nuestra parcela.

Revisar la normativa de construcción

Además de los factores de edificabilidad y ocupación es preciso leer con detenimiento y en su caso, solicitar ayuda a un técnico para entender la normativa de construcción completa de nuestra parcela.

Éstas normativas suelen variar de una urbanización a otra en un mismo municipio y pueden definir desde el color o los materiales de fachada, hasta el número de plantas y el tipo de cubierta o la apariencia del cerramiento exterior.

Comprobar posibles afectaciones o cargas

También es importante comprobar si el terreno está afectado por servidumbres como podrían ser el paso de tuberías subterráneas del ayuntamiento o incluso de un vecino, o la futura apertura de un paso o calle por un lado de la parcela.

Se trata de derechos adquiridos previamente tanto de personas físicas como de entidades municipales y que no se podrán modificar tras la compra del terreno.

Por otro lado, hay que comprobar que no haya deudas pendientes del antiguo propietario con el banco o el ayuntamiento, puesto que nos serian traspasadas a nosotros.

Esto se puede comprobar en el registro de la propiedad mediante la solicitud de nota simple y es un factor importante en la negociación del precio de la compra.

3 Diseño de la casa

Llegamos a uno de los puntos clave entre los pasos para comprar un terreno y construir una casa, entramos en la fase de proyectar lo que se convertirá en nuestro hogar.

Aunque cada caso es particular y no existen unas soluciones arquitectónicas universales, sí que hay una serie de cuestiones en las que deberemos fijarnos.

Necesidades y uso de la casa

Claro está que cada persona que se plantea construir una casa desde cero tiene unas necesidades y preferencias distintas. Por eso es tan importante definir desde un principio cuales serán nuestros requisitos y hablar con el arquitecto para llegar al diseño más adecuado para nosotros.

Confort térmico, lumínico y acústico

A la hora de construir una casa hay que tener en cuenta que va a ser nuestro hogar y el sitio donde seguramente pasaremos más horas. Es importante pues, conseguir un confort térmico, lumínico y acústico.

Para conseguir una buena temperatura deberemos contar con varias estrategias arquitectónicas a parte de algún sistema de calefacción.

En invierno, la colocación adecuada de las ventanas nos ayudará a conseguir energía para calentar la casa y el aislamiento térmico evitará que se pierda este calor.

En verano, en cambio, los porches impedirán la excesiva radiación solar y las ventanas en distintas fachadas nos permitirán una ventilación cruzada.

Para lograr el confort lumínico será importante definir el uso de las estancias y orientarlas en las fachadas indicadas. Los dormitorios por ejemplo es mejor situarlos a este para que reciban la primera luz del día, también es posible orientarlos a oeste para que se calienten con el sol de la tarde. La sala de estar en cambio, como tiene un uso más general, irá colocada a sur para que reciba luz durante la mayor parte del día.

El confort acústico, una cualidad a veces obviada, puede mejorar nuestra calidad de vida si conseguimos evitar ruidos molestos.

La vegetación actúa como una buena pantalla contra el ruido. Si no tenemos posibilidad de plantar nada, trabajar con materiales con mucha masa ayudará a contener el ruido en el exterior de la vivienda.

Conseguir eficiencia energética

Uno de los factores que se consideran esenciales hoy en día es que nuestra casa sea energéticamente eficiente. Mejorando la eficiencia mediante estrategias de construcción pasiva conseguiremos una casa más respetuosa con el medio ambiente, que consume menos energía y que además, supone un ahorro económico.

Podemos lograr una casa eficiente con un buen aislamiento en la fachada y unas ventanas con buenas prestaciones térmicas. Según el clima que tengamos, también dispondremos de otros elementos arquitectónicos como porches o pérgolas para protegernos del sol en verano, o patios para iluminar y ventilar nuestra casa desde un ambiente más controlado.

4 Solicitud de visado del Colegio de Arquitectos y permisos de construcción

Tras cerrar el diseño del proyecto y todas sus especificaciones técnicas, éste deberá ser revisado por el Colegio de Arquitectos provincial para valorar su viabilidad.

Una vez resuelto el proyecto por el Colegio, se deberá presentar al ayuntamiento donde el arquitecto municipal deberá aprobar el proyecto y asegurar que cumpla con las normativas locales del lugar.

En nuestro despacho, antes de empezar un proyecto, siempre revisamos las normativas incluso antes de la compra de un terreno. De esta forma evitamos tener que hacer modificaciones una vez definido el proyecto y todas las molestias que supone tanto para el cliente, el arquitecto y el mismo ayuntamiento.

5 Construcción de la casa

Llegamos al último de los pasos para comprar un terreno y construir una casa. Hasta ahora, hemos definido un presupuesto, escogido un sitio en el que vivir, diseñado un hogar y hemos pedido los permisos necesarios.