Proceso de diseño
Parcela mínima edificable en suelo rústico: Mallorca
La construcción en suelo rústico es un tema controvertido en todo el Estado Español, de hecho es una de las consultas frecuentes de nuestros clientes:
¿Se puede edificar en suelo rústico o rural?
La respuesta no es sí o no, la respuesta correcta sería: depende. Depende de la normativa municipal y de los metros de nuestra parcela.
Cada comunidad autónoma o a veces cada provincia o municipio, dependiendo de las competencias establece unos mínimos para construir en suelo rural o simplemente no permite construir a no ser que haya una edificación existente a rehabilitar.
En el artículo de hoy vamos a analizar el caso de la isla de Mallorca ya que los rumores en los últimos meses acerca del cambio de normativa de construcción en parcelas rústicas se han multiplicado dando lugar a la aparición de noticias contradictorias acerca de los metros mínimos de suelo rústico a partir de los cuáles es legal construir una vivienda.
La ley de suelo rústico de Mallorca: ¿qué dice la normativa actual?
Bien vayamos por partes.
La normativa vigente de construcción en suelo rústico contempla actualmente la construcción de casas unifamiliares aisladas en determinadas situaciones.
En ningún caso podremos construir una vivienda plurifamiliar o un edificio destinado a otros usos.
Antes de nada, debemos comprobar cuál es la categoría de nuestro suelo rústico, puesto que de ello dependerá que podamos construir o no.
Los suelos en los que no se podrá construir en ningún caso son:
– Áreas de Alto Nivel de Protección (AANP)
– Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI)
– Área Rural de Interés Paisajístico – Boscosas (ARIP-B)
– Áreas de Protección Territorial (APT)
– Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)
Estas categorías quedan excluidas del desarrollo urbano y protegidas para la preservación del entorno natural.
Por otro lado, si nuestro suelo forma parte de alguna de las siguientes categorías podremos construir nuestra casa siempre que cumplamos con los requisitos que se impongan.
– Área Rural de Interés Paisajístico (ARIP)
– Área de Prevención de Riesgos (APR)
– Área de Interés Agrario (AIA)
– Áreas de Transición de Armonización (AT-H)
– Suelo rústico de Régimen General – Forestal (SRG-F)
– Suelo rústico de Régimen General (SRG)
En estos casos lo que nos condicionará a la hora de obtener la licencia de obras serán los metros cuadrados de los que dispongamos y el año en que se escrituró la parcela.
Condiciones para construir una vivienda en suelo rústico en Mallorca
En las normas de ordenación del Plan Territorial de Mallorca, se establecen qué condiciones debe cumplir nuestra parcela para que podamos construir una casa unifamiliar y qué parámetros debe cumplir la construcción de la vivienda.
Veamos estas normas en detalle:
1. Que no esté expresamente prohibido
Que en la zona donde se pretende implantar no quede expresamente prohibido por el planeamiento general la construcción y que se cumplan las condiciones que establezca.
El Plan Territorial que señala todas estas condiciones está siempre sujeto a un planeamiento general que, en ciertas ocasiones, puede asignar unas condiciones diferentes para algunas zonas.
Tendremos que comprobar siempre el planeamiento general, aunque son pocos los casos que difieren del Plan Territorial.
2. Solo una vivienda por parcela
De acuerdo con el artículo 25 […] sólo se podrá autorizar una vivienda por parcela. Esta prescripción también será aplicable a las zonas ARIP definidas en la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears.
Es decir, que solo se puede autorizar una única casa por parcela de suelo rústico en Mallorca.
3. Morfología de la construcción
Cuando la implantación del uso de vivienda unifamiliar suponga la construcción de una nueva edificación o un cambio de uso de otros ya existentes, esta debe cumplir con las siguientes determinaciones:
– No se pueden construir dependencias auxiliares a las de una casa.
Esta norma se refiere a espacios como talleres y pretende que un gran número de estancias distorsione el carácter unifamiliar de la vivienda. Por supuesto el estar, el comedor, la cocina, las habitaciones y los baños se consideran como estancias básicas para una vivienda y no van a suponer ningún problema.
– Todas las habitaciones que formen parte de la casa deberán estar en un mismo edifico. El objetivo de esta norma es adaptarse a una imagen de casa unifamiliar igual que en el caso anterior.
– Solo se pueden construir en edificios separados siempre que existan usos complementarios y que la superficie edificada cumpla con la establecida por ley.
4. Parcela mínima edificable en suelo rústico en Mallorca
El punto 4 hace referencia a los metros cuadrados necesarios para construir una casa.
Aquí lo que hace el Plan Territorial es dividir en 2 grupos las categorías que hemos visto antes y asigna una superficie mínima a cada grupo.
En las parcelas que se encuentran clasificadas como Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F) y Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), establecen un mínimo de 50.000 m2 de parcela.
En cambio en Áreas de Interés Agrario (AIA), Áreas de Transición de Armonización (AT-H) y Suelo rústico de Régimen General (SRG) la parcela mínima edificable en suelo rústico es de 14.000 m2.
En el caso de las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) la parcela mínima es la que se corresponde en la calificación del suelo rústico subyacente.
5. Fechas límite de escritura de una parcela en suelo rústico
Otro de los requisitos que marca el Plan Territorial es que la división de la parcela en cuestión esté realizada antes de cierto año.
En general, la división, fragmentación o segregación de la parcela debe ser de antes del 16 de julio de 1997. En este caso no hay más limitaciones por lo que se refiere a fechas.
En las parcelas que se hayan segregado entre el 16 de julio y el 12 de octubre de 1999 se podrá construir una vivienda cuando la separación no haya dado lugar a más de cinco unidades independientes.
Por otro lado, en las parcelas que se hayan dividido a partir del 13 de octubre de 1999 solo se podrá construir una casa unifamiliar en aquellas que se hayan fragmentado debido a una donación o herencia.
Así ¿Se puede edificar en suelo rústico en Mallorca?
De acuerdo, mucha información en poco tiempo. Para resumir toda esta normativa podemos decir que se puede construir una casa unifamiliar siempre que:
– Las parcelas estén calificadas como Suelo rústico de Régimen General Forestal o Áreas de Interés Agrario y tengan un mínimo de 50.000 m2.
– La parcela esté clasificada como Área de Interés Agrario, Área de Transición de Armonización o Suelo rústico de Régimen General y sean como mínimo de 14.000 m2.
– La división de la parcela se haya realizado antes del 16 de julio de 1997. En caso que se haya segregado después nuestra parcela deberá cumplir algunas condiciones referidas a la escritura del suelo.
– Cumplan con las normativas de edificabilidad, ocupación, altura máxima entre otras condiciones que pueden estar definidas por cada ayuntamiento o por la calificación que tenga el suelo.
Cumplir con la parcela mínima edificable en suelo rústico de Mallorca puede beneficiarnos tanto para nuestro uso personal como para una posible venta. Por eso es importante comprobar si podemos edificar o no en nuestra parcela y en qué condiciones.
Cambios en la ley de suelo rústico de Mallorca: ¿se amplía la parcela mínima edificable?
En los últimos meses varias noticias en prensa han hecho saltar las alarmas de propietarios de fincas calificadas como suelo rústico y es que según parece, el Consell de Mallorca pretende modificar la parcela rústica mínima en la que se pueda construir con el fin de preservar el paisaje natural de la isla tan degradado los últimos años debido a la especulación inmobiliaria y a la llegada masiva de inversores extranjeros principalmente de origen alemán y que en los últimos años han pasado de buscar propiedades cerca de ubicaciones turísticas a interesarse por propiedades rurales que en muchos casos acaban convirtiéndose en alojamientos turísticos.
Y pese que no haya nada en contra del turismo que es uno de los principales motores económicos de la isla, sí que es importante preservar un equilibrio y proteger las zonas con interés paisajístico o natural como son las zonas calificadas como rurales.
Por este motivo, el debate sobre la ampliación de la parcela mínima edificable en suelo rústico está abierto.
En este sentido el Consell de Mallorca está estudiando aumentar la parcela mínima que se establecía hasta ahora en 14.000 m2 y pasar a una superficie mínima para construir en suelo rústico de entre 21.000 y 28.000 m2.
Aunque por ahora no hay fecha fijada, plataformas en pro de la protección del paisaje natural como “Més per Mallorca” piden que esta nueva condición se apruebe en seguida para evitar licencias de última hora. Si bien las noticias que aparecen en prensa son contradictorias y ponen de manifiesto la falta de acuerdo político sobre el tema, la polémica está servida y el nerviosismo general de propietarios de fincas rústicas por debajo de estos 21.000 m2 es patente.
¿Qué hacer si tenemos una parcela rústica en Mallorca?
Dadas las circunstancias, en el despacho hemos recibido en los últimos meses una lluvia de consultas de propietarios mallorquines preocupados por la posible afectación de su parcela rústica debido al posible cambio en la normativa.
Nuestra recomendación en caso de que la parcela se encuentre actualmente en situación de construir y con previsión de que pudiera ser afectada por el cambio de normativa es siempre, solicitar licencia de obras.
¿Cómo voy a solicitar licencia de obras si ahora mismo no quiero construir?
Solicitar una licencia de obras, con un proyecto técnico, no implica el inicio de construcción inmediato, si no que nos da un margen de varios años que es el tiempo que tarda en caducarse la licencia de obras más las prórrogas que podamos solicitar para decidir si queremos o no construir.
¿Y qué ganamos pidiendo una licencia de obras?
Al solicitar una licencia de obras, previa aprobación de una modificación en la normativa de construcción en suelo rústico estamos avanzándonos a la aprobación de la ley, de forma que si en los próximos meses se llegase a aprobar este cambio y se amplía la parcela mínima edificable en suelo rústico en Mallorca, estaríamos cubiertos y a nosotros todavía se nos permitiría construir según la normativa anterior al cambio.
En este sentido, nuestra parcela se revaloriza inmediatamente tras la aprobación de la nueva ley puesto que legalmente, nuestra parcela todavía será edificable con una licencia de obras en vigor.
¿Cómo pedimos una licencia de obras para suelo rústico en Mallorca?
Bien, aquí está la clave, el caso es que en el Slow Studio hemos llevado a cabo varios proyectos en los últimos meses para parcelas rústicas, en este sentido, el coste de realizar un proyecto tipo para únicamente solicitar licencia de obras es muy ajustado y el proceso se puede realizar rápidamente.
Se trata de presentar un proyecto básico al ayuntamiento que una vez aprobado bajo licencia puede o no ser construido pero que nos da la garantía que si en los próximos meses cambia la normativa, tendremos una parcela en la que se ha solicitado una licencia de obras anterior al cambio de ley de suelo rústico en Mallorca y por lo tanto, todavía estaremos en disposición de construir o bien de vender la parcela con una licencia de construcción, algo que aumentará considerablemente su valor.
¿Nos ponemos en marcha?
En nuestroestudio de arquitectura sostenible estamos preparados y al día de la normativa vigente de construcción en suelo rústico en Mallorca, así que si sois propietarios de una parcela edificable en suelo rústico de Mallorca no dudéis en consultarnos sin ningún compromiso.
Si vuestra parcela cumple con los requisitos para poder construir en ella, podemos presentar un proyecto básico para que con licencia en mano estéis protegidos ante el cambio de normativa.