Proceso de diseño
Diferencias entre parcela, finca y solar
Aunque a nivel lingüístico puedan llegar a considerarse sinónimos, la realidad es que el marco legal establece diferencias entre parcela, finca y solar.
De hecho, en el propio despacho a veces tenemos dudas sobre qué término es preciso utilizar y aunque a nivel coloquial no es importante, sí que importa seleccionar el término adecuado en caso de firma de contratos de compraventa de fincas.
Así, hoy dedicamos un post a explicar las diferencias técnicas y legales entre los términos de parcela, finca y solar puesto que cada término implica unas condiciones diferentes y puede definir qué se podrá hacer o qué no en dicho terreno.
Así ¿cuáles son las diferencias entre parcela, finca y solar?
¿Qué es una parcela?
Una parcela se define como un suelo delimitado físicamente, una porción delimitada de suelo proveniente de otra más grande. Ésta queda definida geométricamente por el perímetro cerrado del derecho legal de la propiedad.
Cuando hablamos de una parcela nos podemos referir a un suelo que esté o no edificado sin importar qué condiciones o normativas le afecten.
El término parcela es un término genérico que por sí solo no nos dice qué obligaciones y derechos tiene.
Tipos de parcela
En general los tipos de parcela se refieren a una clasificación rural de la misma, veamos qué clasificaciones encontramos. Las parcelas se pueden clasificar:
– Según la forma. Puede ser regular, con los lados rectos en forma de polígono, o irregular cuando sus límites se desdibujan o no son reglados.
– Según el tamaño. Cuando una parcela de un solo propietario es de gran extensión hablamos de latifundios. En cambio, los minifundios son terrenos de cultivo de reducida extensión que se dedican básicamente a la subsistencia por su pequeño tamaño.
– Según sus límites. Finalmente una parcela también se puede clasificar según sus límites ya sean abiertos o cerrados. Una parcela es abierta cuando no existe ninguna separación física entre dos parcelas y se distinguen solo por el tipo de cultivo o algún accidente geográfico. Por otro lado las parcelas cerradas son aquellas que sí tienen unos límites físicos bien sean vallas, muros o cualquier otro elemento que establezca una frontera.
¿Qué es una finca?
Cuando se habla de una finca, se refiere al término legal que hace referencia al registro de la propiedad.
Es decir, cualquier propiedad inmueble que tenga un propietario y que esté delimitada.
Por supuesto el propietario de una finca puede ser una persona física o jurídica, o incluso una administración como podría ser un ayuntamiento.
Además, se considera finca un bien inmueble y existen tres tipos de fincas: la rústica, la industrial y la urbana. Ya sea suelo con edificación o construcción en división horizontal.
Finca rústica, finca industrial y finca urbana
La finca rústica está destinada a la explotación agrícola, ganadera, forestal o de caza. Suelen ser fincas a las que se les ha añadido un interés público bien sea por su integración en el paisaje o por el interés en su conservación.
En esta clasificación están incluidas las casas rurales y los cámpines, pero fuera de estas situaciones está prohibido edificar si no se dedica a la explotación rural.
En las fincas industriales, como su nombre indica, se permite construir fábricas y empresas destinadas siempre al sector secundario.
Las fincas urbanas tienen mucha mayor capacidad de construcción, son las únicas en las que podremos construir una vivienda, por lo que suelen ser las de mayor valor económico.
Todo lo que se edifique en las fincas urbanas tienen que cumplir con el Plan de Integración Urbana de cada municipio.
La edificación en cualquier tipo de finca viene siempre regulada por el Planeamiento Urbanístico al que pertenezca la zona. En él se especifica en cada caso concreto si una finca es edificable y bajo qué condiciones.
En Mallorca por ejemplo, se da el caso en que en el suelo cualificado como rural se puede construir una vivienda siempre que el suelo cumpla con unos requisitos y condiciones.
Por este motivo, en nuestro Estudio de Arquitectura Sostenible siempre recomendamos a nuestros clientes que antes de iniciar la compra de una finca, consulten con el ayuntamiento para conocer la normativa municipal que afecta al lugar y sus peculiaridades.
¿Qué es un solar?
Entre las diferencias entre parcela, finca y solar, el término solar es seguramente el que se distancia más del resto de definiciones.
Un solar se define según la RAE como una porción de terreno que se destina a edificar, es decir, un suelo edificable por permitido en planeamiento.
Para que un terreno tenga la condición de solar se le deben haber asignado un aprovechamiento, unas alineaciones, unas rasantes y todos los datos que se indican en la normativa legal.
Todos estos valores y medidas condicionarán la edificación permitida para suelo concreto.
Un solar implica también la conexión con el resto de la trama urbana mediante calles y las redes según se indiquen en el Plan General y no se puede edificar en parcelas o fincas que no estén catalogadas como solares.
El solar por lo tanto, debe conservarse en buenas condiciones de higiene y salubridad pública y tiene que disponer de los servicios urbanos básicos que se indican en la normativa.
¿Cuáles son los servicios urbanos básicos de un solar?
Aunque los servicios urbanos están regidos por las normativas urbanísticas de cada comunidad, la mayoría están presentes en todo el conjunto de comunidades autónomas.
–Acceso peatonal: se debe garantizar que los peatones puedan llegar al solar, incluidos aquellos con minusvalías
–Alumbrado público: las fachadas del solar que den a un vial deben estar dotadas de alumbrado público.
–Acceso rodado con pavimento: se debe poder acceder al solar por una vía pavimentada que conste también del encintado de las aceras –de algún tipo de bordillo-.
El acceso rodado no se puede hacer mediante carreteras sino que deben disponer de una calle urbana con un flujo de circulación menor y con una velocidad limitada.
–Salida y evacuación a la red de saneamiento de aguas negras: el solar tiene que poder evacuar las aguas residuales hacia la red de alcantarillado o hacia un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio.
De forma excepcional, siempre que se contemple en el planeamiento, se pueden instalar fosas sépticas por cada solar o en conjuntos de población de baja densidad. Sin embargo, está opción cada vez está más limitada y penalizada por directivas europeas de protección del suelo.
–Suministro de agua potable: por supuesto dentro de los servicios básicos de un solar se encuentra el suministro de agua potable en cantidad suficiente para la edificabilidad máxima que se le haya asignado al solar.
–Suministro de energía eléctrica: de la misma forma debe contar con el subministro suficiente de energía eléctrica.
–Dimensiones reguladas: la geometría y la topografía de la parcela deben ser regulares y compactas y estar acotadas en los planos.
Esto es muy importante en el momento en que se proyecta un edificio o vivienda para cumplir con todas las normativas que determinen alturas y ocupación entre otros.
Cuáles son las diferencias entre parcela, finca y solar
Una vez vistas las definiciones de parcela, finca y solar, veamos cuáles son las diferencias entre parcela, finca y solar.
La diferencia principal recae en lo genérico que es el término.
La palabra finca hace referencia a cualquier propiedad, incluso un parquin o un local y, por lo tanto, no implica ninguna condición sobre si un terreno es edificable o en qué condiciones.
El término parcela ya hace referencia a una porción de suelo, aunque tampoco especifica sus cualidades.
Por último, solar el concepto más acotado que nombra una porción de suelo que consta con los servicios urbanos básicos y en el que se puede construir.
En Slow Studio realizamos un asesoramiento previa compra de un terreno y valoramos todas sus condiciones técnicas y legales, os acompañamos en el proceso de revisión de contractos de arras y compraventa y ajustamos la definición de los mismos, para que no hayas dudas u omisiones que puedan causar problemas legales.
En este sentido, resolver dudas como la diferencia entre los términos parcela, finca y solar son claves para llevar a cabo el proceso de compraventa de un terreno con total garantía.
Si os ha quedado alguna duda, ¡ya sabéis dónde estamos!