Procés de disseny
Comprar un terreny i construir una casa en 7 passos
L’aventura de comprar un terreny i construir una casa és realment quelcom en què no tothom està disposat a embarcar-se. Ja sigui per manca d’iniciativa, motivació o simplement perquè mai s’ho han plantejat. El cert és que el fet de convertir-se en promotor d’un habitatge propi és un somni reservat a persones apassionades i amb energia per emprendre un projecte que sol durar una mitjana de dos anys a veure la llum.
En aquest procés és on la professió d’arquitectura cobra tot el sentit. Acompanyar algú que vol construir la llar de la seva vida des de les primeres visites al terreny fins que es col·loquen les últimes cortines és un procés apassionant i que en molts casos estableix llaços entre arquitecte i client que duren per sempre. I és que no és per menys! Dissenyar una llar és quelcom tan personal i íntim que l’arquitecte passa hores i hores tractant de comprendre quin és l’estil de vida de la família i com utilitzaran la seva casa ara i en el futur.
Si a més de construir una casa, aquesta ha de ser ecològica, s’afegeix un repte encara més gran. I és que si bé avui dia, la decisió de construir una casa ecològica hauria de formar part de qualsevol projecte d’habitatge, encara es considera un sobre-esforç i una condició addicional no indispensable.
En qualsevol cas, sigui ecològica o no, el procés de comprar un terreny i construir una casa és complex i relativament llarg (al voltant de 2 anys) i per això amb l’article d’avui volem intentar resumir els passos a seguir posant l’accent en aquells aspectes més rellevants a tenir en compte durant el desenvolupament.
Si bé el títol de l’article només dóna dos passos —comprar un terreny i construir una casa— es tracta d’un procés una mica més complex. A continuació es presentarà un resum d’aquest procés fins a reduir-lo a 7 passos.
Pas #0: Contacte amb arquitecte
Ja en altres articles s’ha comentat que és molt important contactar amb un arquitecte a l’inici del procés, fins i tot abans de començar a buscar terreny. No és gens recomanable iniciar la cerca i valoració d’un terreny sense el criteri d’un expert.
Comprar un terreny té moltes condicions a valorar perquè sigui adequat per construir i si bé avui dia és possible construir gairebé a qualsevol lloc, els costos de construcció d’una casa poden variar en gran mesura si el terreny no és adequat. Per aquest motiu és molt recomanable acudir al terreny que tenim pensat comprar en companyia del nostre arquitecte.
A més, l’arquitecte pot donar una primera orientació de costos, tant del terreny com d’honoraris professionals per al projecte d’arquitectura i de construcció de la casa. Això permetrà, encara que basada en barems, iniciar les converses amb bancs per a la valoració d’hipoteca, en el cas que es vulgui demanar.
Pas #1: Llista de requeriments
Un cop tenim l’arquitecte que ens guiarà en el procés de comprar un terreny i construir una casa és el moment de guiar-lo nosaltres en la definició de les nostres necessitats i forma de vida.
Per això, és molt recomanable realitzar una llista de requeriments en la qual anotarem tot allò que pensem que ha d’incloure la nostra casa i sobretot com aquesta ha de funcionar en base al nostre estil de vida actual i futur.
Hem de respondre preguntes com:
– Quantes habitacions necessitem? Espai d’emmagatzematge? Zones exteriors? Com funciona la cuina en relació a la resta de la casa, és un lloc on la família cuina junta i per tant on es fa gran part de la vida? Està connectada a l’estar o tancada? Necessitem traster i rebost? Zona de rentat i assecat de roba?
En definitiva, quin és el programa de la nova casa?
I ja en l’àmbit de la construcció ecològica, hem de plantejar-nos preguntes com:
Volem que la nostra casa estigui aïllada per funcionar sense calefacció? La ventilació serà natural o per recuperació de calor? Volem recollir aigua de pluja? Vàter sec?
Els dubtes són molts i les possibilitats il·limitades, el millor és plantejar clarament a l’equip de projecte fins on volem arribar en matèria de casa eficient i autosuficient
Pas #2: Contacte amb bancs
L’etern dubte de la majoria dels nostres clients és sempre recurrent:
Em donarà el banc una hipoteca per construir una casa? Com saben quants diners donar-me si encara no l’he construïda?
Anem per passos. La primera pre-valoració d’hipoteca la farem amb el banc abans de gastar ni un euro només contactar amb l’arquitecte. L’arquitecte ens donarà una aproximació del cost total del procés de projecte i construcció i amb això podem iniciar les converses de valoració d’hipoteca.
El banc ha de donar-nos una xifra màxima d’hipoteca en base a la previsió que li hem presentat distingint entre capital propi i prestat.
Sempre cal tenir en compte que el banc mai ens donarà l’import total de la hipoteca per construir una casa d’una sola vegada sinó que ho anirà gestionant al llarg de tot el procés de construcció en base a certificacions d’obra construïda.
Per exemple, quan hàgim acabat l’estructura, el constructor emet un certificat que sigui revisat per l’arquitecte conforme l’estructura està realitzada segons l’acordat sobre plànol i llavors el banc pagarà aquesta part al constructor.
Pas #3: Comprar un terreny
D’acord, un cop coneixem el nostre pressupost total tenint en compte els diners dels quals disposem i els diners que ens deixa el banc és el moment de comprar un terreny.
Com sabem quants diners destinar al terreny i quant a la casa d’aquest total?
La resposta a aquesta pregunta és complexa ja que encara que les estadístiques reflecteixen que la proporció entre el preu del terreny i la casa és entre un 30-40% del pressupost total per a terreny, aquesta xifra és molt relativa ja que els preus de terrenys varien molt en funció de la ubicació, l’assolellament i la facilitat per construir (si són plans, si disposen de roca al subsòl, etc.)
És important també la decisió personal de cadascú i què prioritzem, per exemple un terreny amb vistes serà més car però no per això més còmode o assolellat.
De vegades val la pena reduir la mida de la nostra casa per viure en un lloc més adequat.
De fet per a nosaltres, com a arquitectes de cases ecològiques, el primer criteri a la llista de valoració del terreny serà la incidència del sol al llarg del dia de manera que el puguem aprofitar al màxim per escalfar la casa.
Si voleu veure la llista completa de criteris de selecció d’un terreny, podeu llegir l’article complet que vaig redactar sobre comprar un terreny fa uns mesos.
Avui dia a través d’internet podem trobar pràcticament tota l’oferta disponible de terrenys, ja sigui a través de pàgines d’immobiliàries amb qui els propietaris hagin signat exclusives com a través de pàgines web de contacte entre particulars tipus idealista.
Així, val la pena contactar amb una immobiliària o API per localitzar i comprar un terreny?
Bé, això dependrà del temps del qual disposem, els API’s o Agents de la Propietat Immobiliària no solen cobrar pel servei de suport en la cerca i selecció de terreny ja que treballen per comissió de venda, això ens deixa menys marge de negociació amb el venedor. D’altra banda, el treball de l’API ens estalviarà moltes hores de visites i preselecció de terrenys i ens pot donar accés a terrenys posats en venda de forma exclusiva abans que ningú. A més, l’API també pot ajudar-nos a valorar si un terreny s’està venent a un preu adequat o per sobre / sota del seu valor.
La recomanació seria que ens impliquem al 100% en la cerca i busquem paral·lelament a través de propietaris particulars a internet i amb l’ajuda d’un API.
A més, el contacte amb un API no només ens ajudarà amb la cerca sinó que ens assessorarà en relació a preus i condicions de venda.
Cal tenir en compte que si un terreny es ven amb contracte d’exclusivitat només el podrem comprar a través de l’API que gestioni la venda.
Pas #4: Projecte d’arquitectura
És el moment d’entrar a l’estudi, el procés de projecte comença amb diverses reunions en les quals anem recopilant tota la informació relativa a l’estil de vida i necessitats del nostre client.
El nostre treball comença fent preguntes i plantejant dubtes:
Fins a quin punt serà la vostra casa ecològica? Cal tenir en compte que si invertim una mica més podem aconseguir fàcilment una casa que funciona sense calefacció. Estem disposats a pagar aquest sobrecost inicial que s’amortitzarà ràpid en forma d’estalvi energètic en els propers anys? O preferim una casa convencional amb alguns sistemes d’eficiència energètica?
Quants m2 necessitem? Com és la nostra vida ara i com serà en el futur? Ara potser tenim fills que en un futur voldran una habitació pròpia o s’independitzaran deixant habitacions lliures. Com gestionem aquest canvi?
Les zones exteriors són importants per a nosaltres? Si és així, volem piscina? Zona enjardinada amb manteniment o sense? Volem hort?
En definitiva, quin és el programa de la nostra futura casa? És necessari definir una llista concreta de necessitats i traslladar les nostres idees i estil de vida a l’arquitecte perquè a partir d’aquesta llista i d’altres restriccions com normativa urbanística o condicions del solar puguem realitzar una primera proposta.
A partir d’aquí comença un procés que dura aproximadament 6 mesos en el qual realitzem reunions constants revisant i definint en detall la vostra casa.
Quant dura el projecte d’una casa?
Sempre els diem als nostres clients que dissenyar la casa és una mitjana de 6 mesos en els quals els 3 primers es treballa de la mà del client amb constants reunions de definició, canvis, anades i vingudes, etc. i els 3 restants es dediquen a la definició en detall de la construcció de la casa.
Així, el procés complet de comprar un terreny i construir una casa pot durar al voltant de 2 anys, comptant 6 mesos de cerca i compra de terreny, 6 de projecte i 12 de construcció aproximadament.
Pas #5: TROBAR UN CONSTRUCTOR
Sempre diem que construir una casa és quelcom que la majoria dels nostres clients faran una vegada a la vida i a això solen dedicar gran part dels estalvis dels quals disposen o una hipoteca que pagaran durant els propers anys.
El procés de comprar un terreny i construir una casa és una gran responsabilitat per a l’arquitecte que exerceix d’acompanyant en tot el procés aconsellant i guiant el client no només en el disseny sinó en tots els processos associats per fer realitat el projecte des de contactes amb bancs fins a permisos o llicències, l’arquitecte ha de posar al servei del client la seva experiència i sobretot el seu mètode de treball adquirit i millorat projecte rere projecte.
En aquest sentit, un procés clau en el transcurs del projecte és la selecció i adjudicació de l’obra a un constructor.
Molta gent erròniament acudeix al constructor abans que a l’arquitecte. El constructor llavors sol recomanar arquitecte de confiança per al projecte.
En aquests casos l’arquitecte mai podrà estar de part del client per defensar els seus interessos enfront del constructor ja que el seu treball depèn de la bona relació amb el constructor i no amb el client.
És important sempre buscar un arquitecte i un cop tinguem el projecte, seleccionar conjuntament el millor constructor amb l’assessorament d’un professional.
Molts clients ens pregunten si nosaltres oferim el pack de projecte i construcció de la seva casa amb un constructor de confiança.
Nosaltres, com a arquitectes, tenim diversos constructors de confiança amb els quals hem col·laborat en molts projectes, però mai oferim un pack de projecte més construcció.
I això per què?
Si l’arquitecte va de la mà del constructor o a la inversa, el client mai tindrà la certesa que l’arquitecte està garantint els seus interessos. Nosaltres creiem que l’arquitecte ha de respondre i defensar en tot moment al client i per això en el nostre cas, encara que tinguem diversos constructors de confiança sempre demanem diversos pressupostos per comparar i signem un contracte amb terminis i penalitzacions amb el constructor per protegir el client.
A més, perquè el procés sigui el més transparent possible, sempre recomanem al client que entre la pre-selecció de constructors s’inclogui una empresa o constructor conegut o recomanat pel propi client per d’aquesta forma poder comparar preus amb els constructors que nosaltres coneixem.
Un cop tenim la pre-selecció de 3 constructors, els presentem un mateix document de projecte que inclou tot el detall del procés de construcció, sistemes constructius i materials perquè ens el retornin complet amb preus de cadascun dels processos.
Aquest document s’anomena «amidaments» i un cop cadascun dels constructors el retorna complet amb preus de cada partida, això ens permet comparar i negociar amb cadascun d’ells per finalment triar l’empresa que més ens interessi que de vegades no ha de coincidir amb la més econòmica, potser ens interessa un determinat constructor perquè es compromet a acabar l’obra en un determinat període de temps o simplement perquè ens ha donat major confiança.
Pas #6: Llicències i permisos
Un cop hem comprat el terreny i tenim el projecte finalitzat és el moment de demanar llicència d’obres a l’ajuntament.
En realitat aquest procés es realitza paral·lelament a la contractació de constructor.
Les llicències d’obres poden durar entre 1 i 3 mesos si no hi ha cap contratemps, encara que en ajuntaments de grans ciutats aquest procés pot arribar a retardar-se fins a un any. El normal és pensar que la llicència requereix 3 mesos i intentar agilitzar el procés presentant el projecte per parts, una primera part més simplificada que serveix per iniciar els tràmits de sol·licitud de llicència i que s’anomena projecte bàsic i una segona part que és el projecte de construcció complet i en detall que serveix per començar a construir una casa i que s’anomena projecte executiu.
Pas #7: Construir una casa
Per fi ha arribat el moment de construir la casa.
Com us comentava, això pot durar al voltant d’un any des que tenim terreny i projecte de construcció però si és necessari es pot agilitzar mitjançant la utilització de sistemes constructius semi-prefabricats en taller.
En el nostre cas, oferim el disseny de les nostres cases en materials convencionals com maó o formigó que requereixen processos de construcció més manuals i lents o construir una casa de fusta que pot ser fabricada en part en taller amb maquinària molt avançada mentre a l’obra es van construint els fonaments i per tant estalviant temps de construcció total.
Cal tenir en compte que si estem pagant un lloguer mentre construïm la nostra nova casa, més mesos de construcció també suposen més mesos d’inversió en lloguer, de manera que de vegades cal posar en una balança si ens interessa construir més ràpid encara que sigui més car per estalviar diners en lloguer.
Com veieu, comprar un terreny i construir una casa és quelcom complex i que encara resumit en 7 passos i intentant donar-vos la màxima informació sobre coses a tenir en compte em dóna la impressió d’haver-me deixat de mencionar milers de precaucions i decisions que cal prendre.
Per això sempre considerem un factor clau l’anar de la mà d’un professional en tot el procés i com us comentàvem al principi de l’article, buscar i seleccionar l’arquitecte abans d’iniciar el procés per estar assessorats des que comprem el terreny fins que construïm la casa i entrem a viure.
Com sempre, recordar-vos que si esteu pensant construir una casa ecològica, podeu contactar amb nosaltres.
Al nostre estudi, treballem projectes de cases ecològiques realitzant projectes a mida per a tots els tipus de famílies i pressupostos.