Procés de disseny
Quina és la diferència entre sòl urbà, urbanitzable i no urbanitzable?
Sovint ens trobem que els nostres clients no tenen clar el tipus de sòl on se situa un terreny que els interessa. Per aquest motiu hem decidit compartir aquest post per aclarir alguns conceptes bàsics sobre la diferència entre sòl urbà, urbanitzable i no urbanitzable.
Abans de començar, ens agradaria aclarir la diferència entre classificació i qualificació del sòl, ja que pot portar a confusió si no estem familiaritzats amb els termes urbanístics.
A grans trets podríem dir que la classificació del sòl, com el seu mateix nom indica, es refereix a les diferents classes o tipus de sòl. En canvi, la qualificació es refereix a l’ús i les possibilitats edificatòries d’un terreny.
Les qualificacions són característiques específiques d’un terreny en relació amb el seu coeficient d’edificabilitat i a les normes específiques que se li apliquen (usos permesos, alineacions o altura màxima, entre d’altres).
La classificació, com veurem, és el tipus de sòl a efectes urbanístics i es diferencia entre sòl urbà, sòl urbanitzable i sòl no urbanitzable.
Vegem-ne les principals característiques i què hi podem construir en cadascun!
Sòl urbà
El sòl urbà és el que el planejament general del municipi determina com a tal si compleix una d’aquestes tres condicions:
Disposició de serveis i dotacions bàsiques. El terreny ha de comptar amb accés rodat, xarxa d’abastament i evacuació d’aigües i subministrament d’energia elèctrica.
Aquesta és una de les primeres comprovacions que haurem de realitzar abans de comprar un terreny, ja que un terreny que no disposa d’accés rodat o d’abastament d’aigua o electricitat probablement tindrà càrregues futures que haurà de pagar el comprador quan l’ajuntament decideixi urbanitzar el carrer.
A vegades trobem terrenys molt barats però el carrer d’accés dels quals no està urbanitzat; aquests terrenys normalment tenen deutes futurs amb l’ajuntament que el propietari haurà d’assumir.
Consolidació edificatòria. Per complir aquesta condició serà necessari que el nostre terreny es trobi comprès en una àrea consolidada per l’edificació en almenys dues terceres parts de la seva superfície edificable.
Quan parlem de consolidació edificatòria ens referim al fet que existeixi una trama urbana sòlida en la major part de l’àrea on es troba el nostre terreny, per garantir d’aquesta manera que es tracti d’un sòl urbà ferm i estable.
És a dir, si el nostre terreny es troba aïllat, no comptarem amb aquesta consolidació edificatòria, però si es tracta d’un terreny contigu a una trama urbana, llavors serà més senzill complir aquesta condició.
Conformitat amb el planejament. El sòl ha estat desenvolupat i urbanitzat seguint les especificacions establertes en el planejament.
És a dir, per saber si el nostre terreny està urbanitzat seguint les determinacions del planejament, haurem de comprovar que no presenti cap irregularitat i que compleixi la normativa urbanística del municipi on ens trobem.
En cas contrari, possiblement serà necessari realitzar un Pla Especial, un instrument de planejament urbanístic que permet normalitzar les irregularitats d’un àmbit territorial des d’un sector concret.
A partir d’aquí, hem de tenir cura ja que no tots els sòls urbans són iguals. Dins del sòl urbà, hem de distingir entre sòl urbà consolidat i sòl urbà no consolidat.
Sòl urbà consolidat
Aquesta subcategoria de classificació del sòl inclou tots aquells terrenys considerats un solar o bé un solar mitjançant obres accessòries.
A què es refereix el concepte de solar?
Podem definir un solar com un terreny apte per a l’edificació i urbanitzat d’acord amb el planejament urbanístic, és a dir, limítrof a una via pavimentada i il·luminada, amb les alineacions i rasants assenyalades, que permeti la concessió d’una llicència immediata i l’edificació del qual no impliqui la cessió de terrenys.
Quan parlem de cessió de terrenys ens referim a zones que pertanyen a l’administració pública i que aquesta ens cedeix a tall de préstec durant un temps per al seu ús, havent-les de retornar en un futur.
En el cas de tractar-se d’un solar mitjançant obres accessòries, vol dir que el nostre terreny tindrà pendent assenyalar les alineacions i rasants, encara que també podrem considerar-lo un sòl urbà consolidat.
Ara bé, no podem abaixar la guàrdia! Ja que un terreny pot perdre la seva condició de sòl urbà consolidat si el planejament urbanístic general el sotmet a actuacions de transformació urbanística.
Per tant, us recomanem que estigueu sempre ben informats de les afectacions del vostre solar.
Per a això, el més recomanable és contactar amb l’arquitecte abans de comprar el solar. Al nostre estudi d’arquitectura sostenible, de fet, sempre realitzem les comprovacions necessàries a nivell urbanístic i legal i us acompanyem a veure el solar abans que inicieu les converses per a la compra.
És molt important que estigueu ben assessorats abans de comprar, ja que podem trobar normatives que ens limitin les possibilitats de construcció o bé terrenys amb deutes pendents que s’hauran de tenir en compte en el preu de compra.
Sòl urbà no consolidat
En aquest cas es tracta d’un terreny no consolidat per la urbanització, sovint també denominat de nucli rural. Aquest tipus de terrenys necessiten obres de urbanització per adquirir la condició de solar.
Aquestes obres d’urbanització poden incloure la reforma interior del terreny, la seva renovació i millora urbana, l’obtenció de dotacions públiques o la seva reurbanització. Totes aquestes actuacions vindran definides per alguna figura de desenvolupament, com un Pla Especial o un Estudi de Detall.
És una bona opció comprar sòl urbà no consolidat?
Compte! El sòl urbà no consolidat dependrà de l’aprovació d’un Pla o Estudi perquè es pugui considerar com a apte per a la construcció i obtenir un permís d’obres.
Això a vegades pot requerir que diversos propietaris es posin d’acord o l’aprovació d’un determinat pla per l’ajuntament.
Cal anar amb compte amb terrenys ubicats en zones catalogades com a sòl urbà no consolidat, ja que ens podem trobar que el nostre projecte quedi aturat diversos anys a l’espera de la resolució urbanística positiva.
Fins aquí el sòl urbà, anem ara pel sòl no urbanitzable per entendre la diferència entre sòl urbà, urbanitzable i no urbanitzable!
Sòl no urbanitzable
Comencem pel sòl no urbanitzable, ja que presenta unes condicions més específiques i fàcils de diferenciar.
El sòl no urbanitzable és un tipus de sòl que compta amb algun tipus de protecció específica, a causa del seu valor paisatgístic, històric, arqueològic, agrícola, forestal, ramader, miner o cultural.
També pot tractar-se d’un sòl que estigui reservat per al desenvolupament d’infraestructures o serveis públics.
De totes maneres, cal aclarir que en algunes classes de sòl no urbanitzable és possible construir legalment. Normalment es tracta d’habitatges unifamiliars lligats a l’explotació agrícola o ramadera, en parcel·les grans per evitar una excessiva densitat edificatòria, o edificacions d’utilitat pública o interès social.
En aquest sentit serà necessari revisar cada cas en detall i, de nou, contactar amb un arquitecte abans de posar-vos en marxa amb els tràmits de compra.
Sòl urbanitzable
Per exclusió, podríem dir que un sòl serà urbanitzable si no presenta les característiques ni d’urbà ni de no urbanitzable.
Trobem diferents tipus de sòl urbanitzable, com són aquells en què està prevista la seva transformació immediata, els que no estan sectoritzats i els sòls urbanitzables especials, els quals presenten assentaments existents o característiques ambientals peculiars.
Generalment, per poder construir en un sòl urbanitzable caldrà desenvolupar prèviament un Pla Parcial o Projecte de Reparcel·lació, especialment en els sòls urbanitzables especials.
Com podeu veure, el valor del sòl depèn directament de la classificació i qualificació urbanística, i és molt important informar-se’n correctament abans de realitzar cap tipus d’operació.
A Catalunya, disposem de l’eina del Mapa Urbanístic de Catalunya de la Generalitat (MUC).
També podem revisar la informació d’un solar a través del web espanyol del cadastre.
Per valorar la informació d’un terreny és important que sol·liciteu la nota simple al Registre de la Propietat on apareixerà la propietat del solar així com els possibles deutes pendents.
Això ho podeu fer vosaltres mateixos a través del Registre de la Propietat o bé podeu sol·licitar-ho a través d’una empresa intermediària –en podeu trobar fàcilment alguna en línia– que per uns 20 euros realitzen el tràmit en menys de 24 hores.
Finalment, no us oblideu de consultar amb l’ajuntament la normativa municipal i les possibles servituds o afectacions així com el planejament. Com hem comentat, una de les coses més importants serà saber si el solar es troba en un carrer urbanitzat al qual arriben tots els serveis (aigua, llum, etc.)
I en qualsevol cas, com sempre us recordem, podeu contactar-nos sense cap compromís i revisarem aquesta informació amb vosaltres, a més d’anar a veure el terreny per valorar-lo in situ.
Tingueu en compte que, en les comprovacions legals, és important visitar el terreny i considerar el pendent, l’assolellament, els veïns i les possibilitats de construcció, així com les possibles afectacions de camps magnètics o electromagnètics que poden provenir de línies d’alta tensió o antenes properes.
En el cas de Slow Studio, realitzem tant les comprovacions legals, urbanístiques, com les comprovacions de viabilitat de projecte i estat del terreny, realitzant, si cal, mesuraments fins i tot abans que efectueu la compra.
Si voleu ampliar informació o teniu qualsevol dubte sobre la diferència entre sòl urbà, urbanitzable i no urbanitzable, podeu contactar amb nosaltres i estarem encantats d’ajudar-vos a dur a terme la compra del vostre solar amb total seguretat que està lliure de cap tipus de problema urbanístic o legal.