Procés de disseny
Què és l’ocupació d’un terreny?
Després de l’article què és l’edificabilitat d’un terreny, avui coneixerem un altre concepte crucial en la normativa urbanística: què és l’ocupació d’un terreny.
I és que existeix la tendència de confondre’l amb l’edificabilitat, atès que tots dos fan referència als metres quadrats que se’ns permet construir en un solar concret. Per això, començarem descrivint amb detall el factor d’ocupació d’un terreny, per més endavant poder entendre la seva diferència amb l’edificabilitat.
Què és l’ocupació d’un terreny
Així doncs, comencem: Què és l’ocupació d’un terreny?
L’ocupació d’un terreny es defineix com el percentatge de parcel·la que pot ser ocupat per l’edificació en la projecció d’un edifici sobre el terreny.
L’objectiu d’aquesta regulació és el de garantir una certa proporció de parcel·la per a l’arbrat i la jardineria, per la qual cosa té sentit també establir un límit d’ocupació per a elements sense volum sobre rasant: soterranis, piscines, àrees pavimentades, etc.
Explicat amb altres paraules, l’ocupació d’un terreny és el que veuríem si féssim una foto aèria sobre la parcel·la; la superfície que ocupa l’edificació en relació al terreny sense tenir en compte el nombre total de plantes.
La regulació de l’ocupació en l’ordenació urbanística
La invenció i limitació d’aquesta possibilitat de construir més o menys un terreny parteix de l’evolució de l’ordenació urbanística al nostre país, a nivell espanyol, l’any 1956 s’aprova la ‘Llei de règim del sòl i ordenació urbana’, que suposa la primera llei que aborda conjuntament la regulació del sòl i de l’urbanisme.
De fet, en tota la legislació posterior, s’han mantingut les diferents formes d’acció urbanística i la diferenciació del sòl en règims jurídics.
Aquesta normativa parteix de l’anàlisi d’una realitat altament complexa com és el territori urbà, pretenent dissenyar i inventar conceptes i normatives que marquin el futur d’aquesta situació cap als objectius marcats.
En el cas de l’ocupació, la seva aparició parteix de la poca vertebració de l’ocupació urbana que tenim al territori. En un principi serveix com a element d’anàlisi, però més endavant es generen patrons i s’estableixen uns criteris d’ocupació en funció de cada zona.
De fet, l’ocupació es limita segons les regulacions urbanístiques municipals, és a dir directament des de l’ajuntament, a través de la denominada ‘ocupació màxima del terreny’.
En tot cas, aquest percentatge màxim dependrà en gran mesura del tipus de sòl del qual es tracti, que vam explicar fa poc en l’article Tipus de sòl: urbà, urbanitzable, no urbanitzable.
Classificar qualsevol solar en 3 tipologies de sòl ens serveix per estructurar el territori, pautant així la lògica que volem que s’estableixi per exemple en el futur d’un municipi: quines zones pretenem estabilitzar o diluir (sòl urbà), quines zones permetem que continuïn creixent i es densifiquin o comencin a créixer (sòl urbanitzable) i quines zones volem preservar a causa del seu valor natural (sòl no urbanitzable).
El sòl urbà és aquell on es permet construir, ja sigui de manera més o menys densificada. Concretament, el sòl al qual més regulacions d’ocupació màxima està sotmès és el de Barcelona, atès que existeix una voluntat de no densificar més una ciutat altament poblada i limitada pel mar i la muntanya a l’hora de créixer en superfície.
D’altra banda, el sòl urbanitzable és el que transita cap a la possibilitat de construir-hi, la qual cosa es regula permetent o no la seva conversió en sòl urbà, però també pautant de bon inici l’ocupació màxima que li serà permesa.
Finalment, el cas del sòl no urbanitzable en el qual no hi ha limitació d’ocupació màxima del terreny en no permetre’s edificar-hi, amb la intenció de protegir el sòl rústic.
Quina diferència hi ha entre l’ocupació i l’edificabilitat d’un terreny
Però potser la millor manera d’entendre què és l’ocupació d’un terreny és a través del seu comparatiu amb el terme edificabilitat, un concepte que fa referència a l’aprofitament urbanístic.
Tots dos termes resulten susceptibles de ser confosos atès que tant l’edificabilitat com l’ocupació d’un terreny fan referència a una quantitat de metres quadrats respecte la superfície total del solar.
Ara bé, en el cas de l’edificabilitat, aquesta es refereix als metres quadrats totals edificables, incloent totes les plantes construïdes, mentre que l’ocupació determina el percentatge de superfície del solar que podem ocupar amb el nostre habitatge sense importar el nombre de plantes que pretenem construir.
Per veure més clara la diferència entre l’edificabilitat i l’ocupació d’un terreny, analitzarem un exemple d’edificabilitat i ocupació d’un terreny:
Càlcul d’ocupació i edificabilitat d’un terreny
Suposem que tenim un solar de 1.000 metres quadrats amb una edificabilitat de 0,5 m2 de sostre/m2 de sòl i una ocupació del 25%.
Què signifiquen aquests valors?
En aquest cas, en tenir una edificabilitat de 0,5 m2 de sostre/m2 de sòl podrem edificar la meitat de la superfície total del solar. És a dir, per a un terreny de 1.000 m2 podem construir una casa de 500 m2 en total, sumant la superfície de cadascuna de les plantes.
Com que tenim una ocupació del 25%, això vol dir que només podrem ocupar un 25% del total dels 1.000 m2 de terreny, per tant, haurem de plantejar un habitatge que no ocupi en planta sobre el terreny més de 250 m2 (el 25% de 1.000 m2).
A partir d’aquí podem construir 2 plantes fins a esgotar els 500 m2 de superfície construïda màxima, és a dir, fins a esgotar l’edificabilitat. En funció de quin sigui el nombre màxim de plantes marcat per la normativa, podem plantejar-nos pujar 2 plantes.
Criteris de càlcul
Un cop entrem en detall sobre què és l’ocupació d’un terreny, ens adonem que cal establir una sèrie de criteris de càlcul sobre elements que generen confusió: és el cas dels patis i els cossos volats.
Patis
Un pati és un recurs arquitectònic que permet l’entrada de llum, radiació i ventilació a l’interior d’un edifici. Al despatx utilitzem molt el recurs de patis en els nostres projectes, no només com a estratègia de captació solar addicional, sinó com a autèntics sistemes passius de ventilació dels nostres habitatges de forma natural ja sigui a través d’un preescalfament previ de l’aire que hem d’introduir per a renovació o a través de la generació de ventilacions encreuades naturals que refresca l’ambient a l’estiu.
Així la pregunta és, comptabilitzem el pati en el càlcul de l’ocupació? I en el de l’edificabilitat? Existeixen dos criteris diferents, que en qualsevol cas sempre serà necessari confirmar amb la normativa municipal aplicable, però en general, en funció de si es tracta d’un cas d’edificació aïllada en parcel·la propi de la ciutat jardí o d’alineació al carrer típic del casc urbà.
En el cas d’un habitatge aïllat, l’espai ocupat pel pati no computa en termes d’edificabilitat, però sí d’ocupació de sòl. No obstant això, en el cas d’un edifici entre mitgeres alineat amb el carrer computen patis tant per a edificabilitat com per a ocupació.
Cossos volats
Els cossos volats responen a la definició d’una part de l’edificació que, en una planta superior a la planta baixa (PB), sobresurt dels límits que delimita la PB i són susceptibles de ser ocupats o habitats. Distingim entre dos tipus de cos volat: els cossos volats oberts i els tancats.
Com a exemple de cossos volats tancats tenim les tribunes, galeries o fins i tot voladissos i porxos.
Aquests cossos volats poden computar o no dins de l’ocupació i l’edificabilitat, i és necessari valorar en cada cas la normativa municipal no només si aquests s’inclouen, sinó també si han de respectar la mateixa distància amb els límits de la parcel·la que la resta de l’edificació.
Piscines
En moltes normatives municipals, les piscines computen com a part o en el total de l’ocupació, malgrat que en molts casos les distàncies amb els límits de parcel·la puguin reduir-se.