Procés de disseny
7 consells per comprar un terreny
Trobar un terreny on construir un habitatge sempre és una tasca complexa i que mereix una atenció especial; per això, al post d’avui us portem els consells essencials per comprar un terreny, organitzats en 7 passos clau que us ajudaran a comparar i valorar terrenys des d’una perspectiva tècnica i legal.
Es tracta d’un assessorament que duem a terme habitualment amb tots els nostres nous clients a l’estudi i que avui hem volgut resumir en 7 consells per comprar un terreny.
Comencem!
1. Valorar les zones via Google
2. Buscar terrenys via Internet, agències i visites en cotxe
3. Visitar el terreny
4. Revisar la normativa de construcció
5. Comprovar l’estat de càrregues, deutes o servituds del terreny
6. Signar un contracte d’arres
7. Signar el contracte de compravenda
A Slow Studio acompanyem el client des de la cerca del terreny fins a la signatura del contracte del terreny sense cap cost, perquè per a nosaltres és molt important que arribeu a la fase de projecte amb un terreny en condicions, sense cap mena de problema tècnic o legal que, en el pitjor dels casos, pot implicar que la construcció d’una casa no sigui viable.
De fet, és una cosa que ens ha passat amb clients que arriben a l’estudi amb terrenys comprats abans de conèixer-nos o bé amb terrenys heretats de la família, i en més d’una ocasió ens hem trobat amb problemes greus: o bé perquè el subsòl no era adequat per construir i això implicava uns sobrecostos de construcció excessius, o bé perquè hi havia algun problema legal amb l’ajuntament pel qual no s’atorguen llicències d’obra.
Per aquest motiu, és molt recomanable que abans de dur a terme la compra del terreny vingueu a veure’ns i puguem valorar plegats la viabilitat de la inversió. Per a això podeu demanar cita sense cap compromís.
Dit això, entrem en detall en la valoració del terreny pas a pas:
1. Valorar les zones via Google
El primer dels consells per comprar un terreny és valorar les zones que ens interessen mitjançant Google Maps i Street View.
Google és un pas previ a les visites in situ i fins i tot a la cerca en línia, ja que la vista satèl·lit ens permet detectar vessants de muntanya assolellats, urbanitzacions amb muntanyes al davant que ens puguin treure el sol o fins i tot valorar el pendent d’una urbanització determinada.
Detectar els vessants de muntanya que estiguin ben orientats és un altre dels aspectes que es poden comprovar mitjançant Google. Cal tenir present que les bones orientacions són els pendents cap al sud o sud-oest o sud-est. De fet, un cop feta aquesta comprovació, hi ha aplicacions com l’app d’Idealista que ens permet marcar una zona determinada on buscar terrenys, ja sigui via web o via mòbil.
També és un bon mètode per valorar la proximitat al nucli urbà. Viure en una urbanització té els seus avantatges, com la tranquil·litat i un entorn més natural, però també cal valorar la proximitat al nucli i als serveis necessaris, com comerços, escoles o centres mèdics, així com les possibilitats de transport públic.
Un cop localitzem un terreny que ens interessa, si té pendent val la pena comprovar si l’accés es fa per la part superior o inferior de la parcel·la.
Si l’accés és per la part inferior, caldrà pujar escales per entrar i, si anem carregats, sempre és millor baixar. També hi haurà menys privacitat, ja que hi haurà més contacte amb el carrer.
Si, per contra, s’accedeix a la parcel·la des de la part superior, caldrà baixar escales des del cotxe i aconseguirem més privacitat.
Comprovar la data de les imatges
Tanmateix, un dels punts febles d’aquestes plataformes és que les imatges que ofereixen no sempre són recents. Un carrer o un barri no necessàriament canvien en un termini de 10 anys, però sempre cal comprovar quan es van fer les fotos i, en cas que no siguin recents, valorar la visita real al lloc.
2. Buscar terrenys via Internet, agències i visites en cotxe
Recórrer les zones que ens interessen sempre és interessant per conèixer el lloc i valorar si hi ha terrenys en venda. És important anotar els telèfons dels terrenys que anem trobant, ja que, per motius diversos, pot ser que no estiguin anunciats en pàgines web o en agències.
La cerca, en qualsevol dels seus mètodes, també és adequada per anar valorant característiques dels terrenys com els metres quadrats, les zones on se situen o fins i tot els preus.
Via Internet
Com a referència, les pàgines web més utilitzades i, per tant, amb més estoc, són segurament Idealista, Fotocasa i Habitaclia. També es poden buscar agències en línia més minoritàries, tot i que moltes vegades els seus anuncis ja es troben en pàgines més conegudes.
Agències
L’opció de les agències immobiliàries és una manera més tradicional de buscar un terreny. Tot i que fan la cerca per nosaltres, cosa que és més còmoda, cal tenir en compte que només oferiran terrenys dins la seva cartera. Per això és recomanable contactar amb més d’una agència local de la zona on busquem terreny i poder valorar un nombre més gran d’opcions.
En contractar una agència, hem de saber que cal pagar una comissió de compra, que sol oscil·lar entre el 3 i el 6% del preu del terreny. És important conèixer en detall les condicions del contracte d’intermediació abans d’iniciar la cerca.
Buscar un terreny mitjançant agències intermediàries, però, no sempre és garantia de comprar un terreny en condicions adequades per a la construcció: el comercial que porti la cartera de terrenys no té per què estar format a nivell tècnic per dur a terme un assessorament adequat en relació amb les condicions tècniques i legals del terreny.
Per aquest motiu, a Slow Studio sempre us recomanem que abans de comprar un terreny contacteu amb nosaltres perquè puguem fer una valoració exhaustiva de l’estat legal i de la normativa, així com de les condicions del terreny per dur a terme la construcció d’una casa; un servei que fem sense cap cost i que és essencial per comprar un terreny amb garanties que podrem construir sense problemes.
Visites en cotxe
Visitar un terreny és clau per conèixer el lloc, el seu entorn, els accessos de què disposa i quin tipus de casa hi ha al barri. Segurament l’ambient general que es respira a la zona serà un dels factors que valorarem.
3. Visitar el terreny
El tercer dels consells per comprar un terreny és visitar la parcel·la que estem valorant comprar. Aquest serà un pas molt important; per aquest motiu, a Slow Studio sovint acompanyem el client en la visita prèvia al terreny. Durant la visita comprovem els factors a tenir en compte abans de comprar un terreny que ens ajuden a decidir si és viable la construcció d’una casa ecològica.
Entre d’altres, haurem de valorar:
Orientació
L’orientació serà una de les primeres coses a comprovar, atesa la seva importància per al funcionament de l’habitatge. El millor és tenir una façana al sud, per poder captar llum i radiació solar, però no sempre és el cas.
Les orientacions sud-est i sud-oest també són adequades, sempre que no disposin d’obstacles que interfereixin l’assolellament de la parcel·la, com construccions veïnes o muntanyes properes.
Pendent
Un altre dels consells per comprar un terreny és tenir en compte si el terreny té un pendent pronunciat.
La inclinació del terreny encarirà l’obra a causa del moviment i la contenció de terres. D’altra banda, els terrenys en pendent solen ser més econòmics; per aquest motiu, cal valorar cada cas de la mà d’un professional per comprovar que l’estalvi en la compra del terreny no es tradueix en un sobrecost posterior molt més elevat.
Orientació del pendent
El fonamental en un terreny en pendent és veure cap a quina direcció es dirigeix el pendent. La millor orientació serà cap al sud, una orientació que ens permet generar una gran façana per captar radiació solar i escalfar i il·luminar l’habitatge.
A més, com que la terra té una gran inèrcia tèrmica, que és la capacitat d’acumular calor, la col·locació d’una casa amb orientació sud del pendent ens permet protegir-nos al nord mitjançant el mateix terreny. Tot i així, també es pot treballar amb pendents en altres orientacions i aconseguir bons resultats; com hem comentat, les orientacions sud-est i sud-oest són igualment adequades. A partir d’aquí, haurem de treballar el projecte per adaptar-nos a cadascuna de les orientacions.
Al despatx hem arribat a treballar amb pendents orientats al nord en què el projecte s’adapta mitjançant patis per captar la radiació solar. Sempre cal valorar tots els factors i tenir en compte que, normalment, com millor orientació, més preu per metre quadrat de terreny.
A la imatge, la maqueta del projecte a Vallromanes, en què l’orientació del pendent és completament oest; això ens va portar a plantejar una casa que aprofita el desnivell del pendent per captar el màxim sol. Com veieu, la casa s’obre a l’orientació sud (en la direcció perpendicular al pendent).
Entorn immediat
L’entorn immediat serà un altre dels temes a comprovar en la visita al terreny. Serà important localitzar obstacles que puguin impedir la incidència solar.
Per molt que el terreny estigui ben orientat, si al davant hi ha una construcció veïna, vegetació o una muntanya que impedeix que el sol incideixi directament sobre el terreny. En aquest sentit, és important visitar el terreny en hores desfavorables, preferentment a l’hivern al matí o a la tarda, mai al migdia, quan el sol és vertical i serà més fàcil que arribi al terreny.
Un altre dels condicionants en què caldrà fixar-se és la distància amb les construccions veïnes —si n’hi ha— i la presència de murs de separació entre veïns. De vegades, aquests poden arribar a ser molt elevats o tenir vistes directament sobre el nostre jardí; això no té per què suposar un problema, però cal tenir-ho en compte.
També comprovarem les possibilitats d’accés al terreny a peu i amb cotxe, ja que si el terreny té molt pendent pot ser que es compliquin les opcions.
4. Revisar la normativa de construcció
El quart dels consells per comprar un terreny és revisar la normativa de construcció que afecta la parcel·la en concret.
En primer lloc, tindrem en compte dos conceptes bàsics: l’ocupació i l’edificabilitat d’un terreny.
L’ocupació d’un terreny es defineix en tant per cent respecte del total del solar. Aquesta especifica quants metres quadrats del terreny poden estar construïts en percentatge, és a dir, els m2 de coberta de què podem disposar. El còmput de terrasses i porxos en el total de l’ocupació depèn de cada ajuntament.
D’altra banda, l’edificabilitat fa referència al total de metres quadrats que podeu construir en un terreny, en una o diverses plantes.
Per exemple, partim d’un terreny de 1000 m2 amb una ocupació del 20% i una edificabilitat del 0,4. Això significa que, com a màxim, es podran ocupar 200 m2 del total del terreny i que, sobre aquests 200 m2, podrem construir una segona planta de 200m2 fins a esgotar els 400 metres d’edificabilitat.
En ocasions, l’ajuntament també pot establir un límit màxim de moviment de terres o una alçada màxima per als murs de contenció.
L’objectiu principal d’aquestes normatives sol ser que no hi hagi grans impactes visuals en entorns verds i naturals i, per descomptat, regular l’entorn edificat perquè hi hagi una coherència de conjunt en el global de les construccions.
5. Comprovar l’estat de càrregues, deutes o servituds del terreny
A part d’aquests dos conceptes i de la normativa general, també caldrà comprovar l’estat de càrregues, els deutes o les servituds que tingui el terreny.
Una parcel·la pot arrossegar deutes dels propietaris anteriors sense que això impedeixi necessàriament la seva compravenda. Poden ser des d’hipoteques pendents fins a deutes amb l’ajuntament per pagar la urbanització del carrer. Això es pot comprovar mitjançant una nota simple que es demana al registre de la propietat corresponent.
Les servituds, d’altra banda, són el dret d’algú, a més del propietari, a utilitzar una part del terreny. Per exemple, podem trobar el cas que a través del nostre terreny passi una canalització propietat d’una companyia de subministraments, de l’ajuntament o fins i tot d’un veí proper. Es tracta de drets adquirits prèviament que hem de respectar.
Si existeix una servitud, serà important conèixer-ne la ubicació exacta. Si no n’estem segurs, fins i tot podem fer una cala al terreny per comprovar-ho i, si escau, valorar una negociació per desviar-la si afecta la ubicació de casa nostra.
6. Signar un contracte d’arres
Abans de comprar un terreny, se sol fer un pas previ a mode de reserva que es coneix com el contracte d’arres.
Un contracte d’arres és un acord privat entre el comprador i el venedor i el seu objectiu és reservar la compra d’un terreny i disposar d’un marge de temps suficient per dur a terme els tràmits burocràtics i financers necessaris per fer efectiva la compra, sense que arribi un altre comprador durant aquest període.
El contracte d’arres és vinculant tant per al comprador com per al venedor, en el sentit que si el comprador decideix no dur a terme la compra perdrà l’import de la paga i senyal i, si per contra el venedor decideix vendre el terreny a un tercer, haurà d’abonar al comprador el doble de la paga i senyal rebuda.
El temps de durada de les arres, la quantitat abonada i les conseqüències de l’incompliment del contracte es redacten i s’acorden entre ambdues parts, però com a referència se solen abonar valors del 10 al 20% del total del preu del terreny i se solen establir marges de 3 a 6 mesos per fer efectiva la compra.
7. Signar el contracte de compravenda
Finalment, l’últim dels consells per comprar un terreny i, de fet, l’últim pas, és la signatura d’un contracte de compravenda. Hi s’especificarà la quantitat acordada per al pagament del terreny, així com la parcel·la o immoble amb totes les seves característiques.
Un contracte de compravenda s’ha de signar davant notari i el mateix dia s’ha de notificar al registre de la propietat el canvi de titularitat del terreny.
El notari o gestor sol encarregar-se de la gestió de la signatura del contracte i de tots els tràmits associats. Tanmateix, a Slow Studio també seguim el procés i revisem el contracte juntament amb el nostre advocat perquè estigueu tranquils que el procés és segur i correcte.
Es tracta d’una inversió elevada i que, per a una família, suposa invertir els estalvis o la hipoteca de tota una vida. Per aquest motiu, és important dur a terme cadascun dels passos amb seguretat i garanties i, en cas de dubte, contactar amb un professional.
A Slow Studio, de fet, us acompanyem en tot el procés de compra del terreny sense cap cost; per a nosaltres és important que arribeu a la fase de projecte amb un terreny en condicions, sense problemes de normativa, tècnics o legals que impedeixin el correcte desenvolupament del projecte.