Canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca

Mallorca és una de les Illes Balears amb major interès turístic i vacacional, per això cada vegada hi ha més persones interessades a comprar un terreny en aquesta fantàstica illa. Si sou propietari o esteu en fase de recerca de terreny rural a Mallorca, segur que haureu sentit rumors sobre un imminent canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca.

A Slow Studio, tenim diversos projectes en zones rurals de Mallorca i per aquest motiu estem ben informats de tot el que es cou en aquests moments tant en ajuntaments com en el Consell Insular. En l’article d’avui intentarem posar-vos al dia de tot el que diu la normativa de sòl rústic en aquests moments i quins canvis es preveuen introduir.

Construcció en sòl rústic a Mallorca: quins canvis introduirà la normativa?

En general, la construcció en sòl rústic és un tema de per si controvertit a tot Espanya. Al nostre estudi, acudeixen sovint clients amb moltes preguntes respecte a aquest tema.

Per poder respondre a aquests dubtes hem d’acudir a la normativa urbanística municipal, que regula les possibilitats i limitacions de cada terreny segons la seva qualificació específica.

Avui analitzarem únicament el cas de l’illa de Mallorca, ja que últimament s’està considerant un possible canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca.

Aquest fet ha revolucionat el sector, a més de generar molts dubtes a propietaris que no saben a què atenir-se ni com afrontar el canvi, en el cas que aquest es dugui a terme.

Vegem pas a pas en què consisteix la normativa actual i quins aspectes podrien quedar afectats d’aquesta.

Què es considera sòl rústic?

En aquest article es tractaran temes molt tècnics quant a normativa, així que no està de més definir breument certs termes que aniran apareixent.

Normativa actual de sòl rústic a Mallorca

La normativa actual de sòl rústic a Mallorca permet la construcció de cases unifamiliars aïllades en determinades situacions i àrees que especificarem més endavant. Per contra, la construcció d’habitatges de caràcter plurifamiliar o edificis destinats a altres usos queda prohibida en els terrenys qualificats com a sòl rústic a Mallorca.

Aquestes limitacions es van imposar per frenar la construcció massiva a l’illa, una construcció que a més es desenvolupava de forma desordenada i sense una planificació urbanística, per cobrir i especular aprofitant-se de l’alta demanda turística de l’illa.

Per consegüent, com estableix la Llei 6/1997 de Sòl Rústic a Mallorca, els terrenys agrupats sota aquesta denominació estan sotmesos a un planejament els objectius del qual es basen en un desenvolupament sostenible del planejament urbanístic que atorga a cada parcel·la una qualificació específica i vinculant segons les seves característiques.

Podem trobar:

Aquests casos queden exclosos del desenvolupament urbà, és a dir, l’edificació en terrenys la qualificació dels quals sigui una de les esmentades anteriorment queda prohibida amb la finalitat de preservar l’entorn natural.

D’altra banda, si el nostre sòl està qualificat com a Sòl rústic comú, podrem construir el nostre habitatge unifamiliar aïllat sempre que complim amb uns requisits addicionals establerts en la norma 20 del Pla Territorial de Mallorca i respectem la limitació d’un únic habitatge unifamiliar aïllat per parcel·la.

És important, en aquests casos, que coneguem la superfície total de la parcel·la i el seu any d’escriptura, ja que són dos factors que ens condicionaran en el moment de sol·licitar i obtenir una llicència d’obres.

Puc construir un habitatge en sòl rústic a Mallorca?

Una vegada vist això, podem passar a la part de la normativa que especifica les condicions i paràmetres d’ús i construcció d’habitatges de caràcter unifamiliar aïllat – AP (Norma 20, del Pla d’ordenació territorial de Mallorca).

Aquestes limitacions sobre la implantació i ús d’habitatge unifamiliar aïllat en sòls qualificats com a Àrees Rurals d’Interès Paisatgístic (ARIP), Àrees d’Interès Agrari (AIA), Àrees de Transició d’Harmonització (AT-H), Sòl Rústic de Règim General Forestal (SRG-F), Àrees de Prevenció de Riscos (APR) i Sòl Rústic de Règim General (SRG), hauran de complir els requisits que us resumim a continuació, determinats pel planejament general de la zona on s’ubiqui el terreny.

El primer aspecte que hem de tenir en compte és quina és la superfície mínima de sòl que necessitarem per fer el nostre habitatge.
Existeixen, fins ara, dues “unitats mínimes” generals, que varien en funció de la qualificació que tingui el sòl:

No obstant això, hem d’apuntar que aquestes són mesures mínimes requerides pel Pla Territorial de Mallorca vigent actualment, però, i ho comentarem a continuació, existeixen rumors de canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca que sembla que modificaran aquests valors mínims.

En segon lloc, comentàvem que era important també tenir en compte la data d’escriptura de la parcel·la. Això es deu al fet que una altra de les condicions i paràmetres d’ús i construcció d’habitatges de caràcter unifamiliar aïllat – AP estableix:

(a) Que la data de la seva escriptura sigui anterior al dia 16 de juliol de 1997

(b) Que, si es tracta d’una parcel·la la segregació de la qual s’ha realitzat entre el dia 16 de juliol de 1997 i abans del 13 d’octubre de 1999, només es podrà autoritzar l’ús d’habitatge unifamiliar quan aquesta divisió, segregació o fragmentació no hagi donat lloc, simultània o successivament, a més de cinc unitats registrals independents, exclosa la finca matriu, excepte que amb posterioritat s’hagin tornat a agrupar per sota d’aquest límit o que es tracti d’actuacions emparades en el punt següent i es compleixi amb el requisit de parcel·la mínima d’aquesta norma.

(c) Fa referència a les parcel·les segregades des del dia 13 d’octubre de 1999. En aquests casos, es prohibeix l’ús d’habitatge unifamiliar excepte en aquelles que provinguin d’una primera divisió, segregació o fragmentació practicada en document públic en virtut de donació o herència de pares a fills, limitada l’excepció, en ambdós supòsits, a un màxim d’una parcel·la per fill i una sola vegada.

Únicament en els sòls que compleixin tals condicions es podrà autoritzar l’ús de sòl rústic per a la construcció d’una edificació, sembla que el canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca no alterarà aquestes condicions.

Finalment, existeixen altres requisits que hem de tenir en compte:

(d) Que a la zona on es pretengui implantar un habitatge unifamiliar aïllat, no estigui prohibida la construcció per part del planejament general i que sempre es compleixin les condicions que estableixi.

(e) Només es podrà autoritzar un habitatge per parcel·la.

De nou, el canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca no preveu modificar aquestes condicions a priori. El compliment estricte de la normativa és molt important, ja que no hem d’oblidar que, a més de representar una sanció econòmica al propietari, si l’habitatge no és legalitzable poden procedir a la seva demolició.

Característiques de la construcció en sòl rústic a Mallorca

Una vegada sabut si podem o no construir en la nostra parcel·la, és lògic que ens preguntem:

Com haurà de ser aquesta construcció? Podré construir el que vulgui?

La resposta a aquestes preguntes és: No. La normativa insular determina una sèrie de condicions que cada ajuntament pot així mateix ajustar.

D’aquesta forma, caldrà consultar, en cada cas, la normativa concreta de l’Ajuntament on es vagi a construir l’habitatge.

Per això recomanem que sigui l’arquitecte a qui encarreguem l’obra, el que s’encarregui d’estudiar aquests termes i limitacions imposats per la normativa, per desenvolupar el projecte d’habitatge sense incomplir cap requisit.

Possibles modificacions en la llei de sòl rústic de Mallorca

Fins aquí us hem resumit els punts més rellevants de la normativa actual de sòl rústic a Mallorca.

Entrem ara a intentar clarificar certs aspectes respecte a un possible canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca.

Existeixen rumors que afirmen que la normativa que estableix una superfície de 14.000 m² per poder construir un habitatge unifamiliar aïllat, ha estat portada a revisió per modificar-la fins a establir un mínim de 30.000 m² de terreny (és a dir, el doble).

Aquest canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca té com a objectiu principal racionalitzar el creixement urbanístic residencial, turístic o mixt per assegurar un desenvolupament sostenible a l’illa.

La proposta per augmentar la parcel·la mínima en sòl rústic proposada pel Consell Territorial posa sobre la taula tres propostes:

Una primera que augmentaria fins als 21.000 m² (tres quarterades) la superfície mínima per permetre l’edificació, una altra a 28.000 m² (quatre quarterades) i una altra d’intermèdia que establiria una superfície de 25.000 m², la qual cosa suposaria abandonar la tradicional mesura mallorquina partint d’una quarterada, que són 7.103 metres.

Com a apunt a aquest últim comentari, antigament, les zones rurals a Mallorca estaven dividides en “quarterades”, és a dir, porcions de terra de 7.103 m². La normativa obligava a ajuntar dues d’aquestes quarterades o unitats per construir un habitatge i mantenir al mateix temps certes unitats de cultiu.

Presentar un projecte per a una casa en sòl rústic a Mallorca

Com que aquesta modificació encara no és vigent i no està molt clara la seva aprovació final, una de les recomanacions que us podem donar en cas que sigueu propietaris d’un solar la situació del qual es pugui veure afectada pel canvi de normativa de sòl rústic a Mallorca, és que presenteu un projecte bàsic d’habitatge a l’ajuntament.

Per què presentar un projecte bàsic?

Un projecte bàsic és la mínima documentació necessària per tramitar una llicència d’obra; si tramitem la llicència d’obra per al projecte abans del canvi de llei, us assegurareu el permís de construcció i, encara que hi hagi canvis en les condicions i requisits establerts per la normativa de sòl rústic a Mallorca, vosaltres podreu construir el vostre habitatge segons les condicions vigents en el moment que s’ha presentat.