Creemos que un proyecto de construcción se debe abordar como un acompañamiento integral que empieza en el momento en que surge la idea hasta la materialización de la compra de terreno, proyecto y construcción.
En la fase cero en la que todavía no se ha adquirido el terreno es importante realizar un análisis de la viabilidad económica del proyecto teniendo en cuenta los condicionantes del mismo, pero también el estado del mercado inmobiliario y de la construcción.
Partimos de una inversión disponible máxima que establece el promotor o autopromotor y elaboramos un estudio de viabilidad económica en base a las necesidades de nuestros clientes y a los precios de mercado actualizados basados en las licitaciones continuas que lleva a cabo el despacho y en los precios de referencia del mercado.
El objetivo es partir juntos de una previsión realista de inversión, ya sea porque tenemos el objetivo de rentabilizar la inversión mediante el alquiler o venta del activo, o porque buscamos llevar a cabo un proyecto de vida que se construya con máximos estándares de eficiencia, sostenibilidad y salud.
El estudio de viabilidad nos permite asesorar a clientes particulares y promotores en la toma de decisiones de inversión con total garantía de éxito.
El estudio de viabilidad está estrechamente relacionado con la fase de adquisición de terreno, y es que analizar previamente la inversión disponible y las opciones de rentabilidad nos permite acotar al máximo el rango de precios de terrenos que debemos adquirir.
VALORACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS
Nuestro equipo cuenta con más de 10 años de experiencia en valoración de operaciones inmobiliarias.
Ya sea porque queremos llevar a cabo la construcción de una vivienda unifamiliar o la promoción de un edificio de viviendas, el primer paso consiste en definir unos objetivos claros de inversión para prever el retorno que vamos a conseguir a nivel de metros cuadrados, eficiencia energética, sostenibilidad y salud.
En todos los proyectos deberemos buscar un equilibrio que consiga lo mejor de cada una de las premisas sin superar el presupuesto máximo de inversión y en esta fase es en la que nuestro estudio aporta gran valor, gracias a la experiencia continua de licitaciones de proyectos de pequeño y gran tamaño que nos permite poder acotar en gran medida las previsiones de inversión en cada momento según el estado del mercado de la construcción.
Antes de iniciar una operación inmobiliaria establecemos un presupuesto, una ubicación y un objetivo de la inversión que nos permitirá entender si el proyecto en el que vamos a embarcarnos es una decisión acertada y sobre todo saber si es viable llevarla a cabo con garantías de éxito.
¿CÓMO HACER EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN?
En Slow Studio llevamos más de 10 años valorando la viabilidad de las operaciones inmobiliarias de nuestros clientes a partir de una metodología propia que actualizamos constantemente acorde con el mercado inmobiliario y de la construcción.
ESTABLECIENDO LA INVERSIÓN MÁXIMA EN LA COMPRA DE TERRENO
El primer paso es establecer el precio máximo en la inversión de terreno.
Como norma general, se establece que el valor del terreno debe situarse alrededor del 20-30% del total de la inversión.
Por encima de este valor el proyecto tiene muchas probabilidades de no ser una inversión rentable, salvo excepciones como pueden ser terrenos en ubicaciones privilegiadas o con mínimos desniveles en relación a la zona que permiten destinar menor inversión a la adecuación de terreno y construcción.
DEFINIENDO UN BAREMO DE CONSTRUCCIÓN ACTUALIZADO
A partir de la definición del precio de terreno, se establece un baremo de €/m2 construido basado en las necesidades del cliente, entendiendo que en todos nuestros proyectos, este valor es siempre referido a una construcción pasiva, de consumo nulo y con mínimo impacto sobre el medio ambiente y la salud de las personas que se lleva a cabo con materiales naturales, sanos y de reducida transformación.
El baremo base de €/m2 se actualiza constantemente y está basado en las licitaciones más recientes del estudio y las previsiones del mercado de la construcción.
El impacto de las restricciones de las regulaciones necesarias para atenuar los efectos del cambio climático, así como el agotamiento de recursos no renovables de nuestro planeta están provocando una escalada en el precio de los materiales de construcción.
Los materiales, empiezan a reflejar el coste real de su extracción y transformación -algo que cada vez va a ser más habitual al incluir el impacto de los mismos en el Análisis del Ciclo de Vida de los proyectos y con la previsión de inicio de las regulaciones de emisiones en los próximos años- y a la vez experimentan un incremento de precio debido a la ley de oferta y demanda en especial en aquellos materiales que están cerca del pico de producción.
OBTENIENDO EL PRECIO BASE DE LA CONSTRUCCIÓN
Con el baremo base de construcción y los metros cuadrados previstos de proyecto, obtenemos el precio base de construcción que puede incluir construcciones adicionales que disponen de baremos variables como pueden ser garajes o piscinas.
El baremo base también puede ser incrementado si en base al estudio de terreno consideramos que la adecuación del mismo puede suponer un sobrecoste sobre el total de la construcción, es el caso de terrenos con pendientes pronunciadas en los que los costes de excavación, contención de tierras o cimentación pueden ser elevados.
Además, el baremo también puede variar según la ubicación de la construcción, hay emplazamientos como pueden ser las islas baleares, en los que los baremos de construcción están marcados por una competencia limitada y una materia prima que proviene en gran parte, de la península y por lo tanto incluye coste de transporte adicional.
El precio base de construcción es el valor que abonamos al constructor para llevar a cabo la ejecución material de la obra incluyendo la adecuación de terreno, el suministro de materiales y la mano de obra.
Sobre este precio base de construcción deberemos aplicar un 10% de IVA.
TENIENDO EN CUENTA LOS IMPUESTOS, LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN Y OTROS COSTES
A partir del precio base de construcción, calculamos el total de impuestos, licencias y otros costes asociados al proyecto como pueden ser el registro de propiedad o los trámites de legalización de la vivienda.
VALORANDO LOS HONORARIOS DE TODOS LOS TÉCNICOS IMPLICADOS
Por último, tenemos en cuenta el conjunto de técnicos implicados en la realización del proyecto, que incluyen nuestro trabajo en la fase de diseño de proyecto de arquitectura y dirección de obra así como el trabajo de nuestros colaboradores que incluyen: el arquitecto técnico que participará en el proyecto como director de ejecución y seguridad y salud de la obra, el geólogo que realiza el estudio de subsuelo, el topógrafo que realiza el estudio de los distintos niveles de terreno y distintos ingenieros que participaran dando soporte en las distintas fases concretas de proyecto como el ingeniero en eficiencia energética, el ingeniero en instalaciones y el estructurista, todos ellos contribuirán a optimizar cada una de las decisiones que se toman el proyecto lo que nos lleva a conseguir una elevada eficiencia y ahorros de costes tanto en sistemas estructural, como en instalaciones tanto durante la construcción como durante la utilización y mantenimiento a lo largo de la vida útil del edificio.