Creiem que un projecte de construcció s’ha d’abordar com un acompanyament integral que comença en el moment en què sorgeix la idea fins a la materialització de la compra de terreny, projecte i construcció.
En la fase zero en què encara no s’ha adquirit el terreny és important realitzar una anàlisi de la viabilitat econòmica del projecte tenint en compte els condicionants del mateix, però també l’estat del mercat immobiliari i de la construcció.
Partim d’una inversió disponible màxima que estableix el promotor o autopromotor i elaborem un estudi de viabilitat econòmica en base a les necessitats dels nostres clients i als preus de mercat actualitzats basats en les licitacions contínues que porta a terme el despatx i en els preus de referència del mercat.
L’objectiu és partir junts d’una previsió realista d’inversió, ja sigui perquè tenim l’objectiu de rendibilitzar la inversió mitjançant el lloguer o venda de l’actiu, o perquè busquem dur a terme un projecte de vida que es construeixi amb màxims estàndards d’eficiència, sostenibilitat i salut.
L’estudi de viabilitat ens permet assessorar clients particulars i promotors en la presa de decisions d’inversió amb total garantia d’èxit.
L’estudi de viabilitat està estretament relacionat amb la fase d’adquisició de terreny, i és que analitzar prèviament la inversió disponible i les opcions de rendibilitat ens permet acotar al màxim el rang de preus de terrenys que hem d’adquirir.
VALORACIÓ D’OPERACIONS IMMOBILIÀRIES
El nostre equip compta amb més de 10 anys d’experiència en valoració d’operacions immobiliàries.
Ja sigui perquè volem dur a terme la construcció d’un habitatge unifamiliar o la promoció d’un edifici d’habitatges, el primer pas consisteix a definir uns objectius clars d’inversió per preveure el retorn que aconseguirem a nivell de metres quadrats, eficiència energètica, sostenibilitat i salut.
En tots els projectes haurem de buscar un equilibri que aconsegueixi el millor de cadascuna de les premisses sense superar el pressupost màxim d’inversió i en aquesta fase és en la qual el nostre estudi aporta gran valor, gràcies a l’experiència contínua de licitacions de projectes de petit i gran format que ens permet poder acotar en gran mesura les previsions d’inversió en cada moment segons l’estat del mercat de la construcció.
Abans d’iniciar una operació immobiliària establim un pressupost, una ubicació i un objectiu de la inversió que ens permetrà entendre si el projecte en el qual ens embarcarem és una decisió encertada i sobretot saber si és viable dur-la a terme amb garanties d’èxit.
COM FER L’ESTUDI DE VIABILITAT D’UN PROJECTE DE CONSTRUCCIÓ?
A Slow Studio portem més de 10 anys valorant la viabilitat de les operacions immobiliàries dels nostres clients a partir d’una metodologia pròpia que actualitzem constantment d’acord amb el mercat immobiliari i de la construcció.
ESTABLINT LA INVERSIÓ MÀXIMA EN LA COMPRA DE TERRENY
El primer pas és establir el preu màxim en la inversió de terreny.
Com a norma general, s’estableix que el valor del terreny s’ha de situar al voltant del 20-30% del total de la inversió.
Per sobre d’aquest valor el projecte té moltes probabilitats de no ser una inversió rendible, excepte excepcions com poden ser terrenys en ubicacions privilegiades o amb mínims desnivells en relació a la zona que permeten destinar menor inversió a l’adequació de terreny i construcció.
DEFININT UN BAREM DE CONSTRUCCIÓ ACTUALITZAT
A partir de la definició del preu de terreny, s’estableix un barem de €/m2 construït basat en les necessitats del client, entenent que en tots els nostres projectes, aquest valor és sempre referit a una construcció passiva, de consum nul i amb mínim impacte sobre el medi ambient i la salut de les persones que es porta a terme amb materials naturals, sans i de reduïda transformació.
El barem base de €/m2 s’actualitza constantment i està basat en les licitacions més recents de l’estudi i les previsions del mercat de la construcció.
L’impacte de les restriccions de les regulacions necessàries per atenuar els efectes del canvi climàtic, així com l’esgotament de recursos no renovables del nostre planeta estan provocant una escalada en el preu dels materials de construcció.
Els materials, comencen a reflectir el cost real de la seva extracció i transformació -cosa que cada vegada serà més habitual en incloure l’impacte dels mateixos en l’Anàlisi del Cicle de Vida dels projectes i amb la previsió d’inici de les regulacions d’emissions en els propers anys- i alhora experimenten un increment de preu a causa de la llei d’oferta i demanda especialment en aquells materials que estan a prop del pic de producció.
OBTENINT EL PREU BASE DE LA CONSTRUCCIÓ
Amb el barem base de construcció i els metres quadrats previstos de projecte, obtenim el preu base de construcció que pot incloure construccions addicionals que disposen de barems variables com poden ser garatges o piscines.
El barem base també pot ser incrementat si en base a l’estudi de terreny considerem que l’adequació del mateix pot suposar un sobrecost sobre el total de la construcció, és el cas de terrenys amb pendents pronunciats en els quals els costos d’excavació, contenció de terres o fonamentació poden ser elevats.
A més, el barem també pot variar segons la ubicació de la construcció, hi ha emplaçaments com poden ser les illes Balears, en els quals els barems de construcció estan marcats per una competència limitada i una matèria primera que prové en gran part, de la península i per tant inclou cost de transport addicional.
El preu base de construcció és el valor que abonem al constructor per dur a terme l’execució material de l’obra incloent l’adequació de terreny, el subministrament de materials i la mà d’obra.
Sobre aquest preu base de construcció haurem d’aplicar un 10% d’IVA.
TENINT EN COMPTE ELS IMPOSTOS, LLICÈNCIES DE CONSTRUCCIÓ I ALTRES COSTOS
A partir del preu base de construcció, calculem el total d’impostos, llicències i altres costos associats al projecte com poden ser el registre de propietat o els tràmits de legalització de l’habitatge.
VALORANT ELS HONORARIS DE TOTS ELS TÈCNICS IMPLICATS
Finalment, tenim en compte el conjunt de tècnics implicats en la realització del projecte, que inclouen el nostre treball en la fase de disseny de projecte d’arquitectura i direcció d’obra així com el treball dels nostres col·laboradors que inclouen: l’arquitecte tècnic que participarà en el projecte com a director d’execució i seguretat i salut de l’obra, el geòleg que realitza l’estudi de subsòl, el topògraf que realitza l’estudi dels diferents nivells de terreny i diferents enginyers que participaran donant suport en les diferents fases concretes de projecte com l’enginyer en eficiència energètica, l’enginyer en instal·lacions i l’estructurista, tots ells contribuiran a optimitzar cadascuna de les decisions que es prenen en el projecte el que ens porta a aconseguir una elevada eficiència i estalvis de costos tant en sistemes estructural, com en instal·lacions tant durant la construcció com durant la utilització i manteniment al llarg de la vida útil de l’edifici.