Procés de disseny
Construir a Espanya sent estranger
Espanya és el quart país més extens en territori de la Unió Europea, així com el tercer país més visitat del món.
A dia d’avui, l’economia espanyola basa gran part de la seva riquesa en el sector del turisme i per donar cabuda a tota aquesta demanda turística, Espanya ha estat tradicionalment un país amb un sector de la construcció molt actiu, representant tots dos sectors un 16% i un 6% del PIB anual, respectivament, amb una tendència a l’augment de la inversió estrangera en primera i segona residència malgrat les diverses crisis inclosa la pandèmia de la COVID-19.
Al llarg dels anys a Slow Studio hem tingut contacte amb diferents tipus de famílies provinents de l’estranger amb la intenció d’invertir a Espanya. Els perfils que ens contacten són molt variats i van des de famílies espanyoles que, per motius laborals, han residit diversos anys en un país estranger i que tornen a Espanya amb estalvis i millor capacitat d’inversió que la mitjana fins a estrangers que busquen fixar la seva primera o segona residència atrets pel clima i la qualitat de vida del nostre país.
Sigui com sigui, més enllà de disposar de la capacitat financera per dur a terme el projecte de compra de terreny i construcció d’una casa sent estranger a Espanya, és important tenir en compte una sèrie de condicionants legals i financers que definiran la viabilitat del projecte.
Quins són els requisits mínims per poder construir a Espanya?
Estar en disposició d’un NIE
El primer requisit indispensable per poder construir a Espanya sent estranger és disposar d’un NIE, el Número d’Identitat d’Estranger, que consisteix en un número personal i exclusiu que permet iniciar un procediment per obtenir un document més enllà del visat – amb l’objectiu de poder romandre més temps en territori espanyol. Es tracta de l’equivalent del conegut DNI per a ciutadans espanyols, Document Nacional d’Identitat, una forma d’identificació sense la qual no podem iniciar cap tràmit legal en aquest país.
El procés per aconseguir un NIE no és difícil, però sí lent. Podem dirigir-nos directament a les oficines d’estrangeria a Espanya o intentar tramitar-lo des de l’estranger abans de venir. Encara que soni contradictori, el cert és que la signatura d’un contracte d’arres per a la compra d’un terreny ajuda a agilitzar aquest procés, ja que no es considera un tràmit definitiu i no requereix un NIE.
Què és la Golden visa?
En el moment de tramitar el nostre permís de residència tenim dues opcions: el permís temporal (que oscil·la entre els 90 dies i els 5 anys) i el permanent, un permís fàcilment accessible als ciutadans pertanyents a la UE i més complex de tramitar en cas de ciutadans provinents de països fora de la UE.
No obstant això, existeix una tercera via que és l’anomenada Golden Visa, un permís de residència popularitzat en els últims anys entre els països del sud d’Europa per fomentar la inversió de capital estranger al país.
La Golden Visa consisteix en l’obtenció directa d’un permís de residència a través de la compra o construcció d’un immoble de valor superior a 500.000 €.
Disposar d’un compte bancari a Espanya
Per construir a Espanya sent estranger no és imprescindible obrir un compte en un banc espanyol, encara que en cas de voler demanar una hipoteca sí que ho serà, com veurem més endavant. No obstant això, encara que no necessitéssim cap tipus de finançament extra, es tracta d’un tràmit que pot agilitzar molt la compra.
Un cas habitual és el d’una parella estrangera que decideix jubilar-se a Espanya, per la qual cosa ven el seu habitatge al seu país d’origen i pot comprar i construir el seu futur projecte amb aquests diners sense necessitat de demanar cap tipus de préstec.
A l’hora d’obrir un compte en un banc, nosaltres recomanem optar sempre per banques ètiques com Triodos, la filosofia de la qual prioritza el finançament de projectes que aportin un valor afegit a nivell social o mediambiental. Per això financen prioritàriament cases ecològiques, amb l’incentiu que a major segell d’eficiència menors interessos es paguen.
Existeixen impostos o despeses extra pel fet de ser estranger?
La compra d’un terreny per construir la nostra futura casa engloba un conjunt d’impostos i despeses que resulten molt importants a tenir en compte abans de començar, per no equivocar-nos en la nostra previsió econòmica. Es tracta d’un tema que hem tractat anteriorment en aquest blog amb més detall, en l’article Quant costa construir una casa?
La idea principal és que encara que l’usuari desitgi mantenir la seva residència en un altre país, tots els impostos associats a la compra d’un terreny i la construcció d’una casa els pagarà a Espanya: IVA/ITP, despeses de notaria, despeses de registre, IBI, impost d’escombraries, etc.
Vegem els impostos i despeses extra en el cas de construir a Espanya sent estranger.
Impostos i despeses extra per construir a Espanya sent estranger
IRNR
En primer lloc, hem de ser conscients que la manca de permís de residència implica pagar més que una persona resident a Espanya que està cotitzant constantment al país – com a forma de compensació d’aquest fet. Per això, és important no confondre el permís de residència amb el padró, un error bastant comú ja que és veritat que tots dos fan referència al tema de la residència.
La diferència és que el padró és bàsicament un registre on viu cada persona, es pot aconseguir molt fàcilment i té poques implicacions legals, mentre que el permís de residència és un procés legal molt costós que tractarem més endavant.
En cas de no disposar de permís de residència a Espanya, el comprador ha de pagar un impost anomenat IRNR, Impost sobre la Renda de No Residents. Es tracta d’un tribut directe que grava la renda obtinguda en territori espanyol i ascendeix al 24%, substituint l’equivalent per a residents espanyols anomenat IRPF, Impost sobre la Renda de les Persones Físiques.
Una excepció seria en cas d’haver tributat més de 183 dies durant l’any natural a Espanya, que ja et permetria passar a pagar per IRPF. Simplement és estrany que tributis pràcticament durant mig any sense fer el tràmit del permís de residència, ja que sol anar associat al permís de treball.
Representant fiscal
El gran problema de no ser resident a Espanya en cas de sol·licitar finançament bancari és que a les entitats se’ls complica la reclamació d’impagaments i això pot dificultar la concessió d’una hipoteca, per la qual cosa la solució passa per nomenar un representant fiscal a Espanya: una persona física o jurídica que actua substituint una altra persona en les seves relacions amb l’Administració Tributària per a la realització d’actuacions administratives.
Un representant fiscal pot ser una persona resident de confiança que ho faci voluntàriament, però normalment sol ser un tràmit mediat amb una gestoria i suposa un cost extra. En els últims anys, la Comissió Europea ha insistit perquè Espanya suprimeixi aquesta obligació en ser l’únic país de la UE que l’exigeix, contradicent la normativa europea.
Traducció de documents
Qualsevol signatura de documents legals per a dues parts que no comparteixen el mateix idioma exigeix una traducció, però aquesta no serà una traducció qualsevol. Es tracta d’una acció que ha de dur a terme un traductor jurat la llista actualitzada del qual podem trobar al web del Ministeri d’Afers Exteriors.
Un banc espanyol concedeix hipoteques a estrangers?
Entrem en terreny pantanós a l’hora d’establir generalitzacions en el cas de voler obtenir una hipoteca per construir a Espanya sent estranger, ja que la teoria diu que compradors no residents poden gaudir de les mateixes condicions d’hipoteca que els espanyols. No obstant això, la realitat dista molt a causa de la impossibilitat de procedir a l’embargament de béns a l’estranger.
Així, a la pràctica, un banc espanyol no concedeix hipoteques a ciutadans que no hagin cotitzat com a mínim un any al nostre país i un banc estranger no concedeix hipoteques en un país estranger.
Sí que existeixen alguns bancs que ofereixen hipoteques enfocades a no residents amb condicions diferents a les de les hipoteques convencionals espanyoles.
Condicions de les hipoteques espanyoles
En general, una hipoteca mai cobreix la compra del solar, per la qual cosa haurem de disposar d’aquests diners en efectiu o bé d’un solar en propietat. En segon lloc, tampoc cobreix el 100% de la inversió, sinó que sol cobrir un 80% per al primer habitatge i 60-70% en el cas de la segona residència. En el cas d’autopromocions d’habitatge, la hipoteca sol cobrir la construcció i algunes despeses però no sol cobrir ni el projecte ni la llicència d’obra. En qualsevol cas, cada banc pot variar les condicions que dependran també de l’anàlisi de solvència de cada família.
Viabilitat hipoteques per a estrangers
Una hipoteca per construir a Espanya sent estranger s’ha de sol·licitar sempre en un banc espanyol, ja que els bancs estrangers no donen hipoteques per a parcel·les o construccions fora del seu territori.
A més, una propietat a l’estranger no s’accepta com a aval en la hipoteca, per la qual cosa una possibilitat en cas de tenir una aposta ferma per aquest futur projecte vital seria vendre l’antiga propietat i pagar directament en efectiu el nou habitatge.
Respecte a la viabilitat de les hipoteques per a estrangers, hem de tenir en compte que cada entitat bancària pot establir els seus propis criteris en funció del país de residència del sol·licitant d’hipoteca.
Per norma general, els bancs espanyols no solen concedir hipoteques a persones que no hagin cotitzat com a mínim un any a Espanya, el que inclou ciutadans nascuts a Espanya que van emigrar i decideixen tornar al cap d’uns anys, són els coneguts com a expats.
En cas de cotitzacions d’un any, el percentatge de finançament se sol reduir, podent arribar fàcilment a suposar tan sols el 50% de l’import de la construcció, si bé és cert que a partir dels 2 anys de residència (inclosa cotització) a Espanya hi ha alguns bancs que arriben a oferir fins al 80% de finançament sempre que es pugui declarar com a primer habitatge.
Quines són les millors zones per invertir a Espanya?
La inversió en propietats es concentra a les ciutats de Barcelona i Madrid que comprenen el major moviment d’inversions de tot el país, sobretot en termes d’habitatge. Si plantegem la construcció d’una casa com una futura inversió, totes dues se situen entre les principals ciutats del rànquing d’ubicacions més rendibles on invertir a Espanya, Barcelona amb el 5,1% i Madrid amb el 5,8%.
Destaquen també ciutats com la Palma de Gran Canària que concentra el 8% de la inversió estrangera i que forma part del model ‘sol i platja’ tan propi del nostre país.
Cal esmentar també les zones costaneres i les illes, ubicacions com la costa del Sol amb Marbella al capdavant o l’illa de Mallorca que atrau molt capital centreeuropeu en el mercat de segona residència són alguns exemples d’ubicacions preferides pels estrangers a l’hora d’invertir en propietats per a turisme vacacional.
Al despatx hem realitzat diverses obres per a clients estrangers que es plantegen retirar-se a Mallorca o Menorca i que al nostre estudi abordem des de la perspectiva de l’eficiència i la salut com és el cas de la casa a Son Vida per a una parella estrangera que va trobar una ubicació ideal en aquesta urbanització a Mallorca, una exclusiva zona residencial en ple desenvolupament o la casa a Maó que es va dur a terme per a un inversor amb la intenció de vendre la propietat en acabar l’obra.