Procés de disseny
Diferències entre parcel·la, finca i solar
Tot i que a nivell lingüístic es puguin arribar a considerar sinònims, la realitat és que el marc legal estableix diferències entre parcel·la, finca i solar.
De fet, al mateix despatx de vegades tenim dubtes sobre quin terme és precís utilitzar i, tot i que a nivell col·loquial no és important, sí que és important seleccionar el terme adequat en cas de signatura de contractes de compravenda de finques.
Així, avui dediquem un post a explicar les diferències tècniques i legals entre els termes de parcel·la, finca i solar, ja que cada terme implica unes condicions diferents i pot definir què es podrà fer o què no en aquest terreny.
Així, quines són les diferències entre parcel·la, finca i solar?
Què és una parcel·la?
Una parcel·la es defineix com un sòl delimitat físicament, una porció delimitada de sòl provinent d’una altra de més gran. Aquesta queda definida geomètricament pel perímetre tancat del dret legal de la propietat.
Quan parlem d’una parcel·la ens podem referir a un sòl que estigui o no edificat, sense importar quines condicions o normatives l’afectin.
El terme parcel·la és un terme genèric que, per si sol, no ens diu quines obligacions i drets té.
Tipus de parcel·la
En general, els tipus de parcel·la fan referència a una classificació rural de la mateixa; vegem quines classificacions trobem. Les parcel·les es poden classificar:
– Segons la forma. Pot ser regular, amb els costats rectes en forma de polígon, o irregular quan els seus límits es desdibuixen o no són reglats.
– Segons la mida. Quan una parcel·la d’un sol propietari és de gran extensió parlem de latifundis. En canvi, els minifundis són terrenys de cultiu de reduïda extensió que es dediquen bàsicament a la subsistència per la seva petita mida.
– Segons els seus límits. Finalment, una parcel·la també es pot classificar segons els seus límits, ja siguin oberts o tancats. Una parcel·la és oberta quan no existeix cap separació física entre dues parcel·les i es distingeixen només pel tipus de cultiu o algun accident geogràfic. D’altra banda, les parcel·les tancades són aquelles que sí que tenen uns límits físics, ja siguin tanques, murs o qualsevol altre element que estableixi una frontera.
Què és una finca?
Quan es parla d’una finca, es fa referència al terme legal que fa referència al registre de la propietat.
És a dir, qualsevol propietat immobiliària que tingui un propietari i que estigui delimitada.
Per descomptat, el propietari d’una finca pot ser una persona física o jurídica, o fins i tot una administració com podria ser un ajuntament.
A més, es considera finca un bé immoble i existeixen tres tipus de finques: la rústica, la industrial i la urbana, ja sigui sòl amb edificació o construcció en divisió horitzontal.
Finca rústica, finca industrial i finca urbana
La finca rústica està destinada a l’explotació agrícola, ramadera, forestal o de caça. Solen ser finques a les quals s’ha afegit un interès públic, ja sigui per la seva integració en el paisatge o per l’interès en la seva conservació.
En aquesta classificació s’hi inclouen les cases rurals i els càmpings, però fora d’aquestes situacions està prohibit edificar si no es destina a l’explotació rural.
A les finques industrials, com el seu nom indica, es permet construir fàbriques i empreses destinades sempre al sector secundari.
Les finques urbanes tenen una capacitat de construcció molt més gran; són les úniques en què podrem construir un habitatge, per la qual cosa solen ser les de més valor econòmic.
Tot el que s’edifiqui a les finques urbanes ha de complir el Pla d’Integració Urbana de cada municipi.
L’edificació en qualsevol tipus de finca ve sempre regulada pel planejament urbanístic al qual pertanyi la zona. Hi s’especifica, en cada cas concret, si una finca és edificable i en quines condicions.
A Mallorca, per exemple, es dona el cas que en el sòl qualificat com a rural es pot construir un habitatge sempre que el sòl compleixi uns requisits i condicions.
Per aquest motiu, al nostre Estudi d’Arquitectura Sostenible sempre recomanem als nostres clients que, abans d’iniciar la compra d’una finca, consultin amb l’ajuntament per conèixer la normativa municipal que afecta el lloc i les seves particularitats.
Què és un solar?
Entre les diferències entre parcel·la, finca i solar, el terme solar és segurament el que s’allunya més de la resta de definicions.
Un solar es defineix segons la RAE com una porció de terreny que es destina a edificar, és a dir, un sòl edificable perquè ho permet el planejament.
Perquè un terreny tingui la condició de solar, se li han d’haver assignat un aprofitament, unes alineacions, unes rasants i totes les dades que s’indiquen a la normativa legal.
Tots aquests valors i mesures condicionaran l’edificació permesa per a un sòl concret.
Un solar implica també la connexió amb la resta de la trama urbana mitjançant carrers i les xarxes segons s’indiqui al Pla General, i no es pot edificar en parcel·les o finques que no estiguin catalogades com a solars.
El solar, per tant, s’ha de conservar en bones condicions d’higiene i salubritat pública i ha de disposar dels serveis urbans bàsics que s’indiquen a la normativa.
Quins són els serveis urbans bàsics d’un solar?
Tot i que els serveis urbans es regeixen per les normatives urbanístiques de cada comunitat, la majoria són presents en el conjunt de comunitats autònomes.
–Accés per a vianants: s’ha de garantir que els vianants puguin arribar al solar, inclosos aquells amb discapacitat
–Enllumenat públic: les façanes del solar que donin a un vial han d’estar dotades d’enllumenat públic.
–Accés rodat amb paviment: s’ha de poder accedir al solar per una via pavimentada que consti també de l’encintat de les voreres –d’algun tipus de vorada–.
L’accés rodat no es pot fer mitjançant carreteres, sinó que ha de disposar d’un carrer urbà amb un flux de circulació menor i amb una velocitat limitada.
–Sortida i evacuació a la xarxa de sanejament d’aigües negres: el solar ha de poder evacuar les aigües residuals cap a la xarxa de clavegueram o cap a un sistema de tractament amb prou capacitat de servei.
De manera excepcional, sempre que es contempli en el planejament, es poden instal·lar fosses sèptiques per a cada solar o en nuclis de població de baixa densitat. Tanmateix, aquesta opció cada vegada està més limitada i penalitzada per directives europees de protecció del sòl.
–Subministrament d’aigua potable: per descomptat, dins dels serveis bàsics d’un solar hi ha el subministrament d’aigua potable en quantitat suficient per a l’edificabilitat màxima que se li hagi assignat al solar.
–Subministrament d’energia elèctrica: de la mateixa manera, ha de comptar amb el subministrament suficient d’energia elèctrica.
–Dimensions regulades: la geometria i la topografia de la parcel·la han de ser regulars i compactes i estar acotades als plànols.
Això és molt important en el moment en què es projecta un edifici o habitatge per complir totes les normatives que determinen alçades i ocupació, entre d’altres.
Quines són les diferències entre parcel·la, finca i solar
Un cop vistes les definicions de parcel·la, finca i solar, vegem quines són les diferències entre parcel·la, finca i solar.
La diferència principal rau en com de genèric és el terme.
La paraula finca fa referència a qualsevol propietat, fins i tot un pàrquing o un local i, per tant, no implica cap condició sobre si un terreny és edificable o en quines condicions.
El terme parcel·la ja fa referència a una porció de sòl, tot i que tampoc n’especifica les qualitats.
Finalment, solar és el concepte més acotat, que anomena una porció de sòl que disposa dels serveis urbans bàsics i en què es pot construir.
A Slow Studio realitzem un assessorament previ a la compra d’un terreny i valorem totes les seves condicions tècniques i legals; us acompanyem en el procés de revisió de contractes d’arres i compravenda i n’ajustem la definició, perquè no hi hagi dubtes ni omissions que puguin causar problemes legals.
En aquest sentit, resoldre dubtes com la diferència entre els termes parcel·la, finca i solar és clau per dur a terme el procés de compravenda d’un terreny amb total garantia.
Si us ha quedat algun dubte, ja sabeu on som!