Procés de disseny
Parcel·la mínima edificable en sòl rústic: Mallorca
La construcció en sòl rústic és un tema controvertit a tot l’Estat Espanyol; de fet, és una de les consultes freqüents dels nostres clients:
Es pot edificar en sòl rústic o rural?
La resposta no és sí o no, la resposta correcta seria: depèn. Depèn de la normativa municipal i dels metres de la nostra parcel·la.
Cada comunitat autònoma o, a vegades, cada província o municipi, depenent de les competències, estableix uns mínims per construir en sòl rural o simplement no permet construir si no hi ha una edificació existent per rehabilitar.
En l’article d’avui analitzarem el cas de l’illa de Mallorca, ja que els rumors dels últims mesos sobre el canvi de normativa de construcció en parcel·les rústiques s’han multiplicat, donant lloc a l’aparició de notícies contradictòries sobre els metres mínims de sòl rústic a partir dels quals és legal construir un habitatge.
La llei de sòl rústic de Mallorca: què diu la normativa actual?
Anem per parts.
La normativa vigent de construcció en sòl rústic preveu actualment la construcció de cases unifamiliars aïllades en determinades situacions.
En cap cas podrem construir un habitatge plurifamiliar o un edifici destinat a altres usos.
Abans de res, hem de comprovar quina és la categoria del nostre sòl rústic, ja que d’això dependrà que puguem construir-hi o no.
Els sòls en els quals no es podrà construir en cap cas són:
– Àrees d’Alt Nivell de Protecció (AANP)
– Àrees Naturals d’Especial Interès (ANEI)
– Àrea Rural d’Interès Paisatgístic – Boscoses (ARIP-B)
– Àrees de Protecció Territorial (APT)
– Àrees de Transició de Creixement (AT-C)
Aquestes categories queden excloses del desenvolupament urbà i protegides per a la preservació de l’entorn natural.
D’altra banda, si el nostre sòl forma part d’alguna de les següents categories, podrem construir la nostra casa sempre que complim els requisits que s’imposin.
– Àrea Rural d’Interès Paisatgístic (ARIP)
– Àrea de Prevenció de Riscos (APR)
– Àrea d’Interès Agrari (AIA)
– Àrees de Transició d’Harmonització (AT-H)
– Sòl rústic de Règim General – Forestal (SRG-F)
– Sòl rústic de Règim General (SRG)
En aquests casos, el que ens condicionarà a l’hora d’obtenir la llicència d’obres seran els metres quadrats de què disposem i l’any en què es va escripturar la parcel·la.
Condicions per construir un habitatge en sòl rústic a Mallorca
En les normes d’ordenació del Pla Territorial de Mallorca s’estableixen quines condicions ha de complir la nostra parcel·la perquè puguem construir-hi una casa unifamiliar i quins paràmetres ha de complir la construcció de l’habitatge.
Vegem aquestes normes en detall:
1. Que no estigui expressament prohibit
Que a la zona on es pretén implantar no quedi expressament prohibida pel planejament general la construcció i que es compleixin les condicions que estableixi.
El Pla Territorial que assenyala totes aquestes condicions està sempre subjecte a un planejament general que, en certes ocasions, pot assignar unes condicions diferents per a algunes zones.
Haurem de comprovar sempre el planejament general, encara que són pocs els casos que difereixen del Pla Territorial.
2. Només un habitatge per parcel·la
D’acord amb l’article 25 […] només es podrà autoritzar un habitatge per parcel·la. Aquesta prescripció també serà aplicable a les zones ARIP definides en la Llei 1/1991, de 30 de gener, d’Espais Naturals i de Règim Urbanístic de les Àrees d’Especial Protecció de les Illes Balears.
És a dir, que només es pot autoritzar una única casa per parcel·la de sòl rústic a Mallorca.
3. Morfologia de la construcció
Quan la implantació de l’ús d’habitatge unifamiliar suposi la construcció d’una nova edificació o un canvi d’ús d’altres ja existents, aquesta ha de complir les següents determinacions:
– No es poden construir dependències auxiliars a les d’una casa.
Aquesta norma es refereix a espais com tallers i pretén evitar que un gran nombre d’estances distorsioni el caràcter unifamiliar de l’habitatge. Per descomptat, la sala d’estar, el menjador, la cuina, les habitacions i els banys es consideren estances bàsiques per a un habitatge i no suposaran cap problema.
– Totes les habitacions que formin part de la casa hauran d’estar en un mateix edifici. L’objectiu d’aquesta norma és adaptar-se a una imatge de casa unifamiliar, igual que en el cas anterior.
– Només es poden construir en edificis separats sempre que existeixin usos complementaris i que la superfície edificada compleixi l’establerta per llei.
4. Parcel·la mínima edificable en sòl rústic a Mallorca
El punt 4 fa referència als metres quadrats necessaris per construir una casa.
Aquí el que fa el Pla Territorial és dividir en 2 grups les categories que hem vist abans i assigna una superfície mínima a cada grup.
En les parcel·les que es troben classificades com a Sòl rústic de Règim General Forestal (SRG-F) i Àrees Rurals d’Interès Paisatgístic (ARIP), s’estableix un mínim de 50.000 m2 de parcel·la.
En canvi, en Àrees d’Interès Agrari (AIA), Àrees de Transició d’Harmonització (AT-H) i Sòl rústic de Règim General (SRG), la parcel·la mínima edificable en sòl rústic és de 14.000 m2.
En el cas de les Àrees de Prevenció de Riscos (APR), la parcel·la mínima és la que es correspon amb la qualificació del sòl rústic subjacent.
5. Dates límit d’escriptura d’una parcel·la en sòl rústic
Un altre dels requisits que marca el Pla Territorial és que la divisió de la parcel·la en qüestió estigui realitzada abans d’un cert any.
En general, la divisió, fragmentació o segregació de la parcel·la ha de ser d’abans del 16 de juliol de 1997. En aquest cas no hi ha més limitacions pel que fa a dates.
En les parcel·les que s’hagin segregat entre el 16 de juliol i el 12 d’octubre de 1999, es podrà construir un habitatge quan la separació no hagi donat lloc a més de cinc unitats independents.
D’altra banda, en les parcel·les que s’hagin dividit a partir del 13 d’octubre de 1999, només es podrà construir una casa unifamiliar en aquelles que s’hagin fragmentat a causa d’una donació o herència.
Així doncs, es pot edificar en sòl rústic a Mallorca?
D’acord, molta informació en poc temps. Per resumir tota aquesta normativa, podem dir que es pot construir una casa unifamiliar sempre que:
– Les parcel·les estiguin qualificades com a Sòl rústic de Règim General Forestal o Àrees d’Interès Agrari i tinguin un mínim de 50.000 m2.
– La parcel·la estigui classificada com a Àrea d’Interès Agrari, Àrea de Transició d’Harmonització o Sòl rústic de Règim General i sigui com a mínim de 14.000 m2.
– La divisió de la parcel·la s’hagi realitzat abans del 16 de juliol de 1997. En cas que s’hagi segregat després, la nostra parcel·la haurà de complir algunes condicions referides a l’escriptura del sò.
– Compleixin les normatives d’edificabilitat, ocupació i altura màxima, entre altres condicions que poden estar definides per cada ajuntament o per la qualificació que tingui el sòl.
Complir la parcel·la mínima edificable en sòl rústic de Mallorca pot beneficiar-nos tant per al nostre ús personal com per a una possible venda. Per això és important comprovar si podem edificar o no a la nostra parcel·la i en quines condicions.
Canvis en la llei de sòl rústic de Mallorca: s’amplia la parcel·la mínima edificable?
En els últims mesos, diverses notícies a la premsa han fet saltar les alarmes dels propietaris de finques qualificades com a sòl rústic. Segons sembla, el Consell de Mallorca pretén modificar la parcel·la rústica mínima en la qual es pugui construir amb la finalitat de preservar el paisatge natural de l’illa, tan degradat els últims anys a causa de l’especulació immobiliària i l’arribada massiva d’inversors estrangers, principalment d’origen alemany, que en els últims anys han passat de buscar propietats prop d’ubicacions turístiques a interessar-se per propietats rurals que, en molts casos, acaben convertint-se en allotjaments turístics.
I malgrat que no hi hagi res en contra del turisme, que és un dels principals motors econòmics de l’illa, sí que és important preservar un equilibri i protegir les zones amb interès paisatgístic o natural, com són les zones qualificades com a rurals.
Per aquest motiu, el debat sobre l’ampliació de la parcel·la mínima edificable en sòl rústic està obert.
En aquest sentit, el Consell de Mallorca està estudiant augmentar la parcel·la mínima que s’establia fins ara en 14.000 m2 i passar a una superfície mínima per construir en sòl rústic d’entre 21.000 i 28.000 m2.
Encara que per ara no hi ha data fixada, plataformes en pro de la protecció del paisatge natural com “Més per Mallorca” demanen que aquesta nova condició s’aprovi de seguida per evitar llicències d’última hora. Si bé les notícies que apareixen a la premsa són contradictòries i posen de manifest la falta d’acord polític sobre el tema, la polèmica està servida i el nerviosisme general de propietaris de finques rústiques per sota d’aquests 21.000 m2 és patent.
Què fer si tenim una parcel·la rústica a Mallorca?
Ateses les circumstàncies, al despatx hem rebut en els últims mesos una pluja de consultes de propietaris mallorquins preocupats per la possible afectació de la seva parcel·la rústica a causa del possible canvi en la normativa.
La nostra recomanació, en cas que la parcel·la es trobi actualment en situació de construir i amb previsió que pogués ser afectada pel canvi de normativa, és sempre sol·licitar la llicència d’obres.
Com sol·licitaré la llicència d’obres si ara mateix no vull construir?
Sol·licitar una llicència d’obres, amb un projecte tècnic, no implica l’inici de la construcció immediat, sinó que ens dona un marge de diversos anys —que és el temps que triga a caducar la llicència d’obres més les pròrrogues que puguem sol·licitar— per decidir si volem construir o no.
I què hi guanyem demanant una llicència d’obres?
En sol·licitar una llicència d’obres abans de l’aprovació d’una modificació en la normativa de construcció en sòl rústic, ens estem avançant a l’aprovació de la llei. D’aquesta manera, si en els pròxims mesos s’arribés a aprovar aquest canvi i s’ampliés la parcel·la mínima edificable en sòl rústic a Mallorca, estaríem coberts i encara se’ns permetria construir segons la normativa anterior al canvi.
En aquest sentit, la nostra parcel·la es revalora immediatament després de l’aprovació de la nova llei, ja que, legalment, la nostra parcel·la encara serà edificable amb una llicència d’obres en vigor.
Com demanem una llicència d’obres per a sòl rústic a Mallorca?
Bé, aquí hi ha la clau. El cas és que a Slow Studio hem dut a terme diversos projectes en els últims mesos per a parcel·les rústiques; en aquest sentit, el cost de realitzar un projecte tipus només per sol·licitar la llicència d’obres és molt ajustat i el procés es pot realitzar ràpidament.
Es tracta de presentar un projecte bàsic a l’ajuntament que, un cop aprovat sota llicència, pot ser construït o no, però que ens dona la garantia que si en els pròxims mesos canvia la normativa, tindrem una parcel·la en la qual s’ha sol·licitat una llicència d’obres anterior al canvi de la llei de sòl rústic a Mallorca i, per tant, encara estarem en disposició de construir o bé de vendre la parcel·la amb una llicència de construcció, cosa que n’augmentarà considerablement el valor.
Ens posem en marxa?
En el nostre estudi d’arquitectura sostenible estem preparats i al dia de la normativa vigent de construcció en sòl rústic a Mallorca, així que si sou propietaris d’una parcel·la edificable en sòl rústic de Mallorca, no dubteu a consultar-nos sense cap compromís.
Si la vostra parcel·la compleix els requisits per poder-hi construir, podem presentar un projecte bàsic perquè, amb la llicència a la mà, estigueu protegits davant el canvi de normativa.