Passos per comprar un terreny i construir una casa

Com dur a terme la construcció d’una casa pròpia és un tema recurrent al nostre blog, tanmateix, fins ara no havíem tractat en detall els passos per comprar un terreny i construir una casa de manera que pugueu fer-vos una idea del que comporta aquest apassionant procés i tingueu una idea general del punt en què us trobeu i què requerirà cadascun dels passos que heu de dur a terme.

Els passos per comprar un terreny i construir una casa són complexos i requereixen una gran implicació per part nostra, quelcom per al qual no totes les famílies estan preparades. Es tracta d’un procés de diversos anys de durada que comença en el moment en què decidim iniciar la cerca de terreny, passant per la selecció d’arquitecte, la consecució de la hipoteca d’autopromoció i la construcció de la casa.

En aquest sentit, haurem de prendre decisions no sempre fàcils i sovint haurem de recórrer a experts perquè puguin assessorar-nos en cadascuna de les etapes. Per aquest motiu, hem resumit aquest complex procés en els 5 passos per comprar un terreny i construir una casa que us seran de gran ajuda en la vostra aventura.

Els 5 passos per comprar un terreny i construir una casa són:

1 Establir un pressupost màxim

El primer en què hem de pensar és quant ens volem gastar en comprar un terreny i construir una casa. Hem de tenir en compte que el pressupost del qual disposem s’ha de repartir entre dues coses que sovint poden ser igualment importants.

Així com no podem gastar-nos més del que podríem disposar, tampoc convé reduir excessivament el pressupost, ja que hem de tenir en compte que a més del cost del propi terreny i de la construcció, haurem d’invertir una part del pressupost total en tècnics que duguin a terme el projecte, assessors o advocats que gestionin la compravenda, escriptures o altres supòsits legals, així com una sèrie d’impostos, llicències i visats que s’hauran d’abonar en cadascuna de les fases.

En aquest sentit, nosaltres sempre us recomanem que consulteu amb un arquitecte des del principi, fins i tot abans d’iniciar la cerca del terreny.

A Slow Studio, sempre assessorem els clients en la definició del pressupost ja que podem fer una aproximació molt fiable del cost de la casa així com dels costos associats al projecte i a la construcció perquè abans d’embarcar-vos en el procés sapigueu a què us enfronteu i pugueu visitar els bancs amb una idea clara de les vostres necessitats i possibilitats.

A partir d’aquí, el primer dels passos per comprar un terreny i construir una casa és, és clar, buscar el terreny en què situarem el nostre habitatge. Per a aquest pas, cal tenir en compte una sèrie d’observacions que expliquem a continuació.

2 Cerca d’un terreny

Buscar un terreny és potser un dels passos més complexos i més personals ja que entren en joc multitud de factors que han de quadrar amb els nostres requeriments i un cop trobem un terreny que s’ajusta a tots, hem de visitar-lo i sentir-nos còmodes en el lloc.

De fet, a l’estudi sempre ens sembla un moment molt singular la visita d’un terreny per primera vegada amb un client, ja que estem en el lloc en què aquest planteja iniciar un projecte de vida al costat de la seva família, un lloc on està tot per fer, tot per pensar i és molt important valorar-lo de forma objectiva tenint en compte totes les característiques i condicionants del terreny.

Com sempre, heu de recordar que és important abans de comprar o signar un contracte d’arres trucar-nos perquè vinguem a veure el terreny amb vosaltres i fem algunes comprovacions prèvies a nivell de normativa i possibles càrregues urbanístiques o fiscals.

Dit això, entrem en detall en els punts clau a valorar en el moment de visitar un terreny:

Avaluar la seva situació

Sovint la situació és una de les raons per les quals escollim una casa o una altra. Si està en un lloc apartat i tranquil o si està en ple centre de la ciutat són eleccions que fem segons el nostre estil de vida o les necessitats que tinguem.

No obstant això, cal pensar que una parcel·la situada al nucli urbà segurament ens guiarà cap a un habitatge que aprofiti tots els metres en planta i fins i tot que creixi en alçada.

D’altra banda, en una situació més aviat rural o en urbanitzacions de cases amb pati, la nostra casa disposarà també d’un espai exterior més gran.

Tenir en compte les infraestructures i comunicacions

Abans de comprar un terreny, hem d’assegurar-nos també que disposem de tots aquells serveis com són el subministrament d’aigua, d’electricitat, via telefònica, així com d’enllumenat públic i de clavegueram.

En cas de no disposar d’un d’aquests serveis, cal consultar-ho amb un tècnic i amb l’ajuntament perquè poden aparèixer càrregues posteriors a la compra.

D’altra banda, la disponibilitat o no de transport públic o fins i tot la connexió via carretera amb el nostre lloc de treball és, així mateix, un dels factors importants a tenir en compte sobretot si no ens trobem a prop dels llocs que freqüentem.

En el moment de comprar un terreny, no hem de fixar-nos només on està situat i el que l’envolta, sinó també en les pròpies característiques que posteriorment condicionaran la construcció de la casa.

Possibilitat d’assolellament

La llum sempre és quelcom que ens agrada en una llar. Que la nostra casa es pugui il·luminar gràcies a la llum natural del sol sense que calgui tenir tot el dia els llums encesos, és quelcom indispensable en qualsevol llar.

Per aquesta raó, i per ajudar a reduir també el consum de llum i calefacció, és important que el terreny que anem a comprar disposi d’un bon assolellament. Seria ideal que disposéssim de l’orientació a sud, per obrir grans finestres en estances de dia com la sala d’estar i el menjador.

No cal oblidar que no només l’orientació és important, sinó que cal també comprovar que els elements propers com habitatges confrontants o arbres no generin ombres.

Nivell de pendent i orientació de la mateixa

Si busquem i comparem els preus, veurem que els terrenys plans solen ser més cars que els que tenen pendent. Això passa perquè una inclinació del terreny encarirà l’obra, ja que caldrà fer moviment de terres i construir murs de contenció.

En aquest sentit, una inclinació cap a nord pot perjudicar-nos a l’hora de rebre llum i aprofitar el sol i una orientació de pendent a sud en canvi, serà beneficiosa si l’aprofitem obrint finestres i aïllant-nos a la façana nord.

Comprovar la duresa del terreny

Una altra de les partides en què s’inverteix una part important del pressupost és en els fonaments de la nostra casa. Per això, el tipus de subsòl que trobem serà de gran importància.

Un terreny més aviat tou, ens obligarà a fer unes fonamentacions més profundes per arribar fins a una capa de subsòl més resistent en què recolzar-nos.

En terrenys més durs no caldrà excavar a tants metres de profunditat i podrem treballar amb fonamentacions superficials com sabates o lloses contínues, encara que en aquest tipus de terrenys no serà possible o bé serà molt més car excavar soterranis.

Així, un dels punts clau en els passos per comprar un terreny i construir una casa, serà dur a terme un estudi geotècnic que ens dirà quines capes conformen el nostre sòl i quin gruix té cadascuna. Amb ell, es podrà definir quin tipus de fonamentació necessitarà la casa i quin cost tindrà aquesta part de la construcció.

Comprovar la presència d’aigua al terreny

La presència d’aigua al subsòl, igual que la qualitat del terreny, ens pot condicionar a l’hora de decidir el tipus de fonamentació que haurem d’utilitzar. La presència d’aigua es detecta també mitjançant l’estudi geotècnic però també podem encarregar a un geobiòleg que comprovi la presència de falles subterrànies.

Una comprovació respecte a l’aigua en què no sempre es pensa, és en la inundabilitat del terreny. Si la nostra parcel·la està situada a prop d’un riu o en una depressió del terreny, cal preveure que el terreny pugui quedar inundat durant alguna època de l’any i prendre mesures al respecte. En aquest sentit es pot fer una consulta sobre els registres d’inundacions a la zona a l’Agència Catalana de l’Aigua (ACA).

Revisar la normativa municipal quant a edificabilitat i ocupació del terreny

L’edificabilitat i l’ocupació d’una parcel·la vénen definits a la normativa municipal de cada poble o ciutat.

L’edificabilitat d’un terreny és el percentatge de la superfície total que pot ser edificada, és a dir, els metres quadrats que es poden construir comptant totes les plantes de l’habitatge.

L’ocupació, en canvi, es refereix a la quantitat de metres quadrats que podem ocupar dins de la parcel·la, és a dir, el percentatge de superfície que pot estar construïda dins de la nostra parcel·la.

Revisar la normativa de construcció

A més dels factors d’edificabilitat i ocupació cal llegir amb deteniment i si escau, sol·licitar ajuda a un tècnic per entendre la normativa de construcció completa de la nostra parcel·la.

Aquestes normatives solen variar d’una urbanització a una altra en un mateix municipi i poden definir des del color o els materials de façana, fins al nombre de plantes i el tipus de coberta o l’aparença del tancament exterior.

Comprovar possibles afectacions o càrregues

També és important comprovar si el terreny està afectat per servituds com podrien ser el pas de canonades subterrànies de l’ajuntament o fins i tot d’un veí, o la futura obertura d’un pas o carrer per un costat de la parcel·la.

Es tracta de drets adquirits prèviament tant de persones físiques com d’entitats municipals i que no es podran modificar després de la compra del terreny.

D’altra banda, cal comprovar que no hi hagi deutes pendents de l’antic propietari amb el banc o l’ajuntament, ja que ens serien traspassades a nosaltres.

Això es pot comprovar al registre de la propietat mitjançant la sol·licitud de nota simple i és un factor important en la negociació del preu de la compra.

3 Disseny de la casa

Arribem a un dels punts clau entre els passos per comprar un terreny i construir una casa, entrem a la fase de projectar el que es convertirà en la nostra llar.

Encara que cada cas és particular i no existeixen unes solucions arquitectòniques universals, sí que hi ha una sèrie de qüestions en les quals haurem de fixar-nos.

Necessitats i ús de la casa

És clar que cada persona que es planteja construir una casa des de zero té unes necessitats i preferències diferents. Per això és tan important definir des d’un principi quins seran els nostres requisits i parlar amb l’arquitecte per arribar al disseny més adequat per a nosaltres.

Confort tèrmic, lumínic i acústic

A l’hora de construir una casa cal tenir en compte que serà la nostra llar i el lloc on segurament passarem més hores. És important doncs, aconseguir un confort tèrmic, lumínic i acústic.

Per aconseguir una bona temperatura haurem de comptar amb diverses estratègies arquitectòniques a part d’algun sistema de calefacció.

A l’hivern, la col·locació adequada de les finestres ens ajudarà a aconseguir energia per escalfar la casa i l’aïllament tèrmic evitarà que es perdi aquesta calor.

A l’estiu, en canvi, els porxos impediran l’excessiva radiació solar i les finestres en diferents façanes ens permetran una ventilació creuada.

Per assolir el confort lumínic serà important definir l’ús de les estances i orientar-les a les façanes indicades. Els dormitoris per exemple és millor situar-los a est perquè rebin la primera llum del dia, també és possible orientar-los a oest perquè s’escalfin amb el sol de la tarda. La sala d’estar en canvi, com té un ús més general, anirà col·locada a sud perquè rebi llum durant la major part del dia.

El confort acústic, una qualitat de vegades obviada, pot millorar la nostra qualitat de vida si aconseguim evitar sorolls molestos.

La vegetació actua com una bona pantalla contra el soroll. Si no tenim possibilitat de plantar res, treballar amb materials amb molta massa ajudarà a contenir el soroll a l’exterior de l’habitatge.

Aconseguir eficiència energètica

Un dels factors que es consideren essencials avui dia és que la nostra casa sigui energèticament eficient. Millorant l’eficiència mitjançant estratègies de construcció passiva aconseguirem una casa més respectuosa amb el medi ambient, que consumeix menys energia i que a més, suposa un estalvi econòmic.

Podem assolir una casa eficient amb un bon aïllament a la façana i unes finestres amb bones prestacions tèrmiques. Segons el clima que tinguem, també disposarem d’altres elements arquitectònics com porxos o pèrgoles per protegir-nos del sol a l’estiu, o patis per il·luminar i ventilar la nostra casa des d’un ambient més controlat.

4 Sol·licitud de visat del Col·legi d’Arquitectes i permisos de construcció

Després de tancar el disseny del projecte i totes les seves especificacions tècniques, aquest haurà de ser revisat pel Col·legi d’Arquitectes provincial per valorar la seva viabilitat.

Un cop resolt el projecte pel Col·legi, s’haurà de presentar a l’ajuntament on l’arquitecte municipal haurà d’aprovar el projecte i assegurar que compleixi amb les normatives locals del lloc.

Al nostre despatx, abans de començar un projecte, sempre revisem les normatives fins i tot abans de la compra d’un terreny. D’aquesta manera evitem haver de fer modificacions un cop definit el projecte i totes les molèsties que suposa tant per al client, l’arquitecte i el mateix ajuntament.

5 Construcció de la casa

Arribem a l’últim dels passos per comprar un terreny i construir una casa. Fins ara, hem definit un pressupost, escollit un lloc en què viure, dissenyat una llar i hem demanat els permisos necessaris.