Procés de disseny
Trobar un constructor per a una casa
Tant si construirem una casa ecològica com una casa convencional, la tasca de trobar un constructor per a una casa és complexa i, per això, la clau de l’èxit serà seguir un procés metòdic i rigorós.
Com en tots els sectors, volem trobar un professional rigorós, fiable, que compleixi els terminis, que treballi bé i que no ens enganyi amb els costos, però com reconeixem un bon constructor si mai abans hem dut a terme el projecte d’un habitatge?
Personalment, sempre recomano que la tasca de trobar un constructor per a una casa es faci de la mà de l’arquitecte que l’ha dissenyada; al nostre estudi, per exemple, sempre oferim la possibilitat de treballar amb els nostres constructors de confiança o de comparar entre diferents pressupostos de constructors que pugui conèixer el client.
Sigui com sigui, el més important és que l’arquitecte estigui de la nostra banda i que no vagi de la mà del constructor; d’aquesta manera, ens assegurem que l’arquitecte farà de supervisor del rigor de la construcció i que sempre defensarà els nostres interessos.
Cal desconfiar d’arquitectes que venen recomanats per un constructor, ja que en aquest cas l’arquitecte està compromès amb el constructor (que és qui li ha proporcionat el client) i no faran bé la seva feina de supervisió d’obra. L’arquitecte ha de ser independent del constructor per poder controlar el rigor de la construcció i defensar els nostres interessos.
A partir d’aquí, no està de més saber com funciona en detall el procés de trobar un constructor per a una casa, que, si bé no és tan ràpid com la compra d’una casa acabada, no ha de ser més complicat.
Personalment, sempre recomano que la tasca de trobar un constructor per a una casa es faci de la mà de l’arquitecte que l’ha dissenyada. Al nostre estudi, per exemple, sempre oferim la possibilitat de treballar amb els nostres constructors de confiança o de comparar entre diferents pressupostos de constructors que pugui conèixer el client.
Sigui com sigui, el més important és que l’arquitecte estigui de la nostra banda i que no vagi de la mà del constructor; d’aquesta manera, ens assegurem que l’arquitecte farà de supervisor del rigor de la construcció i que sempre defensarà els nostres interessos.
Cal desconfiar d’arquitectes que venen recomanats per un constructor, ja que en aquest cas l’arquitecte està compromès amb el constructor (que és qui li ha proporcionat el client) i no faran bé la seva feina de supervisió d’obra. L’arquitecte ha de ser independent del constructor per poder controlar el rigor de la construcció i defensar els nostres interessos.
A partir d’aquí, no està de més saber com funciona en detall el procés de trobar un constructor per a una casa, que, si bé no és tan ràpid com la compra d’una casa acabada, no ha de ser més complicat.
Vegem com trobar un constructor per a una casa
Cada procés de construcció és únic i depèn de l’abast de cada projecte, però sí que podem identificar uns passos comuns en qualsevol procés de selecció de constructor, tant per a una obra nova com per a una reforma de casa.
En quin moment comencem a buscar un constructor per a una casa?
En general, si el procés és obert i no estem treballant amb una empresa de cases prefabricades —cas en què tindrem les mans lligades—, el constructor es busca un cop s’acaba el disseny de la casa.
En el cas de Slow Studio, sempre donem un preu tancat abans d’iniciar el disseny, establint un cost màxim per metre quadrat. Això ho podem fer gràcies a l’experiència de projectes anteriors i a haver treballat amb diferents constructors i materials.
Però, en qualsevol cas, un cop tanquem el disseny final, és el moment d’establir el preu exacte de la construcció i, si cal, fer els ajustos necessaris. Per iniciar la selecció de constructors, necessitarem el document de medicions.
Les medicions són un document que prepara l’arquitecte i que inclou tots els detalls definits en m2 o en metres lineals de cadascun dels elements constructius que componen un habitatge. Aquest document se sol preparar amb l’ajuda d’un aparellador (arquitecte tècnic) i acostuma a ser una taula o base de dades de diverses pàgines diferenciada per partides.
Cada partida correspon a una secció de la construcció, per exemple, la secció d’acabats interiors inclou el detall de cadascun dels materials interiors com a revestiments, pintures o fins i tot mobles a mida, si n’hi ha.
Cadascun dels elements incorpora un total de metres quadrats i això és el que serveix al constructor per calcular el preu total d’una obra. Per exemple, si li indiquem que tenim 100 metres quadrats de terra de fusta de pi, el constructor haurà de fixar un preu per a aquest element d’acabat.
Com trobar un constructor per a una casa?
Cal tenir en compte que haurem arribat a aquest punt amb el projecte del nostre habitatge acabat. A partir d’aquí, les dues formes més habituals de trobar un constructor per a una casa són:
#1 OPCIÓ – Trobar un constructor que ja coneixem o que ens han recomanat i demanar-li que prepari un pressupost. En aquest cas, sempre és recomanable convidar un altre constructor extern, conegut o no, per tenir un comparatiu.
#2 OPCIÓ – Si no coneixem cap constructor, convocarem un mínim de 3 constructors diferents perquè ens presentin un pressupost.
En el cas del nostre estudi, sempre que és possible treballem via la primera opció: tenim diversos constructors coneguts que sabem que treballen bé, segons si el projecte es construeix en fusta o en obra, però mai no estem lligats a cap d’ells i, si el client té algun constructor recomanat, l’incloem en la selecció. D’aquesta manera, assegurem un procés transparent i obert en què, per descomptat, l’arquitecte sempre es posa de part del client negociant amb cada constructor.
A cadascun dels constructors seleccionats se’ls lliurarà el document de medicions buit, únicament amb el detall de materials i les seves quantitats (metres quadrats), i el constructor haurà de retornar aquest document complet amb preus parcials i totals.
La comparació i negociació amb constructors
Un cop hem rebut els documents de medicions amb els preus, és el moment de fer el comparatiu i, si escau, negociar amb cadascun d’ells les partides.
L’avantatge que un mateix document es lliuri a diversos constructors és que el comparatiu serà més fàcil: en tenir cada partida per separat, podrem veure quin preu fixa cadascun d’ells per a cada element.
Seguint l’exemple anterior, per als nostres 100 metres quadrats de terra de fusta de pi, veurem quin preu estableix cadascun i si hi ha molta diferència entre l’un i l’altre.
Quan un element sigui excessivament més car en una de les propostes, és quan serà possible negociar o, de vegades, desconfiar dels que l’ofereixen massa barat, ja que pot ser que no estiguin sent rigorosos o que estiguin reduint qualitats per abaratir costos.
És indispensable que fem aquesta comparació amb l’ajuda de l’arquitecte; al nostre estudi, de fet, nosaltres ens encarreguem personalment d’aquesta comparació informant el client de cada anomalia detectada. Cal tenir experiència en construcció per fer un comparatiu de constructors, ja que un professional sap on podem estalviar i on hem de prioritzar la qualitat.
Moltes vegades es dona el cas que no seleccionarem la proposta més barata, ja que pot ser la de menor qualitat, sempre que no superem el nostre pressupost màxim.
El cas de contractar més d’un constructor per a una obra
Es pot donar el cas que vulguem o que necessitem contractar més d’un constructor per a una obra. Per exemple, si construïm una casa de fusta, segurament necessitarem un constructor per a les fonamentacions de formigó i un altre per a la construcció en fusta, i pot ser que no es coneguin prèviament.
De vegades, fins i tot es pot donar el cas que el mateix constructor subcontracti una empresa diferent per fer una tasca en què no és especialista; en aquest cas, el mateix constructor serà responsable de l’empresa que hagi subcontractat.
En qualsevol cas, de nou, serà essencial el paper de l’arquitecte en la direcció de l’obra, que gestioni la coordinació dels detalls constructius entre tots dos, així com els terminis de lliurament de cadascun d’ells.
El contracte per a la construcció d’una casa
Un cop hem trobat el constructor adequat, és el moment de signar el contracte. A Slow Studio, supervisem en tot moment aquest procés i treballem amb un equip d’advocats que han anat millorant els contractes de construcció en cada obra que hem realitzat. Actualment treballem amb un document molt rigorós pel que fa als terminis de lliurament i a les qualitats dels acabats.
A part, el contracte haurà d’incloure la definició de penalitzacions en cas de retards, elements que no compleixin la qualitat desitjada, costos acordats i certificacions de materials i processos constructius.
Si construirem una casa ecològica, cal que el contracte inclogui els processos de control de materials i sistemes de construcció, per garantir tant la procedència com el seu correcte funcionament.
Finalment, com en qualsevol contracte, el contracte de construcció d’una casa ha d’incloure la definició de la relació entre cadascuna de les parts: quin paper i quines responsabilitats té l’arquitecte, el constructor i el client, i quina és la jerarquia i la relació entre ells.
Construir una casa és un procés que pot durar des de diversos mesos fins a una mica més d’un any, en funció de la complexitat i de la mida, i per aquest motiu és important que hi hagi un contracte clar i rigorós que defineixi la relació entre tots els implicats.