Impostos a pagar per la construcció d’un habitatge

*Actualització: Si us plau, contacteu amb el nostre equip per a la revisió de preus a data actual

En l’article d’avui tractarem el tema dels impostos a pagar per la construcció d’un habitatge i és que la realitat és que solem infravalorar els costos associats a la construcció d’un habitatge propi partint del cost base de construcció que el constructor sol ajustar a la baixa sense incloure partides clau d’obra com pot ser el moviment de terres o el fonamentació, fins a l’IVA o la inscripció en el registre de la propietat; la llista de costos a tenir en compte més enllà de projecte i construcció és llarga i, encara que alguns costos siguin mínims, és bo tenir coneixement de tots ells per tenir computat el total en la nostra tresoreria.

D’altra banda, en el cas de deixar aquesta feina a la constructora o despatx d’arquitectura que contractem —que en el cas de Slow Studio, oferim aquest servei de gestió— conèixer quins són els impostos a pagar per la construcció d’un habitatge i quant sumen ens permet ser conscients de què se’ns està cobrant en tot moment. Es tracta d’un exercici de transparència en el qual és bo que ens involucrem per saber què estem pagant exactament per la nostra casa.

Per entendre de forma clara tot el procés, nosaltres l’hem dividit en tres fases que porten associats impostos a: la compra del terreny, la construcció de la casa i la direcció facultativa del projecte.

Aquests impostos a pagar per la construcció d’un habitatge es divideixen en una sèrie de quotes que poden ser estàndards a nivell nacional o variar en funció del municipi en el qual ens trobem o fins i tot segons característiques més concretes, com les despeses associades al terreny que hem adquirit o la necessitat de donar d’alta de companyia els serveis com aigua o electricitat.

A més, els impostos es classifiquen en progressius i regressius, d’acord amb la seva relació amb l’ingrés del contribuent.

Un impost progressiu és aquell que augmenta a mesura que l’ingrés augmenta, per la qual cosa l’agent ha de pagar més impostos percentualment segons l’interval en el qual es trobin els m² del seu habitatge, per exemple.

L’impost regressiu és aquell que paguem tots per igual, com seria el cas de l’IVA, per la qual cosa afecta en major proporció a les capes de la societat amb menor poder adquisitiu.

1 Compra-venda del terreny

Impostos de transmissió del sòl

Al preu base d’un terreny haurem d’afegir-li l’impost de transmissió del sòl, que varia segons la naturalesa de la transacció.

Existeixen dues situacions: una en la qual el sòl passa d’un particular a un altre particular, per la qual cosa l’impost a pagar serà menor, i una altra en la qual un particular li compra el terreny a una empresa.

Notari i gestoria

En ambdós casos, tindrem costos de notari i gestoria, que ronden l’1-2% de l’operació. A continuació, els detallarem.

Notaria

Les despeses de notaria es regeixen en funció d’uns aranzels establerts per igual a tot l’Estat. Serveixen per pagar les despeses d’atorgament de l’escriptura pública de propietat, que són les que s’encarreguen d’establir que un venedor vol traspassar un terreny a un comprador per un preu determinat.

Segons el Codi Civil, les despeses d’atorgament d’escriptures van a càrrec del venedor, ja que el terreny pot constar d’escriptures ja si s’ha venut amb anterioritat. A partir d’aquí, el preu de la primera còpia i els altres posteriors a la venda seran a càrrec del comprador, llevat de pacte contrari.

La despesa del notari tendeix a variar depenent del preu que tingui la propietat, de l’extensió de l’escriptura, si l’habitatge té propietats o garatges annexos, de la quantitat de titulars i del nombre de còpies requerides, etc. Això es troba determinat en el Reial Decret 1426/89, en el qual s’estableixen unes despeses aproximades de notaria per cada valor de compra.

A tall d’exemple, per a un terreny amb un cost de 400.000 €, els costos de notari ascendirien aproximadament a uns 850 €.

En cas de requerir un préstec hipotecari la despesa de notaria serà un poc major, ja que es necessitaran dues escriptures, una per a la hipoteca i una altra per realitzar la compravenda.

Gestoria

Sí que és cert que la compravenda d’un terreny pot arribar a ser un procés llarg i una mica complicat des del desconeixement de les lleis i els impostos a pagar per la construcció d’un habitatge i la compra del terreny, tenint en compte que els reglaments poden tenir algun tipus de variació d’acord amb la ubicació de l’habitatge i de les condicions del mateix.

Tanmateix, a diferència de la notaria, les despeses de gestoria són opcionals, ja que la contractem perquè realitzi els tràmits d’impostos i escriptures, si bé podríem dur-los a terme nosaltres mateixos amb temps, paciència i coneixement. El seu valor aproximat ronda els 300 €, independentment del preu del terreny, per la qual cosa es tracta de valorar amb els números sobre la taula i veure quina opció ens interessa més.

2 Construcció de l’habitatge

Els impostos a pagar per la construcció d’un habitatge s’apliquen tots sobre el PEC, Pressupost d’Execució de la Construcció, que ve donat pel preu/m² del nostre futur habitatge.

A Slow Studio, disposem de barems de cost d’obra acabada en qualitat de casa passiva de consum gairebé nul per m², sobre els quals sempre s’acaben prioritzant unes partides o unes altres segons les necessitats de cada client.

Al cost base de 1.200 €/m² —que és el que ens tanca avui dia un constructor mitjà— cal afegir-li el cost de fonamentació, que depèn del tipus de terreny i que sol rondar els 200-300 €/m². Així, a la pràctica, el m² construït real el computem entre 1.400 i 1.500 €, segons la complexitat del terreny (pendent i resistència del subsol).

Impostos

Impost IVA

Al cost base de la construcció haurem de sumar-li el 10% d’IVA, Impost sobre el Valor Afegit, i aquest s’ajusta al 10% gràcies al fet que forma part de l’IVA reduït per a l’ús d’habitatges, que s’aplica als edificis o parts dels mateixos aptes per a la seva utilització com a habitatges, incloses les places de garatge, amb un màxim de dues unitats, i annexos situats en ells que es transmetin conjuntament.

Impost ICIO

Un altre dels impostos a pagar per la construcció d’un habitatge és l’impost ICIO i es detalla com l’Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres. Es tracta d’un impost estatal que es cobra a nivell municipal, per la qual cosa és l’Ajuntament qui decideix si el cobra, que generalment és el cas.

Això significa que el preu pot variar segons cada Ajuntament, per la qual cosa haurem d’informar-nos amb antelació, sabent que existeixen uns límits marcats per llei, que dicten que l’impost no pot suposar més del 4% del PEM, pressupost d’execució material.

El PEM es diferencia del PEC ja que suposa aproximadament el 65% d’aquest, ja que només compta el cost dels materials i la mà d’obra necessària per a l’execució de l’obra —no inclou les despeses generals i el benefici econòmic i industrial obtingut de l’obra que s’engloba en el PEC.

A més, la llei estatal detalla que existeixen una sèrie de bonificacions segons el caràcter del qual disposi l’immoble que es construirà que eximeixen de pagar: el 95% en el cas de les obres declarades d’especial interès, 50% ja sigui per construir-se a Ceuta i Melilla o respondre a un pla de foment com en el cas dels habitatges de protecció oficial.

Un exemple concret de funcionament és el cas de Barcelona, en el qual es detallen encara més aquestes bonificacions, distingint en el cas del foment d’ocupació entre si la promoció la duu a terme una entitat pública, sense ànim de lucre o privada —beneficiant les dues primeres evidentment. També afegeix conceptes d’adaptació als usuaris amb discapacitat i fins i tot de sostenibilitat.

L’Ajuntament de Barcelona premia amb un 95% de bonificació aquelles futures construccions que incorporin sistemes per a l’aprofitament tèrmic o elèctric de l’energia solar, sempre que aquestes no resultin obligatòries per prescripció legal i per això s’afegeixin. L’aplicació d’aquesta bonificació està condicionada al fet que les instal·lacions per a producció de calor incloguin col·lectors homologats.

El preu a Barcelona concretament arriba al 3,35% del PEM amb una taxa addicional de 51 €, per la qual cosa una obra de 6.000 € ha de pagar 2.061 € d’impost.

Llicències

Llicència d’obres

L’anomenada llicència d’obres o llicència urbanística o permís de construcció, és un permís requerit per l’administració local per realitzar qualsevol tipus de construcció. Es distingeix entre llicència d’obres Major i Menor, que en el cas de la construcció d’un immoble sempre serà Major. Això implica al seu torn que el preu d’aquesta depèn novament de cada Ajuntament i ronda el 4-5% del PEM.

Llicència de primera ocupació

Un cop obtinguda la Llicència d’Obra, la legislació urbanística estableix un control sobre aquesta amb l’anomenada llicència de primera ocupació. Aquesta s’efectua un cop l’obra ja està acabada i es lliura el certificat final de l’obra, moment en què els tècnics municipals controlen que l’obra executada s’ajusta al projecte al qual van concedir la primera llicència. Sense aquesta llicència, les companyies subministradores de serveis tenen prohibit el seu abastiment.

El preu suposa aproximadament un 0,05% del PEM. Concretament, en el cas de Barcelona les taxes són les següents: per una cèdula d’un habitatge nou cal pagar 42,60 €, de 2 a 5 habitatges 26,25 € més per cada habitatge i 19,65 € a partir d’aquí per cada habitatge de més.

Visat

Parlarem del visat malgrat que no es qualifica com un impost a pagar per la construcció d’un habitatge, en no tractar-se d’un percentatge sobre el total, sinó simplement un cost afegit a la construcció. El visat és la comprovació per part del Col·legi professional de la identitat i habilitació personal de l’autor del projecte, així com la correcció de la documentació d’aquest treball. El necessitarem per poder demanar la llicència d’obres que hem detallat anteriorment.

El preu, doncs, difereix segons la comunitat en què ens trobem i depèn d’una sèrie de coeficients que augmenten en funció dels m² del futur immoble. Per a una casa d’uns 120 m² el preu de revisió seria d’uns 120 € + 73,20 € més de la taxa de tràmit presencial (27,45 € per al telemàtic).

Assegurança

De la mateixa manera que el visat, l’assegurança no suposa un impost a pagar per la construcció d’un habitatge, però hem considerat rellevant detallar-ho a causa del seu desconeixement. De manera similar a un cotxe, tot habitatge nou està obligat a tenir una assegurança anomenada assegurança decennal. Està pensada per cobrir durant els 10 primers anys d’un immoble qualsevol desperfecte que tingui el seu origen o afecti els elements estructurals, que comprometen directament la resistència mecànica de l’estabilitat de l’edifici.

El preu de l’assegurança depèn de la competitivitat de cada companyia, així com de la naturalesa d’aquesta, la superfície de la qual disposa, el preu, etc.

Una dada aproximada podria ser la d’una assegurança de 2.400 € per a un habitatge de 250.000 €, suposant en aquest cas un 1% del PEM.

Tràmits de final d’obra

Escriptura d’obra nova AJD

L’escriptura d’obra nova tributa un impost sobre els anomenats Actes Jurídics Documentats, que suposa un 1,5% sobre el cost del PEM, encara que algunes autonomies han fixat tipus diferents.

Es tracta d’un impost que comprèn la suma dels documents notarials, mercantils i administratius; cadascun d’ells constitueix aproximadament un 0,5% del PEM.

El preu pot suposar una quota fixa per plec, així com una quota flexible per foli, i ens cobra l’expedició dels documents, que han d’estendre’s en paper timbrat, és a dir, que conté un impost de timbre, similar a les cartes segellades amb les quals tots estem familiaritzats.

Inscripció al Registre de la propietat

El Registre públic de la propietat s’encarrega de prendre nota de tots els processos legals que intervenen sobre un immoble. Registra els canvis en la propietat, i estar registrat, malgrat no ser obligatori, atorga protecció al titular i suposa un requisit indispensable en el moment de sol·licitar un crèdit hipotecari. Les despeses registrals depenen del valor de la propietat, amb una despesa de 600 € a 1.000 €.

Gestoria

Com en el pas anterior, la compra del terreny, tots els tràmits necessaris pot realitzar-los una gestoria per un tema de comoditat i temps. Aquests preus són de mercat lliure i no es relacionen amb el valor de l’habitatge que s’està construint. Solen oscil·lar entre els 250 € i els 500 € i, en general, el pagament de la gestoria es fa per avançat ja que, durant el procés, ha de pagar diferents taxes i impostos.

Alta de companyies

Donar-se d’alta en una companyia significa pagar la taxa, no impost, per iniciar la connexió i el servei de subministrament al nou immoble, ja siguin línies d’electricitat, aigua (i gas, si n’hi hagués) així com la connexió al sanejament municipal.

Per exemple, al municipi de Barcelona el preu de la contractació de l’aigua depèn de dos factors: de la potència contractada i de quant temps fa que està donat de baixa el subministrament, si és que en alguna ocasió s’ha donat d’alta. Haurem de pagar el dret d’extensió, accés i escomesa, podent variar des de 150 € a 400 €; a més, en donar d’alta el subministrament d’aigua a Barcelona, el preu oscil·la entre els 50 € i els 150 €.

En tot cas, els drets de l’alta de la companyia s’abonen a través de la primera factura que arribi al domicili, que la comercialitzadora traspassarà a la distribuïdora corresponent.

El gas, si és que necessitem contractar-lo, dependrà del consum anual realitzat o que es vagi a realitzar a l’hora de pagar el dret d’escomesa, que pot variar des de 120 € a 500 €. A més, cal pagar el dret d’alta, que dependrà de la tarifa i la comunitat autònoma on es troba l’habitatge —en el cas de Catalunya uns 70-120 €.

En tot cas, tots aquests costos es relacionen entre si, en el moment en què no podrem accedir a donar l’alta als diferents subministraments si no estem en el registre de la propietat. Tanmateix, les telecomunicacions estan exemptes d’aquesta norma.

3 Projectes i direcció facultativa

Impost IVA

L’únic impost a pagar per la construcció d’un habitatge que s’aplica sobre tots els costos de l’apartat de projecte i direcció facultativa és l’Impost sobre el Valor Afegit que hem descrit anteriorment. En aquest cas, s’aplica l’IVA General del 21%, ja que tots els projectes són serveis professionals.