Procés de disseny
Costos totals de comprar un terreny i construir una casa
*Actualització: Si us plau, contacteu amb el nostre equip per a la revisió de preus a data actual
És normal per a les persones que treballem en el món de la construcció conèixer els costos aproximats d’un projecte sense necessitat de molts càlculs inicials. Però segurament molts dels nostres clients no coneixen els preus corrents en el mercat actual, per la qual cosa o bé suposen d’antuvi que això serà molt car, o han d’acudir a un despatx perquè els faci un pressupost.
En l’article d’avui us donarem unes bases orientatives molt bàsiques però útils a l’hora de fer càlculs sobre els costos totals de comprar un terreny i construir una casa.
Abans de començar volem remarcar que ens basem en els preus que establim al nostre despatx Slow Studio i que probablement poden variar respecte a altres constructors, ja que nosaltres incloem la fonamentació en el cost de construcció.
Comprar un terreny
El primer dels passos que farem sempre té a veure amb els processos de compravenda d’un terreny.
Per això, és important per conèixer els costos totals de comprar un terreny i construir una casa, saber quines opcions tenim en el moment de comprar un terreny i quins impostos s’apliquen en cada cas, incrementant o no el preu final.
Existeixen, doncs, dues opcions; si la compra es produeix de particular a particular o si el venedor és una empresa o agència.
(a) De particular a particular – Preu del terreny + Impost ITP 10%
En el cas de realitzar la compra de particular a particular, haurem d’aplicar un augment del 10% al preu del terreny en concepte de l’Impost ITP (Impost de Transmissions Patrimonials).
L’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) s’aplica en les transmissions patrimonials o béns entre particulars vius. Com a exemples d’aquestes operacions podríem trobar la compravenda d’un cotxe, el lloguer d’una casa o la compra d’un terreny, quan aquestes tenen lloc entre particulars.
(b) D’empresa a particular – Preu del terreny + IVA 21%
En el segon cas tindríem els processos de compravenda entre una empresa i un client particular.
Moltes vegades trobarem terrenys en venda que estan gestionats per una empresa o agència immobiliària i que serà l’encarregada de gestionar tots els processos i tràmits de venda de la propietat.
En aquest cas, si seguim endavant, haurem de calcular un augment del preu final del terreny d’un 21%, en funció de l’Impost sobre el Valor Afegit, més conegut com a IVA.
Construir una casa
El següent pas per calcular els costos totals de comprar un terreny i construir una casa se centraria en tots els processos i impostos relacionats amb la segona part: construir una casa.
El primer valor a tenir en compte serà el de la superfície a construir en relació al preu.
Avui dia s’estableix a Espanya un barem mitjà de construcció de 2.000 €/m2.
Impostos en construir una casa:
Una vegada sabem aproximadament el preu que costarà construir la nostra casa, haurem d’incrementar-lo en funció de diferents impostos.
– Impost IVA (10%)
L’IVA (Impost sobre el Valor Afegit) en aquest cas serà del 10% sobre el valor total de la superfície construïda.
– Impost ICIO (4%)
L’ICIO o Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres és un impost que s’imposa a qualsevol realització, dins del terme municipal, de construcció, instal·lació o obra, per a la qual s’exigeixi obtenir una llicència d’obres o urbanística, i l’expedició de la qual correspongui a l’ajuntament.
En definitiva, és un impost de l’ajuntament a qualsevol procés d’obra o construcció i constitueix un 4% sobre el preu de construcció pressupostat.
– Llicència d’obres ajuntament (4%)
A continuació, el mateix tràmit d’expedició de llicència d’obra per part de l’ajuntament constitueix un impost del 4% sobre el preu de construcció base i que farà augmentar també els costos totals de comprar un terreny i construir una casa.
– Llicència de primera ocupació (0,05%)
L’últim dels impostos que incrementen el cost de construcció de la nostra casa serà el corresponent a la llicència de primera ocupació i suposa un augment en el preu d’un 0,05%.
Seguint el nostre exemple anterior, calcularem el 10% d’IVA, el 4% d’ICIO, el 4% de llicència d’obra i el 0,05% de llicència de primera ocupació sobre els 240.000 € de preu de construcció de la nostra casa.
Taxes
Tot seguit i també partint del preu base de construcció segons la superfície a construir, haurem d’aplicar tres taxes que també faran augmentar els costos totals de comprar un terreny i construir una casa.
– La taxa d’escriptura d’obra nova AJD (Actes Jurídics Documentats), suposant un augment de l’1,50%
– La taxa d’Inscripció Registre Propietat, que incrementarà el nostre preu base en un 0,43%
– I finalment la taxa per Gestoria, que serà del 0,16%
Altres
Per concloure aquesta part de càlcul dels costos totals de comprar un terreny i construir una casa afegirem uns preus orientatius d’instal·lació de les xarxes de subministrament bàsiques i tala d’arbres en cas de ser necessari.
– Instal·lacions: Subministrament elèctric, aigua, sanejament i (gas*) = 3.000€
* Depenent del tipus de casa que construïm (ecològica, autosuficient, passiva…) posarem o no certes instal·lacions de subministraments.
– Tala d’arbres: 500€
** En aquest àmbit tenim en compte un preu aproximat base però que pot variar molt segons la complexitat del mateix terreny. Considerem 500€ per a un terreny on tan sols cal adequar i netejar el solar. Si calgués talar arbres, la inversió pot arribar als 3000€ en un cas molt extrem.
Honoraris de l’equip d’arquitectura i constructor
Finalment, passaríem a calcular els preus corresponents al que es coneix com a “Projecte i direcció facultativa”, és a dir, els honoraris de l’arquitecte, cost de la certificació energètica, estudi geotècnic i topogràfic, així com totes les fases de realització del projecte d’arquitectura i de direcció d’obra.
– El projecte d’arquitectura i direcció d’obra ronda avui dia els 25.000-30.000 €
– Els honoraris de l’Arquitecte Tècnic equivaldrien aproximadament a un terç del preu del projecte d’arquitectura i direcció d’obra, sent per tant 10.000 €
– L’Enginyer en eficiència energètica uns 1.300 €
– L’Estudi Geotècnic suposaria 1.000 €
– L’Estudi Topogràfic 300 €
– I finalment, a la suma anterior afegiríem l’Impost IVA equivalent al 21% sobre el cost final.
EXEMPLE DE PREUS DE CONSTRUCCIÓ PER A 120 M2
Si, per exemple, calculem els costos totals de comprar un terreny i construir una casa de 120 m2, podrem pressupostar un preu base de 240.000 € (2.000 €/m2 x 120 m2).
Fem ara la suma total d’aquests costos per veure com quedaria el preu final de construcció d’una casa de 120 m2:
IVA: 10% de 240.000 € = 24.000 €
ICIO: 4% de 240.000 € = 9.600 €
Llicència d’obres: 4% de 240.000 € = 9.600 €
Llicència de primera ocupació: 0,05% de 240.000 € = 120 €
AJD (Actes Jurídics Documentats): 1,50% de 240.000 € = 3.600 €
Inscripció Registre Propietat: 0,43% de 240.000 € = 1.320 €
Gestoria: 0,16% de 240.000 € = 384 €
240.000 € (Preu construcció) + 24.000 € (IVA) + 9.600 € (ICIO) + 9.600 € (Llicència d’obres) + 120 € (Llicència de primera ocupació) + 3.600 € (AJD) + 1.320 € (Registre de propietat) + 384 € (Gestoria) + 3.000 € (Instal·lacions) + 500 € (Tala d’arbres) = 292.124 €
Total de la part relativa al “Preu final de construcció” = 292.124 €
A continuació, fem el mateix amb els costos del projecte d’arquitectura i la direcció facultativa d’una casa de 120 m2:
25.000 € (Projecte d’arquitectura/ direcció d’obra) + 10.000 € (Arquitecte tècnic) + 1.300 € (Enginyer en eficiència energètica) + 1.000 € (Estudi geotècnic) + 300 € (Estudi topogràfic) = 37.600 €
IVA 21% de 42.300 € = 7.896 €
37.600 € + 7.896 € = 45.496 €
Total de la part relativa al “Projecte i direcció facultativa” = 45.496 €
Rematant ja el nostre exemple de pressupost de costos totals de comprar un terreny i construir una casa de 120 m2, sumaríem les tres parts que hem tractat al llarg de l’article;
En primer lloc el preu relatiu al cost del terreny amb els seus impostos corresponents.
En segon lloc el preu de construcció segons superfície construïda = 292.124 €
Els honoraris de l’equip d’arquitectura i realització del projecte i direcció facultativa = 45.496 €
El preu final per a una casa de 120 m2 serà de 337.620 €
Com ja hem dit, aquests preus són orientatius i sempre poden variar o ajustar-se més segons el nivell d’interès i precisió que demana cada client.
De totes maneres, acudir a un despatx d’arquitectura per fer aquests càlculs inicials pot ajudar-vos molt, ja que a més de donar un preu més ajustat, podran orientar-vos quant al càlcul de costos totals de comprar un terreny i construir una casa segons les vostres necessitats i economia.
A Slow Studio oferim aquest servei de forma propera i sincera. Podeu contactar amb nosaltres o acudir al nostre estudi d’arquitectura a Barcelona sempre que ho necessiteu.